【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的成熟開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，短期來(lái)看，中心區(qū)內(nèi)相應(yīng)的生活配套設(shè)施，如醫(yī)療、大型商場(chǎng)將比較欠缺，聚集人氣需要一定的時(shí)間； CHAPTER 寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 威 脅 A、 港口帶來(lái)的空氣和噪音污染，影響片區(qū)成為高檔住宅區(qū)； B、 治安環(huán)境短期內(nèi)很難得到根本的改變，直接影響關(guān)內(nèi)客戶到中心區(qū)購(gòu)房； CHAPTER 寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 CHAPTER ３ 住宅市場(chǎng)分析 深圳市住宅總體市場(chǎng)分析 寶安中心區(qū)住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)分析 CHAPTER 深圳市住宅市場(chǎng)總體概況 2023年 ， 深圳房?jī)r(jià)較 2023年上漲 %， 而到 2023年第二季度 ， 全市均價(jià)突破8000大關(guān) ， 達(dá)到 8126元 /平米 ， 較 2023年全年上漲 %， 價(jià)格急劇飆升 2 0 0 2 2 0 0 5 年全市商品住宅成交價(jià)格圖81265539568059806952500054005800620066007000740078008200860090002023 2023 2023 2023 06 二季度關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)急劇飆升 歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際銷售面積統(tǒng)計(jì)9 6 1 . 4 27 1 6 . 98 0 6 . 57 0 7 . 47 2 4 . 4 18 0 6 . 5 6 8 2 0 . 1 39 0 5 . 2 30200400600800100012002023年 2023年 2023年 2023年萬(wàn)㎡20232023年深圳市商品住宅住宅存量統(tǒng)計(jì) 數(shù)量（萬(wàn)平米） 住宅存量 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年福田區(qū)和南山區(qū)的批售面積僅為 88萬(wàn)㎡ ， 供應(yīng)缺口分別為85萬(wàn)㎡和 50萬(wàn)㎡ ， 位于深圳前兩位 。 關(guān)鍵詞：供需失衡、房?jī)r(jià)飆升 CHAPTER 深圳市住宅市場(chǎng)總體概況 住宅市場(chǎng)分析 深圳現(xiàn)在正處在一個(gè)全民置業(yè)時(shí)期，基本的置業(yè)力量，至少還需要 5年的時(shí)間才能得到一定程度的緩解。與深圳的城市發(fā)展階段相對(duì)應(yīng)的是， 1985年至 1992年和1995年至 2023年，深圳產(chǎn)生了兩段置業(yè)的高峰期，基本完成了城市的第一代置業(yè)。從 2023年開(kāi)始，深圳迚入第二代的置業(yè)和第一代置業(yè)升級(jí)和換代期。這客觀上導(dǎo)致深圳整體上開(kāi)始迚入新一輪置業(yè)高峰。房地產(chǎn)市場(chǎng)將在近幾年內(nèi)持續(xù)保持在一個(gè)“高位對(duì)接”的狀態(tài)。 信息來(lái)源：深圳房地產(chǎn)研究中心 CHAPTER 寶安中心區(qū)住宅市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)分析 戶型現(xiàn)狀： 中心區(qū)經(jīng)過(guò)近 3年的發(fā)展，截至 2023年 4月份共有 11個(gè)樓盤(pán)推出，供應(yīng)了 11822套住宅。其中 3房供應(yīng)量最多，超過(guò)總量的一半，一房的供應(yīng)量最少。 中心區(qū)截至目前供應(yīng)的戶型23%52%18%3% 4%4房 3房 2房 1房 5房戶型 面積區(qū)間（平方米）） 1房 3144 2房 7080 3房 90130 4房 115170 5房 160250 從戶型的面積看，中心區(qū)供應(yīng)的戶型面積相對(duì)偏大。 