【正文】 劃，在產(chǎn)品設(shè)計時以自身完善的硬件和配套設(shè) 施為市場突破口，同時在戶型分割時，兼顧區(qū)域入駐企業(yè)需求（通過市場調(diào)研得出），以100平方米左右為主，單套面積劃分范圍跨度不限，以擴大客戶群體。 從入駐企業(yè)來看，一般實力較強的公司普遍采取整層購買或租賃的方式， 而中小型企業(yè)對可以自由分割的單套戶型情有獨鐘。 從區(qū)域競爭項目銷售情況來看，主力戶型面積集中，以100平方米為主。 從總體規(guī)模和品質(zhì)來看，濰坊寫字樓整體發(fā)展水平還較低，隨著辦公類物業(yè)的發(fā)展與成熟，在項目概念、產(chǎn)品細(xì)化方面將有新突破，辦公類物業(yè)產(chǎn)品將進(jìn)一步升級。 根據(jù)不同區(qū)域特征和特殊客戶需求，提供定制化商務(wù)功能滿足和能保持長期增值服務(wù)的寫字樓，也將是未來寫字樓市場的發(fā)展趨勢。 富華自身管理經(jīng)驗，是我們提供此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的保障，也是未來產(chǎn)品區(qū)別于競爭項目的優(yōu)勢和核心競爭力。 只租不售的銷售方式可以體現(xiàn)開發(fā)商雄厚的資金實力及項目高端的品牌形象，從而提升入駐企業(yè)的品牌形象，增加客戶的選擇度。 增加項目其他出售產(chǎn)品的品牌力和信任度，以點帶面刺激銷售。 由于項目所處地段有很大的升值空間，未來租金會不斷上漲，而且目前濰坊的寫字樓市場資金回收周期只有8年左右，故建議只租不售，從而使開發(fā)商獲取更大的利潤空間。 在經(jīng)營方面，寫字樓針對的終端客戶就是企業(yè)，為了體現(xiàn)項目的高端形象， 項目只對有品牌、有實力、有一定知名度、正處于發(fā)展階段的企業(yè)進(jìn)行招商，以助于進(jìn)駐企業(yè)建立和維護(hù)企業(yè)的品牌和形象，從而吸引知名企業(yè)進(jìn)駐。、產(chǎn)品建議：n 為保證酒店部分和寫字樓部分的功能不受彼此干擾，建議將電梯功能進(jìn)行劃分，4部客梯1部貨梯為酒店專用，4部客梯1部貨梯為寫字樓專用。統(tǒng)一的業(yè)權(quán)不但意味著發(fā)展商的實力毋庸置疑，同時也能保證寫字樓的軟硬件一直維持較好的水平，否則會帶來三方面的問題。許多大企業(yè)在租用寫字樓時，會留下充足的擴張空間，但如果寫字樓零散賣給了小業(yè)主，那么企業(yè)在擴張是要和很多小業(yè)主談判，不僅費時費力，還不容易達(dá)成共識。寫字樓對智能化要求高，容易出現(xiàn)技術(shù)貶值，如果業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，更新更難，寫字樓的品質(zhì)會很快下降。在有眾多小業(yè)主的情況下，一個小業(yè)主的租金跳水，那么寫字樓的整體形象和租金水平都會跟著下跌，一旦出現(xiàn)這種情況，寫字樓的品質(zhì)就無法維持高度統(tǒng)一，最后只能徒有一個高檔的外表，內(nèi)已淪為二流。考慮到其它方面的因素，要銷售的話，建議以大面積銷售，同時進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，能降低以上三個問題帶來的影響。在濰坊本地客群上我們定位為正在發(fā)展中的有一定實力的企業(yè)，在這種階段的企業(yè)，渴望在品牌形象上有一定的突破，因此項目形象的建立對他們有著重要的吸引力。市場比較法定價的關(guān)鍵影響因素n 地段n 交通 n 周邊配套 n 規(guī)劃設(shè)計n 內(nèi)部配置n 物業(yè)配套n 物業(yè)管理市場平均租金 項目因素 均價分值泰華萬基恒基德蒙圣榮國金富華1P地段20分19181917171916交通15分13131413131414周邊配套15分14131312131412規(guī)劃設(shè)計15分13121312121414內(nèi)部配置15分13121311121414物業(yè)配套12分1089891011物業(yè)管理8分6564567綜合得分　100分QA=88QB=81QC=87QD=77QE=81QF=91QX=88加權(quán)平均租金　注：上述價格單位均為元/㎡天富華國際貿(mào)易中心寫字樓參考平均租金建議為：㎡天365天 / 12％= 4593元/㎡以上價格是通過租金反推得出，具體入市價格還要參考市場價格。