【文章內(nèi)容簡介】 〃 國際城大社區(qū)，緊鄰馬鞍山南路，乃馬鞍山南路沿線較成規(guī)模的商業(yè)街。 商業(yè)街 項目技術(shù)指標(biāo) 35 項目商業(yè)規(guī)劃：三條街、以一、二層聯(lián)體復(fù)式商鋪為主要形式，步行街為分層獨立鋪 馬鞍山南路 復(fù)式鋪 步行街 分層獨立鋪 規(guī)劃路 復(fù)式鋪 馬鞍山南路復(fù)式鋪共約 5000平方米，主要面積區(qū)間為 70100 步行街分層獨立鋪共5500平方米，主要面積區(qū)間為 3550 規(guī)劃路復(fù)式鋪共 6500平方米，主要面積區(qū)間為80100 項目商業(yè)規(guī)劃 36 項目資源：所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和學(xué)校等機構(gòu)分布，為未來商業(yè)消費囤積大量人流 環(huán)球廣場 國貿(mào)公寓 聯(lián)邦花園 文景雅居 逍遙苑 碧湖云溪 世紀(jì)陽光 柏林春天 溫馨家園 1一環(huán)親家 1濱湖特區(qū) 1元一柏莊 1都市田園別墅 1遠(yuǎn)大家園 1貴都花園 1星辰花園 1濱水華城 1上風(fēng)尚城 綠城待建項目 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 社區(qū)分布： 1 學(xué)校機構(gòu)等分布： A A、合肥工業(yè)大學(xué) B、安徽城市建設(shè)學(xué)校 C、華夏旅游學(xué)校 D、安徽交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 E、安徽國際商務(wù)學(xué)院 F、 安徽 電氣工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院 G、 安徽 公路技校 H、 安徽 審計職業(yè)學(xué)院 I、 安徽 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 J、 安徽 工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 K、待建政府行政中心 L、駱崗政府 M、 安徽 人武學(xué)校 N、 安徽 職業(yè)技術(shù)學(xué)院 O、新華電腦學(xué)校 P、 安徽 機電技工學(xué)校 B C D E F G H I J K L M N N O P A 項目資源 37 項目周邊人流量分析：地塊周邊道路人流量并不是較大，作商業(yè)面臨較大的難度 馬 鞍 山 南 路 ?人流量調(diào)查地段： 一環(huán)路、馬鞍山南路； ?調(diào)查人流量統(tǒng)計： 一環(huán)路人流高峰期為： 上午 10： 00 下午 13:00 、 16： 00 、 18:00 全天估計 馬鞍山南路人流高峰期 : 早上 9:00 中午 12:00 下午 16:00 – 18:00 全天估計 屯溪路 環(huán)球廣場 周邊人流分析 38 項目各部分商業(yè)價值比較：外街 步行街一層 步行街二層 內(nèi)街 （由高到低） ?從街區(qū)內(nèi)部規(guī)劃圖中各部分的比較可以看出，沿馬鞍山南路的外街鋪的商業(yè)價值目前較被認(rèn)可； ?內(nèi)部的街區(qū)商鋪如果缺乏必要的主題規(guī)劃及產(chǎn)品特色，商業(yè)價值將難以顯現(xiàn)，從而被投資者低估 ； ?隨著片區(qū)的成熟及本項目的入伙，馬鞍山南路的商業(yè)價值會越來越高 。 各部分價值分析前提： 地塊各部分商業(yè)價值評價表 道路名稱 租金指標(biāo) 人流量指 標(biāo) 城市規(guī)劃影 響 交通條件 商業(yè)氣氛 總體評 價 馬鞍山路 5 1 1 步行街一層 3 0. 8 1 步行街二層 內(nèi)街 2 評價方式 以 10元 /M2。月為 1分，權(quán)重為 以 1萬人為 1分，權(quán)重為 按重要程度及未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃評分 ,權(quán)重 按現(xiàn)有交通條件評分，權(quán)重為 按現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營環(huán)境評價 ,權(quán)重為 內(nèi)部商業(yè)價值判斷 39 項目解析歸納 項目 優(yōu)勢 ?地段優(yōu)勢 本項目地處城市主動拓展區(qū)域繁華地段，商業(yè)氣氛較濃； ?