【文章內(nèi)容簡介】 第四：建業(yè)總部港 第五：曼哈頓廣場 第六：鳳凰城 溫哥華大廈 鳳凰城 建業(yè)總部港 曼哈頓廣場 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 1月份 2月份 3月份 在售， 10萬㎡，均價 9000元 /平米 6月份推售 12萬㎡，均價 10000元 /平米 在售， 3萬㎡，均價 11000元 /平米 2023年 2023年 匯智大廈 下半年推售 6萬㎡，均價 80009000元 /平米； ?在售項目的可售剩余量約 40萬㎡，下半年預(yù)計推售量約 10萬㎡；潛在競爭總量約 50萬㎡ ； ?由此看來，本案在鄭東寫字樓的競爭較大，其他的區(qū)域的競爭較低； 下半年推售 ㎡，均價 10000元 /平米 千璽廣場 5月份推售 24萬㎡，均價 30000元 /平米 周邊重點關(guān)注項目推貨趨勢預(yù)測 匯智大廈 項目名稱 匯智大廈 項目地址 商務(wù)外環(huán)路與九如路交 匯處 開發(fā)商 河南楷林置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 5237㎡ 建筑面積 62023㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 30 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時間 / 交房時間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。尚未開盤 工程進度 現(xiàn)房 整層面積 20233000㎡ 主力單套 面積 20233000㎡ 銷售均價 80009000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 5A級智能甲級寫字樓，中央空調(diào)， LOWE中空玻璃幕墻， 15部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 257個停車位 溫哥華大廈 項目名稱 溫哥華大廈 項目地址 商務(wù)外環(huán)路南、眾意路東 開發(fā)商 楓華（鄭州）置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 3300㎡ 建筑面積 36000㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 地上 28F，地下 3F 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時間 / 交房時 間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。尚未開盤 工程進度 現(xiàn)房 整層面積 10002023㎡ 主力單套面 積 10002023㎡ 銷售均價 對外報價 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 集高檔辦公、休閑為一體的綜合性 5A智能化寫字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫字樓 ，中央空調(diào)， 6部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 300個停車位 千璽廣場 項目名稱 千璽廣場 項目地址 鄭東新區(qū) CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路與商務(wù)西四街交叉口 開發(fā)商 綠地集團中原事業(yè)部 投資商 綠地集團 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 24萬㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 63 層高 / 商業(yè)裙樓 14 開盤時間 交房時 間 2023年 裝修情況 精裝修 銷售情況 4月 10日認籌 工程進度 已建 25層 整層面積 / 主力單套 面積 1603000㎡ 銷售均價 30000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 國際名品商業(yè)、 5A甲級辦公、美國萬豪五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所、日本原裝進口三菱電梯 ， 1000個停車位 建業(yè)總部港 項目名稱 建業(yè)總部港 項目地址 農(nóng)業(yè)東路北，東風(fēng)東路南 開發(fā)商 河南建業(yè) 投資商 河南建業(yè) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 124303㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 10層 層高 4米 商業(yè)裙樓 開盤時間 交房時 間 2023年底 裝修情況 精裝修 銷售情況 目前排號約 100組， 6月 12日開盤 整棟出售，作為企業(yè)總部獨立辦公 工程進度 A組團己經(jīng)封頂了 整層面積 20234000㎡ 主力單套 面積 300500平米 銷售均價 預(yù)計 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 3座 40米景觀級寫字樓 ， 低密度商務(wù)辦公環(huán)境 ；雙河、公園、廣場，別墅花園區(qū)里的港灣商務(wù)， 車位 637個 地下 505 地上 132 曼哈頓廣場 項目名稱 曼哈頓廣場 項目地址 金水路和未來路交匯處 開發(fā)商 河南升龍置 業(yè) 投資商 升龍集團 代理公司 同致行 總占地面積 200畝 建筑面積 寫字樓 3萬㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 526層 層高 商業(yè)裙樓 14層 開盤時間 / 交房時間 一棟現(xiàn)房 一棟未建 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售 40% 工程進度 一棟現(xiàn)房 ，一棟未建 整層面積 1368㎡ 主力單套面 積 85㎡ 300㎡ 銷售均價 11000元／㎡ 租金情況 2元 /平米 硬件配套 地下停車場，會議室、私人信報箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂、電子公告牌、家庭安全報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、大型多層停車場及 周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨， 8部三菱電梯 鳳凰城寫字樓 項目名稱 鳳凰城寫字樓 項目地址 金水路和鄭汴路交匯處 開發(fā)商 河南捷宏置 業(yè) 投資商 升龍集團 代理公司 泰辰 總占地面積 / 建筑面積 109046㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 428層 層高 商業(yè)裙樓 13層 開盤時間 建好即賣，無開盤時間。 