、酒店部分同為商務(wù)型物業(yè)，酒店與寫字樓優(yōu)劣勢較為相似，在此不予詳述，僅就關(guān)鍵部分作簡單概括。最大劣勢 本案最大劣勢是偏離傳統(tǒng)市中心，商業(yè)氛圍淡薄，市政配套不足。酒店部分SWOT總結(jié)通過對項目的SWOT分析，發(fā)現(xiàn)本項目的優(yōu)勢和利好因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于缺陷和不足，特別是在品牌、規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展前景等方面是其他項目無法比的，這也是項目在后期銷售招商中最有力的核心競爭力。、酒店部分定位方向分析和結(jié)論產(chǎn)權(quán)式酒店在中國隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。產(chǎn)權(quán)式酒店在山東山東產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)于青島、煙臺、淄博等地均已出現(xiàn)，如由新加坡開發(fā)的“10%投資回報+房屋產(chǎn)權(quán)”的青島佳信大酒店即為其中之一；另外淄博的都會100大酒店也是其中的典型，該項目開盤兩個月即實現(xiàn)銷售180套的良好業(yè)績，也充分證明了產(chǎn)權(quán)式酒店在內(nèi)陸同樣擁有廣闊的市場前景。濰坊市場現(xiàn)階段已經(jīng)有產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)，例如星光國際，目前此項目尚未開盤。結(jié)論隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國已掀起一片投資熱潮。以上為項目定位為產(chǎn)權(quán)式酒店提供依據(jù)和市場機會。據(jù)美國酒店協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，占酒店市場份額的70%，而在我國，經(jīng)濟(jì)型品牌酒店在酒店市場的比例尚不足10%，空間巨大，前景看好；n 濰坊市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化調(diào)整推動第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，進(jìn)而打開了商務(wù)酒店市場的巨大空間，為本案提供了可觀的市場需求；n 經(jīng)濟(jì)型酒店具備投資小、利潤率高、價格低廉、服務(wù)統(tǒng)一、客源穩(wěn)定、回報率高、投資回收期短等市場特色，市場競爭力強；n 本案定位于經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，既可充分利用富華品牌眾多商務(wù)資源，延續(xù)富華商務(wù)特色與優(yōu)勢，又可與富華一期、二期酒店錯位經(jīng)營，形成完整的酒店市場鏈。 濰坊市商務(wù)酒店的客房總量在2500個左右，根據(jù)濰坊旅游局的規(guī)劃 和測算2010年要達(dá)到5000個左右，才能滿足市場需求；216。、裝修標(biāo)準(zhǔn)：三星級標(biāo)準(zhǔn)原因分析：從濰坊供應(yīng)市場角度分析：商務(wù)型酒店都以三星級裝修標(biāo)準(zhǔn)起步，而目前市場上在售的產(chǎn)權(quán)式酒店項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)均參照了業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)、全部為精裝修。