【文章內(nèi)容簡介】 超市：，賣店：95%：5%圣榮名品折扣店主體型3購物：，餐飲娛樂：83%：17%高新廣場主體型購物：，餐飲娛樂：260%：40%泰華城綜合型購物：，餐飲娛樂：78%：22%數(shù)據(jù)來源：中原研究部上表數(shù)據(jù)顯示：n 主體型購物中心用于購物功能的營業(yè)面積占總體的80%以上，餐飲、娛樂店所占比例較少，餐飲娛樂功能僅為其附屬功能；n 綜合型購物中心則集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能于一體，可全方位滿足多種消費(fèi)需求，特別是大型綜合性的購物中心，一站式購物特色尤其明顯，如財(cái)富廣場其購物功能僅占55%，另設(shè)有酒吧一條街、迪廳、量販KTV、餐飲一條街、咖啡店、兒童樂園、電玩城、國際影院等休閑娛樂設(shè)施。n 從市場整體發(fā)展趨勢來看，綜合性購物中心較主體型商業(yè)更有競爭力。依據(jù)上述分析并結(jié)合本案的總體定位，得出本案功能定位：購物 + 餐飲 + 娛樂 + 休閑 + 服務(wù)具體表現(xiàn)為以購物為主，餐飲和娛樂次之，休閑及服務(wù)設(shè)施為輔的中型、高檔城市級購物中心。定位詮釋：該功能定位與總體定位保持統(tǒng)一，力求最大限度滿足客戶多樣化的需求，最大限度地提升與競爭項(xiàng)目的經(jīng)營差異性，打造特色競爭力。業(yè)態(tài)定位功能定位之后，需要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位，即業(yè)態(tài)組合，需要根據(jù)城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分整合各種市場資源，進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃具體指店面配置及承租業(yè)戶的樓層分布，一般而言包括百貨店、超市、專業(yè)市場、專賣店、餐飲設(shè)施、休閑娛樂、配套服務(wù)設(shè)施等，各業(yè)態(tài)之間組合既需要保證整體統(tǒng)一性，又要保證各業(yè)態(tài)的相對獨(dú)立性，即能獨(dú)立存在，又能相得益彰。主力店依據(jù)“招商先于設(shè)計(jì)”的市場規(guī)則，本階段工作開始之前，招商工作尤其是主力店招商工作也已基本落實(shí)，即當(dāng)首先確定主力店業(yè)態(tài)及其位置，本案整體規(guī)劃設(shè)計(jì)才能全面展開。依據(jù)項(xiàng)目整體定位，中原建議，本案主力店檔確定為主題賣場（主題百貨+特色超市），我司商業(yè)部前期工作已取得一定成效，與有關(guān)百貨商店已達(dá)成初步共識。就本案而言，主題百貨定位市場高端，與項(xiàng)目整體定位保持協(xié)調(diào)一致，既可增強(qiáng)項(xiàng)目購物特色，又可有效增強(qiáng)本案人氣積聚能力，同時，與其他業(yè)態(tài)亦能形成有效互動，產(chǎn)生客戶疊加效應(yīng)。主力店作用固然重要，但面積不宜過大，因主力店承租能力較低，因此，中原建議，在保證現(xiàn)場人氣的前提下，有效控制主力店面積，—2萬平米，占裙樓商業(yè)面積不超過50%，而就項(xiàng)目整體12萬平米租售面積來說，基本控制在15—20%之間，如此即可保證項(xiàng)目整體檔次定位與商業(yè)氛圍，有效帶動中小專賣店、餐飲店、休閑娛樂設(shè)施，又能保證項(xiàng)目整體租金（或銷售）收入。就位置而言，中原建議，遵循百貨店布局原則，13層垂直組合，每層占40—50%的營業(yè)面積，其余面積為其他商戶使用。次主力店依據(jù)本案功能定位及項(xiàng)目整體定位，可適當(dāng)引進(jìn)一家特色超市如屈臣氏、711便利超市等，進(jìn)一步增強(qiáng)本案購物特色，面積控制在200500㎡，位置設(shè)于一層出入口處。另外，引進(jìn)12家大型娛樂機(jī)構(gòu)，引進(jìn)12家大型中式餐飲店，面積分別控制在3000㎡左右，設(shè)于三層或者四層，具體位置將于產(chǎn)品建議書詳細(xì)闡述。中小商戶招商：在成功引進(jìn)主力店與次主力店之后，可全面展開中小商戶的招商工作，本案裙樓商業(yè)中小商戶表現(xiàn)為品牌專賣店、飾品店、西餐廳、甜點(diǎn)屋、茶吧、花店、藥店、銀行、維修店等，具體位置以主力店、次主力店為中心，進(jìn)行規(guī)則分布。