【正文】 業(yè)態(tài)以 LOFT公寓為主要發(fā)展方向。 ● 不利因素： 普通商業(yè)市場規(guī)模有限，市場發(fā)展緩慢，開發(fā)周期長； 隨著時(shí)間推移，可供開發(fā)選擇的商業(yè)業(yè)態(tài)面逐漸變窄，最終會(huì)遇到市場容量小無法開 發(fā)的問題，土地有可能閑置。 通過比較，可以看出，如能改變土地使用性質(zhì)，將商業(yè)用地發(fā)展成為住宅用地，項(xiàng)目 后期面臨的困難將迎刃而解，且能為企業(yè)將來發(fā)展帶來豐厚的回報(bào)，但難度較大，能否實(shí) 現(xiàn)目前還是個(gè)未知數(shù)。 11 ● 有利因素： 魯商置業(yè)及銀座品牌知名度高，尊地公司市場操作經(jīng)驗(yàn)豐富，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可保證項(xiàng)目銷售順利； 銀座商城開業(yè)后，項(xiàng)目周邊配套齊全，交通方便，地段位置較好； 目前東營中高檔住宅市場發(fā)展迅速，需求旺盛，銷售壓力較??； 中高檔住宅利潤空間較大。 由于項(xiàng)目這一特點(diǎn)，建議后期開發(fā)分兩個(gè)思路來進(jìn)行，第一種是考慮改 變土地使用年限，整體發(fā)展中高檔住宅；第二種是分批開發(fā)，每批根據(jù)市場 容量開發(fā)一小部分，剩余部分再根據(jù)后期的市場情況而定，如無合適的商業(yè) 業(yè)態(tài)，項(xiàng)目開發(fā)暫時(shí)中止。 9 業(yè)態(tài) 名稱 面積（ ㎡ ） 合計(jì) （ ㎡ ） 商業(yè) 辦公 底商 其它 酒店 H1 20220 20220 寫字樓 D1 8000 25900 寫字樓 D2 4500 寫字樓底商 C4 13400 公寓式辦公 F1 3300 2600 44800 F2 3500 2700 F3 11000 7000 F4 10000 4700 小吃街 C C C C8 2600 2600 電影院 E1 6000 6000 合計(jì) 2600 40300 18700 37700 99300 項(xiàng)目待建部分 后期規(guī)劃業(yè)態(tài)包括酒店、寫字樓及底商、公寓式辦公樓、小吃街和電影院，合計(jì) 99300㎡ 。 東城作為規(guī)劃中的市級行政辦公、金融、商貿(mào)、教育、文化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和 生活居住區(qū)，市場上升空間較大。 區(qū)位圖 淮河路 ● 銀座城市 購物廣場 黃河路 東三路 膠州路 ★ 市政府 去西城 8 六、市場總結(jié) 東營近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，住宅市場供銷兩旺，西城以城市改造和局部向外擴(kuò) 散為主，東城以集中成片開發(fā)為主。 竣工面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 銷售額（億元） 銷售率 均價(jià)（元） 2022 67% 1992 2022 72% 2355 2022 104% 2343 7 五、東營市發(fā)展規(guī)劃 東營市政府在 《 東營市城市總體規(guī)劃 》 (1996～ 2022)中 ，確定了“東城向西發(fā)展，西 城控制三面向東發(fā)展，東西城相對集中，整體 融匯發(fā)展”的城市發(fā)展方向。 05000100001500020220金額 10199 12985 14399 16741 18626增長率 % % % %2022年 2022年 2022年 2022年 2022年5 三、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 近幾年來，東營房地產(chǎn)開發(fā)保持較快的增長勢頭，同期住宅的發(fā)展速度遠(yuǎn)高 于其它房地產(chǎn)的發(fā)展速度。1 產(chǎn)品定位建議 2022年 1月 4日 2 報(bào)告思路 3 第一篇 公寓 2 后期概況及建議 5 第三篇 寫字樓 6 第四篇 小吃街 7 第五篇 電影院 4 第二篇 酒店 1 房地產(chǎn)市場概況 3 東營房地產(chǎn)市場概況 一、東營市近 5年 GDP增長情況 近 5年來，東營市經(jīng)濟(jì)一直保持較高的增長速度，按可變價(jià)格計(jì)算， 2022年 GDP 約是 2022年的 3倍，年平均經(jīng)濟(jì)增長率近 30%。 %%17%05001000150020222022年 2022年 2022年 2022年 2022年2 0 0 3 年—2 0 0 7 年全年生產(chǎn)總值4 二、人均收入情況 從 2022到 2022年，東營人均收入增長了 ，年平均增長率為 20%，東營人均 收入長期在山東省內(nèi)居于前列。 