交通便利 項目地處合肥市城市南北向交通主干道馬鞍山南路中段東側(cè)，公交網(wǎng)絡(luò)較成熟，交通方便，滿足項目商業(yè)的可達(dá)性要求； ?規(guī)模優(yōu)勢 項目總建面達(dá)到 352023平方米，包含了高檔住宅、公寓及寫字樓等綜合物業(yè)類型，其中 17000平方米的街區(qū)式商業(yè)，具有規(guī)模優(yōu)勢，其規(guī)劃設(shè)計在周邊社區(qū)單一的臨街商業(yè)形態(tài)中獨樹一臶； ?項目產(chǎn)品優(yōu)勢 合肥現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)基本以集中超市及沿街二層復(fù)式商鋪為主，形式單一且落后，本項目的街區(qū)式排布及良好的開間進(jìn)深比設(shè)計，將在市場競爭中體現(xiàn)出優(yōu)勢； ?項目整體品牌優(yōu)勢 金地 〃 國際城獲評 2023年安徽地區(qū)唯一“中國名盤”，并且已經(jīng)得到了合肥市民的廣泛贊譽，獨特的品牌形象，將帶動商業(yè)宣傳的啟動。 40 項目解析歸納 項目 劣勢 ?地塊周邊商業(yè)氛圍淡薄 項目距南北兩個集中商業(yè)均有超過 500米的距離，與人流集中點的關(guān)系不是很密切，連接的距離范圍內(nèi)，各臨街商業(yè)經(jīng)營檔次不高，業(yè)種混雜，零售、辦公、展示均有，且開業(yè)率只有 60％左右，商業(yè)缺乏整體考慮，嚴(yán)重影響本項目商業(yè)街區(qū)與兩個商業(yè)中心人流的互動及商機的溝通； ?缺乏主題商業(yè)街區(qū)開發(fā)經(jīng)驗及相關(guān)資源 金大地公司系傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)，并無主題式商業(yè)街區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗，更加缺乏商業(yè)招商、經(jīng)營管理的經(jīng)驗和能力，為本項目進(jìn)行主題式商業(yè)街區(qū)的運營帶來較多的限制； ?停車問題不易解決 本項目停車位配備不足，商業(yè)部分更是捉襟見肘，可能會間接降低本項目商鋪在市場上投資者及經(jīng)營者中的接受度。 41 項目解析歸納 項目 機會 ?經(jīng)濟(jì)前景提供動力源泉 合肥市經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉； ?商業(yè)競爭上升到商鋪資源競爭 外資零售企業(yè)紛紛搶灘合肥，激活合肥商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場上的競爭使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源，為有特色的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間； ?城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展 在合肥城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，合肥商業(yè)發(fā)展空間放大，盡管本區(qū)域未能規(guī)劃成為城市副商業(yè)中心，但馬鞍山南路景觀大道規(guī)劃方案出臺，對于促進(jìn)地塊商業(yè)差異化發(fā)展極為有利，可與政府洽談馬鞍山南路改造中的細(xì)節(jié)，爭取優(yōu)惠政策，盡力改善交通條件及景觀條件，從而推動商業(yè)發(fā)展； ?政策誘導(dǎo)商業(yè)趨向 從合肥市政府最近出臺的商業(yè)網(wǎng)業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方案及與商務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)的訪談中看出，政府對合肥市商業(yè)發(fā)展的考慮更加成熟和細(xì)致，這個信息具有重要的指導(dǎo)意義，使把本項目打造成為引導(dǎo)合肥社區(qū)商業(yè)建設(shè)、運營的標(biāo)竿成為可能 ? 周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好 目前項目周邊經(jīng)營環(huán)境快速向好，包括家樂福、合家福、蘇寧電器等商家集中開業(yè)，商業(yè)氛圍漸濃，為項目商業(yè)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。 42 項目解析歸納 項目 威脅 ?