【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 〉〉 發(fā)現(xiàn)“我”的未來(lái) 在未來(lái)的趨勢(shì)中我扮演什么角色？ 發(fā)現(xiàn) ： 我們具備決定未來(lái)人居方向的潛質(zhì) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 雄踞后海灣核心位臵 最牛區(qū)域巔峰時(shí)刻的最大規(guī)模項(xiàng)目 地鐵上蓋，占據(jù)城市最高的土地價(jià)值 灣廈站出口 項(xiàng)目地塊分析 灣區(qū)的中心，最短的生活半徑、最強(qiáng)的灣區(qū)資源可達(dá)性，可以最便利的到達(dá) 15公里濱海長(zhǎng)廊帶，不受貨柜、口岸影響，干擾性最小。 沒(méi)有足夠大規(guī)模的體量，無(wú)法引領(lǐng)灣區(qū)的未來(lái) 規(guī)模，永遠(yuǎn)和影響力成正比 交通決定地段價(jià)值，地鐵，城市最暢行的交通工具，作為最高級(jí)別的交通形態(tài)，大力提升土地價(jià)值 我為 “圓心” 納灣區(qū)為半徑 —— 灣區(qū)中心地標(biāo) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地鐵無(wú)縫接駁對(duì)本項(xiàng)目意味著什么？ 地鐵輻射物業(yè) 地鐵沿線物業(yè) 地鐵上蓋物業(yè) 土地價(jià)值： ★ ★ ★ ★ ★ 城市物業(yè)價(jià)值的最高形態(tài)，發(fā)展方向?yàn)槎际芯C合體，頂級(jí)豪宅，深圳代表項(xiàng)目：萬(wàn)象城、中信、怡景中心城，香港代表：太古廣場(chǎng)（位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)） 土地價(jià)值： ★ ★ ★ 城市物業(yè)的理想居住形態(tài)，物業(yè)價(jià)值高于非沿線物業(yè)，通常發(fā)展為中高端住宅，代表項(xiàng)目：都市名園、中海華庭、錦繡花園 土地價(jià)值： ★ ★ 城市物業(yè)的基本居住形態(tài)，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的鋪排，城市中多數(shù)物業(yè)都屬于輻射物業(yè)，受到地鐵帶來(lái)的好處有限 占據(jù)城市最高土地價(jià)值，將深圳最精華城市資源一線相連成為本項(xiàng)目的私家交通工具 一個(gè)城市的 “終極” 珍藏 深圳關(guān)內(nèi)豪宅 后海灣豪宅 金龍 深圳灣近 20萬(wàn)平米巔峰之作 正如撼世珍品，只與驚世偉業(yè)比肩而至 態(tài)度 在不曾不再的灣區(qū)，打造不曾不再的項(xiàng)目 目標(biāo) Never before ， Never again ！ Part 3 〉〉 決定未來(lái)走向 灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來(lái)走向 客戶需求決定未來(lái)走向 產(chǎn)品打造決定未來(lái)走向 商業(yè)打造決定未來(lái)走向 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 在操作灣區(qū)各項(xiàng)目（卓越維港、寶能太古城、鴻威海怡灣）的過(guò)程中，我們通過(guò)客戶來(lái)訪調(diào)查、客戶深訪、認(rèn)籌客戶分析、成交客戶分析等諸多沉淀，總結(jié)出了灣區(qū)客戶的演變規(guī)律，作為事業(yè)七部的專署沉淀。 項(xiàng)目 來(lái)訪客戶量 成交客戶量 卓越維港 10258 556 寶能太古城 12036 944 鴻威海怡灣 5035 —— 共計(jì) 27329 1500 我們的灣區(qū)客戶資源 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 2 0 0 0 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 9南山本 區(qū)域客戶 深圳跨 區(qū)域客戶 香港人 外籍人 外省人 后海灣購(gòu)房客戶組成變化 老板/ 董事/經(jīng)理高層管理者中層管理者普通員工0%20%40%60%80%100%120%2 0 0 0 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 9后海灣購(gòu)房客戶承擔(dān)社會(huì)職業(yè)變化 客戶來(lái)源國(guó)際化、全國(guó)化，突破區(qū)域化，成為國(guó)際人士、外地來(lái)深臵業(yè)焦點(diǎn) 后海購(gòu)房客戶由原來(lái)以南山周圍的本地客戶為主，逐步演變成深圳各區(qū)域的高端客戶、全國(guó)各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的區(qū)域 客戶群趨于高端化，社會(huì)頂級(jí)財(cái)富階層越來(lái)越青睞灣區(qū) 后海購(gòu)房客戶逐漸高端化，由原來(lái)的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體。 