、客房配比房型房間配比數(shù)量（套）單位面積（㎡）總建面積（㎡）單人間20%9135453640標(biāo)準(zhǔn)間60%272506014960三人間15%6865754760商務(wù)套間5%2280901870合計100%45325230注：上述配比數(shù)據(jù)以前期工作為基礎(chǔ)大概估算，約占濰坊市商務(wù)型酒店客房總量的15%，最終結(jié)合設(shè)計方案確定。市場需求：消費者多數(shù)為商務(wù)人士，一般是白領(lǐng)層，像企業(yè)人員、外地出差人士等，選擇標(biāo)準(zhǔn)間的幾率較大。、產(chǎn)品建議：，過高的層高會造成空間的浪費，會使項目的成本增加，同時不利于節(jié)能。、酒店客群定位項目最終定位為產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店，則面臨投資者與終端消費群兩級客戶，投資客群將在銷售階段完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，后期經(jīng)營則以來濰的商務(wù)客群為主。 n 客源：以濰坊本地為主，主要是項目周邊的常住人口，外地為輔；n 消費特征：收入較高且穩(wěn)定，具有強烈的投資意識，注重項目的投資收益及升值前景；終端客群分析n 年齡：2545歲；n 職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、各行商務(wù)人士等；n 收入：3000元/月以上；n 客源：外地駐濰的常駐客群、外地來濰坊出差人士。、酒店形象定位從項目針對的消費群特征為出發(fā)點，首先酒店的形象必須能滿足他們的內(nèi)心需求，并能刺激他們的消費欲望，其次就是酒店在市場上能形成鮮明的特征，在消費大眾的心里有特定的位置。形象定位：商務(wù)征程的港灣、酒店價格定位通過市場比較和對星光國際、新城中心兩個樣本進(jìn)行綜合評定，暫將產(chǎn)權(quán)式酒店價格定為4500元/平方米。（2）酒店開房率以富華酒店二期和泰華商務(wù)酒店平均開房率75%以上的比例為參照，本項目形象更好，且為新酒店，開房率應(yīng)更高。（3）酒店標(biāo)準(zhǔn)間價格根據(jù)對濰坊市酒店的調(diào)查，濰坊市商務(wù)酒店標(biāo)準(zhǔn)間折后價格年均一般為160—240元之間。（4）酒店經(jīng)營成本通過調(diào)查了解及與星級酒店財務(wù)人員溝通，商務(wù)酒店客房成本主要包含以下幾個方面，一為相對固定的經(jīng)營費用，包括人員工資、福利、管理費用、水電暖等；二為客房易耗品等損耗成本；三為酒店折舊或租金、裝修折舊；四為稅務(wù)成本（營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，%）。本酒店開房率為70%。61 / 61（5）參照該酒店數(shù)據(jù)，對項目酒店進(jìn)行年度運營分析如下：客房價格（元/間 酒店式商務(wù)公寓部分、酒店式公寓部分SWOT分析顯著優(yōu)勢本案酒店式公寓最大優(yōu)勢是富華良好的品牌形象與成熟的酒店式管理。機會點 城市建設(shè)重心的東移推動?xùn)|部新城快速發(fā)展，進(jìn)而拉動該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展。、酒店式公寓部分SWOT總結(jié)酒店式公寓部分位居副塔樓，23層高，歸因于項目的整體性，該部分優(yōu)劣勢如前文所述，基本雷同，此不贅述，但有一點優(yōu)勢需特別說明，即本案可以憑借富華酒店品牌與成功的運營管理經(jīng)驗打造濰坊乃至山東省真正意義上的酒店式公寓、公寓部分定位方向分析發(fā)展弊端n 形象普遍不如純公寓，無法滿足全方位的居住需求；n 配套設(shè)施不足，便利性差；n 商務(wù)、休閑服務(wù)功能相對滯后，無法滿足需要商務(wù)、休閑等需求。需求偏好 目前濰坊市場上小戶型酒店式公寓大多針對投資者推出，更大程度上作為一種投資品種出現(xiàn)，因此，分析消費者需求偏好應(yīng)當(dāng)從投資角度來展開，但是，作為本案的一個重要組成部分，終端消費者的入住在很大程度上影響著項目整體的形象與發(fā)展。