xxxx年中廣國際皮具城項目定位策劃方案(編輯修改稿)
2025-01-30 16:44 本頁面
【文章內容簡介】 ?規(guī)模： 市場占地 4萬平方米，總建 11萬平方米，市場分上下 2層，配備手扶電梯、貨梯等 ?經(jīng)營檔次： 低檔 ?特點 :水牛城憑借優(yōu)越的地理位置、完善的配套等有利因素，與龍瑞小商品形成龐大的商圈，經(jīng)營曾異?；鸨S著龍瑞小商品遷新址后，水牛城生意一落千丈，目前市場內除北門人流量較大，其余各門人流稀少，好多商家都轉租或轉讓。 業(yè)態(tài)經(jīng)營比例： 服裝：皮具：配套 =78： 12： 10 水牛城服裝批發(fā)市場 小結 ?布局不合理： 水牛城當時是中山最大和配套設施最好的批發(fā)市場，但在整體布局和規(guī)劃上不太合理，過于分散難以聚集人流 ?業(yè)態(tài)定位欠缺特色： 水牛城在業(yè)態(tài)定位上基本與龍瑞小商品重疊，沒有自己經(jīng)營特色，導致龍瑞遷移后人流大減 ?部分商鋪已售出： 水牛城大部分的臨街商鋪和部分的場內商鋪已經(jīng)售出，這樣對招商有很大的影響，有很多商鋪業(yè)主自行出租商鋪，導致業(yè)態(tài)零亂不堪，有很多業(yè)態(tài)是偏離了批發(fā)市場的主題。 中山最大、最旺的服裝批發(fā)市場 —— 龍瑞小商品批發(fā)市場 ?概況： 龍瑞小商品于 09年遷移新址后，在各方面都迎合目前市場的需求，現(xiàn)時整個批發(fā)市場出租率達 100%，目前已經(jīng)成為服裝批發(fā)的領頭羊，引領著中山服裝批發(fā)業(yè)的發(fā)展 ?規(guī)模： 目前是中山最大的服裝批發(fā)市場，建筑面積約 12萬方，分上下 2層，配備手扶電梯、貨梯等 ?經(jīng)營檔次： 中低檔 ?特點： 龍瑞小商品憑借合理的規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，以及龐大的客戶群，并保持一直霸主地位 業(yè)態(tài)經(jīng)營比例： 服裝：皮具：小商品 =54： 25： 21 龍瑞小商品批發(fā)市場 小結： ?合理的規(guī)劃： 龍瑞小商品新址規(guī)劃合理，容易聚集人流，而且通透的玻璃天幕不但可以增加光線，更給項目帶來極強的視覺效果； ?放水養(yǎng)魚： 龍瑞小商品在遷移前，關于舊商家租金問題的處理非常成功， 發(fā)展商當時用極低的租金 80元每平方的低價租金優(yōu)先讓舊商家選鋪，其實商鋪的實際價值遠遠超過 80元，允許舊商家轉租或轉讓商鋪， 使舊商家在市場未開業(yè)的前提下就已經(jīng)賺到了第一筆，因此新市場招商 1200多個商鋪已全部租出，到現(xiàn)時為止市場已全面提租，商家無一有異議，據(jù)我司了解一個位置不算最好，面積約 20平方的商鋪，轉租租金高達 8000元 /月 ?引入先進的商業(yè)管理： 龍瑞小商品批發(fā)市場在商業(yè)營運上也有突破，自 09年開張至今已經(jīng)先后舉辦過數(shù)十個大大小小的服裝展覽，還邀請廣州服裝、皮具行家到市場參觀，在中心廣場設有服務中心為商家解決問題 ?二期招商差異競爭： 龍瑞小商品一期首層已服裝經(jīng)營為主，在二期二層商鋪定位是皮具， 這樣避免了首層和二層的直接競爭，而且優(yōu)化了業(yè)態(tài)上的單一， 形成多元化的專業(yè)市場，競爭力也不斷提高 總結： 中山服裝批發(fā)市場研究總結 從地理位置上看 ： 中山服裝批發(fā)專業(yè)市場位置主要集中在富華道汽車總站一帶， 從業(yè)態(tài)上看： 目前中山服裝批發(fā)市場 主要業(yè)態(tài)都集中于服裝， 造成直接的競爭過于激烈， 從規(guī)模上看： 現(xiàn)有中山的服裝批發(fā)市場以中、小型為主，由于中山的城市特質及其商業(yè)格局造成中山不適合大型的批發(fā)市場，面積過大會造成招商和日后經(jīng)營都有一定的困難 從經(jīng)營檔次上看： 目前中山服裝批發(fā)市場存在低檔為主。