客戶來(lái)源突破區(qū)域化，趨于國(guó)際化、廣泛化 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 33%21%10%9%7%7%6%3%0%后海蛇口前?？萍紙@華僑城香蜜湖福田羅湖外省29%19%13%9%24%21%6%3%3%后海蛇口前?？萍紙@華僑城香蜜湖福田羅湖外省0809年初后海灣臵業(yè)客戶來(lái)源 09年下半年后海灣臵業(yè)客戶來(lái)源 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶成為后海灣的臵業(yè)主力，主要為“換房”需求 在灣區(qū)發(fā)展的第一階段，客戶周邊化，其他豪宅片區(qū)的客戶比例較低，隨著灣區(qū)的發(fā)展，和產(chǎn)品的逐漸創(chuàng)新，客戶來(lái)源逐漸趨于廣泛化，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶的臵業(yè)比例越來(lái)越高，主要的臵業(yè)目的為投資兼自住，而自住方面主要考慮為換房需求。 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)客戶逐步涌向后海灣 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 2022年 —— 20222022年 —— 20222022年 —— 20222022年 —— 中端深圳高科技人士 年齡 30歲以下占主力 港人、外區(qū)域人 中端深圳高科技人士 年齡 30歲以下占主力 年齡 3035歲成為占主力 港人與深圳人持平 外國(guó)人開(kāi)始占一定比例 年齡 3545歲成為占主力 港人與深圳人持平 外國(guó)人比例攀升 年限 超過(guò) 50萬(wàn) 超過(guò) 100萬(wàn) 超過(guò) 200萬(wàn) 2022年 10% 10% 5% 20222022 30% 35% 10% 20222022 60% 40% 40% 20222022 10% 20% 70% 中原代理一手樓購(gòu)房人群家庭年收入比例演變 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原 CCES系統(tǒng)統(tǒng)計(jì) 高端財(cái)富階層聚集后海灣 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來(lái)的人文資源、價(jià)值觀資源的 轉(zhuǎn)變 南中國(guó)國(guó)際人群聚焦新核心 生活形態(tài)引領(lǐng)深圳乃至南中國(guó)典范 國(guó)際化、文明的風(fēng)范、向上的精神面貌、和諧鄰里關(guān)系、多樣化生活狀況 裂變 原居民 /新區(qū) 產(chǎn)業(yè)及規(guī)劃導(dǎo)入外區(qū)域人 高素質(zhì)港人、國(guó)際人 國(guó)際人 昨 今 明 樸實(shí)居住形態(tài) 普通投資觀念 受惠投資、跟風(fēng)投資，以及在面子上對(duì)心理的滿足 奢侈的居住觀，身份標(biāo)簽 后海灣客戶演變規(guī)律 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 后海灣銷售情況走勢(shì) 時(shí)間 價(jià)格 08年 09年 10年 2 3 4 5 6 7 8 9 維港南區(qū)均價(jià) 5萬(wàn) 維港北區(qū)均價(jià) 三湘別墅 均價(jià) 8萬(wàn) 曦灣別墅 7萬(wàn)左右 鴻威別墅 預(yù)計(jì) 10萬(wàn) 維港北區(qū) 維港南區(qū) 曦灣復(fù)式 皇庭 百麗灣 頤安閱海 萬(wàn) 太古城 三湘 三湘 第一階段 第二階段 — 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 后海灣，低估了客戶的需求 維港現(xiàn)有戶型配比1 4 0 高層8%1 6 0 高層35%1 8 0 高層35%230260TH20%2 6 0 以上TH2%客戶實(shí)際需求比例1 4 0 高層4%1 6 0 高層25%1 8 0 高層40%230260TH25%2 6 0 以上T H6%大面積戶型需求強(qiáng)勁： 別墅整體需求高于目前配比， 180平米戶型需求高于目前配比 卓越維港戶型配比 卓越維港客戶需求 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 89平米以下 113133平米 150170平米 170200平米 66% 13% 13% 8% 42% 10% 24% 24% 大戶型需求強(qiáng)勁，在來(lái)訪客戶中， 60%關(guān)注大戶型，其中 80%客戶關(guān)注 150平米以上戶型， 1/4客戶關(guān)注 200平米左右戶型，中小戶型客戶關(guān)注較低 原戶型配比中，小戶型占據(jù) 66%，大戶型僅占 34%，但在實(shí)際接待客戶的過(guò)程中，客戶對(duì) 150平米以上戶型關(guān)注度非常高，處于供不應(yīng)求的狀態(tài) 后海灣，低估了客戶的需求 寶能太古城客戶需求戶型分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 后海灣，低估了客戶的需求 89平米以下 143147平米 150170平米 272291平米 TH 21% 47% 1% 10% 40% 10% 26% 5% 15% 15% 20% 240平米 200平米以上戶型需求高達(dá) 35% 由于項(xiàng)目占據(jù)深圳灣稀缺海景資源，因此，吸引了眾多高端客戶關(guān)注，項(xiàng)目戶型配比以 140170平米的大戶型為主， 其中 200平米以上戶型占到 6%，但實(shí)際需求高達(dá) 35%。 