【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以便改善別墅的園林環(huán)境，促進(jìn)銷(xiāo)售。道路系統(tǒng)調(diào)整、其它附加值建議、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面運(yùn)用現(xiàn)代的節(jié)能環(huán)保技術(shù)來(lái)建造我們的別墅產(chǎn)品，給消費(fèi)者一個(gè)真正的“綠色住宅”。例如：合理的采光通風(fēng)設(shè)計(jì)、利用污染無(wú)輻射的建筑材料、生活廢水的循環(huán)利用和太陽(yáng)能的充分利用等。、整體鑄構(gòu)件可考慮引進(jìn)美國(guó)最新型的建筑材料，屋內(nèi)間隔為整體預(yù)鑄體，其保溫隔熱、防潮防蛀效果明顯，比普通住宅節(jié)能30%50%，比傳統(tǒng)住宅的實(shí)用率高出8%13%。而且全屋預(yù)裝恒溫空調(diào)（含入房?jī)r(jià)），用戶(hù)擁有的將是一所會(huì)呼吸的房子。、豪華星級(jí)會(huì)所在區(qū)內(nèi)建設(shè)置豪華的星級(jí)會(huì)所，面積在1500m178。左右，為業(yè)主提供尊貴的配套服務(wù)。、移步換景和引景入室項(xiàng)目占地規(guī)模較小，容積率高，建筑密度大，單棟別墅贈(zèng)送花園面積有限，在別墅入口采用移步換景和引景入室的設(shè)計(jì)手法，能夠有效加強(qiáng)內(nèi)外部景觀的聯(lián)動(dòng)，提高產(chǎn)品私密性，而且可以增加產(chǎn)品的亮點(diǎn)和價(jià)值。 移步換景 引景入室 物業(yè)管理與服務(wù)建議建議采用尊貴的“家政秘書(shū)服務(wù)”＋“保鏢安全管理”，實(shí)現(xiàn)每幾戶(hù)業(yè)主配備一名家政秘書(shū)，專(zhuān)人打理生活瑣事的尊貴物業(yè)管理機(jī)制，在管理上提供尊貴的特色服務(wù)，滿(mǎn)足頂端客戶(hù)的需求，聘請(qǐng)國(guó)家退役特種軍人充當(dāng)小區(qū)保安，增加業(yè)主的居住安全感。、家政服務(wù)設(shè)想如下：、家政服務(wù) 216。 門(mén)窗清洗；216。 地毯清洗； 216。 地板打蠟；216。 家居清潔、打蠟、保養(yǎng)；216。 洗滌清潔；216。 房屋租賃、代理；216。 綠色植物租賃；216。 代種植綠化；216。 綠色植物代養(yǎng)護(hù)；216。 相關(guān)特約服務(wù)，如私人保健師服務(wù)。、家電維護(hù)216。 空調(diào)清潔；216。 抽油煙機(jī)清洗；216。 水電裝置維修；216。 設(shè)施、設(shè)備維修；216。 裝修維護(hù)。、休閑娛樂(lè)216。 出租會(huì)議場(chǎng)地；216。 會(huì)所康樂(lè)設(shè)施預(yù)訂；216。 聯(lián)盟商家設(shè)施預(yù)訂；216。 社區(qū)休閑娛樂(lè)舉行；216。 業(yè)主私人公關(guān)，聯(lián)誼活動(dòng)設(shè)計(jì)策劃服務(wù)。、安全管理、園區(qū)出入控制小區(qū)實(shí)行封閉室管理,業(yè)主憑業(yè)主證或住戶(hù)證進(jìn)出小區(qū),接受安全管理員查驗(yàn)登記后,經(jīng)業(yè)主或住戶(hù)允許后方可進(jìn)入小區(qū),其他人員不得進(jìn)入小區(qū).、固定安全管理員值勤小區(qū)每個(gè)出入口及組團(tuán)出入口均設(shè)固定崗位,對(duì)進(jìn)入小區(qū)車(chē)輛及組團(tuán)人員進(jìn)行查證驗(yàn)證件工作,以及提供各項(xiàng)力所能及的服務(wù).、組團(tuán)及戶(hù)外巡邏設(shè)定安全值勤崗位24小時(shí)不定時(shí)對(duì)園區(qū)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)各種異常情況,消除安全隱患.、車(chē)輛出入、停放管理實(shí)行人車(chē)分流,一卡通出入,出入口安裝有監(jiān)控錄像槍,并安排專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)車(chē)輛停放和管理.、消防管理24小時(shí)專(zhuān)職消防人員對(duì)園區(qū)不定時(shí)進(jìn)行巡檢,消除隱患,每戶(hù)均配備有消防器材,為住戶(hù)提供安全服務(wù).、24小時(shí)安保服務(wù)為保障業(yè)主和住戶(hù)在小區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)物的安全，安全管理部24小時(shí)提供安全保衛(wèi)工作，維護(hù)小區(qū)業(yè)主正常的工作和生活秩序，提供安全的居住生活空間。、消防報(bào)警系統(tǒng)主要對(duì)會(huì)所，小區(qū)主要通道實(shí)施火警監(jiān)測(cè)；、閉路監(jiān)控系統(tǒng)電腦24小時(shí)對(duì)小區(qū)各主入口、組團(tuán)內(nèi)部、地下室出入口及每戶(hù)的入口實(shí)行監(jiān)控、錄像。、周邊防范系統(tǒng)園區(qū)內(nèi)采用進(jìn)口的智能化紅外線(xiàn)對(duì)射系統(tǒng)，在對(duì)射范圍內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)可疑情況，報(bào)警系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)報(bào)警。