【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 響；O1生態(tài)環(huán)保是當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的主題之一，隨著時(shí)間的推移和國(guó)家逐步治理環(huán)境污染的步伐加快，W4的劣勢(shì)在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)將得到解決。W8的劣勢(shì)在很大程度上限定產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)的發(fā)揮空間，在產(chǎn)品定位中充分考慮該各地塊給產(chǎn)品類(lèi)型、物業(yè)品質(zhì)等方面帶來(lái)的局限，做出科學(xué)合理的定位，并提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議。開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的高水平建筑設(shè)計(jì)部門(mén)在營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)意見(jiàn)指導(dǎo)下，以自身的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，拿出最佳方案。在此過(guò)程中可由開(kāi)發(fā)商牽頭邀請(qǐng)營(yíng)銷(xiāo)人員、設(shè)計(jì)者多方商討，對(duì)設(shè)計(jì)方案反復(fù)論證，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度出發(fā)，在充分考慮品質(zhì)檔次的前提下增加可售面積，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，使效益最大化。應(yīng)注意營(yíng)銷(xiāo)的觀念貫徹設(shè)計(jì)始終，避免營(yíng)銷(xiāo)與設(shè)計(jì)脫節(jié)，以更合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、更高的性能價(jià)格比，再輔以后期更為有效的推廣手段，為贏得競(jìng)爭(zhēng)奠定基礎(chǔ)。u S1規(guī)模龐大+S2水系充裕+S4自身配套齊全+S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)+S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合+S7開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 → W5開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)+W6開(kāi)發(fā)商知名度低本項(xiàng)目龐大的規(guī)模使開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)是顯而易見(jiàn)的，建議開(kāi)發(fā)商憑借自身的雄厚實(shí)力，在龐大的規(guī)模帶來(lái)的可靈活設(shè)計(jì)的條件基礎(chǔ)上，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，融合各方實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，整合優(yōu)勢(shì)資源，以優(yōu)美自然的水景園林，先進(jìn)齊全的配套設(shè)施，超前合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 來(lái)減小未來(lái)市場(chǎng)中新產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目的沖擊；龐大的規(guī)模效應(yīng)易于引起客戶的關(guān)注，通過(guò)多方努力，在整體規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，建立發(fā)展商與項(xiàng)目品牌知名度，獲取消費(fèi)者的信任。u S2水系充裕+S4自身配套齊全+S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì) → W7區(qū)內(nèi)交通不便本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)組團(tuán)較多，各組團(tuán)零散分布，建議在規(guī)劃時(shí)設(shè)計(jì)出科學(xué)合理的區(qū)內(nèi)路網(wǎng)，以充分解決業(yè)主區(qū)內(nèi)交通不便的問(wèn)題，并根據(jù)各組團(tuán)業(yè)主的特征、綜合取向，結(jié)合地塊情況，合理布局景觀含義與配套設(shè)施，為業(yè)主創(chuàng)造方便輕松的生活條件。 針對(duì)威脅的對(duì)策u S1規(guī)模龐大+S2水系充裕+S4自身配套齊全+S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì) → T1大量土地正待開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈+T2進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)較周邊項(xiàng)目晚房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)使得各開(kāi)發(fā)商必須充分調(diào)動(dòng)自身優(yōu)勢(shì)資源，提升自身素質(zhì)，以加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和防御能力。本項(xiàng)目應(yīng)充分利用自身的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造與其它項(xiàng)目不同的賣(mài)點(diǎn)，避開(kāi)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避威脅，建議極力突出水景優(yōu)勢(shì)，精心打造優(yōu)美的水景園林，以水景園林和高性價(jià)比為主要突破口，并輔以規(guī)模效應(yīng)、配套齊全、超前規(guī)劃、產(chǎn)品舒適等優(yōu)勢(shì)，增加客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感，贏得競(jìng)爭(zhēng)。 