【文章內(nèi)容簡介】 永久性自然，又在高尚繁華圈中，東莞只有一個(gè)黃旗山檀宮——不出紅塵外，自在風(fēng)景中、主題定位支持體系之“產(chǎn)品形態(tài)”純 別 墅——目前東莞獨(dú)一無二的純別墅社區(qū)；城市別墅——作為第一居所，由地段屬性可以判定本項(xiàng)目與其他郊區(qū)別墅的自然區(qū)別；絕版別墅——真正的絕版天生別墅——由稀缺自然孕育而成的稀有別墅形態(tài)演繹：世界公認(rèn)的別墅景觀只有四種——山、湖、海、高爾夫，除卻高爾夫景觀因其浩大得幾乎不可再生，而能作為唯一的人工景觀外，其余海景、山景、湖景，均為稀缺的，不可復(fù)制、不可再生的自然景觀資源。而本項(xiàng)目，同時(shí)擁有黃旗山景和峰景高爾夫兩種景觀資源，自然得如同天生天養(yǎng)，最大限度地?fù)硐硐∪弊匀弧?山居別墅——黃旗山下，山居生活 形態(tài)演繹：畔山而居，臨水建宅，是中國傳統(tǒng)居住文化的精髓。在城市的鋼筋水泥中，擁有山水，尤其是山，已變成城市中的人對詩意棲居的一種憧憬，從丹麥的王室山屋到牙買加的藍(lán)色天堂，從香港跑馬地到紐約曼哈頓區(qū)的上東區(qū)，幾乎所有的依山住宅都成為享受生活的代名詞，也成為了現(xiàn)代人爭相追逐的理想居住場所。領(lǐng)袖級別墅——在東城別墅里（峰景高爾夫、愉景花園、新世界花園、旗峰天下、東城山莊），既是主唱，亦是絕唱；以上六種產(chǎn)品形態(tài)可統(tǒng)歸為——“終極別墅”、主題定位支持體系之“社區(qū)文化” 別墅是一種高度個(gè)性化的產(chǎn)品。不能只是簡單的復(fù)制更高級的抄襲，模仿。對于別墅來說，存在著一個(gè)內(nèi)在的價(jià)值問題。真正的別墅應(yīng)該具有文化力量。成熟的別墅區(qū)也應(yīng)該有一種文化底蘊(yùn)，具有不可復(fù)制性，也需要具有一定的高度。如果只是模仿，是沒有內(nèi)涵和文化精髓的。就好像如果把故宮搬到美國，它只能是一種觀賞品。而把白宮搬到北京，也只能算垃圾。在過去和現(xiàn)在的一段時(shí)間，許多開發(fā)商們都在進(jìn)行著別墅項(xiàng)目的復(fù)制與模仿。北京有一個(gè)項(xiàng)目甚至號稱把美國的一個(gè)別墅搬到了中國，但時(shí)間已經(jīng)證明了，這些都是沒有生命力的。對于別墅社區(qū)文化的界定，中國講究“物以類聚，人以群分”。別墅作為頂級居住形態(tài)，除了滿足業(yè)主的基本生活居住要求之外，社交、商務(wù)、康體、娛樂休閑等復(fù)合功能也非常重要，居住頂級別墅者必定需要層次相當(dāng)?shù)娜ψ?。本?xiàng)目是純粹的別墅，沒有其他次層次的產(chǎn)品類型附庸其間，所以本項(xiàng)目只提供和營造一種階層文化，同等階層文化的人應(yīng)該在一起，這應(yīng)該是一種上流的貴族式文化，是一種“平等、共進(jìn)、和諧”的上層文化概念。在這里，也許有500萬的房子，也有2000萬的房子，但這種金錢的差距已經(jīng)根本不重要了。檀宮，必將成為最佳人文意境的別墅典范。項(xiàng)目的形象定位——黃旗山下深宅美院——關(guān)鍵詞釋義：深宅美院n 一棟棟的深宅美院，在濃密的樹林后面若隱若現(xiàn)，深鎖的歐式鐵門，高聳的綠籬圍墻，對于那些一輩子也沒進(jìn)過豪宅大門的小老百姓而言，這些就是深宅美院給他們的印象了。 “深”——對居住者與外界關(guān)系的界定□封閉性、排他性，侯門深似海 □具有神龍見首不見尾的神秘“宅”——對產(chǎn)品性質(zhì)的界定□與一般房、屋、居、寓不同，宅的含義是獨(dú)立的、功能齊備的建筑，具有主人意味，如廖宅、李宅“美”——對構(gòu)成及比例的美感界定□容納了許多資源，包容性強(qiáng)，具有高度審美價(jià)值觀□建筑比例、尺度，強(qiáng)調(diào)空間合理，如綠地、 林帶、水面，舒緩小空間給人的美輪美奐之感“院”——對人群的界定□形成豪宅群落，同質(zhì)而居的富人區(qū)文化□合理的群居性，保證現(xiàn)代社會人與人的交際空間項(xiàng)目的功能定位市場金字塔結(jié)構(gòu)圖：超越市場領(lǐng)導(dǎo)市場的頂端項(xiàng)目產(chǎn)品特征：高于市場目前產(chǎn)品素質(zhì)追求更奢侈和豪華中端產(chǎn)品——市場目前所有產(chǎn)品屬性產(chǎn)品特征：滿足舒適居住低端產(chǎn)品——缺乏如圖所示，目前市場的產(chǎn)品多為舒適型產(chǎn)品，真正能體現(xiàn)奢侈和豪華的高端產(chǎn)品并不多，根據(jù)項(xiàng)目的市場最高檔次定位，項(xiàng)目的功能不能停留在傳統(tǒng)產(chǎn)品素質(zhì)線上，應(yīng)該高出同類產(chǎn)品，成為：——南中國 ?? 百年養(yǎng)生別墅——本項(xiàng)目客戶群定位u 主力挖掘客戶群：東莞城區(qū)企業(yè)主，周邊鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主，他們是東莞的社會名流，他們掌握了東莞的主流財(cái)富，有濃厚的東城情節(jié)，追求享受最尊貴、最品質(zhì)、最安全的頂端生活。