【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第四：建業(yè)總部港 第五：曼哈頓廣場(chǎng) 第六：鳳凰城 溫哥華大廈 鳳凰城 建業(yè)總部港 曼哈頓廣場(chǎng) 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 1月份 2月份 3月份 在售， 10萬(wàn)㎡，均價(jià) 9000元 /平米 6月份推售 12萬(wàn)㎡，均價(jià) 10000元 /平米 在售， 3萬(wàn)㎡，均價(jià) 11000元 /平米 2023年 2023年 匯智大廈 下半年推售 6萬(wàn)㎡，均價(jià) 80009000元 /平米； ?在售項(xiàng)目的可售剩余量約 40萬(wàn)㎡，下半年預(yù)計(jì)推售量約 10萬(wàn)㎡；潛在競(jìng)爭(zhēng)總量約 50萬(wàn)㎡ ； ?由此看來(lái)，本案在鄭東寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)較大，其他的區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)較低； 下半年推售 ㎡，均價(jià) 10000元 /平米 千璽廣場(chǎng) 5月份推售 24萬(wàn)㎡，均價(jià) 30000元 /平米 周邊重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目推貨趨勢(shì)預(yù)測(cè) 匯智大廈 項(xiàng)目名稱 匯智大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路與九如路交 匯處 開發(fā)商 河南楷林置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 5237㎡ 建筑面積 62023㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 30 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時(shí)間 / 交房時(shí)間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。尚未開盤 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 整層面積 20233000㎡ 主力單套 面積 20233000㎡ 銷售均價(jià) 80009000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 5A級(jí)智能甲級(jí)寫字樓，中央空調(diào)， LOWE中空玻璃幕墻， 15部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 257個(gè)停車位 溫哥華大廈 項(xiàng)目名稱 溫哥華大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路南、眾意路東 開發(fā)商 楓華（鄭州）置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 3300㎡ 建筑面積 36000㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 地上 28F，地下 3F 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時(shí)間 / 交房時(shí) 間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。尚未開盤 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 整層面積 10002023㎡ 主力單套面 積 10002023㎡ 銷售均價(jià) 對(duì)外報(bào)價(jià) 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 集高檔辦公、休閑為一體的綜合性 5A智能化寫字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫字樓 ，中央空調(diào)， 6部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 300個(gè)停車位 千璽廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 千璽廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 鄭東新區(qū) CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路與商務(wù)西四街交叉口 開發(fā)商 綠地集團(tuán)中原事業(yè)部 投資商 綠地集團(tuán) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 24萬(wàn)㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 63 層高 / 商業(yè)裙樓 14 開盤時(shí)間 交房時(shí) 間 2023年 裝修情況 精裝修 銷售情況 4月 10日認(rèn)籌 工程進(jìn)度 已建 25層 整層面積 / 主力單套 面積 1603000㎡ 銷售均價(jià) 30000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 國(guó)際名品商業(yè)、 5A甲級(jí)辦公、美國(guó)萬(wàn)豪五星級(jí)酒店、觀光旅游、頂級(jí)私人會(huì)所、日本原裝進(jìn)口三菱電梯 ， 1000個(gè)停車位 建業(yè)總部港 項(xiàng)目名稱 建業(yè)總部港 項(xiàng)目地址 農(nóng)業(yè)東路北，東風(fēng)東路南 開發(fā)商 河南建業(yè) 投資商 