深圳仙湖前期策劃報(bào)告二期定位報(bào)告102p(編輯修改稿)
2025-03-16 11:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，具相當(dāng)發(fā)展前景； 深圳別墅片區(qū)分布 銀湖片區(qū)自然景觀： 銀湖、金湖、筆架山；代表項(xiàng)目： 頤園、棕櫚泉?jiǎng)e墅、齊明別墅 ；環(huán)境質(zhì)素： 優(yōu)；人文價(jià)值： 較純粹的居住片區(qū)，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐；交通環(huán)境： 地處市區(qū)，連北環(huán)交通便捷；發(fā)展前景： 片區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地資源已經(jīng)相當(dāng)稀缺， 在地產(chǎn)領(lǐng)域難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展；知名度、成熟程度： 深圳別墅的標(biāo)桿區(qū)域；深圳別墅物業(yè)的發(fā)展先驅(qū)，有 深厚的市場(chǎng)積累； 深圳別墅片區(qū)分布 香蜜湖片區(qū)自然景觀： 被譽(yù)為 “ 城市中心綠洲 ” 的香蜜湖；知 名 度： 近年發(fā)展熱點(diǎn)片區(qū)，知名度極高；代表項(xiàng)目： 國(guó)際公館、水榭花都、熙園 ；人文價(jià)值： 依托香蜜湖發(fā)展旅游業(yè)， 但未成大氣候，人文氛圍缺乏；環(huán)境質(zhì)素： 雖緊靠香蜜湖， 但位置難以規(guī)避外界侵?jǐn)_，環(huán)境質(zhì)素不及東部；交通環(huán)境： 地處市區(qū)中心位置，臨深南第一大道，地鐵即將開通，交通便捷；成熟程度 ：目前的中心位置，配套齊全，為成熟生活區(qū)；發(fā)展前景： 隨著 “9 萬 3地塊 ” 的拍賣，環(huán)湖區(qū)已幾乎沒有土地資源可開發(fā)。深圳別墅片區(qū)分布 沙河、華僑城片區(qū)自然景觀： 園林規(guī)劃較好，自然環(huán)境幽美；知 名 度： 因旅游業(yè)發(fā)達(dá)，在全國(guó)具極高知名度；代表項(xiàng)目： 城市山谷、波托菲諾、名商園；人文價(jià)值： 世界之窗、錦繡中華等主題公園， 科技園高新科技氛圍濃厚， 華僑城地產(chǎn)品牌在城市運(yùn)營(yíng)方面的卓越貢獻(xiàn)， 片區(qū)內(nèi) “ 牽手樓 ” 影響片區(qū)整體形象。交通環(huán)境： 緊靠深南大道， 24小時(shí)都有大小中巴通過， 地鐵即將接駁，西部通道即將建成，交通四通八達(dá) ；成熟程度 ：雖不在市中心，但因旅游及高新產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，配套完善；發(fā)展前景： 背靠科技園，歷久彌新；不斷創(chuàng)新的開發(fā)模式，造就此片區(qū)美好的未來。深圳別墅片區(qū)分布 蛇口、前后海片區(qū)成熟程度 ：整體配套完善；發(fā)展前景： 豪宅所依賴的良好景觀已被充分挖掘，日益被破壞的環(huán)境將成為該片區(qū)發(fā) 展豪宅的重要制約因素。自然景觀： 三面環(huán)海純天然海景、中央大南山；代表項(xiàng)目： 御景苑、蘭溪谷；人文價(jià)值： 蛇口在深圳發(fā)展史上的獨(dú)特地位形成一種 “ 家在，情在 ” 的蛇口情結(jié)； 招商地產(chǎn)對(duì)片區(qū)建設(shè)的卓越貢獻(xiàn)； 貿(mào)易形成的涉外情結(jié)；環(huán)境質(zhì)素： 工業(yè)污染嚴(yán)重，環(huán)境質(zhì)素受到破壞；交通環(huán)境： 現(xiàn)代化海（蛇口碼頭）， 陸（濱海大道、西部通道）， 空（離機(jī)場(chǎng) 20分鐘）交通樞紐；深圳別墅片區(qū)分布 片區(qū)印象比較片區(qū) 交通 成熟度 知名度 人文 景觀 前景 環(huán)境 葵涌 鹽田（大小梅沙） 蓮塘（仙湖） 銀湖 香蜜湖 沙河、華僑城 蛇口、前后海 問題點(diǎn)幾乎無法找到與其他熱點(diǎn)片區(qū)抗衡的自然景觀幾乎無法抵御熱點(diǎn)片區(qū)的市場(chǎng)聲音如何改變?nèi)藗儗?duì)蓮塘沒什么豪宅的印象？從來優(yōu)越，只屬少數(shù) ……地塊自然稟賦項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境目標(biāo)客戶分析? 年齡分布： 3045歲之間，占 %的比例? 職業(yè)構(gòu)成： 私營(yíng)老板： % 企業(yè)老總： % 高級(jí)白領(lǐng)人士： % 從事金融證券行業(yè)的人和一部分公務(wù)員： %? 關(guān)注點(diǎn)： 居住品質(zhì)、認(rèn)同感、優(yōu)越感，價(jià)格需求彈性較低 ? 建筑風(fēng)格偏好： 歐陸古典風(fēng)格與美國(guó)莊園式別墅風(fēng)格深圳別墅消費(fèi)者特征多數(shù)比例客戶選擇一次性付款，說明客戶具有較強(qiáng)的支付能力；成交單價(jià)在從 1450017500之間；一期別墅樣本較少，花園洋房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)較低、戶型小，不具備參考價(jià)值。時(shí)間 客戶 單位 付款方式 面積 單價(jià) 總價(jià)202311 邵 ** 24別墅 按揭 14964 4231200202311 毛 ** 13別墅 一次性 15469 41584642023110 周 ** 3別墅 一次性 17267 43657481期別墅成交客戶216。 客戶對(duì)木質(zhì)結(jié)構(gòu)的使用年限存在很大的疑問，對(duì)日后的保修 費(fèi)用也有很大的顧慮；216。 對(duì)￥ 17000/m2的均價(jià) ,難以接受；216。 感覺小區(qū)的安全性保障不足；216。 物業(yè)管理服務(wù)水平還未能達(dá)到別墅業(yè)主所期望的品質(zhì)生活；216。 項(xiàng)目宣傳少，知名度及來訪客戶不足，直接影響銷售。1期別墅未成交原因? 一期客戶的購(gòu)買力較強(qiáng)；? 北美建筑風(fēng)格并不是主要成交障礙；? 客戶對(duì)木質(zhì)別墅的實(shí)用性質(zhì)疑，且不認(rèn)可木制別墅因高成本導(dǎo)致的高價(jià)格；? 成交客戶主要為羅湖原居民，對(duì)蓮塘片區(qū)環(huán)境比較認(rèn)同。1期客戶分析小結(jié)問題集中如何在蓮塘銷售 ￥ 1萬元 /m2的住宅？如何讓產(chǎn)品發(fā)揮自然稟賦的優(yōu)勢(shì)并規(guī)避片區(qū)環(huán)境的劣勢(shì)？如何改變?nèi)藗儗?duì)蓮塘沒什么豪宅的印象？轉(zhuǎn)換 “ 告訴我一些新的理由，可以讓我重新考慮在蓮塘買大的房子 ”如何突破？ —— 定位進(jìn)入消費(fèi)者心中的關(guān)鍵認(rèn)知，創(chuàng)造新的思維方式：綜合分析（遠(yuǎn)近內(nèi)外）香蜜湖板塊 華僑城板塊中
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