xxxx年中廣國(guó)際皮具城項(xiàng)目定位策劃方案(編輯修改稿)
2025-01-30 16:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?規(guī)模： 市場(chǎng)占地 4萬(wàn)平方米，總建 11萬(wàn)平方米，市場(chǎng)分上下 2層，配備手扶電梯、貨梯等 ?經(jīng)營(yíng)檔次： 低檔 ?特點(diǎn) :水牛城憑借優(yōu)越的地理位置、完善的配套等有利因素，與龍瑞小商品形成龐大的商圈，經(jīng)營(yíng)曾異?；鸨?，但隨著龍瑞小商品遷新址后，水牛城生意一落千丈，目前市場(chǎng)內(nèi)除北門(mén)人流量較大，其余各門(mén)人流稀少，好多商家都轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓。 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例： 服裝：皮具：配套 =78： 12： 10 水牛城服裝批發(fā)市場(chǎng) 小結(jié) ?布局不合理： 水牛城當(dāng)時(shí)是中山最大和配套設(shè)施最好的批發(fā)市場(chǎng)，但在整體布局和規(guī)劃上不太合理，過(guò)于分散難以聚集人流 ?業(yè)態(tài)定位欠缺特色： 水牛城在業(yè)態(tài)定位上基本與龍瑞小商品重疊，沒(méi)有自己經(jīng)營(yíng)特色，導(dǎo)致龍瑞遷移后人流大減 ?部分商鋪已售出： 水牛城大部分的臨街商鋪和部分的場(chǎng)內(nèi)商鋪已經(jīng)售出，這樣對(duì)招商有很大的影響，有很多商鋪業(yè)主自行出租商鋪，導(dǎo)致業(yè)態(tài)零亂不堪，有很多業(yè)態(tài)是偏離了批發(fā)市場(chǎng)的主題。 中山最大、最旺的服裝批發(fā)市場(chǎng) —— 龍瑞小商品批發(fā)市場(chǎng) ?概況： 龍瑞小商品于 09年遷移新址后，在各方面都迎合目前市場(chǎng)的需求，現(xiàn)時(shí)整個(gè)批發(fā)市場(chǎng)出租率達(dá) 100%，目前已經(jīng)成為服裝批發(fā)的領(lǐng)頭羊，引領(lǐng)著中山服裝批發(fā)業(yè)的發(fā)展 ?規(guī)模： 目前是中山最大的服裝批發(fā)市場(chǎng)，建筑面積約 12萬(wàn)方，分上下 2層，配備手扶電梯、貨梯等 ?經(jīng)營(yíng)檔次： 中低檔 ?特點(diǎn)： 龍瑞小商品憑借合理的規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，以及龐大的客戶群，并保持一直霸主地位 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例： 服裝：皮具：小商品 =54： 25： 21 龍瑞小商品批發(fā)市場(chǎng) 小結(jié)： ?合理的規(guī)劃： 龍瑞小商品新址規(guī)劃合理，容易聚集人流，而且通透的玻璃天幕不但可以增加光線，更給項(xiàng)目帶來(lái)極強(qiáng)的視覺(jué)效果； ?放水養(yǎng)魚(yú)： 龍瑞小商品在遷移前，關(guān)于舊商家租金問(wèn)題的處理非常成功， 發(fā)展商當(dāng)時(shí)用極低的租金 80元每平方的低價(jià)租金優(yōu)先讓舊商家選鋪，其實(shí)商鋪的實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 80元，允許舊商家轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓商鋪， 使舊商家在市場(chǎng)未開(kāi)業(yè)的前提下就已經(jīng)賺到了第一筆，因此新市場(chǎng)招商 1200多個(gè)商鋪已全部租出，到現(xiàn)時(shí)為止市場(chǎng)已全面提租，商家無(wú)一有異議，據(jù)我司了解一個(gè)位置不算最好，面積約 20平方的商鋪，轉(zhuǎn)租租金高達(dá) 8000元 /月 ?引入先進(jìn)的商業(yè)管理： 龍瑞小商品批發(fā)市場(chǎng)在商業(yè)營(yíng)運(yùn)上也有突破，自 09年開(kāi)張至今已經(jīng)先后舉辦過(guò)數(shù)十個(gè)大大小小的服裝展覽，還邀請(qǐng)廣州服裝、皮具行家到市場(chǎng)參觀，在中心廣場(chǎng)設(shè)有服務(wù)中心為商家解決問(wèn)題 ?二期招商差異競(jìng)爭(zhēng)： 龍瑞小商品一期首層已服裝經(jīng)營(yíng)為主，在二期二層商鋪定位是皮具， 這樣避免了首層和二層的直接競(jìng)爭(zhēng)，而且優(yōu)化了業(yè)態(tài)上的單一， 形成多元化的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力也不斷提高 總結(jié)： 中山服裝批發(fā)市場(chǎng)研究總結(jié) 從地理位置上看 ： 中山服裝批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)位置主要集中在富華道汽車(chē)總站一帶， 從業(yè)態(tài)上看： 目前中山服裝批發(fā)市場(chǎng) 主要業(yè)態(tài)都集中于服裝， 造成直接的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈， 從規(guī)模上看： 現(xiàn)有中山的服裝批發(fā)市場(chǎng)以中、小型為主，由于中山的城市特質(zhì)及其商業(yè)格局造成中山不適合大型的批發(fā)市場(chǎng)，面積過(guò)大會(huì)造成招商和日后經(jīng)營(yíng)都有一定的困難 從經(jīng)營(yíng)檔次上看： 目前中山服裝批發(fā)市場(chǎng)存在低檔為主。