CHAPTER 住宅市場(chǎng)分析 隨著市場(chǎng)的開(kāi)放，中心區(qū)樓盤(pán)的品質(zhì)在不斷的提高 ,在賣(mài)點(diǎn)的挖掘上并不遜色于關(guān)內(nèi)的樓盤(pán)。在 戶型設(shè)計(jì)上也是緊跟著市場(chǎng)潮流的，并且有些樓盤(pán)深受市場(chǎng)追捧。 各樓盤(pán)主要戶型設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)一覽表： 樓盤(pán) 戶型主要特征及賣(mài)點(diǎn)概念 麗晶國(guó)際 臥室基本帶凸窗，并贈(zèng)送面積 金成時(shí)代 居住面積 認(rèn)購(gòu)面積、入戶花園、 6M露臺(tái) 鴻榮源尚都 內(nèi)院式入戶花園、超大雙層高露臺(tái)、主臥弧形凸窗、內(nèi)庭景觀陽(yáng)臺(tái) 天悅龍庭 入戶花園、 “廊院 ”設(shè)計(jì)、超高露臺(tái)，臥室基本帶凸窗、并贈(zèng)送面積 幸福海岸 入戶花園、主臥為弧形落地窗或設(shè)計(jì)成轉(zhuǎn)角凸窗 深業(yè)新岸線 層高 、每戶贈(zèng)送超大面積露臺(tái)、主臥帶小陽(yáng)臺(tái) 金泓凱旋城 方正、實(shí)用，大部分 3房和 4房南北通透，采光通風(fēng)俱佳，有些戶型送大陽(yáng)臺(tái)。 御景灣 “活體建筑 ”，多數(shù)戶型朝南或東南，加上多層次陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 寶安中心區(qū)住宅市場(chǎng)分析 戶型賣(mài)點(diǎn)： 價(jià)格現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 入市時(shí)間 幸福海岸一期 5300 202318 麗晶國(guó)際 5100 202319 天悅龍庭二期 5900 2023326 深業(yè)新岸線一期 5300 2023416 金泓凱旋城一期 5300 2023522 鴻榮源尚都 6500 2023730 御景灣 5500 2023918 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 入市時(shí)間 風(fēng)臨州 8500 2023 第五大道 預(yù)計(jì) 8500 2023 西岸觀邸 950010000 2023 2023年一季度中心區(qū)供應(yīng)量少 ， 只有西城上筑一個(gè)樓盤(pán)入市 ， 遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求 ， 其二期的價(jià)格達(dá)到 7300元 /平方米 ， 再創(chuàng)中心區(qū)樓價(jià)新高 。 風(fēng)臨州在 ， 馬上把價(jià)格從 7800提高到 8500。 而隨后推出的西岸觀邸 ， 據(jù)其銷售人員透露其均價(jià)應(yīng)該在 9500－ 10000左右 。 可見(jiàn)在各種利好因素的影響下 ， 寶安中心區(qū)的區(qū)域價(jià)值不斷提升 ， 房?jī)r(jià)大幅度上漲 ， 預(yù)計(jì)在 2023年 ， 房?jī)r(jià)將會(huì)在 12500以上 CHAPTER 住宅市場(chǎng)分析 寶安中心區(qū)住宅市場(chǎng)分析 客戶現(xiàn)狀 選取寶安中心組團(tuán) 2023年 3月 —— 2023年２月 2203個(gè)成交客戶樣本進(jìn)行分析有以結(jié)論： 關(guān)內(nèi)客戶已經(jīng)成為寶安中心組團(tuán)樓盤(pán)的第二大主力客戶。 寶安中心組團(tuán)成交客戶區(qū)域分布寶安中心組團(tuán)64%周邊城鎮(zhèn)11%南山13%福田6%羅湖2%其它4%寶安中心組團(tuán) 周邊城鎮(zhèn) 南山 福田 羅湖 其它寶安未來(lái)的行政中心 、 良好的規(guī)劃 、 樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提高 、 關(guān)內(nèi)特別是南山供應(yīng)量的減少、 相對(duì)南山較明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 、 鄰近關(guān)口 ， 這些優(yōu)勢(shì)使中心區(qū)吸引越來(lái)越多關(guān)內(nèi)客戶 。 