【文章內(nèi)容簡介】 ) 徐家匯216。 寫字樓—美羅大廈、匯智大廈等多幢甲級寫字樓，另外還有十幾幢乙級寫字樓在列。216。 酒店—徐家匯酒店眾多，星級酒店、經(jīng)濟型酒店俱全，約有40家左右，主要有光大會展中心國際酒店、青松城大酒店、莫泰168宛平南路店、漢庭連鎖酒店、鼎園公寓酒店、如家快捷酒店徐家匯店等。216。 購物中心—港匯廣場、匯金百貨、東方商廈等216。 公園—徐家匯公園b) 南京西路216。 寫字樓—南京西路目前投入使用的30幢寫字樓中，南京西路區(qū)域就被定位在高級商務商業(yè)區(qū)。216。 購物中心—恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)等216。 酒店—海錦滄文華大酒店、波特曼麗嘉酒店、瑞泰靜安酒店等216。 會展—上海展覽中心等c) 淮海中路216。 寫字樓—中環(huán)廣場、香港廣場、淮海國際等216。 購物中心—太平洋百貨、商業(yè)街等216。 酒店—上海南鷹飯店、美臣大酒店、金辰大酒店等d) 五角場216。 寫字樓—財富國際廣場、創(chuàng)智天地等216。 購物中心—巴黎春天、東方商廈等e) 小陸家嘴216。 寫字樓—規(guī)劃42幢甲級辦公樓，現(xiàn)已經(jīng)建成28幢216。 購物中心—華潤時代廣場、正大廣場等216。 酒店—哈瓦納大酒店、香格里拉等216。 會展—上海國際會議中心上海主要商圈優(yōu)劣勢比較商圈徐家匯南京西路淮海中路五角場小陸家嘴商圈特色購物、娛樂、餐飲、文化商務辦公、購物、展覽 購物、娛樂、餐飲、百年淮海路文化購物、教育、科技知識 辦公、購物、會展交通便利程度比較（賦予分值1—10比較）98857商圈檔次比較（賦予分值1—10比較）79856主要商業(yè)業(yè)態(tài)綜合商場、專業(yè)市場、地鐵商鋪綜合商場、地鐵商鋪、步行商業(yè)街百貨商場、商業(yè)街、專業(yè)市場綜合商場、大型MALL綜合商場、餐飲酒吧街主要功能配套辦公、酒店、購物、公園辦公、購物、展覽館、酒店辦公、購物、酒店辦公、購物辦公、購物、酒店、會展客戶特征以年輕的白領居多，客戶檔次多樣化30歲左右的高管、老板居多，客戶檔次較高年輕的女性白領居多，游客較多年齡在25歲以下的白領居多，客戶檔次相對較低客戶呈多樣化，檔次參差不齊本項目發(fā)展的機會點分析 216。 目前上海這幾個知名的商圈都有結(jié)合區(qū)域的資源，塑造了獨自特色的商務圈，如五角場結(jié)合大學文化，營造成了以科技教育為主體的商務圈，淮海中路借助百年淮海的文化底蘊打造成了時尚休閑的步行街，本項目應該結(jié)合副中心的現(xiàn)代物流的定位，打造獨具特色的以生產(chǎn)服務與生活服務中心，與其他商圈形成差異。216。 交通體系完善對商圈的發(fā)展起著關鍵性的作用，項目的發(fā)展應該與區(qū)域的發(fā)展相結(jié)合，借勢副中心強大的規(guī)劃，充分利用區(qū)域發(fā)展給項目的機遇216。 目前上海各大商圈的功能不盡完善，如五角場缺少酒店功能、淮海中路缺少會展、停車場功能，本項目應該充分打造一個CBD應該具備的所有功能，讓消費者享受“一站式”的服務216。 各商圈檔次不一，業(yè)態(tài)呈多樣化，建議本項目的商業(yè)檔次定位為中高檔，滿足不同檔次人群消費四、客戶分析商務辦公潛在客戶分析 1) 蘇南地區(qū)企業(yè)隨著長三角經(jīng)濟圈的快速發(fā)展，城市群中各城市的分工越來越細化以及成熟，上海作為長三角經(jīng)濟圈龍頭老大，起著金融、信息、文化、貿(mào)易中心的作用，不斷地輻射著周邊的城市，周邊的城市預想獲得更好的發(fā)展，必須要緊密的連接上海，真如位于上海的西北面，承接上海與江蘇地區(qū)，是蘇南地區(qū)企業(yè)與上海經(jīng)濟文化融合的首選要地。2) 嘉定、寶山區(qū)域企業(yè)普陀區(qū)毗鄰嘉定和寶山，寶山區(qū)為鋼鐵基地，依托鋼鐵產(chǎn)業(yè)有很多細分行業(yè)；同樣嘉定區(qū)域的曹安商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)和區(qū)域內(nèi)的嘉定工業(yè)區(qū)，目前均有大量的小企業(yè)，隨著上海經(jīng)濟的成熟，此類企業(yè)的不斷壯大，必將給西北區(qū)域帶來大量的辦公需求。