綜上所述，本案商業(yè)業(yè)態(tài)組合如下：主力店：主題百貨次主力店：特色超市、中式餐飲店、大型娛樂機(jī)構(gòu)中小商家：品牌專賣店、飾品店、甜點(diǎn)屋、花店、藥店、銀行、美容美發(fā)店、中小娛樂店等業(yè)態(tài)組合與面積配比業(yè)態(tài)面積（萬平方米）比例經(jīng)營方式百貨、超市245%租金步行街及街鋪10%銷售娛樂25%租金餐飲20%租金注：上述面積為估算，僅供方案設(shè)計(jì)參考，最終面積以施工面積為準(zhǔn)業(yè)態(tài)布局1F：百貨 + 超市 + 室內(nèi)步行街2F：百貨 + 休閑吧 + 西餐 + 茶吧3F：百貨 +休閑 + 中式餐飲 + 大型娛樂 4F：餐飲 + 娛樂、價格定位 、租金定位物業(yè)租金水平主要取決于區(qū)域商業(yè)氛圍，商業(yè)氛圍直接決定了客流量，進(jìn)而決定了經(jīng)營戶的營業(yè)狀況，最終決定了經(jīng)營戶的承租能力和租金水平。而就各個行業(yè)來說，其承租能力往往有很大的區(qū)別，其區(qū)別源于商戶本身業(yè)態(tài)、其對項(xiàng)目整體的重要性、承租面積大小、位置及承租年限等多方面因素，業(yè)態(tài)不同，毛利率不同，承租能力不同，進(jìn)而導(dǎo)致租金水平也不同，另外，租金水平與商戶的重要性、承租面積和承租年限成反比，而與位置成正比。百貨店租金水平較低百貨商店往往主力店使用，面積大，承租時間長，租金低。當(dāng)百貨店作主力店時，往往采取垂直組合的方式，租賃物業(yè)34層，依據(jù)商品檔次、門類區(qū)分，可以帶動各層相應(yīng)業(yè)態(tài)，如小型餐飲、休閑吧、花店、書店、品牌專賣店等多種業(yè)態(tài)，而上述幾種業(yè)態(tài)往往毛利率較高，租金承受能力亦高，是主要的租金來源。超市的租金價格往往比百貨商場更低與百貨店類似，超市同樣經(jīng)常作為主力店出現(xiàn)，面積往往500020000㎡不等，根據(jù)項(xiàng)目整體面積大小確定，租賃項(xiàng)目12層整層（8090%面積比重，小部分面積作為休閑設(shè)施，如花店、快餐店、維修店等）。超市毛利率遠(yuǎn)低于百貨店，主要到大量銷貨賺取利潤，同時，其極強(qiáng)的集聚效應(yīng)可以有效解決商業(yè)氛圍不足、人氣不旺的難題，因此，對項(xiàng)目整體的重要性不亞于百貨店，甚至更強(qiáng)，結(jié)合上述兩方面因素，其租金水平往往更低。同樣，在超市周邊，也可以設(shè)置一些小型鋪面，如甜點(diǎn)屋、鮮花店、藥店、快餐店等，其較高的毛利率同樣可以保證項(xiàng)目可觀的租金收入。小型物業(yè)租金水平視承租面積與位置而定如上文所述，小型物業(yè)如專賣店、花店、快餐店、西餐店、甜點(diǎn)屋、美容美發(fā)店等是項(xiàng)目租金收入的主要來源，其個體對項(xiàng)目整體的重要性不高，但整體來說，卻不可缺少，因此，開發(fā)商應(yīng)力求創(chuàng)造比較舒適的購物環(huán)境，配置良好的物業(yè)管理與統(tǒng)一的商業(yè)管理，大力培育市場，促進(jìn)上述店面的生意興隆，從而支付較高的租金。本案商業(yè)大部招商，租金水平?jīng)Q定了營業(yè)收入，絲毫之差，至關(guān)重要，須慎重對待，故建議具體租金水平待我司商業(yè)部招商工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展后確定。、售價定位 銷售價格的指定一般有成本定價、租金反推和市場比較等多種方法，各方法各有利弊，為保證本案價格與市場保持高度協(xié)調(diào)，我司建議采用市場比較法。市場比較法的本質(zhì)是綜合考慮影響項(xiàng)目的諸多關(guān)鍵因素，并將各因素賦予分值，通過對本案幾個競爭項(xiàng)目的綜合評定，給出加權(quán)平均值，進(jìn)而參考個競爭項(xiàng)目銷售價格，從而得出本案售價。