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，中及中高檔需求日益增長(zhǎng)，中檔次的批發(fā)市場(chǎng)有極大的發(fā)展空間。 對(duì)本案的影響： ?從地理位置上看： 本案地處中山服裝批發(fā)市場(chǎng)商圈內(nèi)，本案具備發(fā)展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的地利； ?從規(guī)模上看： 本案體量不大，商鋪數(shù)量也較少，在規(guī)模上也迎合了中山的市場(chǎng)需求； ?從業(yè)態(tài)定位上看： 水牛城與本案相隔不足 50M，而水牛城業(yè)態(tài)集中在服裝上，加上水牛城經(jīng)營(yíng)一直強(qiáng)差人意，本案若繼續(xù)保持服裝城的定位勢(shì)必與水牛城形成正面的競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果兩者都會(huì)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，因此在定位上可與水牛城形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，這樣形成互補(bǔ)與龍瑞商圈抗衡； ?從經(jīng)營(yíng)檔次上看： 水牛城經(jīng)營(yíng)低檔為主，龍瑞經(jīng)營(yíng)以中低為主，本案如何在兩大項(xiàng)目間找到立足點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)檔次的定位也較為重要； ?從商鋪業(yè)權(quán)上看： 本案與水牛城都是先售后租，而龍瑞是只租不售，對(duì)本案來(lái)說(shuō)也有一定的影響 ?從招商策略上看： 水牛城由于商鋪已銷(xiāo)售無(wú)法低價(jià)統(tǒng)一租金招商，龍瑞則利用“放水養(yǎng)魚(yú)”的原則，在招商上取得空前成功。 前 言 1 城市與區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 2 項(xiàng) 目 定 位 研 究 4 項(xiàng)目整改建議 6 項(xiàng)目招商策略及流程 5 目錄 項(xiàng) 目 分 析 3 客戶訪談 7 鐵城西 富華道商圈 西郊小商品 中山服裝批發(fā)基地 本項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)位分析：位于城區(qū)傳統(tǒng)成熟商圈，周邊服裝批發(fā)集散地 本案 沙溪南路 本案東面雙向四車(chē)道的沙溪南路是本案唯一一條可通車(chē)的馬上，相對(duì)水牛城和龍瑞可進(jìn)性較差，但道路連接線較多，向北可接富華道、岐江公路，南接寶珠路，中山汽車(chē)總站一路之隔，交易比較便捷。 項(xiàng)目交通及連接分析 SWOT—— 優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)分析 ?地理位置優(yōu)勢(shì) 位于中山傳統(tǒng)商業(yè)圈以及服裝批發(fā)商圈； ?區(qū)域配套十分完善，增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目所在地處在西區(qū)城中核心地段，周邊配套十分完善，市場(chǎng)、車(chē)站、娛樂(lè)、餐飲應(yīng)有盡有，為項(xiàng)目投資減少配套成本外，亦為項(xiàng)目增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 ?交通便利 道路交通連接性強(qiáng)，兼有中山汽車(chē)總站，交通非常便利 SWOT—— 劣勢(shì) 劣勢(shì)分析 ?交通可進(jìn)性不佳 項(xiàng)目只有一條雙向四車(chē)道的馬路經(jīng)過(guò)，而且北連富華道花圈，交通非常繁忙，可進(jìn)性不佳 對(duì)策：首先在定位上有別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，充分顯示經(jīng)營(yíng)特色，在主干道增加明顯的指示牌，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目消費(fèi) ?項(xiàng)目部分商鋪分拆出售 由于項(xiàng)目前期已將臨街商鋪和部分室內(nèi)商鋪售出，這樣會(huì)影響項(xiàng)目統(tǒng)一招商，造成業(yè)態(tài)分散，經(jīng)營(yíng)檔次參差 對(duì)策：通過(guò)返租重獲招商主動(dòng)權(quán)，特別是臨街商鋪，必須取得主動(dòng)權(quán)，否則項(xiàng)目將受到極大的影響 ?發(fā)展商商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少 貴司一直以住宅開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)較少 對(duì)策：聘請(qǐng)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 SWOT—— 機(jī)遇 機(jī)遇分析 ?中山現(xiàn)有的服裝批發(fā)市場(chǎng)占主導(dǎo)，缺乏專(zhuān)業(yè)皮具城 目前中山現(xiàn)有的服裝批發(fā)市場(chǎng)
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