【文章內容簡介】 的成熟開發(fā)周期長，短期來看，中心區(qū)內相應的生活配套設施，如醫(yī)療、大型商場將比較欠缺，聚集人氣需要一定的時間； CHAPTER 寶安中心區(qū)房地產市場發(fā)展 威 脅 A、 港口帶來的空氣和噪音污染，影響片區(qū)成為高檔住宅區(qū)； B、 治安環(huán)境短期內很難得到根本的改變，直接影響關內客戶到中心區(qū)購房； CHAPTER 寶安中心區(qū)房地產市場發(fā)展 CHAPTER ３ 住宅市場分析 深圳市住宅總體市場分析 寶安中心區(qū)住宅市場分析 住宅市場分析 CHAPTER 深圳市住宅市場總體概況 2023年 ， 深圳房價較 2023年上漲 %， 而到 2023年第二季度 ， 全市均價突破8000大關 ， 達到 8126元 /平米 ， 較 2023年全年上漲 %， 價格急劇飆升 2 0 0 2 2 0 0 5 年全市商品住宅成交價格圖81265539568059806952500054005800620066007000740078008200860090002023 2023 2023 2023 06 二季度關鍵詞：房價急劇飆升 歷年住宅批準預售面積和實際銷售面積統(tǒng)計9 6 1 . 4 27 1 6 . 98 0 6 . 57 0 7 . 47 2 4 . 4 18 0 6 . 5 6 8 2 0 . 1 39 0 5 . 2 30200400600800100012002023年 2023年 2023年 2023年萬㎡20232023年深圳市商品住宅住宅存量統(tǒng)計 數(shù)量（萬平米） 住宅存量 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年福田區(qū)和南山區(qū)的批售面積僅為 88萬㎡ ， 供應缺口分別為85萬㎡和 50萬㎡ ， 位于深圳前兩位 。 關鍵詞：供需失衡、房價飆升 CHAPTER 深圳市住宅市場總體概況 住宅市場分析 深圳現(xiàn)在正處在一個全民置業(yè)時期，基本的置業(yè)力量，至少還需要 5年的時間才能得到一定程度的緩解。與深圳的城市發(fā)展階段相對應的是， 1985年至 1992年和1995年至 2023年，深圳產生了兩段置業(yè)的高峰期，基本完成了城市的第一代置業(yè)。從 2023年開始，深圳迚入第二代的置業(yè)和第一代置業(yè)升級和換代期。這客觀上導致深圳整體上開始迚入新一輪置業(yè)高峰。房地產市場將在近幾年內持續(xù)保持在一個“高位對接”的狀態(tài)。 信息來源：深圳房地產研究中心 CHAPTER 寶安中心區(qū)住宅市場分析 住宅市場分析 戶型現(xiàn)狀： 中心區(qū)經過近 3年的發(fā)展，截至 2023年 4月份共有 11個樓盤推出，供應了 11822套住宅。其中 3房供應量最多，超過總量的一半，一房的供應量最少。 中心區(qū)截至目前供應的戶型23%52%18%3% 4%4房 3房 2房 1房 5房戶型 面積區(qū)間（平方米）） 1房 3144 2房 7080 3房 90130 4房 115170 5房 160250 從戶型的面積看，中心區(qū)供應的戶型面積相對偏大。 CHAPTER 住宅市場分析 隨著市場的開放，中心區(qū)樓盤的品質在不斷的提高 ,在賣點的挖掘上并不遜色于關內的樓盤。在 戶型設計上也是緊跟著市場潮流的，并且有些樓盤深受市場追捧。 各樓盤主要戶型設計賣點一覽表： 樓盤 戶型主要特征及賣點概念 麗晶國際 臥室基本帶凸窗，并贈送面積 金成時代 居住面積 認購面積、入戶花園、 6M露臺 鴻榮源尚都 內院式入戶花園、超大雙層高露臺、主臥弧形凸窗、內庭景觀陽臺 天悅龍庭 入戶花園、 “廊院 ”設計、超高露臺，臥室基本帶凸窗、并贈送面積 幸福海岸 入戶花園、主臥為弧形落地窗或設計成轉角凸窗 深業(yè)新岸線 層高 、每戶贈送超大面積露臺、主臥帶小陽臺 金泓凱旋城 方正、實用，大部分 3房和 4房南北通透，采光通風俱佳，有些戶型送大陽臺。 