上?？党乔皬V場(chǎng)項(xiàng)目定位(世聯(lián))(編輯修改稿)
2025-02-08 00:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2250㎡ 1360㎡ 600 ㎡需要建成的公建建筑面積為 8070平方米康城一、二期住宅已建成并逐步入住，三期、四期正在建設(shè)中。建成后將成為容納約 型居住區(qū) ；目前社區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)比較稀缺，居民日常消費(fèi)通過購(gòu)物班車 /社區(qū)班車解決；目前前廣場(chǎng)地塊除一塊為集中綠地外，其他均為已建物業(yè)（一為會(huì)所、一為商業(yè)綜合樓、一目前為售樓處和樣板房）28S集合和規(guī)模優(yōu)勢(shì) 依托康城住宅 151萬(wàn)平方米，周邊住宅即別墅區(qū)居住人口，形成一定的集聚效應(yīng)，項(xiàng)目的檔次可以有一定擴(kuò)大。W交通瓶頸莘松路的交通是制約消費(fèi)人口導(dǎo)入的重要瓶頸；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力小；O體驗(yàn)式消費(fèi)成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì) .符合別墅區(qū)客戶消費(fèi)檔次存在空白周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好T市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重隨著莘莊中心的商業(yè)發(fā)展，多家商場(chǎng)的開業(yè)對(duì)板塊的客流消費(fèi)形成分流，而且對(duì)吸引區(qū)的客流增加難度。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)【 SWOT】5/15/2023 29如果商業(yè)的市場(chǎng)容量只有 5萬(wàn)平方米 ,剩余 10萬(wàn)平方米指標(biāo)如何 ?閔行規(guī)劃科科長(zhǎng)語(yǔ)錄 規(guī)劃批準(zhǔn)的原則 :216。該配的配足 , 類型可以不局限商業(yè) ,但不要超過總體指標(biāo) 。216。一定要征求小區(qū)業(yè)主的意見 ,他們同意我們就同意 。216。把多數(shù)指標(biāo)建在爭(zhēng)議小的地塊 ,爭(zhēng)議大的地塊盡量考慮少建、不建“”30第三部分 二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì) 三、出路 一、目標(biāo)設(shè)定31閔行小戶性市場(chǎng)全線紅【 市場(chǎng)聲音 】閔行 小 戶型銷售火爆閔行經(jīng)濟(jì)性酒店入住率高閔行中端辦公物業(yè)稀缺123萬(wàn)科朗潤(rùn)園，萬(wàn)科假日風(fēng)景的 “ 螞蟻工房 ” ，均價(jià)達(dá)到 12023元 /平方米，開盤便搶購(gòu)一空；松江九亭上海青年城， 7月份開盤以來銷售套數(shù) 446套，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8610元 /平方米；70％， 90平方米國(guó)家政策，搶時(shí)機(jī)就是占先機(jī)。莫泰 168，錦江之星、泰姆 24H賓館的入住率達(dá)到 80％。尤其是周六、日，入住率達(dá)到 100％?？党羌爸苓叺木用穹浅６?，如全部入住，訪客的住宿將有較大需求。目前辦公物業(yè)在售的僅有四個(gè)。價(jià)格均價(jià) 800010000平方米，尤其小面積的辦公物業(yè)在閔行需求較高。詳細(xì)見附件：《閔行小戶性、酒店、辦公調(diào)查》32【 產(chǎn)品定位 】項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目地塊 商圈 人口?處于閔行新閔板塊?別墅區(qū)和居住區(qū)聚集?擁有一定的人口支撐? 地塊小，面積大， 萬(wàn)建筑面積? 限制條件多，只能向高向密發(fā)展。非中心 大體量，高密度? 不在核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)沒有形成互動(dòng)? 商圈消費(fèi)模式單一，市場(chǎng)容量有限市場(chǎng)容量有限? 外來人口導(dǎo)入困難，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人口有限? 區(qū)域內(nèi)純商業(yè)需求有限人口消費(fèi)單一突破區(qū)域價(jià)值 實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值 跳出商圈 挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)與升值潛力。5/15/2023 33【 產(chǎn)品定位 】產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國(guó)際公寓名商俱樂部創(chuàng)業(yè)型公司個(gè)人工作室街區(qū)商業(yè) （ Street Mall ）商業(yè)集中商業(yè) （ shopping Mall ）倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心 主題式/服務(wù)式購(gòu)物中心商業(yè)性休閑會(huì)所VIP會(huì)員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購(gòu)物中心5/15/2023 34 Urban units plex都市單元綜合體 土地日益稀缺，人口日益增長(zhǎng)；少數(shù)的空間，應(yīng)承載更多的功能。 他是一種理想，他是一種生活，他是一種體驗(yàn)，他是一種期待?！?產(chǎn)品定位 】5/15/2023 35【 整體定位 】“HOPSCA” 豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION +APARTMENT(酒店 +辦公 +公園 +購(gòu)物中心 +商會(huì) +住宅 ) HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。5/15/2023 36源起： HOPSCA于 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購(gòu)物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體。 HOPSCA的特征： 特征一： 高密度，集約性 特征二：整體統(tǒng)一性 特征三：功能復(fù)合性 特征四：土地使用均衡性 特征五： 空間連續(xù)性： ： ： 特征六：內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性一個(gè)成功的 HOPSCA項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)帶來巨大的社會(huì)價(jià)值，為開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來巨大的品牌價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的 HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。HOPSCA在巴黎HOPSCA在紐約HOPSCA在東京5/15/2023 37【 獲利模式 】商業(yè)街銷售獲利，購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利 商業(yè)大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利辦公成功銷售獲利 公寓大部分出售和少量長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利 酒店5/15/2023 38【 產(chǎn)品矩陣 】明星業(yè)務(wù)高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗 DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣市場(chǎng)需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 屬性 銷售趨勢(shì)創(chuàng)業(yè)者辦公 中 中 現(xiàn)金牛 時(shí)間短， 出售 獲利。它是項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要來源。小戶型公寓 高 中 現(xiàn)金牛公寓式酒店 中 低 明星 精品酒店提升項(xiàng)目形象，可直接 出售 。商業(yè)街 中 高 明星 精品商業(yè)街能夠帶旺整個(gè)
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