市場競爭威脅嚴(yán)重 項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，未來幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間競爭非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場，而這也將間接影響到商鋪投資購買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。 ?市場風(fēng)險變化莫測 項目要在 2023年推出，而合肥大開發(fā)的背景下，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)推出量大，產(chǎn)品類型豐富，概念層出不窮。項目銷售期內(nèi)，市場競爭環(huán)境變化，項目商鋪銷售面臨一定的風(fēng)險和壓力。 43 項目屬性界定 新建大型社區(qū)配建商業(yè)街 交通便利，昭示性較好 街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計有特色 臨近基本成型的區(qū)域商業(yè)中心 44 問題界定與結(jié)構(gòu)化分析 市場競爭環(huán)境分析 項目整體致勝策略 項目商業(yè)定位 項目研究工作步驟 項目屬性研判與界定 45 我們采用 SCQ結(jié)構(gòu)化分析方法 我們應(yīng)該怎么辦 情境 （ Situation） （公認(rèn)事實） 沖突 （Complication） （推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素） 疑問 （ Question ） (分析存在的問題 ) 需要完成某項任務(wù) 發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情 資料來源：世聯(lián)模型 ?存在某個問題 ?存在某個問題 ?采取了某項行動 ?知道解決的方法 ?有人提出一項解決方案 ?行動未能奏效 ?我們?nèi)绾螌嵤┙鉀Q方案 ?該方案是否正確 ?為什么沒能奏效 46 通過 SCQ基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問題的分析模型 資料來源：世聯(lián)模型 ？ R1 非期望結(jié)果 —— 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 47 S：情境（ situation） —— 項目背景事實（規(guī)模、交通、市場等） ?從屬于金地 〃 國際城 352， 000平方米的大型綜合建筑群； ?商業(yè)總建筑面積 ，規(guī)劃有三條商業(yè)街； ?項目緊鄰馬鞍山南路，交通十分便利快捷； ?項目位于城市東南方向（南大門），相關(guān)政策的牽引性不強，也無產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動，形成的一環(huán)路與二環(huán)路之間的 馬鞍山南路居住區(qū)級商業(yè)中心； ?項目 2023年年底方可交付使用； ?周邊聚集總量超過 400萬平方米已建、在建及待建的住宅項目，為項目帶來大量的消費群體； ?周邊已售和準(zhǔn)售商鋪售價偏高，銷售情況一般； ?區(qū)域成熟度較低，商業(yè)氛圍不太成熟； ?商鋪出租率較低，租金也偏低，經(jīng)營品種混雜，檔次不高，經(jīng)營狀況一般； ?整體市場 06年待售同類項目較多，未來面臨殘酷的競爭。 規(guī)模 交通 位臵 區(qū)域現(xiàn)狀 市場現(xiàn)狀 工程進(jìn)度 48 R1：非期望結(jié)果 —— 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 ?環(huán)球購物廣場成為區(qū)域購物中心，會分散項目日常消費人流； ?待社區(qū)入伙二年后，居住環(huán)境成熟，商業(yè)消費需求方可被引發(fā)，但也將僅限于社區(qū)商業(yè)； ?為社區(qū)配套而建的街鋪，普遍售價不高，一般以現(xiàn)鋪銷售為主； ?項目建設(shè)周期較長，影響投資者信心，難以支撐商業(yè)高售價； ?06年市場商鋪供應(yīng)量的增加，競爭的加劇將對本項目銷售構(gòu)成較大沖擊力。 49 R2：期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo)（實現(xiàn)客戶目標(biāo)） ?本項目整體銷售實現(xiàn)均價 15000元 /平方米；