御景灣 “活體建筑 ”，多數(shù)戶型朝南或東南，加上多層次陽臺設計 寶安中心區(qū)住宅市場分析 戶型賣點： 價格現(xiàn)狀 項目名稱 均價 入市時間 幸福海岸一期 5300 202318 麗晶國際 5100 202319 天悅龍庭二期 5900 2023326 深業(yè)新岸線一期 5300 2023416 金泓凱旋城一期 5300 2023522 鴻榮源尚都 6500 2023730 御景灣 5500 2023918 項目名稱 均價 入市時間 風臨州 8500 2023 第五大道 預計 8500 2023 西岸觀邸 950010000 2023 2023年一季度中心區(qū)供應量少 ， 只有西城上筑一個樓盤入市 ， 遠不能滿足市場的需求 ， 其二期的價格達到 7300元 /平方米 ， 再創(chuàng)中心區(qū)樓價新高 。 風臨州在 ， 馬上把價格從 7800提高到 8500。 而隨后推出的西岸觀邸 ， 據(jù)其銷售人員透露其均價應該在 9500－ 10000左右 。 可見在各種利好因素的影響下 ， 寶安中心區(qū)的區(qū)域價值不斷提升 ， 房價大幅度上漲 ， 預計在 2023年 ， 房價將會在 12500以上 CHAPTER 住宅市場分析 寶安中心區(qū)住宅市場分析 客戶現(xiàn)狀 選取寶安中心組團 2023年 3月 —— 2023年２月 2203個成交客戶樣本進行分析有以結論： 關內客戶已經成為寶安中心組團樓盤的第二大主力客戶。 寶安中心組團成交客戶區(qū)域分布寶安中心組團64%周邊城鎮(zhèn)11%南山13%福田6%羅湖2%其它4%寶安中心組團 周邊城鎮(zhèn) 南山 福田 羅湖 其它寶安未來的行政中心 、 良好的規(guī)劃 、 樓盤品質的不斷提高 、 關內特別是南山供應量的減少、 相對南山較明顯的價格優(yōu)勢 、 鄰近關口 ， 這些優(yōu)勢使中心區(qū)吸引越來越多關內客戶 。 中心區(qū)樓盤的入市 ， 改變了人們 “ 關外樓盤品質差 ” 的觀念 。 天悅龍庭通過入戶花園 、 “廊院 ” 設計 、 超高露臺 ， 臥室基本帶凸窗 、 并贈送面積等 ， 第一次吸引了關內客戶的關注 。 CHAPTER 住宅市場分析 寶安中心區(qū)住宅市場分析 CHAPTER 項目周邊物業(yè)調查分析 客戶定位 項目 深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 尚都 御景灣 西城上筑 客戶定位 ?深業(yè)內部員工 ?南山人 ?車友會成員 ?老寶安人 ?深圳市內人 ?喜歡大社區(qū)，喜歡濱海生活的關內外中端客戶，也致力于吸引更多由于工作需要經常進出南頭關的白領。 ?寶安中高收入階層 ?關內，特別是南山的中高收入階層 ?鴻榮源的老客戶，鴻客會會員 ?寶安中等收入階層 ?關內，主要是南山中等收入人群。據(jù)報道，御景灣成交客戶中關內客戶占 3成。 ?西城上筑一批單位的客戶以寶安客戶為主，約占 60%，南山區(qū)客戶約 30%，其余為其它區(qū)域客戶。根據(jù)開盤當天的調查，到場的購房者年輕人士較多。 住宅市場分析 深業(yè)新岸線 戶型定位 戶型 開始面積 結束面積 戶數(shù)（套） 比例 2房 2廳 144 % 3房 2廳 602 % 4房 2廳 303 % Vhouse躍復式 114 % 戶型（種類、面積、比例、點評） 戶型點評： 從戶型定位來看 ， 戶型面積較大 ， 方正 、 實用 ， 采用時下流行的入戶花園和凸窗 ， 增強室內空間感 ， 有些戶型還有雙陽臺設計 ， 保證了室內的良好通風 。 但是許多戶型都存在不少的缺陷 ，比如衛(wèi)生間面積過大 ， 客廳面積太小 ， 戶型面積使用率相對較小等 。 CHAPTER 項目周邊物業(yè)調查分析 住宅市場分析 金泓凱旋城戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 2房 7880 174 12% 小 3房 7990 193 % 大 3房 106135 699 % 4房 115140 90 % 大 4房 143170 274 19% 復式 290580 14 1% 戶型（種類、面積、比例、點評） 戶型點評： 戶型定位上 ， 以大面積的 3房和 4房為主 ， 方正 、 實用 ， 大部分 3房和 4房南北通透 ， 采光通風俱佳 ， 有些戶型還可以送一個大陽臺 。 但是也有以下缺點：有些 4房的衛(wèi)生間過于狹長 、 有些 3房的廚房采光不夠 、 2房的臥室面積偏小 ， 而且朝向不好 。 