鴻威海怡灣客戶需求戶型分析 啟示 ： ? 整個(gè)片區(qū)趨于國(guó)際化、全市化，外地來(lái)深臵業(yè)首站 ? 富人越來(lái)越集中 成為歷史必然 ? 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的 “換房客” 涌入后海灣 ? 片區(qū)目前供應(yīng)尺度偏小， “ 200平米以上” 大戶型需求強(qiáng)勁 ? 高端物業(yè) 形態(tài)可實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)： 1年的時(shí)間內(nèi)別墅漲幅 60100%，高層漲幅 3050% ? 高品質(zhì)、稀缺 產(chǎn)品利于實(shí)現(xiàn)高價(jià) 巔峰區(qū)域 巔峰項(xiàng)目 巔峰人群 這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？ ——TH，傳統(tǒng)高層 他們目前的居住狀況是什么樣子的？ 為 “什么” 瘋狂買單？ Part 3 〉〉 決定未來(lái)走向 灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來(lái)走向 客戶需求決定未來(lái)走向 產(chǎn)品打造決定未來(lái)走向 商業(yè)打造決定未來(lái)走向 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 傾聽(tīng)客戶的聲音 根據(jù)中原操作多個(gè)豪宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，眾多的高端客戶 集中反映 了目前所謂的高端物業(yè)在打造上存在的不足，后文將對(duì)集中存在的問(wèn)題進(jìn)行闡述，并尋求突破點(diǎn)。 調(diào)查項(xiàng)目包括： ? 卓越維港 ? 紅樹(shù)西岸 ? 圣莫麗斯 ? 觀瀾湖別墅 ? 寶能太古城 ? 鴻威海怡灣 ? 水榭山 ? 萬(wàn)科棠樾 ? 星河丹堤 ? 天麓 ? 百仕達(dá)樂(lè)湖 ? 波托菲諾 ? 首地容御 ? 東方尊峪 ? 三湘海尚 ? 君匯新天 ? 半島城邦 ? …… 銀湖、蛇口大南山，代表樓盤有翠林別墅、龜山別墅等。 第四代豪宅（容積率 ） 第三代豪宅（容積率 ） 第二代豪宅（容積率 ） 第一代豪宅（容積率 ） 大梅沙片 、尖岡山片 、西麗片 、二線拓展豪宅區(qū)，代表樓盤有水榭花都、香蜜湖 1號(hào)、星河丹堤、圣莫麗斯等。 大華僑城、香蜜湖、蓮塘－沙頭角豪宅區(qū)，代表樓盤有仙湖山莊、萬(wàn)科東海岸等。 后海灣片區(qū)，代表樓盤有三湘海尚、曦灣、鴻威海怡灣等。 聯(lián)排為主，無(wú)獨(dú)立 少量多聯(lián)排和疊加 土地嚴(yán)重集約，別墅 “越擠越高” ， “越擠越密” 請(qǐng)問(wèn)：別墅的舒適度在那里？ 獨(dú)立別墅為主，雙拼為輔 多聯(lián)排和疊加 我們一直以為有錢人的生活很光鮮，被人仰視的社會(huì)認(rèn)同感！隨叫隨到的物管服務(wù)，闊綽到奢侈的居住空間，社會(huì)優(yōu)質(zhì)財(cái)富的專享者 …… 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 5層 為提高其他空間尺度，縮減樓梯尺寸 吃完飯，從 1樓爬上 4樓之后，就再也不想下來(lái)了 ?地點(diǎn)：三湘海尚售樓處 ?受訪者：劉志光先生 ?年齡： 35歲以上 客戶描述： 此客戶對(duì)別墅物業(yè)情有獨(dú)鐘， 90年左右做生意沒(méi)賺到什么錢，買不了別墅的大戶空間去享受，現(xiàn)在事業(yè)蒸蒸日上，發(fā)現(xiàn)只有多聯(lián)排和疊加別墅了，獨(dú)棟別墅只能找別人住過(guò)的，之前住過(guò)一個(gè)疊加別墅，地面以上 4層，我吃個(gè)飯還要從 4層樓上爬下來(lái)，非常麻煩，我父母腿腳不方便，真擔(dān)心走樓體不小心摔下來(lái)，更讓人生氣的是，現(xiàn)在樓體通道越來(lái)越窄，下樓想去攙父母都覺(jué)得困難，小孩子下樓都怕摔跤，設(shè)計(jì)太不合理了，現(xiàn)在來(lái)看下聯(lián)排，讓自己省心，父母住的更舒服。 客戶語(yǔ)錄 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 像過(guò)隧道一樣，兩邊亮中間黑 ?地點(diǎn)：海怡灣售樓處 ?受訪者：吳志鵬先生 ?年齡： 40歲左右 客戶描述： 此客戶剛?cè)ト婧Ｉ锌催^(guò)聯(lián)排，在多個(gè)項(xiàng)目中間考慮聯(lián)排別墅的居住舒適度，看過(guò)海怡灣的聯(lián)排后說(shuō)：“它那別墅設(shè)計(jì)的實(shí)在太不合理了，進(jìn)深接近 30米，前面陽(yáng)臺(tái)和后面