中心區(qū)樓盤(pán)的入市 ， 改變了人們 “ 關(guān)外樓盤(pán)品質(zhì)差 ” 的觀念 。 天悅龍庭通過(guò)入戶花園 、 “廊院 ” 設(shè)計(jì) 、 超高露臺(tái) ， 臥室基本帶凸窗 、 并贈(zèng)送面積等 ， 第一次吸引了關(guān)內(nèi)客戶的關(guān)注 。 CHAPTER 住宅市場(chǎng)分析 寶安中心區(qū)住宅市場(chǎng)分析 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 客戶定位 項(xiàng)目 深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 尚都 御景灣 西城上筑 客戶定位 ?深業(yè)內(nèi)部員工 ?南山人 ?車友會(huì)成員 ?老寶安人 ?深圳市內(nèi)人 ?喜歡大社區(qū)，喜歡濱海生活的關(guān)內(nèi)外中端客戶，也致力于吸引更多由于工作需要經(jīng)常進(jìn)出南頭關(guān)的白領(lǐng)。 ?寶安中高收入階層 ?關(guān)內(nèi)，特別是南山的中高收入階層 ?鴻榮源的老客戶，鴻客會(huì)會(huì)員 ?寶安中等收入階層 ?關(guān)內(nèi)，主要是南山中等收入人群。據(jù)報(bào)道，御景灣成交客戶中關(guān)內(nèi)客戶占 3成。 ?西城上筑一批單位的客戶以寶安客戶為主，約占 60%，南山區(qū)客戶約 30%，其余為其它區(qū)域客戶。根據(jù)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的調(diào)查，到場(chǎng)的購(gòu)房者年輕人士較多。 住宅市場(chǎng)分析 深業(yè)新岸線 戶型定位 戶型 開(kāi)始面積 結(jié)束面積 戶數(shù)（套） 比例 2房 2廳 144 % 3房 2廳 602 % 4房 2廳 303 % Vhouse躍復(fù)式 114 % 戶型（種類、面積、比例、點(diǎn)評(píng)） 戶型點(diǎn)評(píng)： 從戶型定位來(lái)看 ， 戶型面積較大 ， 方正 、 實(shí)用 ， 采用時(shí)下流行的入戶花園和凸窗 ， 增強(qiáng)室內(nèi)空間感 ， 有些戶型還有雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) ， 保證了室內(nèi)的良好通風(fēng) 。 但是許多戶型都存在不少的缺陷 ，比如衛(wèi)生間面積過(guò)大 ， 客廳面積太小 ， 戶型面積使用率相對(duì)較小等 。 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 金泓凱旋城戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 2房 7880 174 12% 小 3房 7990 193 % 大 3房 106135 699 % 4房 115140 90 % 大 4房 143170 274 19% 復(fù)式 290580 14 1% 戶型（種類、面積、比例、點(diǎn)評(píng)） 戶型點(diǎn)評(píng)： 戶型定位上 ， 以大面積的 3房和 4房為主 ， 方正 、 實(shí)用 ， 大部分 3房和 4房南北通透 ， 采光通風(fēng)俱佳 ， 有些戶型還可以送一個(gè)大陽(yáng)臺(tái) 。 但是也有以下缺點(diǎn)：有些 4房的衛(wèi)生間過(guò)于狹長(zhǎng) 、 有些 3房的廚房采光不夠 、 2房的臥室面積偏小 ， 而且朝向不好 。 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 尚都戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 2房 2廳 7085 156 12% 3房 2廳 9095 166 13% 3房 2廳 100120 440 % 4房 2廳 130135 185 14% 4房 2廳 135155 293 % 5房 2廳 190200 52 4% 復(fù)式 220280 8 2% 戶型（種類、面積、比例、點(diǎn)評(píng)） 戶型點(diǎn)評(píng)： 小戶型采用小面寬 、 大進(jìn)深常規(guī)緊湊設(shè)計(jì) ， 為減少交通面積 ， 使功 能明確 ， 增加賣(mài)點(diǎn) （ 如落地凸窗 ） ；大戶型多采用大面寬 、 小進(jìn)深舒 適設(shè)計(jì) ， 為求采光 、 通風(fēng)及視線 ， 增加賣(mài)點(diǎn) （ 雙層高陽(yáng)臺(tái) 、 室內(nèi)儲(chǔ)藏間等） ， 部分戶型 （ 如五房 ） 的房間使用功能可變性較大 ， 以滿足以后的改動(dòng) 。 