【文章內容簡介】 通住宅 物業(yè)地址：豐臺區(qū)玉泉營環(huán)島東南側 開 發(fā) 商：璽萌置業(yè)有限公司 代 理 商：北京中廣信代理公司 物業(yè)公司：北京星河城物業(yè)管理公司 占地面積： 建筑面積： 112萬平方米 容 積 率： 綠 化 率： 35％ 總 套 數(shù)：三期 3765戶 建筑形式：板樓、塔樓、板塔結合 開盤時間：一期 2023年 03月 01日 二期 2023年 11月 16日 三期 2023年 03月 16日首輪內部認購 三期 2023年 03月 23日再次內部認購 三期西區(qū) 92023年 3月 三期 美冠 182023年 7月 16日 入住時間：三期 G1地塊 1132023年 8月31日 三期 G1地塊 14262023年 5月 30日 三期 G2塊地 2023年 5月 對外報價：均價 7200元 /平米 戶型面積：一居 — 四居 供暖方式：集中供暖 裝修標準：毛坯 車 位： 1： 2 物業(yè)管理費：塔樓 /平米月 板樓 /平米月 630068007000730043004800550058004000450050005500600065007000750080002023年12月2023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2 0 0 3 1 2 1 2 0 0 4 7 1 2 0 0 4 1 1 1 2 0 0 5 4 1 2 0 0 5 5 12 0 0 5 6 1 2 0 0 5 7 1 2 0 0 6 1 131 ? 競爭區(qū)域分析 競爭區(qū)域總結 城市競爭項目類： ? 京南產(chǎn)品：京南產(chǎn)品與本項目相比，多具有價格優(yōu)勢，但總體來講，小區(qū)環(huán)境較本項目規(guī)劃較差，如狀元城、彩虹城等；星河城項目也屬京南，與本項目構成競爭，但其小區(qū)內規(guī)劃條件不及本項目優(yōu)越，同時其也不具備價格優(yōu)勢，而本項目為城建集團開發(fā)，更具有一定的品牌優(yōu)勢，與星河城相比更具有競爭力。 ? 京東南產(chǎn)品：京東南產(chǎn)品代表作有山水文園、美景東方等，其具有比本項目更好的交通優(yōu)勢，而且山水文園的景觀優(yōu)勢非常明顯，但其戶型多在 300平米以上，并且價位在9700元 /平米左右，本項目戶型范圍已避開其競爭，可謂與山水文園非競爭對象，而美景東方的小區(qū)景觀規(guī)劃沒有統(tǒng)一性，組團設置較差，其住宅舒適度較差。 ? 京東產(chǎn)品：以 CBD的客群來看，富力城、蘋果社區(qū)等東部項目與本項目構成競爭，但東部區(qū)域項目價格較高，而且以中小戶型為主，其客群多為白領一族，對交通關注度更高，而本項目為大戶型，以公司高管客群為主，對交通以及住宅舒適度要求都較高，同時，本項目的自然優(yōu)勢較東部產(chǎn)品更加明顯。 32 ? 競爭區(qū)域分析 競爭區(qū)域總結 郊區(qū)競爭項目類： 由于本項目總價在 120萬左右，所以與郊區(qū)的經(jīng)濟性別墅產(chǎn)品也構成了一定的競爭，京東通州、京南大興、亦莊等地的經(jīng)濟性別墅多在這個價位上下，但本項目具有那三個區(qū)域別墅所沒有的交通優(yōu)勢，而本項目的定位客群正好處于公司高管和一部分私營業(yè)主，其對交通的要求也是非常高的，所以以此來看，郊區(qū)別墅與本項目定位基本構不成競爭。 33 ? 京南市場分析 匯報思路 項目所在 區(qū)域分析 戰(zhàn)略 研究 產(chǎn)品 方案 市場 定位 競爭區(qū)域 分析 地塊價值 分析 34 ? 地塊價值分析 項目地理位置 本項目 東：魚塘 本項目位于北京市豐臺區(qū)南三環(huán)、四環(huán)之間，地劃南苑鄉(xiāng)石榴莊。項目為綠化隔離帶項目，分為 B、 C、 F三個地塊。 B區(qū)四至范圍為東至蒲黃榆路市政綠地，南至規(guī)劃電碳廠路，西至彩虹城住宅北區(qū)，北至彩虹城住宅小區(qū)，占地面積，其中建設用地 平方米。 