而針對居住者進(jìn)行的隨機訪談數(shù)據(jù)顯示如下特點：n %；n %的被訪者表示最關(guān)心價格，尤其是總價，其次是位置和配套；n %的被訪者首選建筑形態(tài)是多層，主要源于價格較低；n 84%的被訪者傾向于選擇90120㎡面積區(qū)間；n %的被訪者青睞動靜分區(qū)良好、功能搭配合理的三室兩廳戶型； 基于上述分析可知，目前濰坊市場上針對投資者推出的小戶型公寓限于其空間狹小、功能簡單、舒適度不夠，難以得到居住者的認(rèn)同，這一點，與國內(nèi)一線城市中，年青購買者數(shù)量龐大，但限于經(jīng)濟(jì)能力不足而傾向于購買小戶型，從而推動小戶型公寓熱銷顯著不同。、酒店式公寓產(chǎn)品定位——復(fù)式 / 酒店服務(wù) / 公寓體量建議復(fù)式住宅在濰坊市場并不少見，但本案以復(fù)式酒店式服務(wù)公寓形式推出，買一層送一層，在濰坊市場尚屬首例，消費者能否接受，尚難斷定，故中原謹(jǐn)慎建議，推出量不可過大，依據(jù)國內(nèi)一線、二線城市經(jīng)驗并結(jié)合濰坊本地市場計，以23萬平方米為宜。n 二層的得房率為60%以上，主力戶型的總面積在100平方左右，符合濰坊潛在購房客戶的需求。、酒店式公寓客戶群定位與酒店類似，本案酒店式公寓同樣面對投資客與終端居住群體，但不同的是，酒店式公寓將有一部分用于自住。投資客群分析： 濰坊市房地產(chǎn)市場起步伊始，尚屬于賣方市場，市場需求旺盛，商品房價格連年攀升，地產(chǎn)市場投資空間凸現(xiàn)。酒店式公寓以其利好的升值空間與較高的資金回報，一經(jīng)面市即受到投資者的大力追捧。自用客群分析：酒店式公寓第二級客群為終端客戶群，大多是收入較高的本地白領(lǐng)階層、外地商務(wù)人士和發(fā)展中的中小私營業(yè)主，充滿活力，發(fā)展加速度大，經(jīng)濟(jì)能力強。小面積、低總價、經(jīng)濟(jì)實用、入住便捷、物業(yè)管理全面、裝修標(biāo)準(zhǔn)高構(gòu)成吸引該客群的重要因素。租用客群分析：該部分客群表現(xiàn)為年青，缺乏資金積累，傾向于低總價物業(yè)，在購買大戶型居所前往往通過租房來滿足居住需求，收入相對較高、穩(wěn)定，消費意識前衛(wèi)，追求享受、舒適的環(huán)境，另有部分駐濰機構(gòu)工作人員。、酒店式公寓形象定位 酒店式公寓的終端客戶群多為收入較高的本地年輕白領(lǐng)階層、外地商務(wù)人士、小資和丁克族；這一客群的重要特點充滿活力，發(fā)展加速度大，他們追求時尚、舒適和健康的生活。銷售均價　項目因素 權(quán)重　分值　曼哈頓風(fēng)尚100威尼斯新城巴黎假日書香苑本案20%20%20%15%%%　地段2018181814141416交通1513131310111112環(huán)境1512121312111013配套1513131310111012設(shè)計1510101111111012裝修107788778物管107777778合計　10080808372726981銷售均價360035003500340035003100　加權(quán)均價3645 3544 3416 3825 3938 3639 3642 注：上述價格單位均為元/㎡上表數(shù)據(jù)顯示，若本案公寓作為普通酒店式公寓，銷售價格建議為3642元/㎡，作為復(fù)式酒店式公寓，參考一線、二線城市價格規(guī)律，㎡。指標(biāo)原設(shè)計方案建議方案層數(shù)（層）2015層高（m）總建面積（㎡）3040022800入市均價（元/㎡）36424370總銷售額（萬元）110729964差額（萬元）1108注：故表中數(shù)據(jù)為估算，因方案調(diào)整而節(jié)省的建安成本，本表暫不計算在內(nèi)。第3部分 產(chǎn)品設(shè)計建議、總體設(shè)計方向打造濰坊地標(biāo)建筑，不僅是占據(jù)得天獨厚的地理位置，俯視群雄的高度和航母般的龐大體量，這些都是較為低層次的追求，新時代的地標(biāo)建筑必須在設(shè)計上有更高的追求。本案西臨交通干道，南北各有高層建筑遮擋，在設(shè)計時必須予以充分考慮，使其成為本案陪襯，更好的烘托項目主體地位，目前設(shè)計對此考慮不夠充分，可能會形成各自為政的局面