3) 上海傳統(tǒng)商務區(qū)外遷企業(yè)目前在上海傳統(tǒng)的商務區(qū)，隨著租戶強烈需求以及新供給的缺乏導致了商業(yè)物業(yè)租金和價格水平上升，某些區(qū)域的寫字樓租金水平已經(jīng)達到了歷史最高水平，表現(xiàn)了極大的供需矛盾。根據(jù)上海市有關規(guī)劃，到2007年，上海將累計引進150家跨國公司地區(qū)總部、180家研發(fā)機構(gòu)、140家投資性公司。在未來三年中，上海的各行業(yè)都會有所發(fā)展，金融業(yè)將發(fā)展得更快。目前已經(jīng)在上海落戶的外資銀行就有100多家，但辦公面積都比較小，除了匯豐、渣打、東京三菱、恒生、東亞等不足十家銀行外，其他外資銀行的寫字樓面積基本在200平方米左右。而隨著金融業(yè)的開放，這100多家外資銀行以后都會擴大，對寫字樓的需求量還要擴大。供應缺乏、價格過高、面積過小等諸多原因?qū)е聫耐鈬鷧^(qū)域?qū)ふ液线m他們的辦公地點已經(jīng)成為一種趨勢。人流導入因素分析我們認為以下五點是項目能夠吸引人流到項目進行辦公、購物消費、旅游休閑的主要因素：1) 開發(fā)商的品牌長江實業(yè)集團是世界五百強企業(yè)，是香港規(guī)模最大的地產(chǎn)發(fā)展商之一，在香港擁有一系列的住宅及工商物業(yè)。在香港的每十二個私人住宅單位中，便有一個由長實發(fā)展。為香港物業(yè)市場提供大量優(yōu)質(zhì)住宅、寫字樓、商場、工業(yè)大廈及酒店供應。長實不僅在香港，而且自海外以及內(nèi)地也開發(fā)眾多項目，例如南京西路的梅龍鎮(zhèn)廣場、浦東的御翠園都擁有良好的口碑。2) 真如副中心的地位以及項目在真如的地位真如是上海規(guī)劃的四大副中心之一，將承擔起建設上海西北面CBD的任務，積極分擔上海大都市的功能，項目作為真如副中心驅(qū)動項目，具有非凡的意義，政府給與了極大的重視，這里將營造良好的投資環(huán)境。3) 未來便利的交通體系216。 虹橋綜合交通樞紐虹橋交通樞紐預計將在2009年底初步形成規(guī)模，并在2010年上海世博會期間相繼投入使用。根據(jù)樞紐總體發(fā)展目標，虹橋綜合交通樞紐規(guī)劃范圍東起環(huán)西一大道，西至現(xiàn)有鐵路外環(huán)線，北起北翟路、北青公路，南至滬青平高速公路，相當于2個黃浦區(qū)的規(guī)模。作為上海最大的五個一體化市內(nèi)外綜合交通換乘樞紐之一，虹橋綜合交通樞紐把京滬高速鐵路、軌道交通引入虹橋機場的項目建議書已經(jīng)國家批準，京滬高速鐵路站、城際軌道交通站、虹橋機場新航站樓等多種交通方式將匯集一體。屆時，主體建筑內(nèi)的地下將有兩個城市地鐵車站，引入5條通往上海市區(qū)各個方向的地鐵線，主體建筑的東西兩側(cè)分別設有交通廣場，樞紐主體建筑內(nèi)的地下和地上分別設置了三條貫通整個建筑東西向的大通道，旅客能風雨無阻地活動并進行各種交通方式的換乘。長三角地區(qū)旅客前往浦東國際機場換乘國際航班以及進出上海市區(qū)將非常便利。進出樞紐有關的三大細節(jié):第一，實現(xiàn)200米距離“緊湊換乘”。樞紐內(nèi)，從幾條軌交線地鐵站出來，無論到京滬高鐵車站還是虹橋機場新航站樓，只需要走200米左右。將來在京滬高鐵車站、鐵路客站、航站樓等之間也可“上天入地”換乘。為避免擁擠，天橋設計寬度不小于30米，幾乎相當于上海國際賽車場上賽道寬度的兩倍。而地下人行通道的設計寬度則不小于24米。第二，地鐵2號線連貫兩大機場。軌道交通10號等多條線路將直達虹橋樞紐。到2010年前后，2號線將最終連接虹橋和浦東兩大機場。第三，“一縱三橫”快速路減壓延安高架。初步設想在虹橋樞紐周邊已有滬青平高速公路、環(huán)西一大道的基礎上，再規(guī)劃北翟路、青虹路等“一縱三橫”快速路。216。 軌道交通規(guī)劃根據(jù)上海市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，經(jīng)過普陀區(qū)的線路有1條市域級快速地鐵、4條市級快速地鐵和3條市區(qū)輕軌，規(guī)劃在上海西站設置大型換乘樞紐。