CHAPTER 項目周邊物業(yè)調查分析 住宅市場分析 尚都戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 2房 2廳 7085 156 12% 3房 2廳 9095 166 13% 3房 2廳 100120 440 % 4房 2廳 130135 185 14% 4房 2廳 135155 293 % 5房 2廳 190200 52 4% 復式 220280 8 2% 戶型（種類、面積、比例、點評） 戶型點評： 小戶型采用小面寬 、 大進深常規(guī)緊湊設計 ， 為減少交通面積 ， 使功 能明確 ， 增加賣點 （ 如落地凸窗 ） ；大戶型多采用大面寬 、 小進深舒 適設計 ， 為求采光 、 通風及視線 ， 增加賣點 （ 雙層高陽臺 、 室內儲藏間等） ， 部分戶型 （ 如五房 ） 的房間使用功能可變性較大 ， 以滿足以后的改動 。 CHAPTER 項目周邊物業(yè)調查分析 住宅市場分析 御景灣戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 2房 2廳 7680 105 21% 3房 2廳 9699 145 29% 3房 2廳 105118 193 39% 4房 2廳 128129 52 11% 合計 495 100% 戶型（種類、面積、比例、點評） 戶型點評： 戶型搭配比較理想 ， 戶型面積區(qū)間也比較合適 。 在戶型設計上 ， 御景灣多數(shù)戶型朝南或東南 ， 通風和采光都比較好 。 .多層次架空與入戶花園 、 景觀陽臺 、 生活陽臺 、 超大露臺構造豐富的空間次感 CHAPTER 項目周邊物業(yè)調查分析 住宅市場分析 西城上筑戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 1房 2廳 50 31 % 2房 2廳 7378 495 % 3房 2廳 94116 760 % 4房 2廳 127132 145 % 合計 1431 100% 戶型（種類、面積、比例、點評） 戶型點評： 戶型方正 ， 功能分區(qū)比較合理 。 在戶型設計上 ， 主要存在以下缺點：戶型實用率較低 ， 大部分戶型只有78%左右；沒有入戶花園；廚房面積較小；客廳陽臺上有一個橫梁 ， 使陽臺的采光較差 ， 視野也將受到影響 。 CHAPTER 項目周邊物業(yè)調查分析 住宅市場分析 2023年 項目名稱 總占地面積 總建筑面積 總套數(shù) 主力戶型 均價 入市時間 金成時代 24069 101000 760 2房、 3房 4500 新錦安雅園 26700 117628 805 2房、 3房、 4房 4700 天悅龍庭一期 51826 71311 457 3房、 4房 5600 2023年 項目名稱 總占地面積 總建筑面積 總套數(shù) 主力戶型 均價 入市時間 幸福海岸一期 104616 72561 595 3房、 4房 5300 麗晶國際 14997 106183 858 3房 5100 天悅龍庭二期 51826 97852 723 3房 5900 金泓凱旋城一期 107544 266325 2023 3房 5300 深業(yè)新岸線一期 183825 152284 1163 3房 5300 尚都 58075 212253 1305 3房、 4房 6500 御景灣 15948 64170 495 3房 5500 中心區(qū)真正為市場所知始于天悅龍庭一期的入市 。 作為中心區(qū)第一個高檔樓盤 ， 發(fā)售當日幾乎銷售一空 ， 而其均價也達到了 5600元 /平米 。 2023年第二季度中心區(qū)房價雖環(huán)比上漲 %， 尚都創(chuàng)造了中心區(qū)當時的最高價 ， 其均價達到 6000元 /平方米 ， 價格分析 CHAPTER 項目周邊物業(yè)調查分析 住宅市場分析 2023年 項目名稱 總占地 面積 總建筑 面積 總套數(shù) 主力戶型 均價 入市時間 西城上筑一期（二期） 38091 204180 一期 771（二期 660） 2房、 3房 一期 6800（二期 7300） 一期 （二期 ） 風臨州 13000 58000 約 2023 2房、 3房 7500