針對(duì)機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅的對(duì)策u O1生態(tài)主題市場(chǎng)認(rèn)可度高+O2未來(lái)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好+O3天津經(jīng)濟(jì)政治中心南移+O4市場(chǎng)缺乏真正高檔物業(yè) → T1大量土地正待開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈+T2進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)較周邊項(xiàng)目晚面對(duì)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身?xiàng)l件，抓住機(jī)會(huì)，采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，分工協(xié)作的方式以提高各環(huán)節(jié)專(zhuān)業(yè)水平和資源優(yōu)勢(shì)，這不失為一個(gè)好的策略。應(yīng)將這一原則貫徹始終，包括隨后的建筑施工、物業(yè)管理、產(chǎn)品供應(yīng)商等。通過(guò)多方精誠(chéng)合作，打造迎合市場(chǎng)需求的精品物業(yè)，領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)潮流，并輔以周密得力的銷(xiāo)售推廣策略，以贏取最終勝利。u O5銀行降低利率+O6入世效應(yīng)帶動(dòng)市場(chǎng)需求逐步放大+O7天津協(xié)辦奧運(yùn) → T3天津購(gòu)房?jī)r(jià)格水平較低+T4高檔物業(yè)購(gòu)買(mǎi)量下降趨勢(shì) 2001年以來(lái)，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)都向好的方面發(fā)展，按揭貸款利率的下調(diào)，進(jìn)一步必定會(huì)刺激購(gòu)房消費(fèi)增長(zhǎng)，增加需求；中國(guó)加入WTO以后，經(jīng)濟(jì)、政策、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程都在突飛猛進(jìn)，天津作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)的中心城市和對(duì)外開(kāi)放窗口，必然會(huì)吸引更多的外資進(jìn)入，外國(guó)公司將大量進(jìn)駐天津，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，帶來(lái)新的外籍消費(fèi)者，培養(yǎng)新的白領(lǐng)消費(fèi)階層，這些都將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；天津是舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，這將是一個(gè)向世界展示天津的機(jī)會(huì)，市政府將會(huì)建設(shè)及改造包括體育比賽場(chǎng)館、交通設(shè)施、環(huán)境改造等基礎(chǔ)設(shè)施，這將產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)預(yù)期好的前提，加速購(gòu)房置業(yè)的投資行為。開(kāi)發(fā)商應(yīng)牢牢抓住機(jī)會(huì)，爭(zhēng)奪有限的客戶資源，鎖定目標(biāo)客群，取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)的結(jié)合u S1規(guī)模龐大+S2水系充裕+S4自身配套齊全+S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)+S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合+O1生態(tài)主題市場(chǎng)認(rèn)可度高+O4市場(chǎng)缺乏真正高檔物業(yè)本項(xiàng)目在可比市場(chǎng)內(nèi)，無(wú)論是規(guī)模還是檔次都存在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)市場(chǎng)研究，發(fā)現(xiàn)多數(shù)是價(jià)高質(zhì)低的產(chǎn)品，并且所謂的生態(tài)型住宅虛有其名，區(qū)域市場(chǎng)存在空白點(diǎn)，建議本項(xiàng)目把握機(jī)會(huì)，項(xiàng)目一期就通過(guò)準(zhǔn)確定位和有利的市場(chǎng)推廣手段打開(kāi)市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)階層，使客戶沒(méi)有“可比性”選擇。u S1規(guī)模龐大+S2水系充裕+S3路網(wǎng)發(fā)達(dá)+S4自身配套齊全+S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)+S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合+O2未來(lái)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)良好+O3天津經(jīng)濟(jì)政治中心南移+O5銀行降低利率+O6入世效應(yīng)帶動(dòng)市場(chǎng)需求逐步放大+O7天津協(xié)辦奧運(yùn)本項(xiàng)目通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提升自身的素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)能力，再加上對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的準(zhǔn)確把握與充分利用，發(fā)現(xiàn)需求熱點(diǎn)，準(zhǔn)確出擊，本著以人為本設(shè)計(jì)理念，從建筑質(zhì)量、外部風(fēng)格、內(nèi)部格局、園林景觀及配套服務(wù)等細(xì)節(jié)入手，全力設(shè)計(jì)打造出真正的精品物業(yè)，適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。