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 御景灣戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 2房 2廳 7680 105 21% 3房 2廳 9699 145 29% 3房 2廳 105118 193 39% 4房 2廳 128129 52 11% 合計(jì) 495 100% 戶型（種類、面積、比例、點(diǎn)評(píng)） 戶型點(diǎn)評(píng)： 戶型搭配比較理想 ， 戶型面積區(qū)間也比較合適 。 在戶型設(shè)計(jì)上 ， 御景灣多數(shù)戶型朝南或東南 ， 通風(fēng)和采光都比較好 。 .多層次架空與入戶花園 、 景觀陽(yáng)臺(tái) 、 生活陽(yáng)臺(tái) 、 超大露臺(tái)構(gòu)造豐富的空間次感 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 西城上筑戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 1房 2廳 50 31 % 2房 2廳 7378 495 % 3房 2廳 94116 760 % 4房 2廳 127132 145 % 合計(jì) 1431 100% 戶型（種類、面積、比例、點(diǎn)評(píng)） 戶型點(diǎn)評(píng)： 戶型方正 ， 功能分區(qū)比較合理 。 在戶型設(shè)計(jì)上 ， 主要存在以下缺點(diǎn)：戶型實(shí)用率較低 ， 大部分戶型只有78%左右；沒(méi)有入戶花園；廚房面積較??；客廳陽(yáng)臺(tái)上有一個(gè)橫梁 ， 使陽(yáng)臺(tái)的采光較差 ， 視野也將受到影響 。 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 2023年 項(xiàng)目名稱 總占地面積 總建筑面積 總套數(shù) 主力戶型 均價(jià) 入市時(shí)間 金成時(shí)代 24069 101000 760 2房、 3房 4500 新錦安雅園 26700 117628 805 2房、 3房、 4房 4700 天悅龍庭一期 51826 71311 457 3房、 4房 5600 2023年 項(xiàng)目名稱 總占地面積 總建筑面積 總套數(shù) 主力戶型 均價(jià) 入市時(shí)間 幸福海岸一期 104616 72561 595 3房、 4房 5300 麗晶國(guó)際 14997 106183 858 3房 5100 天悅龍庭二期 51826 97852 723 3房 5900 金泓凱旋城一期 107544 266325 2023 3房 5300 深業(yè)新岸線一期 183825 152284 1163 3房 5300 尚都 58075 212253 1305 3房、 4房 6500 御景灣 15948 64170 495 3房 5500 中心區(qū)真正為市場(chǎng)所知始于天悅龍庭一期的入市 。 作為中心區(qū)第一個(gè)高檔樓盤(pán) ， 發(fā)售當(dāng)日幾乎銷售一空 ， 而其均價(jià)也達(dá)到了 5600元 /平米 。 2023年第二季度中心區(qū)房?jī)r(jià)雖環(huán)比上漲 %， 尚都創(chuàng)造了中心區(qū)當(dāng)時(shí)的最高價(jià) ， 其均價(jià)達(dá)到 6000元 /平方米 ， 價(jià)格分析 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 2023年 項(xiàng)目名稱 總占地 面積 總建筑 面積 總套數(shù) 主力戶型 均價(jià) 入市時(shí)間 西城上筑一期（二期） 38091 204180 一期 771（二期 660） 2房、 3房 一期 6800（二期 7300） 一期 （二期 ） 風(fēng)臨州 13000 58000 約 2023 2房、 3房 7500