C、 F區(qū)四至范圍為東至宋家莊路，南至涼水河綠化帶，西至天壇南路，北至規(guī)劃電碳廠路，占地面積 ，其中建設用地 。 35 ? 地塊價值分析 項目區(qū)位分析 ? 地塊地處南四環(huán)綠化隔離帶城市居住配套功能拓展地帶，整體屬政府大力發(fā)展的邊緣住宅集團，市政道路、商業(yè)配套、住宅發(fā)展環(huán)境各方面都擁有較大發(fā)展?jié)摿Α? ? 項目臨近大紅門商業(yè)街，毗鄰南三環(huán)、四環(huán)間木樨園 — 大紅門商貿地帶 ,即第五商圈（ CBC），距離方莊成熟商圈也較近，區(qū)位價值較好。 ? 項目直臨涼水河、城市綠化隔離帶，為其帶來極佳的居住天然環(huán)境優(yōu)勢。涼水河年底治理改造完畢， 70米快綠化帶及其南部的石榴莊公園，綠意、水景、視野皆備，居住景觀優(yōu)勢是周邊項目不可比擬。 36 ? 地塊價值分析 地塊周邊環(huán)境 37 ? 地塊價值分析 地塊交通分析 ?地鐵：項目周邊交通條件完善，地鐵 5號線、 10號線交匯的宋家莊站，北距小區(qū)約 800米，預計 2023年底通車。 ?道路：西側天壇南路，路寬 40米，開發(fā)商斥巨資修建。配合地塊中部即將修建完成的蒲黃榆路，東側的宋莊路，將使社區(qū)通往三、四環(huán)的道路方便快捷，通暢無阻。 ?公交：社區(qū)附近 6百利寶 10 32 34 72 85 952路等十余條公交線路，與地鐵形成完整的交通網(wǎng)絡。 38 ? 地塊價值分析 地塊配套分析 周邊生活配套較為完備。隨著周邊新興居住社區(qū)的建設入?。ú屎绯牵?，各項生活配套設施還在進一步齊全完善中。目前項目附近銀行、商場、超市、醫(yī)院、學校各類設施較為齊全。 項目方圓 ，各項市政配套實施有 —— ? 學校：北京第一實驗小學、豐臺區(qū)一小、大紅門第二小學、南頂中學、蘇家坡小學石榴莊小學、 ? 醫(yī)院：大紅門醫(yī)院、石榴莊醫(yī)院、曙光醫(yī)院、長壽堂藥店 ? 銀行：建設銀行、工商銀行、農村信用社 ? 餐飲：肯德基 ? 公園體育：石榴莊公園、福海公園、光彩體育中心 39 ? 地塊價值分析 地塊環(huán)境總結 項目總體屬南四環(huán)綠化隔離帶項目，臨近政府重點規(guī)劃發(fā)展的邊緣集團。住宅及市政配套發(fā)展具有較大的空間。目前周邊住宅項目大都為均價 6000元左右的中檔經(jīng)濟性社區(qū)，道路交通及配套設施面貌、檔次較為陳舊、不足，但隨著新興社區(qū)的建成和南部城市建設的整體發(fā)展，項目發(fā)展機會和其后升值發(fā)展?jié)摿o疑巨大。 同時，小環(huán)境方面，由于緊依綠化隔離帶，涼水河和石榴莊公園等市政，項目在周邊住宅用地中位置及景觀條件首屈一指。視野開闊、天際線純凈、綠意、水景，這些成為項目打造城市高尚觀景住宅的有利天然條件。 40 ? 地塊價值分析 項目地塊面貌 東側 北側 西側 南側 地塊中心 41 ? 地塊價值分析 地塊條件分析 ? 項目地處南四環(huán)以內靠近環(huán)線的城市新興拓展居住地帶，屬臨近城市綠化隔離帶的邊緣住宅發(fā)展地帶，整體處于較有利的住宅發(fā)展位置。 ? 項目南部直接面鄰寬 70米的綠化隔離帶和即將治理完畢的涼水河，同時接鄰已開放的石榴莊公園，使得項目具有區(qū)域周邊獨一無二的位置環(huán)境條件。 ? 交通方面，項目同樣有著極為有利的近遠期前景，雖目前不能直接通達南四環(huán)，但地塊東、西、中三條規(guī)劃直達南三環(huán)、四環(huán)的道路提供暢通的未來交通前景。尤其是地鐵 5號線和10號線在距項目北部 800米的宋家莊站交匯，為項目遠期升值潛力帶來極大空間。 ? 地塊狀態(tài)，項目用地呈東西走向狹長形狀，不夠規(guī)整。缺點是為規(guī)劃及景觀布局帶來難度，但同時又具有一字排開，采光角度大，樓體相互不遮擋的優(yōu)勢，便于推廣中采光、通風、觀景優(yōu)勢的宣傳。 ? 