河南建業(yè) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 124303㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 10層 層高 4米 商業(yè)裙樓 開盤時(shí)間 交房時(shí) 間 2023年底 裝修情況 精裝修 銷售情況 目前排號(hào)約 100組， 6月 12日開盤 整棟出售，作為企業(yè)總部獨(dú)立辦公 工程進(jìn)度 A組團(tuán)己經(jīng)封頂了 整層面積 20234000㎡ 主力單套 面積 300500平米 銷售均價(jià) 預(yù)計(jì) 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 3座 40米景觀級(jí)寫字樓 ， 低密度商務(wù)辦公環(huán)境 ；雙河、公園、廣場(chǎng)，別墅花園區(qū)里的港灣商務(wù)， 車位 637個(gè) 地下 505 地上 132 曼哈頓廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 曼哈頓廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 金水路和未來(lái)路交匯處 開發(fā)商 河南升龍置 業(yè) 投資商 升龍集團(tuán) 代理公司 同致行 總占地面積 200畝 建筑面積 寫字樓 3萬(wàn)㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 526層 層高 商業(yè)裙樓 14層 開盤時(shí)間 / 交房時(shí)間 一棟現(xiàn)房 一棟未建 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售 40% 工程進(jìn)度 一棟現(xiàn)房 ，一棟未建 整層面積 1368㎡ 主力單套面 積 85㎡ 300㎡ 銷售均價(jià) 11000元／㎡ 租金情況 2元 /平米 硬件配套 地下停車場(chǎng)，會(huì)議室、私人信報(bào)箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂、電子公告牌、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、大型多層停車場(chǎng)及 周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨， 8部三菱電梯 鳳凰城寫字樓 項(xiàng)目名稱 鳳凰城寫字樓 項(xiàng)目地址 金水路和鄭汴路交匯處 開發(fā)商 河南捷宏置 業(yè) 投資商 升龍集團(tuán) 代理公司 泰辰 總占地面積 / 建筑面積 109046㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 428層 層高 商業(yè)裙樓 13層 開盤時(shí)間 建好即賣，無(wú)開盤時(shí)間。 交房時(shí)間 2023年 6月份 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售情況良好， 16層， 19層整層和半層都已賣出 工程進(jìn)度 已經(jīng)建到 19層，共 28層，接近一半，年底竣工， 2023年 6月份交房。 整層面積 2023㎡ 主力單套面 積 148㎡ 400㎡ 銷售均價(jià) 85009000元／㎡ 租金情況 目前只售不租，以后情況不詳。 硬件配套 周邊有曼哈頓商業(yè)中心， 沃爾瑪?shù)却笮统?。有廣發(fā)銀行進(jìn)，建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行等。地鐵站口，快速公交，還有十幾條公交線路。臨近鄭汴路，中州大道。附近有鄭州四十五中，鄭州三十九中等學(xué)校。還有其他設(shè)施，配套完善。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 外立面 層高 公共大堂 金 東 區(qū) 榮勛贏座 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 10米 盛潤(rùn)國(guó)際 高級(jí)玻璃幕墻 挑空 30米 曼哈頓廣場(chǎng) —— —— —— 楷林國(guó)際 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 15米 鄭 東 新 區(qū) 海聯(lián)國(guó)際 LOWE中空玻璃幕墻 \高檔石材 綠地峰會(huì)天下 高檔石材＋玻璃幕墻 中煙大廈 干掛石材 10米挑空 匯錦中油大廈 干掛石材 —— —— 國(guó)泰財(cái)富中心 高檔石材 ,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻 —— —— 永和國(guó)際廣場(chǎng) 深色干掛石材每層 1800平方米挑空大堂 與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析 受地塊影響，本案僅能設(shè)置乙級(jí)寫字樓，公共大堂面積在不影響到商業(yè)價(jià)值的 情況下，并不大氣，項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做比較，產(chǎn)品在整個(gè)區(qū)域內(nèi)屬一般水平。 PART4 項(xiàng)目客戶思考 【核心賣點(diǎn)分析】 1. 鄭東 CBD最后一塊寫字樓用地價(jià)值所在； 2. 三條河流圍繞的綠化生態(tài)及未來(lái)規(guī)劃發(fā)展； 3. 會(huì)展中心、文化中心、藝術(shù)中心、商務(wù)中心的旗艦級(jí)配套； 4. 周邊便宜的教育資源； 5. 高端 5A級(jí)寫字樓，獨(dú)有的管理模式，稀缺就是生產(chǎn)力； 一切與地段、資源 有關(guān)！ 