【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】30方案 1——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　1 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 () () () () 5 凈現(xiàn)值 () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 　 () () () () 31方案 1——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】32方案 1——綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬(wàn)元4 租售總收入 萬(wàn)元5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7 所得稅 萬(wàn)元8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元9 稅前投資利潤(rùn)率 77% 　10 稅后投資利潤(rùn)率 52% 　11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 26% 　12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年33p方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市 /商務(wù)會(huì)館全部持有出租，商業(yè)街租售各占 50%；p出售物業(yè)總規(guī)模為 （占比 60%）；p持有物業(yè)總規(guī)模為 50000（占比 40%）。方案 2—— 商業(yè)以自持出租為主租售比例及租售計(jì)劃，銷售 60%，出租 40%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】出售 5000平米出租 25000平米出售 5000平米出租 5000平米全部出租20230平米物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 出售（平米）出租（平米）MALL 5000 25000超市 /會(huì)所 20230商業(yè)街 5000 5000酒店式公寓 10000LOFT公寓 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 50000占比 60% 40%全部出售住宅 42023平米底商 34方案 2—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元） 備注一 地價(jià) 　 　 地價(jià)成本按 207萬(wàn) /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ 超市 /會(huì)所 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所）３ MALL 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /平米，層高 6 住宅 　 24層7 住宅底商 　 　四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) ~ 　五 園林景觀 　 按照綠化率 40%計(jì)算六 管理費(fèi)用 　 （二 +三 +四 +五） *3%七 不可預(yù)見費(fèi) 　 （二 +三 +四 +五 +六） *3%八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 銀行借款利息九 營(yíng)銷費(fèi)用 　 銷售收入的 3%十一 合計(jì)（不含地價(jià)） (二 )~(九 ) 　十二 開發(fā)成本 (一 )~(九 ) 　 35方案 2—— 項(xiàng)目銷售 /出租計(jì)劃表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案 2】項(xiàng)目名稱 總計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　銷售安排商業(yè)街 　 　 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　 　 　合計(jì) 出租安排商業(yè)街 超市 /會(huì)所 MALL 　 　 合計(jì) 36方案 2—— 租售總收入約為 【方案 2】?銷售物業(yè)總收入為 ，出租物業(yè) 10年租金收入為 ，總體租售收入約為 。1 銷售、租金收入 　 　 銷售收入 面積 售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)街銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 MALL銷售收入 (萬(wàn)元 ) 5000 12023 酒店式公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 4800 LOFT公寓銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10930 5000 住宅銷售收入 (萬(wàn)元 ) 42023 4200 住宅底商銷售收入 (萬(wàn)元 ) 10000 租金收入 面積 租金（元 /天 平米） 超市 /會(huì)所租金收入（ 20232023年） (萬(wàn)元 ) （每年遞增 5%) 商業(yè)街租金收入（ 20232023年） (萬(wàn)元 ) （每年遞增 5%) MALL租金收入（ 20232023年） (萬(wàn)元 ) 25000 （每年遞增 5%)2 銷售稅金及附加 　 　 營(yíng)業(yè)稅及附加 　 　 增值稅 　 　 印花稅 　 　3 銷售凈收入 (=12) 　 　37方案 2—— 投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 5 園林景觀 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 營(yíng)銷費(fèi)用 11 合計(jì) 38方案 2——現(xiàn)金流量表項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 141 現(xiàn)金流入 銷售、租金收入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 園林景觀 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 () () 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 　 () () () () () () 5 凈現(xiàn)值 () () 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 　 () () () () () () () () 39方案 2——現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】40方案 2——綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 2】序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 單位1 總占地面積 平方米2 總建筑面積 平方米3 開發(fā)成本 萬(wàn)元4 租售總收入 萬(wàn)元5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7 所得稅 萬(wàn)元8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元9 稅前投資利潤(rùn)率 79% 　10 稅后投資利潤(rùn)率 53% 　11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（按半年計(jì) ) 15% 　12 動(dòng)態(tài)回收期 年13 靜態(tài)回收期 年41Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位42規(guī)劃指標(biāo) m m 本項(xiàng)目商業(yè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃條件u總用地面積： 32372m178。u總 建筑面 積 ： 178。u容積率： u建筑密度： 40%u車位： 32443超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議層數(shù) 單層面積 總面積Mall 地上 4層 7000左右 30000獨(dú)立商業(yè) 超市 地上 2層 70007500 1000012023商務(wù)會(huì)館 地上 4層（ 12層部分面積給超市） 800010000餐飲街 地上 23層 商業(yè)街區(qū)形式 10000商業(yè)總規(guī)模 60000公寓酒店式公寓： 800010000平米 LOFT公寓： 1202313000平米21000總計(jì) 8