總量指標(biāo) 增長率 比較 房地產(chǎn)開發(fā)投資 % +% 住宅投資 % 施工面積 ㎡ % +% 住宅施工面積 ㎡ % 竣工面積 ㎡ % +% 住宅竣工面積 ㎡ % 商品房銷售面積 ㎡ % 商品房銷售額 % 6 四、房地產(chǎn)市場供銷情況 從 2022年到 2022年，住宅市場保持 70%的銷售率， 2022年形勢一片大好，銷售 率超過 100%，東營房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的情況。 從地理位置上看，本項(xiàng)目距離東營市政府 不遠(yuǎn)，并處于東城靠西部分，并緊鄰連接?xùn)|城 城區(qū)主要干道黃河路，在東西城對接發(fā)展中地 段占優(yōu)。 西城作為油田行政辦公、綜合服務(wù)、商貿(mào)、教育科研文化和生活居住區(qū)，是東 營市目前重要的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域。 由于起步較晚，東城目前仍然存在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，人口少，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)等 制約因素，這些問題決定了東城商業(yè)市場容量有限、發(fā)展速度緩慢等現(xiàn)狀。 10 后期開發(fā)的困難與出路 目前，東營市特別是東城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍不成熟，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，人口規(guī) 模小，市場容量有限；本項(xiàng)目后期待開發(fā)量較大，目前尚有近 10萬平方米建 面沒有開發(fā)，如果全部開發(fā)為商業(yè)，無論發(fā)展哪種業(yè)態(tài)，市場完全消化需要 很長的周期。 這兩種思路各有其優(yōu)缺點(diǎn)，下面一一分析。 ● 不利因素： 土地使用權(quán)用途改變手續(xù)復(fù)雜，難度較大； 需要補(bǔ)交土地款，開發(fā)成本提高。 改變土地使用性質(zhì)利弊 12 ● 有利因素： 每期開發(fā)資金投入少，風(fēng)險(xiǎn)??； 隨著時(shí)間推移，土地價(jià)值逐漸提升。 通過比較，可以看出，如繼續(xù)開發(fā)傳統(tǒng)形式的商業(yè)，將來會(huì)遇到市場容量的瓶頸問 題，越往后項(xiàng)目面臨的困難越大，必須在產(chǎn)品形態(tài)上有所突破。 普通 公寓 LOFT公寓 純酒店 產(chǎn)權(quán) 酒店 寫字樓 電影院 市場容量 小 中 中 中 小 中 能否出售 能 能 不能 能 能 不能 操作難度 容易 容易 容易 復(fù)雜 容易 復(fù)雜 客戶來源 東城 東城 西城 外地 東城 西城 東城 東城 14 第一篇 公寓 —— 開發(fā)建議 ２ 市場是什么 ？ 1 項(xiàng)目是什么？ 4 下步怎么做 ？ 3 項(xiàng)目情況如何 ？ —— 規(guī)劃概況 —— 市場調(diào)研 —— 項(xiàng)目分析 15 項(xiàng)目概況 后期規(guī)劃里，公寓式辦公樓總建面 44800㎡ ，其中 F1建面 5900㎡ （含底商），主樓 6層，限高 24米，裙樓 2層； F2建面 6200㎡ （含底商），主樓 6層，限高 24米，裙樓 2層； F3建面 18000㎡ （含會(huì)所），主樓 2棟， ，限高 50米，裙樓 2層； F4建面 14700㎡ （含會(huì)所），主樓 2棟， ，限高 50米，裙樓 2層。 地段位置較佳，配套完善， 90㎡ 以下小面積基本售完，剩余的主要是 90㎡ 以上的大面積。 海翔數(shù)碼國際公館 18 開發(fā)商： 東營市中庸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址： 東城沂州路與銀河路交匯處 總建筑面積： ㎡， 565戶 面積范圍： 64200㎡ 小戶型情況： C棟， 64㎡ ， 196戶 均價(jià)： 3000元 /㎡ 開盤時(shí)間： 2022年 10月 樓層： 12層 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 銷售情況： C棟 64㎡ 約 45%， B棟 100㎡ 基本售完 簡介： 一期 A、 B、 C三棟， 以 100㎡ 和 64㎡ 為主力戶型，中低價(jià)位，附近的教育、生活、休閑設(shè)施比較完善， 64㎡ 由于戶型朝北，銷售較困難。 水岸天華 20 調(diào)查總結(jié)