通過(guò)以上對(duì)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目還是擁有這一區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)所不具有的優(yōu)勢(shì)，而機(jī)會(huì)與威脅則多數(shù)是它們需要共同面對(duì)的。而若要贏得成功，就要做好兩點(diǎn)，第一是樹(shù)立精品意識(shí)，創(chuàng)造地區(qū)名牌，也為公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)；第二要充分利用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，做出特色與差異，以個(gè)性獲得客戶青睞，從以上分析中可以看到只有中高檔次的產(chǎn)品才能適合這些要求。在對(duì)項(xiàng)目自身狀況進(jìn)行分析后，我們討論中高檔和高檔二種方案那一種更適合本項(xiàng)目：相關(guān)因素中高檔項(xiàng)目高檔項(xiàng)目項(xiàng)目自身情況對(duì)公共配套依賴程度較高一般距公共配套較遠(yuǎn)，渴望將來(lái)達(dá)到對(duì)小區(qū)配套要求高很高均可達(dá)到對(duì)物業(yè)管理要求高，但承受物管費(fèi)有限很高均可達(dá)到對(duì)環(huán)境景觀要求高，重視社區(qū)內(nèi)部環(huán)境很高，具有稀缺景觀資源：自然山水具有充裕的水系資源，易于打造水景園林對(duì)建筑設(shè)計(jì)、質(zhì)量要求高高，且挑剔可達(dá)到對(duì)避免噪聲等外部干擾的要求高高可基本達(dá)到對(duì)物業(yè)管理的要求高很高可達(dá)到對(duì)區(qū)位的敏感性一般，重視物業(yè)實(shí)際品質(zhì)高目前尚無(wú)概念，可短時(shí)間內(nèi)使客戶對(duì)梅江南有深刻的認(rèn)識(shí)通過(guò)上表，我們可以發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)“生態(tài)型湖居社區(qū)”的基本要素，但若開(kāi)發(fā)高檔住宅則存在著諸項(xiàng)先天不足，風(fēng)險(xiǎn)也較大。有鑒于此，天津中原建議本項(xiàng)目定位于中高檔次項(xiàng)目，待項(xiàng)目人氣攀升后，再結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)行檔次調(diào)整，具體定位在后面市場(chǎng)定位部分詳細(xì)闡述。生態(tài)型住宅是今后的住宅發(fā)展的方向之一，其良好的空氣質(zhì)量，健康舒適的社區(qū)環(huán)境，都為項(xiàng)目的良好品質(zhì)創(chuàng)造了基礎(chǔ)，本項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)提高內(nèi)在品質(zhì)，營(yíng)造其它項(xiàng)目所不具有的賣(mài)點(diǎn)。四 項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，一個(gè)成功的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)具備天時(shí)、地利、人和等要素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者，應(yīng)將市場(chǎng)基本狀況、國(guó)家政策、客戶群選擇以及項(xiàng)目的特點(diǎn)等系統(tǒng)、科學(xué)地結(jié)合起來(lái)，方能“投其所好，適得其所”，這就需要將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首先進(jìn)行項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位研究包括以下內(nèi)容：宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政治環(huán)境分析、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析及發(fā)展預(yù)測(cè)、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析、目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)研究、項(xiàng)目評(píng)價(jià)與總體開(kāi)發(fā)策略、項(xiàng)目品牌塑造及形象樹(shù)立方案、項(xiàng)目投資分析報(bào)告（經(jīng)濟(jì)效益與風(fēng)險(xiǎn)分析）等。項(xiàng)目定位研究將最終為松江公司解決以下問(wèn)題：在梅江南不同地段開(kāi)發(fā)哪類(lèi)住宅、該類(lèi)住宅應(yīng)該在市場(chǎng)上處于哪個(gè)位置、誰(shuí)會(huì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)、經(jīng)濟(jì)效益如何、原因是什么？1. 定位要求 關(guān)于項(xiàng)目定位房地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括產(chǎn)品定位、目標(biāo)客群定位、形象定位、價(jià)格定位等，主要體現(xiàn)為根據(jù)地段功能、區(qū)域性質(zhì)、交通和人流量、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公益場(chǎng)所、其他建筑物、居住人群的文化及收入、職業(yè)等等因素的調(diào)查及研究，并綜合考慮其它因素對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，是定位成生態(tài)住宅、健康住宅、智能住宅、運(yùn)動(dòng)住宅、還是綜合商業(yè)、辦公、休閑娛樂(lè)類(lèi)場(chǎng)所，這需精確的分析，準(zhǔn)確把握。由于歷史發(fā)展的緣故，城市中的每個(gè)地段具備的不同狀態(tài)決定了開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)應(yīng)以什么形態(tài)出現(xiàn)，有了市場(chǎng)定位做前提，其后的產(chǎn)品定位，目標(biāo)消費(fèi)者定位，形象定位，價(jià)格定位等就有章可循了。