【文章內容簡介】 期： 20xx 年 12 月 31日 出售率： 80% 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 第二部分 項目營銷策略 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 一、項目概況 名稱：南京國際貿易中心 發(fā)展商：南京興寧房地產(chǎn)實業(yè)有限公司 地址：南京中山東路 18 號 總建筑面積： 80000m2 樓層： 33 層 建筑高度： 108m 建筑形態(tài)：地下 2 層（車庫），地上 31 層 目前可售建筑面積： 25468 m2 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 二、項目市場策略 市場營銷導向 首先，隨著南京第一商圈 —— 新街口商務寫字樓市場的迅速發(fā)展與日漸成熟，在 20xx 年前后新街口 CBD區(qū)域出現(xiàn)了許多的新開寫字樓項目，如商茂廣場、蘇豪廣場、隆盛大廈、華泰大廈及天豐大廈等。此外，還有即將開 盤或開工的華威新世界中心、二橋房地產(chǎn)鼓樓項目、新街口基泰地產(chǎn)項目、鼓樓天安地產(chǎn)項目及洪武路新大都項目等潛在競爭性項目。目前已開盤的寫字樓項目勢必將對本案造成相當?shù)母偁帀毫?，分流一部分的目標客源，并對本案形成價格打壓或某一單項優(yōu)勢的直面攻擊態(tài)勢，使本案較難在市場上樹立典范的物業(yè)形象，并迅速占據(jù) 20xx 年寫字樓市場的較大份額。同時潛在競爭項目也會造成部分目標客群的持幣觀望心態(tài)，從而對本案的租售的推進造成一定影響。 但是，基于本案地標性的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)良的品牌形象 —— 南京國際貿易中心，以及準確的市場定位 (南京首座 國際化，全功能商務寫字樓 )等多項均好性因素，使本案具備了一定的競爭優(yōu)勢與強勢賣點，且由于目前新街口 CBD 區(qū)域的甲級寫字樓大多還未建成，而本案已投入使用且功能齊全、設施配套完備，因此，本案在某些競南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 爭層面上具備了在 20xx 年寫字樓市場上搶占先機的理由。 基于本案在 9 97 年曾在市場上推出過，且在當時的市場上也有不錯的業(yè)績，但一直未能建立鮮明的市場品牌形象，而本次推盤的為空置的 26000 平方米，實乃重新改造裝修后的二次開盤，需審而又慎。經(jīng)中原公司前期周密的市場調研分析，認為本案在規(guī)模、區(qū)位、功能配套等方面雖具備 了新街口 CBD 地標物業(yè)特質，但是，當前的市場競爭局面已與幾年前有很大不同，很多樓盤的單項優(yōu)勢或綜合品質不亞于本案。因此，在營銷策略上，應首先通過耳目一新的宣傳包裝和推廣的手法，在目標客群心目中建立“國際貿易中心”全新改造后高層次的寫字樓物業(yè)形象，并配合有效的廣告促銷手段，迅速在農(nóng)歷年前后提高“南京國貿中心”的知名度，制造市場熱點效應。進而在推廣策略上可轉至直接訴求項目的地位優(yōu)勢與全功能的設施配套，以及現(xiàn)樓等優(yōu)勢賣點，并借助其品牌效應短再度拔高樓盤物業(yè)形象，宣揚本案全新的良好辦公環(huán)境，改善后的高品質物管服務等 優(yōu)勢來提升總體樓盤優(yōu)勢，循序漸進獲得市場自覺認同，從而區(qū)別于其他物業(yè)，取得預期的營銷業(yè)績，斬獲 20xx 年的市場先機。 因此，本案前期準備階段與初期強推期階段 (以下簡稱首期 )的市場推廣的成敗將是本案地標形象的樹立及南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 整體物業(yè)租售成功的關鍵。則以首期的推廣而言，其應達成兩個目標：其一：迅速提高本案市場知名度并初步樹立良好的物業(yè)形象。為以后各期的漸續(xù)推廣做好鋪墊。其二，即完成首期物業(yè)租售目標。而目標之中，“其一”完成得好，則“其二”自然達成。 項目定位 項目優(yōu)劣勢分析 A、優(yōu)勢賣點： ? 原點地位 地 段、地段、還是地段是房地產(chǎn)不變的主題，作為南京中心原點區(qū)的國貿中心，其區(qū)位永遠是吸引目標客群的一大因素，因而也是本案訴求的主方向之一。 ? 全功能配套 本案的全功能配套是本案明顯的一大競爭優(yōu)勢，從高檔購物中心、 E 時代健身會、多功能會議中心、南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 再從大型的停車場到咫尺之遙的高級酒店、頂級規(guī)模商場到麥當勞、酒樓、銀行等一應俱全，如此齊全的配套設施是其他物業(yè)無可比擬的。 ? 現(xiàn)房概念： 考慮到消費者的購房心理、農(nóng)歷年前后租期屆滿與投資風險等因素，并結合目前商務樓市場期房現(xiàn)象普遍存在，交房延期影響惡劣，因此，現(xiàn)房應成為本案的 一大賣點和優(yōu)勢所在。 ? 品牌的建樹 國際貿易中心其綜合品牌形象與在人們心理上的形象烙印都將成為本案建樹“南京國貿”品牌形象的基礎，通過產(chǎn)品優(yōu)勢的宣傳推廣與一系列公關促銷活動，都將會在很短的時間內大大提高南京國貿的知名度，并逐步確立南京國貿中心突出品牌形象。 ? e 時代健身會 作為新街口 CBD 知名的大型國際化標準健身會所，其迎合了白領一族、商務人士和高收入人群因現(xiàn)代繁忙、快節(jié)奏的工作生活，而迫切需要休閑放松、健康娛樂的心理需求，因而 e 時代將成為國貿中心的一大推廣亮點。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 其他賣點 全新改造后氣派開闊的大廈入口大堂、 富麗堂皇的世紀泰富 (國貿 )購物中心， 暢通舒闊的公共共享大廳， 燈光工璀璨的外部亮化工程， 較佳的性價比等優(yōu)勢， B、 劣勢分析 ? 使用年限偏短 由于本物業(yè)的土地使用出讓年期為 1992 年，使得 本案的 實際使用年限只有四十年左右，且因為長期空置，容易使客戶對其硬件設施產(chǎn)生不好聯(lián)想，并對在此置業(yè)產(chǎn)生疑慮。 ? 交通組織不暢 中山東路和中山路均為主干道，車流量大，上下班高峰時段尤其明顯，車輛進出本案只能靠設在中南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 山東路的出入口，進出較為困難。 ? 缺乏背景支持 作為興寧公司在南京的首個地產(chǎn)項目，無論公司品牌還是項目條件，都不 具備較強影響力或優(yōu)勢，而當今的消費者日趨成熟與理性，他們不僅認知樓盤，更看中開發(fā)商的品牌。 ? 部分硬件設施落后（如：智能化程度偏低，空調系統(tǒng)不力） 由于本案規(guī)劃設計建造時間較早，經(jīng)過幾年的發(fā)展變化，其建筑風格和硬件設施與目前高檔寫字樓市場標準及市場需要相比已略顯滯后，如：智能化系統(tǒng)的不健全，空調系統(tǒng)設計的不到位，從而上述條件的缺乏將會對推售造成一定的阻力。 物業(yè)定位 從上述本案的優(yōu)劣勢分析中可以看出本案既擁有眾多的優(yōu)勢賣點，又存在一定的銷售抗性，因此，為在銷售上形成差異化的態(tài)勢，建議本案的形 象定位須體現(xiàn)出品質感、地段的絕對優(yōu)勢、功能與配套的齊全及物業(yè)管理的專業(yè)周到等，因此中原在分析上述眾多項目優(yōu)勢的基礎上，總結提升出本案全功能配套，距新街口南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 零距離的區(qū)位優(yōu)勢（同時在推廣中零距離也可延展到零距離服務的概念）兩大方面突出賣點，再結合本案案名 —— 南京國際貿易中心的“國際”與“中心”四字，故中原建議將本案定義為 “全功能、零距離國際商務空間” 市場定位 ? 定位依據(jù) 項目區(qū)位 項目的規(guī)劃設計 齊備的功能設施配套 “以人為本”的商務服務 專業(yè)的物業(yè)管理服務 ? 具體市場定位 擁有一定的事業(yè)基礎，并且具備一定 的社會地位與層次，追求更大的成功，并勇于挑戰(zhàn)新事物、南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 積極進取的生意及商務人士。 以本地客戶為主，周邊城市（如揚州、鎮(zhèn)江、合肥、馬鞍山等）經(jīng)常在南京地區(qū)有頻繁業(yè)務往來的人士為輔。 ? 本案客戶群工作形態(tài)細分為 : 大、中型貿易公司 品牌代理公司 咨詢、顧問、廣告、營銷類先鋒機構 外地公司或機構駐寧辦事處 政府機關轉制出來的公司、機構 小型 IT 公司 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 三、產(chǎn)品改造及交樓標準建議 寫字樓入口 將目前辦公樓的電梯與商住樓的電梯置于同一平層上，即目前商場一樓。技術改造上，將原商住樓與寫字樓之間的隔墻取消，且一樓樓梯 廳共用空間應加大亮化，提升內部大堂的美化度。 細部處理上，電梯共享空間與目前商場交接處卷簾門四周墻角應盡量避免粗糙的感覺，細節(jié)的處理可以讓在大樓辦公上下時得以心情愉悅。具體是將現(xiàn)在卷簾門四周墻角做一完整的促新，使白天是能夠隱蔽卷簾門給人的冰冷的感覺。 樓層共享空間 各樓層梯廳公共空間應加強清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。 外立面 定期清洗以顯示一定的促新效果，同時每逢節(jié)日喜慶的晚上打開泛光照明（平時可以關閉，但須注意保養(yǎng)），南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 以夜間的燈光美化突出樓盤的精致與品位。 裙樓商場部 分外立面現(xiàn)已裝修完畢，但中原認為，如果 將商場外立面的裝修能夠延伸至寫字樓入口 ，效果會更好，也就是原先的辦公樓入口