、巡更系統(tǒng)分布在各重點(diǎn)要害部位，規(guī)范安全管理員在巡查過(guò)程中的時(shí)間、地點(diǎn)、巡查路線(xiàn)。、消防廣播系統(tǒng)該設(shè)備引進(jìn)特定系統(tǒng)，平時(shí)用于播放輕音樂(lè)，有突發(fā)情況時(shí)，用于應(yīng)急廣播，及時(shí)、快捷的將信息傳達(dá)給小區(qū)廣大業(yè)主。、可視對(duì)講系統(tǒng)每戶(hù)均安裝可視對(duì)講，業(yè)主和住戶(hù)可以看到樓下來(lái)訪(fǎng)者的電子圖像、與來(lái)訪(fǎng)者對(duì)話(huà)、開(kāi)門(mén)。該系統(tǒng)還具備24小時(shí)監(jiān)控測(cè)業(yè)主家使用煤氣的安全狀況，若有異常情況，會(huì)自動(dòng)發(fā)送報(bào)警信號(hào)到消防監(jiān)控中心。、停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)采用智能化IC卡和讀卡設(shè)置權(quán)限相對(duì)應(yīng)的系統(tǒng)，業(yè)主憑授權(quán)后的ID卡可以在指定的車(chē)位停車(chē)及自由出入，監(jiān)控中心可以記錄業(yè)主車(chē)輛、人員的出入時(shí)間，車(chē)輛的出入全部自動(dòng)控制。、門(mén)禁系統(tǒng)小區(qū)各組團(tuán)入口及地下車(chē)庫(kù)入口運(yùn)用ID卡管理，業(yè)主憑有效的ID卡才可以在本區(qū)域內(nèi)自由出入，監(jiān)控中心可以準(zhǔn)確記錄業(yè)主出入的時(shí)間、范圍，可有效防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。、一卡通系統(tǒng)用戶(hù)ID可以在授權(quán)的范圍內(nèi)進(jìn)出組團(tuán)、地下車(chē)庫(kù)，還可以用ID卡在會(huì)所進(jìn)行消費(fèi)，一卡多能，給業(yè)主帶來(lái)了很大的方便。價(jià)格定位、定價(jià)要素根據(jù)物業(yè)的普遍特性，結(jié)合本項(xiàng)目周邊及相關(guān)檔次住宅物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的若干要素進(jìn)行歸納總結(jié)。u 區(qū) 位：項(xiàng)目所處的地理區(qū)位以及行政區(qū)位（包括土地地價(jià)）， 這是商品房房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中起主導(dǎo)作用；u 周邊環(huán)境：項(xiàng)目所處位置的周邊自然環(huán)境及人文環(huán)境；u 規(guī) 模：項(xiàng)目總占地以及建筑密度、建筑形態(tài)、布局等；u 景 觀：小區(qū)內(nèi)園林風(fēng)格、綠化程度、景觀特色等；u 周邊生活配套：包括購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)療等的便捷度；u 小區(qū)配套：會(huì)所功能、公共休閑、活動(dòng)場(chǎng)所等；u 戶(hù)型結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品特點(diǎn)、外形特征、美觀程度、實(shí)用程度等；u 物業(yè)管理：品牌知名度、專(zhuān)業(yè)的管理模式、服務(wù)態(tài)度及服務(wù)內(nèi)容u 發(fā) 展 商：發(fā)展商的自身實(shí)力及社會(huì)認(rèn)同度；u 投資潛力：本項(xiàng)目及片區(qū)未來(lái)升值潛力。以上是判斷住宅物業(yè)價(jià)值的10個(gè)項(xiàng)目基本要素，但不容忽視的是，整體市場(chǎng)的供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的建設(shè)和推廣策略、政府有關(guān)政策的制定、國(guó)家以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化，都是影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要前提要素?？紤]到項(xiàng)目的實(shí)際情況，有些比較因素因?yàn)轫?xiàng)目的施工進(jìn)度的影響，特征無(wú)法表現(xiàn)，我們從中篩選一些因素作為本項(xiàng)目的比較因素。 可比項(xiàng)目 比較因素峰景高爾夫愉景花園景湖藍(lán)郡東駿豪苑御花苑海逸豪庭本項(xiàng)目區(qū)位25％77周邊環(huán)境12％6規(guī)模8％778景觀12％97周邊生活配套10％787小區(qū)配套8％7677戶(hù)型結(jié)構(gòu)8％678物業(yè)管理7％8777發(fā)展商5％97升值潛力5％877877修正系數(shù)100％由以上表格可以得出可比系數(shù)：系數(shù)1=系數(shù)2=系數(shù)3=系數(shù)4=系數(shù)5=系數(shù)6=可比樓盤(pán)名稱(chēng)可比樓盤(pán)價(jià)格（元/㎡）與本項(xiàng)目相似性權(quán)重峰景高爾夫20%愉景花園30%景湖藍(lán)郡20%東駿豪苑15%御花苑10%海逸豪庭5％由此計(jì)算出本項(xiàng)目獨(dú)立別墅均價(jià)：系數(shù)11500020%+系數(shù)21300030%+系數(shù)385005%+系數(shù)41200020%＋系數(shù)51500020%＋系數(shù)6110005%=按科學(xué)的計(jì)算方法，若本項(xiàng)目與上述六項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間均在2006年初發(fā)售，則本項(xiàng)目的獨(dú)立別墅常規(guī)均價(jià)應(yīng)為：￥㎡，但考慮到時(shí)間價(jià)值，按東莞商品房年均增漲10%12%的幅度，若本項(xiàng)目在2006年底發(fā)售，考慮到本項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及未來(lái)的不可預(yù)見(jiàn)性，得出本項(xiàng)目的整體均價(jià)為：元/㎡。