【文章內(nèi)容簡介】 2250㎡ 1360㎡ 600 ㎡需要建成的公建建筑面積為 8070平方米康城一、二期住宅已建成并逐步入住，三期、四期正在建設(shè)中。建成后將成為容納約 型居住區(qū) ；目前社區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)比較稀缺，居民日常消費通過購物班車 /社區(qū)班車解決；目前前廣場地塊除一塊為集中綠地外，其他均為已建物業(yè)（一為會所、一為商業(yè)綜合樓、一目前為售樓處和樣板房）28S集合和規(guī)模優(yōu)勢 依托康城住宅 151萬平方米，周邊住宅即別墅區(qū)居住人口，形成一定的集聚效應(yīng)，項目的檔次可以有一定擴大。W交通瓶頸莘松路的交通是制約消費人口導(dǎo)入的重要瓶頸；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力?。籓體驗式消費成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢 .符合別墅區(qū)客戶消費檔次存在空白周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好T市場競爭威脅嚴重隨著莘莊中心的商業(yè)發(fā)展，多家商場的開業(yè)對板塊的客流消費形成分流，而且對吸引區(qū)的客流增加難度。 市場風(fēng)險變化莫測【 SWOT】5/15/2023 29如果商業(yè)的市場容量只有 5萬平方米 ,剩余 10萬平方米指標如何 ?閔行規(guī)劃科科長語錄 規(guī)劃批準的原則 :216。該配的配足 , 類型可以不局限商業(yè) ,但不要超過總體指標 。216。一定要征求小區(qū)業(yè)主的意見 ,他們同意我們就同意 。216。把多數(shù)指標建在爭議小的地塊 ,爭議大的地塊盡量考慮少建、不建“”30第三部分 二、風(fēng)險和機會 三、出路 一、目標設(shè)定31閔行小戶性市場全線紅【 市場聲音 】閔行 小 戶型銷售火爆閔行經(jīng)濟性酒店入住率高閔行中端辦公物業(yè)稀缺123萬科朗潤園，萬科假日風(fēng)景的 “ 螞蟻工房 ” ，均價達到 12023元 /平方米，開盤便搶購一空；松江九亭上海青年城， 7月份開盤以來銷售套數(shù) 446套，實現(xiàn)均價 8610元 /平方米；70％， 90平方米國家政策，搶時機就是占先機。莫泰 168，錦江之星、泰姆 24H賓館的入住率達到 80％。尤其是周六、日，入住率達到 100％?？党羌爸苓叺木用穹浅６?，如全部入住，訪客的住宿將有較大需求。目前辦公物業(yè)在售的僅有四個。價格均價 800010000平方米，尤其小面積的辦公物業(yè)在閔行需求較高。詳細見附件：《閔行小戶性、酒店、辦公調(diào)查》32【 產(chǎn)品定位 】項目區(qū)位 項目地塊 商圈 人口?處于閔行新閔板塊?別墅區(qū)和居住區(qū)聚集?擁有一定的人口支撐? 地塊小，面積大， 萬建筑面積? 限制條件多，只能向高向密發(fā)展。非中心 大體量，高密度? 不在核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)沒有形成互動? 商圈消費模式單一，市場容量有限市場容量有限? 外來人口導(dǎo)入困難，區(qū)域內(nèi)消費人口有限? 區(qū)域內(nèi)純商業(yè)需求有限人口消費單一突破區(qū)域價值 實現(xiàn)整體價值 跳出商圈 挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實現(xiàn)快速銷售，進而產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)與升值潛力。5/15/2023 33【 產(chǎn)品定位 】產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標準 服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國際公寓名商俱樂部創(chuàng)業(yè)型公司個人工作室街區(qū)商業(yè) （ Street Mall ）商業(yè)集中商業(yè) （ shopping Mall ）倉儲式購物中心 主題式/服務(wù)式購物中心商業(yè)性休閑會所VIP會員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購物中心5/15/2023 34　Urban units plex都市單元綜合體　　　　　　　　 　 土地日益稀缺，人口日益增長；少數(shù)的空間，應(yīng)承載更多的功能。 他是一種理想，他是一種生活，他是一種體驗，他是一種期待?！?產(chǎn)品定位 】5/15/2023 35【 整體定位 】“HOPSCA” 豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION +APARTMENT(酒店 +辦公 +公園 +購物中心 +商會 +住宅 ) 　　　　　　　 　HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。5/15/2023 36源起： HOPSCA于 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。 HOPSCA的特征： 特征一： 高密度，集約性 特征二：整體統(tǒng)一性 特征三：功能復(fù)合性 特征四：土地使用均衡性 特征五： 空間連續(xù)性： ： ： 特征六：內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性一個成功的 HOPSCA項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的 HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。HOPSCA在巴黎HOPSCA在紐約HOPSCA在東京5/15/2023 37【 獲利模式 】商業(yè)街銷售獲利，購物中心持續(xù)經(jīng)營獲利 商業(yè)大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利辦公成功銷售獲利 公寓大部分出售和少量長期經(jīng)營獲利 酒店5/15/2023 38【 產(chǎn)品矩陣 】明星業(yè)務(wù)高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗 DOG相對市場份額波士頓矩陣市場需求市場競爭 屬性 銷售趨勢創(chuàng)業(yè)者辦公 中 中 現(xiàn)金牛 時間短， 出售 獲利。它是項目現(xiàn)金流的主要來源。小戶型公寓 高 中 現(xiàn)金牛公寓式酒店 中 低 明星 精品酒店提升項目形象，可直接 出售 。商業(yè)街 中 高 明星 精品商業(yè)街能夠帶旺整個