【核心價(jià)值提煉】 區(qū)域未來(lái)價(jià)值 鄭州步入核心輻射連綿發(fā)展的衛(wèi)星擴(kuò)張?jiān)鲩L(zhǎng)階段，項(xiàng)目區(qū)域是鄭州最具潛力的核發(fā)展片區(qū)；未來(lái)發(fā)展空間巨大。 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 占據(jù) CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬(wàn)級(jí)成熟配套之上，全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項(xiàng)目配套價(jià)值 會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。 項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值 如意湖，東運(yùn)河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩(shī)意辦公美景地。 項(xiàng)目投資價(jià)值 項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)可持價(jià)值與未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)空間。 區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài) 優(yōu)勢(shì) 1:絕品地段、商務(wù)氛圍 優(yōu)勢(shì) 2：生態(tài)環(huán)境 投資回報(bào)率高 與此相匹配的客戶在哪里？ 【客戶分析】 項(xiàng)目最能打動(dòng)客戶的核心優(yōu)勢(shì)： 大規(guī)模跨國(guó)公司客戶 中等整購(gòu)半層客戶 分割式寫字間客戶 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有實(shí)力的企業(yè)，通常與政府或壟斷性資源關(guān)系密切，地方利稅大戶，談判議價(jià)能力較強(qiáng) 行業(yè)中較具競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的企業(yè)，有一定知名度和實(shí)力，購(gòu)買能力較強(qiáng)；機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者 中小型成長(zhǎng)企業(yè) 購(gòu)買能力及企業(yè)實(shí)力 企業(yè)需求及購(gòu)買頻率 寫字樓產(chǎn)品將面對(duì)三類客戶群的商務(wù)空間需求 目標(biāo)客群定位 問題：誰(shuí)是目前本項(xiàng)目的主力客戶群？ 目標(biāo)客戶 決策要素 投資 機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者 全部或部分出租，以期租金回報(bào) 控制總價(jià)與回報(bào)期 具有持有增值潛力 具有較明顯的商業(yè)回報(bào)前景 自用 行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)或?qū)嵙Ω?jìng)爭(zhēng)者 擴(kuò)張或搬遷需求 企業(yè)獨(dú)特性充分體現(xiàn) 物業(yè)可定制化程度較高 購(gòu)買投資與企業(yè)戰(zhàn)略的平衡 成長(zhǎng)型中等企業(yè) 升級(jí)使用 總價(jià)相對(duì)較低 極高檔的物業(yè)外觀形象 有良好的物管服務(wù)品質(zhì) 配套及公共交通便利 企業(yè)獨(dú)立形象 ? 結(jié)論： ? 從購(gòu)買目的角度可將客戶分兩大類三小類： ? A 投資客戶（機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者）； ? B 自用客戶（擴(kuò)張導(dǎo)致購(gòu)買、升級(jí)導(dǎo)致購(gòu)買） ?機(jī)構(gòu)投資者 增多， ”大單” 成交數(shù)量上升，寫字樓整售將逐步發(fā)展成為辦公物業(yè)市場(chǎng)新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn) 本區(qū)域人群 周邊 CBD的公司，想搬遷成立大型辦公場(chǎng)所 千璽廣場(chǎng)等買不到滿意房源的客戶 臨近區(qū)域 在金水區(qū)辦公的公司，想遷往鄭東，購(gòu)買辦公場(chǎng)所 其他 外來(lái)的大型公司入駐，鄭州市和其他省份 的投資客 項(xiàng)目目標(biāo)人群來(lái)源 項(xiàng)目客戶群分析 問卷調(diào)查樣本： 選取金水區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫字樓客戶 調(diào)查內(nèi)容： 客戶購(gòu)買需求分析 客戶購(gòu)買渠道分析 客戶基礎(chǔ)背景調(diào)查 調(diào)查目的： 了解客戶需求，對(duì)本項(xiàng)目定位有很強(qiáng)指導(dǎo)意義。 調(diào)查數(shù)量： 本次問卷調(diào)查共 200份，回收有效問卷 178份。 分析工具： Excel 軟件 附：?jiǎn)柧碚{(diào)查統(tǒng)計(jì)說(shuō)明 60以下60－1 00100 －200200300300400400500500100010002023200 0平米以上成長(zhǎng)型公司占主流 中原二七管城金水 惠濟(jì)鄭東新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路?需求面積 60300平方米的成長(zhǎng)型公司占主流； ?目前大部分客戶對(duì)金水區(qū)和鄭東新區(qū)認(rèn)可度高。 客戶購(gòu)買需求分析 表 1：購(gòu)買面積 (平方米 ) 表 2：購(gòu)買區(qū)域 客戶購(gòu)買需求分析 9000元以上80008999元70007999元60006999元500059