五、項(xiàng)目盈利能力分析成本及投資收益預(yù)測(cè)假設(shè)和前提、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)假設(shè)項(xiàng)目分一期整體開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)06年6月份開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃07年1月份面市。、項(xiàng)目土地成本估算項(xiàng)目土地成本40000萬(wàn)元，178。、關(guān)于建筑成本本次估算根據(jù)目前的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合定位假設(shè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。但是由于指標(biāo)暫時(shí)無(wú)法細(xì)化，因此本次估算也是根據(jù)市場(chǎng)行情作出的初步判斷，對(duì)建筑取費(fèi)方面，以偏于謹(jǐn)慎為原則。序號(hào)成本項(xiàng)目面積（萬(wàn)㎡）合計(jì)（萬(wàn)元）一土地成本元/㎡土地出讓金土地開(kāi)發(fā)費(fèi)建設(shè)配套費(fèi)二前期工程費(fèi)前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑成本的3%計(jì)算研究、咨詢(xún)等其它費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2%計(jì)算地質(zhì)水文勘測(cè)費(fèi)%計(jì)算三通一平費(fèi)用15元/㎡三建安工程成本2000元/㎡土建工程800智能化和電訊工程200給排水工程200園林景觀500人防工程200室內(nèi)裝修工程100四間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)銷(xiāo)售收入的2%開(kāi)發(fā)成本合計(jì)五期間費(fèi)用1管理費(fèi)用按照開(kāi)發(fā)成本3%計(jì)2財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行貸款17487萬(wàn)，期限兩年3銷(xiāo)售費(fèi)用%計(jì)項(xiàng)目總投資稅務(wù)分析、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅基本稅率為5%。、所得稅企業(yè)所得稅一般按照企業(yè)上次所交稅款的四分之一進(jìn)行預(yù)交，在實(shí)際征收時(shí)按銷(xiāo)售額的12%征收33%的稅率測(cè)算。、土地增值稅按照“中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”測(cè)算。經(jīng)濟(jì)效益分析、銷(xiāo)售收益測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測(cè)算：216。 ，㎡；所有產(chǎn)品均為獨(dú)立別墅。216。 均按銷(xiāo)售100%計(jì)。16000元/平方米=135520萬(wàn)元總銷(xiāo)售收入： 、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)測(cè)算：不計(jì)項(xiàng)目剩余物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值收益之利潤(rùn)總額：項(xiàng)目總收入： 投資利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入總投資稅金（％） 稅前毛利潤(rùn)率：所得稅預(yù)測(cè)： 稅后凈利潤(rùn)： 稅后投資凈利潤(rùn)率：結(jié)論通過(guò)前述的市場(chǎng)調(diào)研與定位，以及投資收益測(cè)算，本項(xiàng)目的稅前毛利潤(rùn)率 %，稅后投資凈利潤(rùn)率 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)水平，因此，本項(xiàng)目具有較好的開(kāi)發(fā)前景與較大的盈利空間。東莞中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司2006426目 錄□前言 1□方案流程設(shè)計(jì) 2□宏觀環(huán)境分析 3□微觀環(huán)境分析 10□項(xiàng)目定位 47□項(xiàng)目SWOT分析 96前 言我司為創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目已經(jīng)服務(wù)有4個(gè)月時(shí)間，此前我司已經(jīng)向貴司提交了大本的市場(chǎng)定位分析及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議。