交房時間 2023年 6月份 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售情況良好， 16層， 19層整層和半層都已賣出 工程進度 已經(jīng)建到 19層，共 28層，接近一半，年底竣工， 2023年 6月份交房。 整層面積 2023㎡ 主力單套面 積 148㎡ 400㎡ 銷售均價 85009000元／㎡ 租金情況 目前只售不租，以后情況不詳。 硬件配套 周邊有曼哈頓商業(yè)中心， 沃爾瑪?shù)却笮统?。有廣發(fā)銀行進，建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行等。地鐵站口，快速公交，還有十幾條公交線路。臨近鄭汴路，中州大道。附近有鄭州四十五中，鄭州三十九中等學(xué)校。還有其他設(shè)施，配套完善。 區(qū)域 項目名稱 外立面 層高 公共大堂 金 東 區(qū) 榮勛贏座 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 10米 盛潤國際 高級玻璃幕墻 挑空 30米 曼哈頓廣場 —— —— —— 楷林國際 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 15米 鄭 東 新 區(qū) 海聯(lián)國際 LOWE中空玻璃幕墻 \高檔石材 綠地峰會天下 高檔石材＋玻璃幕墻 中煙大廈 干掛石材 10米挑空 匯錦中油大廈 干掛石材 —— —— 國泰財富中心 高檔石材 ,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻 —— —— 永和國際廣場 深色干掛石材每層 1800平方米挑空大堂 與周邊競爭對手對比分析 受地塊影響，本案僅能設(shè)置乙級寫字樓，公共大堂面積在不影響到商業(yè)價值的 情況下，并不大氣，項目與競爭對手做比較，產(chǎn)品在整個區(qū)域內(nèi)屬一般水平。 PART4 項目客戶思考 【核心賣點分析】 1. 鄭東 CBD最后一塊寫字樓用地價值所在； 2. 三條河流圍繞的綠化生態(tài)及未來規(guī)劃發(fā)展； 3. 會展中心、文化中心、藝術(shù)中心、商務(wù)中心的旗艦級配套； 4. 周邊便宜的教育資源； 5. 高端 5A級寫字樓，獨有的管理模式，稀缺就是生產(chǎn)力； 一切與地段、資源 有關(guān)！ 【核心價值提煉】 區(qū)域未來價值 鄭州步入核心輻射連綿發(fā)展的衛(wèi)星擴張增長階段，項目區(qū)域是鄭州最具潛力的核發(fā)展片區(qū)；未來發(fā)展空間巨大。 項目產(chǎn)品價值 占據(jù) CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬級成熟配套之上，全球頂級智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項目配套價值 會展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。 項目環(huán)境價值 如意湖，東運河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩意辦公美景地。 項目投資價值 項目優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可持價值與未來可持續(xù)增長空間。 區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài) 優(yōu)勢 1:絕品地段、商務(wù)氛圍 優(yōu)勢 2：生態(tài)環(huán)境 投資回報率高 與此相匹配的客戶在哪里？ 【客戶分析】 項目最能打動客戶的核心優(yōu)勢： 大規(guī)?？鐕究蛻? 中等整購半層客戶 分割式寫字間客戶 國內(nèi)市場有實力的企業(yè)，通常與政府或壟斷性資源關(guān)系密切，地方利稅大戶，談判議價能力較強 行業(yè)中較具競爭力和影響力的企業(yè)，有一定知名度和實力，購買能力較強；機構(gòu)或個人投資者 中小型成長企業(yè) 購買能力及企業(yè)實力 企業(yè)需求及購買頻率 寫字樓產(chǎn)品將面對三類客戶群的商務(wù)空間需求 目標客群定位 問題：誰是目前本項目的主力客戶群？ 目標客戶 決策要素 投資 機構(gòu)或個人投資者 全部或部分出租，以期租金回報 控制總價與回報期 具有持有增值潛力 具有較明顯的商業(yè)回報前景 自用 行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)或?qū)嵙Ω偁幷? 擴張或搬遷需求 企業(yè)獨特性充分體現(xiàn) 物業(yè)可定制化程度較高 購買投資與企業(yè)戰(zhàn)略的平衡 成長型中等企業(yè) 升級使用 總價相對較低 極高檔的物業(yè)外觀形象 有良好的物管服務(wù)品質(zhì) 配套及公共交通便利 企業(yè)獨立形象 ? 結(jié)論： ? 從購買目的角度可將客戶分兩大類三小類： ? A 投資客戶（機構(gòu)或個人投資者）； ? B 自用客戶（擴張導(dǎo)致購買、升級導(dǎo)致購買） ?機構(gòu)投資者 增多， ”大單” 成交數(shù)量上升，寫字樓整售將逐步發(fā)展成為辦公物業(yè)市場新的市場增長點 本區(qū)域人群 周邊 CBD的公司，想搬遷成立大型辦公場所 千璽廣場等買不到滿意房源的客戶 臨近區(qū)域 在金水區(qū)辦公的公司，想遷往鄭東，購買辦公場所 其他 外來的大型公司入駐，鄭州市和其他省份 的投資客 項目目標人群來源 項目客戶群分析 問卷調(diào)查樣本： 選取金水區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫字樓客戶 調(diào)查內(nèi)容： 客戶購買需求分析 客戶購買渠道分析 客戶基礎(chǔ)背景調(diào)查 調(diào)查目的： 了解客戶需求，對本項目定位有很強指導(dǎo)意義。 調(diào)查數(shù)量： 本次問卷調(diào)查共 200份，回收有效問卷 178份。 分析工具： Excel 軟件 附：問卷調(diào)查統(tǒng)計說明 60以下60－1 00100 －200200300300400400500500100010002023200 0平米以上成長型公司占主流 中原二七管城金水 惠濟鄭東新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路?需求面積 60300平方米的成長型公司占主流； ?目前大部分客戶對金水區(qū)和鄭東新區(qū)認可度高。 客戶購買需求分析 表 1：購買面積 (平方米 ) 表 2：購買區(qū)域 客戶購買需求分析 9000元以上80008999元70007999元60006999元500059