市場比較法定價的關(guān)鍵影響因素n 地段n 交通 n 周邊環(huán)境 n 規(guī)模n 業(yè)態(tài)定位n 規(guī)劃設(shè)計(jì)n 經(jīng)營管理定價的基本原則1） 結(jié)合市場需求及中原多年代理經(jīng)驗(yàn)，評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)：2） 參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價格水平，利用“市場比較法制定價格；3） 在給各鋪面單位具體定價時，充分考慮其面積、樓層、等因素。均價計(jì)算 項(xiàng)目名稱按揭均價（元/㎡）財(cái)富廣場圣榮折扣店銀座購物公園富華國貿(mào)PA=13000PB=12000PC=12000PX地段2016171914業(yè)態(tài)定位1514101413經(jīng)營管理1512101212規(guī)模108687商業(yè)模式109568規(guī)劃設(shè)計(jì)108788周邊環(huán)境108797發(fā)展商品牌108889合計(jì)10083708478綜合得分　QA=83QB=70QC=84QX=78注：上述價格單位均為元/㎡修正后各相關(guān)樓盤價格PiPi= ( QX/ Qi)Pi 注：Pi為市場均價PA= ( QX/QA)PA = (78/83) 13000 =12217PB= ( QX/QB)PB = (78/70 12000 = 13371PC= ( QX/QC)PC = (78/84) 12000 = 11142各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi’WA= 45% WB=25% WC=30% PX =ΣPiWi=PAWA+PBWB+PCWC=1221735%＋1337130%＋1114235%=12183富華國際貿(mào)易中心裙樓商業(yè)參考銷售均價建議為：12183元/m2備注：以上價格為靜態(tài)估計(jì)，更客觀的銷售均價待入市時機(jī)時作部分調(diào)整確定。、塔樓部分塔樓部分主要指標(biāo) 主塔：33層 面積45600平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積1520平方米 副塔：23層 面積30400平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積1520平方米 總體業(yè)態(tài)定位：寫字樓、酒店、公寓、寫字樓部分、寫字樓部分SWOT分析n 項(xiàng)目的主要優(yōu)勢是該區(qū)域良好的商務(wù)氛圍和較為完善的商務(wù)配套；n 項(xiàng)目的主要劣勢體現(xiàn)在偏離傳統(tǒng)市中心，人氣淡薄，配套不足，提高客戶入駐門檻；n 項(xiàng)目最大的機(jī)會是濰坊經(jīng)濟(jì)尤其是項(xiàng)目所在區(qū)域的快速發(fā)展；n 項(xiàng)目最大的威脅來自市場同質(zhì)項(xiàng)目競爭。、寫字樓部分SWOT總結(jié):SWOT分析顯示，本案優(yōu)勢和利好因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于缺陷與不足，尤以企業(yè)品牌、商務(wù)氛圍與配套、區(qū)域發(fā)展前景等方面突出，增強(qiáng)了本案市場競爭力，若能有效彌補(bǔ)、規(guī)避項(xiàng)目缺陷與風(fēng)險，并憑借良好的物業(yè)管理培育市場，前景將相當(dāng)看好。、寫字樓部分定位方向分析和結(jié)論。濰坊的寫字樓市場進(jìn)入21世紀(jì)以來，濰坊市經(jīng)濟(jì)始終保持兩位數(shù)的速度高速增長，城市建設(shè)日新月異，房地產(chǎn)市場日益火爆，目前的濰坊寫字樓市場以中、低檔產(chǎn)品為主，缺乏高檔寫字樓，甲級和智能化概念還是一片空白。結(jié)論：目前的濰坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展和寫字樓市場狀況不相適應(yīng)，寫字樓市場整體發(fā)展還處于起步階段，在規(guī)模上和產(chǎn)品上與其他城市高檔寫字樓相比還存在一定差距，甲級和智能化概念還是一片空白。隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及招商引資政策的加強(qiáng)，企業(yè)加強(qiáng)品牌和形象的塑造觀念的轉(zhuǎn)變，近年來濰坊市企業(yè)注冊數(shù)量迅速增長，截至2004年已有16家世界500強(qiáng)企業(yè)入住濰坊，這些都為未來濰坊甲級寫字樓市場的發(fā)展帶來契機(jī)。以上為項(xiàng)目定位為高檔寫字樓提供依據(jù)和市場機(jī)會。個案分析：從供給市場來看，中高端市場較為代表性的項(xiàng)目是泰華大廈寫字間與圣榮商務(wù)廣場，以下作簡要分析。泰華大廈： n 樓層分布：918層，共10層，每層分割單位11個左右；n 主力面積：177㎡，超過50%比例，另有少部分120㎡與188㎡單位；n 租售狀況： 出租率75%，剩余單位多為177㎡與188㎡；n 知名租戶：中石化、魯能金穗期貨、萬泰裝飾、東易日盛等 圣榮國際商務(wù)廣場：n 樓層分布：526層，共22層；n 主力面積：90120㎡；n 租售狀況：出租率90%；n 知名租戶：濰坊商業(yè)銀行、太平洋保險、新華會計(jì)師事務(wù)所等國際金融大廈：n 樓層分布：714層，共8層；n 主力面積：100㎡左右，11戶/層；n 租售狀況：出租率超過95%；n 知名租戶：財(cái)政廳濰坊辦事處、濰柴、中強(qiáng)律師事務(wù)所等上述三個代表性項(xiàng)目各有特色，從出租率來看，均明顯高于中低檔次寫字間：216。 泰華大廈區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，但因?yàn)閱挝幻娣e更大，租金壓力更大，導(dǎo)致出租率不甚理想，從大面積單位空置狀況即可說明；216。 圣榮廣場出租率較高，一方面歸因于實(shí)力租戶的進(jìn)駐，如濰坊商業(yè)銀行、太平洋保險公司等，另一方面得益于主力單位面積更切合市場需求；216。 國際金融大廈寫字樓面積約1萬平方米，714層，共8層，有濰柴、財(cái)政廳濰坊辦事處、中強(qiáng)律師事務(wù)所等知名租戶入駐，較高的出租率得益于自身濃厚的金融特色吸引了中國銀行、財(cái)政廳等金融單位，同時，適中的分割面積較好的滿足了貿(mào)易類、科技類、事務(wù)所類租戶的有效需求。租戶訪談為進(jìn)一步研究租戶需求偏好，中原針對泰華大廈、銀海恒基、國際金融大廈等高檔寫字樓部分租戶進(jìn)行訪談，數(shù)據(jù)顯示如下：n 超過60%的訪談租戶表示注重寫字樓整體商務(wù)氛圍與商務(wù)配套；n 半數(shù)租戶表示租賃寫字間時首先考慮地段，其次為價格與物業(yè)管理，注重周邊商務(wù)配套與出行的便利性；n 訪談租戶中，寫字間單位面積以80120㎡最為集中，占到57%，其次是121150與5080㎡單位區(qū)間，比重分別為16%和13%；n ㎡天；n 45%訪談租戶表示銷售價格在30003500元/㎡可以接受，30%租戶接受售價在3000元/㎡以下；n 7成訪談租戶表示如果本案條件合適，可以考慮承租本案，其中40%的租戶看好本案前景；n 訪談租戶中，對目前寫字間最不滿足因素表現(xiàn)為車位不足，達(dá)33%。、寫字樓產(chǎn)品定位、總體定位：（濰坊市）甲級寫字樓原因分析：216。 從目前濰坊市寫字樓市場來看，品質(zhì)較高的寫字樓項(xiàng)目均取得了較好的租售業(yè)績，如泰華、銀海恒基、圣榮等寫字樓入住率均在90%以上，未來高品質(zhì)寫字樓需求還將持續(xù)放量。216。 本項(xiàng)目的地標(biāo)性建筑、智能化配置、大型的商業(yè)配套、開發(fā)商的品牌和實(shí)力，決定了項(xiàng)目將填補(bǔ)此項(xiàng)空白。、功能分布體量建議：以下從需求市場三個角度分析濰坊寫字樓需求量及本項(xiàng)目可適合開發(fā)規(guī)模：216。 利用城市總?cè)丝谡加械膶懽謽菢敲鏍顩r，可推算出當(dāng)前市場對寫字樓的需求，即以“歷年來寫字樓的總樓面面積/城市總?cè)丝凇边@一比率作為工具。目前濰坊的寫字樓總面積為160000平方米（單純寫字樓面積），濰坊市區(qū)人口為85萬，與經(jīng)驗(yàn)值比較（）還有10200平方的市場空間，另外濰坊城區(qū)的人口以每年5%的比率遞增，匯總計(jì)算2006年市場增長空間為18700平方米。2006年的濰坊寫字樓籌建和在建項(xiàng)目有東方國大天韻、新城中心（已計(jì)算在總量之內(nèi)，在此不列入供應(yīng)空間），預(yù)計(jì)國大