例如，根據(jù)樓盤(pán)地段、周邊環(huán)境、當(dāng)?shù)叵M(fèi)結(jié)構(gòu)層次、文化底蘊(yùn)等進(jìn)行樓盤(pán)綜合市場(chǎng)定位，是定位成平民型、工薪型、精品型還是超豪華型，應(yīng)依客觀實(shí)際情況而定?？梢?jiàn)項(xiàng)目定位精確與否，事關(guān)全局。 項(xiàng)目定位是勾畫(huà)企業(yè)形象和所提供產(chǎn)品價(jià)值的行為。它依據(jù)產(chǎn)品的消費(fèi)客群、消費(fèi)客群對(duì)產(chǎn)品的需求特征及其競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品、替代產(chǎn)品的狀況而為產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)、塑造的區(qū)別于其他產(chǎn)品的個(gè)性和形象，它最終要向消費(fèi)者闡明梅江南居住區(qū)的產(chǎn)品與其他項(xiàng)目產(chǎn)品的差異性。市場(chǎng)定位將會(huì)指導(dǎo)我們完成以下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的具體工作：形象定位——產(chǎn)品入市之形象（即產(chǎn)品的特征和個(gè)性，這種個(gè)性應(yīng)具有巨大的吸引力，是其它競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法模仿的）產(chǎn)品定位——生產(chǎn)的產(chǎn)品具有什么樣的功能（即產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方面的要求）客群定位——為什么人生產(chǎn)（即產(chǎn)品所面對(duì)的目標(biāo)客戶群）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)——如何生產(chǎn)本產(chǎn)品（在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)尋求利潤(rùn)與成本合理的結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化） 定位應(yīng)考慮的要素切合實(shí)際的市場(chǎng)定位，對(duì)于任何項(xiàng)目而言，都是至關(guān)重要的。定位過(guò)高會(huì)使消費(fèi)者望而卻步，失去許多潛在的顧客。定位過(guò)低會(huì)造成顧客對(duì)項(xiàng)目的印象模糊，看不出與其他項(xiàng)目有什么差別。只有對(duì)整體市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目自身特點(diǎn)及同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)情況做出正確分析，確定了項(xiàng)目合理市場(chǎng)定位，才能為項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。確定一個(gè)項(xiàng)目的綜合素質(zhì)、最終市場(chǎng)定位以及由它們所引發(fā)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，基本上是由以下幾個(gè)方面的因素確定的。國(guó)家乃至于地方政府產(chǎn)業(yè)政策、金融政策的傾向直接影響了整個(gè)市場(chǎng)的供需關(guān)系，尤其會(huì)有效地刺激需求。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體趨勢(shì)呈波浪式發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者要充分考慮這種經(jīng)濟(jì)周期對(duì)市場(chǎng)的揚(yáng)抑作用。從宏觀層面來(lái)看，當(dāng)前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向與宏觀市場(chǎng)狀況呈現(xiàn)向好趨勢(shì)。天津市政府將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，從政策上也給予了諸多支持。 目標(biāo)市場(chǎng)供需對(duì)比當(dāng)某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中供不應(yīng)求，競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈時(shí)，則物業(yè)最終推向市場(chǎng)時(shí)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)為最低；當(dāng)某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，則物業(yè)最終推向市場(chǎng)時(shí)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)最大，因此尋求需求最旺盛與供應(yīng)量對(duì)比超出較多的細(xì)分市場(chǎng)，將會(huì)形成有利的開(kāi)發(fā)方案。就本項(xiàng)目而言，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈的情況下，應(yīng)尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，塑造產(chǎn)品獨(dú)特的市場(chǎng)形象，從而提高項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。河西區(qū)市場(chǎng)普遍缺乏低密度、配套完善的中高檔次的住宅項(xiàng)目，而需求調(diào)研的情況表明，地區(qū)市場(chǎng)較為接受低密度、生態(tài)型的住宅類(lèi)型，而買(mǎi)家對(duì)配套設(shè)施及社區(qū)服務(wù)的要求也在逐漸提高，表明市場(chǎng)的成熟度在增強(qiáng)，客戶不再單看房子的內(nèi)部，更會(huì)看中社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造。 項(xiàng)目現(xiàn)狀對(duì)定位的影響物業(yè)的整體狀況及規(guī)模開(kāi)發(fā)規(guī)模較小的物業(yè)由于其自身?xiàng)l件的限制，往往只能提供單一的功能。