通過中原對這批客戶的了解，這部分客戶分為兩個(gè)集群，一個(gè)集群為45－55歲的老一代企業(yè)家，這部分客戶文化水平較低，生活品味不高，低調(diào)務(wù)實(shí)，但喜好享受，對生活尊崇感要求較高；另一個(gè)集群為30－40歲的新生代企業(yè)家，這部分客戶文化水平較高，有一定的生活品味，對生活品質(zhì)感要求較高。這部分客戶是本項(xiàng)目的絕對消費(fèi)主力。u 重點(diǎn)培育客戶群：東莞城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)高級公務(wù)員，這是非常特殊的一個(gè)群體，他們的收入相當(dāng)豐厚，他們已經(jīng)在公務(wù)員行業(yè)馳騁多年，地位也相當(dāng)穩(wěn)定。這群人對房屋價(jià)格并不過多考慮，也具備一定生活品味和修養(yǎng)，因此，本項(xiàng)目的頂端奢侈享受是他們可能關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。u 游離客戶群：在東莞城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)開設(shè)企業(yè)的境外人士，這群人極大程度支撐著東莞的經(jīng)濟(jì)，由于大量外資企業(yè)在東莞興旺發(fā)展，這群人的隊(duì)伍也相對非常龐大和穩(wěn)定，他們以港、澳、臺、日本、韓國人士為主，他們享受著企業(yè)的高額房補(bǔ)，常年在東莞租賃高級物業(yè)居住，他們具備很好的文化修養(yǎng)和品味，愿意負(fù)擔(dān)承受得起的奢侈。這群人絕對具備購買實(shí)力，是我們值得去挖掘的非傳統(tǒng)購房群體。項(xiàng)目的高品質(zhì)將對他們構(gòu)成吸引。u 偶得客戶群：外地來莞經(jīng)商開廠的成功人士，這部分客戶到莞時(shí)間較長，已經(jīng)溶入東莞的生活圈，他們在東莞獲取了大量的財(cái)富，追求與本地成功人士同樣質(zhì)量的生活，具備較強(qiáng)的購買實(shí)力。為了應(yīng)對激烈的市場的競爭，本項(xiàng)目要有意識的去培養(yǎng)和吸納這部分客戶群。產(chǎn)品定位重新定義東莞豪宅，打造南中國頂級的養(yǎng)生豪宅物業(yè)，成為東莞豪宅的標(biāo)竿和樣板，塑造有東莞特色的富豪生活的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積136，000m178。容積率建筑面積84320建筑密度％集中綠化率％綠化覆蓋率％總戶數(shù)20產(chǎn)品組合定位旗峰山麓?唯一純獨(dú)立別墅社區(qū)定位釋義：n 唯一：東莞目前主要的豪宅項(xiàng)目的物業(yè)組合形態(tài)通常是多種物業(yè)形態(tài)（包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、類別墅和高層、小高層洋房）共存，魚龍混雜，無形中拉低了檔次，本項(xiàng)目以純別墅的物業(yè)形態(tài)閃亮登場，必然能給市場帶來巨大的震撼，帶給客戶耳目一新、欣然神往的感覺，成為東莞豪宅市場的絕對焦點(diǎn)。n 純獨(dú)立別墅：東莞客戶對于獨(dú)立別墅認(rèn)同度較高，純獨(dú)立別墅社區(qū)更易受到客戶的追捧，而且獨(dú)立別墅的銷售單價(jià)與其它產(chǎn)品相比有較為明顯的差距，在容積率允許的條件下，獨(dú)立別墅產(chǎn)品能夠?yàn)榘l(fā)展商贏得更大的開發(fā)利潤。、整體建筑風(fēng)格定位集歐洲豪宅建筑風(fēng)格之大成定位支撐：n 從市場熱銷的豪宅項(xiàng)目來看，東莞客戶對歐洲風(fēng)格接受度較高。n 東莞市場多數(shù)項(xiàng)目都高舉歐洲風(fēng)格的大旗，但實(shí)際上卻缺乏真正的歐式精品，本項(xiàng)目著眼于打造東莞地產(chǎn)市場上真正的歐式精品，為歐洲風(fēng)格正名。n 歐洲是貴族文化的發(fā)源地，歐洲建筑充滿貴族的血統(tǒng)與氣息，只有濃郁的歐洲風(fēng)格才能營造真正的豪宅品質(zhì)。物業(yè)發(fā)展建議、景觀面分析與建議公園園景學(xué)校園景旗峰山山景旗峰山山景，相對純獨(dú)立別墅項(xiàng)目來講，容積率偏高，建筑密度偏大，難以營造大面積的內(nèi)部景觀，但本項(xiàng)目四面有景，外部景觀資源豐富，在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)充分借用外部景觀資源，保證項(xiàng)目每一戶都能享受到不同的外部景觀，保障項(xiàng)目整體的景觀均好性。、項(xiàng)目地勢分析項(xiàng)目地勢南高北低，東莞人普遍認(rèn)為風(fēng)水不佳，建議沿箭頭方向墊成順向緩坡，形成北高南低的利風(fēng)利水之勢。 、項(xiàng)目內(nèi)部園林景觀建議、園林景觀