目前，項(xiàng)目的商鋪劃分及上部住宅的定位已經(jīng)基本確定，相關(guān)的文案以及設(shè)計(jì)也已確定，項(xiàng)目的總體定位已經(jīng)基本明確。因此，我司在本方案中將首先針對(duì)發(fā)生微妙變化的行業(yè)環(huán)境進(jìn)行分析，以為本項(xiàng)目尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和突破口，另外，對(duì)前一階段工作的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，在文字上明確并精練的提煉出本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。方案流程項(xiàng)目SWOT分析微觀環(huán)境分析 項(xiàng)目定位項(xiàng)目威脅點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析自新政實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在去年高位運(yùn)行基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持了較高的增長(zhǎng)，但開(kāi)發(fā)投資增速有所減緩，%、3月份的59%%，%。宏觀環(huán)境分析今年15月，%，；㎡，%，增速比14月回落1個(gè)百分點(diǎn)。5月份本是銷(xiāo)售的旺季，銷(xiāo)售增速減緩，這表明武漢地產(chǎn)一定程度上受到了新政的影響，使銷(xiāo)售旺季減淡，旺季推遲。樓市回暖現(xiàn)象不明顯。宏觀環(huán)境分析7月份，武漢市土地拍賣(mài)市場(chǎng)出現(xiàn)了自2001年以來(lái)的首次冷淡現(xiàn)象，6宗地塊僅拍賣(mài)出不到10畝的兩塊小地塊，土地市場(chǎng)上持幣觀望的開(kāi)發(fā)商增多，盡管，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得比較健康，但仍然受到了宏觀政策因素的影響，外地眾多想進(jìn)入武漢市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商變得更加謹(jǐn)慎起來(lái)。宏觀環(huán)境分析和記黃浦加入江漢路步行街，給周邊目前在售的商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)了一定的商業(yè)機(jī)遇。漢正街商業(yè)項(xiàng)目的扎堆開(kāi)發(fā)，給老商圈帶來(lái)了新一輪的復(fù)興，漢正街龍王廟廣場(chǎng)、漢正街第一大道美奇國(guó)際兒童樂(lè)園等各類(lèi)地段較為核心的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)，使各商圈之間的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。宏觀環(huán)境分析小戶(hù)型及商住型樓盤(pán)受市場(chǎng)整體的影響，價(jià)格上漲較為謹(jǐn)慎，銷(xiāo)售情況與往年同期相比，也較為冷淡，這表明，大部分在售小戶(hù)型經(jīng)歷太長(zhǎng)的銷(xiāo)售周期，積累期加開(kāi)盤(pán)期超過(guò)1年的小戶(hù)樓盤(pán)不在少數(shù)。購(gòu)房者與投資者在新政的影響下持幣觀望的人群逐步增多。宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)雖然比較冷清，但是不少核心地段的爛尾樓重新啟動(dòng)入市給市場(chǎng)帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。住宅項(xiàng)目延緩上市時(shí)間，而商業(yè)項(xiàng)目逆風(fēng)而上，銷(xiāo)售狀況冷熱不均，核心地段代表性商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售普遍較好，而位置較為普通的商業(yè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售十分緩慢。宏觀環(huán)境分析?限制短線(xiàn)投資政策的出臺(tái)，使投資觀望者進(jìn)一步增多。?新政的出臺(tái)，使期待房?jī)r(jià)下跌人群增多。購(gòu)房需求得到一定程度抑制。?舊城改造力度較大及土地供給量大，導(dǎo)致新政對(duì)武漢市的影響最小。 微觀環(huán)境分析項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于解放大道與萬(wàn)松園路交匯處，南臨解放大道；東臨萬(wàn)松園路；西面與漢口飯店相鄰。本項(xiàng)目所處地段核心、配套完善、商業(yè)氛圍濃厚、商務(wù)環(huán)境比較成熟，外部條件十分過(guò)硬，這為底部商業(yè)及上部建筑的開(kāi)發(fā)提供了十分強(qiáng)大的外部支撐。微觀環(huán)境分析□項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：9619㎡總建筑面積：76850㎡（不含地下）商業(yè)建筑面積：21250㎡（1—5層）酒店式公寓建筑面積：55600㎡地下建筑面積：12899㎡容