調(diào)研表明多數(shù)客戶傾向于選擇大規(guī)模開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目。就梅江南項(xiàng)目而言，項(xiàng)目規(guī)模較大，容積率較低，小區(qū)內(nèi)部可以進(jìn)行大面積湖泊景觀營(yíng)造，并設(shè)置相應(yīng)生活和休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，便于建立良好的物業(yè)形象。物業(yè)區(qū)位狀況區(qū)位是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最基本因素之一，也是影響目標(biāo)市場(chǎng)中消費(fèi)者最終購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素之一，它不僅涵蓋了物業(yè)所在區(qū)域的交通狀況，景觀要素，而且還包括了物業(yè)所在地區(qū)的生活配套環(huán)境和人文環(huán)境等因素。本項(xiàng)目位于河西區(qū)南部，由友誼路、解放南路、外環(huán)線所圍繞，交通出行方便。在地理區(qū)位方面本項(xiàng)目地處郊區(qū)，以前為農(nóng)業(yè)用地，因此周邊市政配套相對(duì)較差，文化、教育配套相對(duì)匱乏，且周邊環(huán)境的改善仍將需要一段時(shí)間。針對(duì)這一情況，建議發(fā)展商致力于項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)，從而彌補(bǔ)因其周邊環(huán)境不足而形成的產(chǎn)品缺陷。發(fā)展商、建筑商及物業(yè)管理商整體聲譽(yù)作為一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)越來(lái)越受到購(gòu)房者的關(guān)注和重視。特別是項(xiàng)目能否按期完工、能否保障建筑工程質(zhì)量、能否提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，許多客戶對(duì)此甚為關(guān)注。如何促使購(gòu)房者對(duì)此項(xiàng)目的未來(lái)前景給予信任，使此項(xiàng)目得到市場(chǎng)的認(rèn)可，不光是發(fā)展商的承諾及宣傳，還必須以發(fā)展商雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)作為基礎(chǔ)，以獲取市場(chǎng)的認(rèn)可。本項(xiàng)目的發(fā)展商松江地產(chǎn)更是希望籍此項(xiàng)目進(jìn)一步提升自身的形象。2 市場(chǎng)定位房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于一般意義上的商品生產(chǎn)，有鮮明的區(qū)位概念。城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模和社會(huì)生活水平的高速發(fā)展，使中心城區(qū)產(chǎn)生向周邊地區(qū)和城市分中心擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)力。在擴(kuò)張過(guò)程中，會(huì)對(duì)原有的城市布局發(fā)生沖擊，并逐步形成性質(zhì)不同，或發(fā)展水平有差異的區(qū)域，使不同的區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境、社會(huì)發(fā)展等方面，產(chǎn)生相當(dāng)大的差別。因此，房地產(chǎn)商在投資決策時(shí)，要詳細(xì)了解并分析地塊的區(qū)位特征和條件，參考所在區(qū)域的規(guī)劃、市政、交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、文化歷史等條件確定擬開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)的市場(chǎng)定位。同時(shí)，在總體市場(chǎng)定位時(shí)，要有一定的前瞻性，使梅江南居住區(qū)建成后能適應(yīng)天津南部區(qū)域的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展，這也是投資決策時(shí)應(yīng)考慮的因素。應(yīng)當(dāng)注意的是，產(chǎn)品的市場(chǎng)定位不是去創(chuàng)造某種新奇或與眾不同的事物，而是去整合已經(jīng)存在的聯(lián)系。市場(chǎng)定位將通過(guò)一系列的營(yíng)銷(xiāo)努力把產(chǎn)品的與眾不同之處有效的傳達(dá)給目標(biāo)客戶群，從而使產(chǎn)品在市場(chǎng)中具有其適當(dāng)?shù)奈恢谩?市場(chǎng)定位點(diǎn)任何營(yíng)銷(xiāo)概念，無(wú)論其具有多大的誘惑力與煽動(dòng)性，都必須為其找到強(qiáng)有力的、可靠的支撐，否則這個(gè)概念對(duì)項(xiàng)目不是支持而是潛在的威脅。從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)中提煉一個(gè)獨(dú)特的銷(xiāo)售主張（ＵＳＰ），在這一中心概念下，根據(jù)銷(xiāo)售階段的不同，用不同的主題概念進(jìn)行闡釋?zhuān)伎梢杂茫眨樱衼?lái)概括，如此則項(xiàng)目形象自然和諧統(tǒng)一，品牌得到整合。梅江南的市場(chǎng)模式，概括就是：把最有優(yōu)勢(shì)的資源營(yíng)造成最有價(jià)值的產(chǎn)品，以最有效的方式賣(mài)給最需要的客戶。找到樓盤(pán)的價(jià)值優(yōu)勢(shì)與客戶核心需求的最佳契合點(diǎn)，創(chuàng)造業(yè)主的核心利益。綜合考慮各種相關(guān)因素，建議梅江南居住區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：新標(biāo)準(zhǔn)都市、中高檔、湖居文化、生態(tài)風(fēng)景區(qū)形象地說(shuō)：新標(biāo)準(zhǔn)都市、中高檔、湖居文化、生態(tài)風(fēng)景區(qū) = 產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅 ＋ 街坊化的配套與服務(wù) ＋ 和諧優(yōu)美的自然風(fēng)景 ＋ 濃郁迷人的文化氛圍。 市