地塊目前全部拆遷完畢，場地平整，由于直臨城市綠化帶的優(yōu)勢，地塊視野周圍（除北部有彩虹城）天際線干凈、齊整，天幕廣闊，這在高樓擁擠的都市叢林堪稱罕見，優(yōu)勢絕佳。為后期推廣帶來有利空間。 42 ? 地塊價值分析 項目主要指標 總占地面積： 總建設用地： 總規(guī)劃地上建筑面積：約 南區(qū) 北區(qū) 容積率：北區(qū) 南區(qū) 建筑限高：北區(qū) 18米， 6層 南區(qū) 45米， 16層 43 ? 地塊價值分析 SWOT分析說明 SWOT分析法能夠較客觀而準確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。 SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論（對策）。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準確的分析，借此制訂相應的市場對策，提高市場競爭力。 SWOT分析法，包括四個方面因素，即內部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個方面。 44 ? 地塊價值分析 SWOT分析 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 S1. 處于大力拓展住宅板塊，區(qū)域機會及升值潛力較好； S2. 地塊平整，無拆遷，利于項目的操作和工程進度的順利實施； S3. 綠化帶、自然水系、市政公園相守，自然景觀條件資源豐富； S4. 周邊社區(qū)建成入住，市政配套、生活設施逐漸完善； S5. 周邊項目中端產(chǎn)品居多，同質化差異小，市場競爭并不充分，為項目帶來廣闊的市場機會和競爭條件。 W1. 整體仍處于中檔產(chǎn)品為主的南部市場，項目發(fā)展、接受客群受到限制； W2. 仍然屬于新興住宅發(fā)展板塊，周邊整體住宅及配套成熟性不夠； W3. 周邊項目基本以經(jīng)濟性產(chǎn)品定位，價格上更具有優(yōu)勢； W4. 地塊規(guī)模有限，且狹長而分離，對產(chǎn)品規(guī)劃、景觀布局都形成一定影響； W5. 相比周邊項目，本案土地取得方式可能造成成本相對更高。 Opportunity機會分析 Threat威脅分析 O1. 南城建設發(fā)展的提速升溫，板塊的發(fā)展空間和認可度上升，前景優(yōu)勢； O2. 南城如朱雀門、鳳圖騰、富力信然庭等高檔項目的入市，證實區(qū)域需求及購買力的存在； O3. 項目周邊產(chǎn)品形態(tài)較為單一，同質性強，為項目定位和產(chǎn)品創(chuàng)新帶來空間； 04. 地鐵的通達建成為區(qū)域升值及發(fā)展?jié)摿砀钊诵欧臋C會； O5. 目前項目鄰近暫無大的競爭形勢。 T1. 區(qū)域整體住宅發(fā)展水平的不夠完善和經(jīng)濟型定位，整體上影響項目的市場和形象定位的達成； T2. 來自周邊鄰近項目的價格威脅，在產(chǎn)品定位價格定位上面臨市場考驗； T3. 來自于項目自身產(chǎn)品定位和利潤速度帶來的矛盾的威脅； （如中海項目），競爭形勢日趨激烈、客戶分流明顯。 45 ? 地塊價值分析 SWOT應對研究 、產(chǎn)品形態(tài)及物業(yè)價值都還呈現(xiàn)較低水平的南四環(huán)區(qū)域， 周邊項目產(chǎn)品類型單一化、普通型、低價值的總體市場態(tài)勢 為項目帶來較多的市場發(fā)展空間和機遇。 V2. 要想擁有并創(chuàng)造更多地市場機會， 獨特準確的市場定位和富有新意、提供更多價值的的產(chǎn)品創(chuàng)新 是贏得項目市場機會的關鍵。 V3. 項目自身優(yōu)良的地塊條件在周邊同質的產(chǎn)品類型中存在創(chuàng)造差異化需求和產(chǎn)品的可能。 合理運用各項資源條件，包括開發(fā)商品牌影響力 ，是能夠創(chuàng)造高于目前周邊項目及區(qū)域既定價值水平的品牌產(chǎn)品的。 46 ? 京南市場分析 匯報思路 項目所在 區(qū)域分析