從未來發(fā)展趨勢看，中及中高檔需求日益增長，中檔次的批發(fā)市場有極大的發(fā)展空間。 對本案的影響： ?從地理位置上看： 本案地處中山服裝批發(fā)市場商圈內，本案具備發(fā)展專業(yè)市場的地利； ?從規(guī)模上看： 本案體量不大，商鋪數(shù)量也較少，在規(guī)模上也迎合了中山的市場需求； ?從業(yè)態(tài)定位上看： 水牛城與本案相隔不足 50M，而水牛城業(yè)態(tài)集中在服裝上，加上水牛城經(jīng)營一直強差人意，本案若繼續(xù)保持服裝城的定位勢必與水牛城形成正面的競爭，結果兩者都會面臨巨大的經(jīng)營壓力，因此在定位上可與水牛城形成錯位競爭，這樣形成互補與龍瑞商圈抗衡； ?從經(jīng)營檔次上看： 水牛城經(jīng)營低檔為主，龍瑞經(jīng)營以中低為主，本案如何在兩大項目間找到立足點，經(jīng)營檔次的定位也較為重要； ?從商鋪業(yè)權上看： 本案與水牛城都是先售后租，而龍瑞是只租不售，對本案來說也有一定的影響 ?從招商策略上看： 水牛城由于商鋪已銷售無法低價統(tǒng)一租金招商，龍瑞則利用“放水養(yǎng)魚”的原則，在招商上取得空前成功。 前 言 1 城市與區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 2 項 目 定 位 研 究 4 項目整改建議 6 項目招商策略及流程 5 目錄 項 目 分 析 3 客戶訪談 7 鐵城西 富華道商圈 西郊小商品 中山服裝批發(fā)基地 本項目 項目區(qū)位分析：位于城區(qū)傳統(tǒng)成熟商圈，周邊服裝批發(fā)集散地 本案 沙溪南路 本案東面雙向四車道的沙溪南路是本案唯一一條可通車的馬上，相對水牛城和龍瑞可進性較差，但道路連接線較多，向北可接富華道、岐江公路，南接寶珠路，中山汽車總站一路之隔，交易比較便捷。 項目交通及連接分析 SWOT—— 優(yōu)勢 優(yōu)勢分析 ?地理位置優(yōu)勢 位于中山傳統(tǒng)商業(yè)圈以及服裝批發(fā)商圈； ?區(qū)域配套十分完善，增強項目市場競爭力 項目所在地處在西區(qū)城中核心地段，周邊配套十分完善，市場、車站、娛樂、餐飲應有盡有，為項目投資減少配套成本外，亦為項目增強市場競爭力 ?交通便利 道路交通連接性強，兼有中山汽車總站，交通非常便利 SWOT—— 劣勢 劣勢分析 ?交通可進性不佳 項目只有一條雙向四車道的馬路經(jīng)過，而且北連富華道花圈，交通非常繁忙，可進性不佳 對策：首先在定位上有別于競爭項目，充分顯示經(jīng)營特色，在主干道增加明顯的指示牌，引導消費者進入項目消費 ?項目部分商鋪分拆出售 由于項目前期已將臨街商鋪和部分室內商鋪售出，這樣會影響項目統(tǒng)一招商，造成業(yè)態(tài)分散，經(jīng)營檔次參差 對策：通過返租重獲招商主動權，特別是臨街商鋪，必須取得主動權，否則項目將受到極大的影響 ?發(fā)展商商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗較少 貴司一直以住宅開發(fā)為主，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營較少 對策：聘請具有豐富經(jīng)驗的商業(yè)經(jīng)營機構強強聯(lián)合 SWOT—— 機遇 機遇分析 ?中山現(xiàn)有的服裝批發(fā)市場占主導，缺乏專業(yè)皮具城 目前中山現(xiàn)有的服裝批發(fā)市場
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