【文章內(nèi)容簡介】 功 過的模板。 Ⅱ “降本增利” 租售產(chǎn)品要求集中化、純粹性 —降低管理難度和管理成本。 按檔次集中配置各產(chǎn)品 —營造成本最小化 Ⅲ “產(chǎn)品線細(xì)分、分化風(fēng)險” 拉開產(chǎn)品檔次，適當(dāng)加入 低總價產(chǎn)品、市場主流產(chǎn)品、 稀缺產(chǎn)品 Ⅳ “提高資金效率、快速回籠” 最適售產(chǎn)品入市； 上市 時間極小化； 『 安全性 』 是本案策劃的最高原則 Ⅰ “他山之石可以攻玉” 我們的產(chǎn)品定位、運營模式必 須有借鑒點，有成熟的、成功 過的模板。 Ⅱ “降本增利” 租售產(chǎn)品要求集中化、純粹性 —降低管理難度和管理成本。 按檔次集中配置各產(chǎn)品 —營造成本最小化 Ⅲ “產(chǎn)品線細(xì)分、分化風(fēng)險” 拉開產(chǎn)品檔次，適當(dāng)加入 低總價產(chǎn)品、市場主流產(chǎn)品、 稀缺產(chǎn)品 Ⅳ “提高資金效率、快速回籠” 最適售產(chǎn)品入市； 上市 時間極小化； 案例研究 產(chǎn)品線調(diào)整 泛營銷思路 /盈利分析 產(chǎn)品線調(diào)整 細(xì)節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項目設(shè)問 方 案 思 路 項目策劃原則 營銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 國際、國內(nèi)成功綜合體 : 六本木、上海金茂、 SOHO系列、香港太古廣場、 嘉里中心、柏悅居、莎瑪和雅詩閣 案例研究 成功要素分析 本案借鑒模板 六本木是具有健康的時尚氣息和濃厚的文化氛圍的超大型綜合體，在日本享有極高的知名度 日本六本木 ?占地面積約為 ，總樓面積 76萬平方米，有2762個停車位。 ?它以寫字樓“森大廈”為中心、包括酒店、美術(shù)館、購物中心以及住宅，成為一座綜合性設(shè)施。 ?六本木新興商業(yè)區(qū)是由森大廈公司與約 400多名房地產(chǎn)權(quán)者共同開發(fā)的 。 森大廈是主要的辦公區(qū)域，也是該綜合體的最主要部分。高 54層，由 2樓～ 5樓的飯店等商業(yè)店鋪、 7樓～ 48樓的寫字樓、 49樓以上的美術(shù)館及會員制俱樂部構(gòu)成，其中包括由約 80家店鋪所組成的購物中心“ WEST WALK”；設(shè)有完全獨立房間的會員制圖書館；會議室的“六本木學(xué)術(shù) hills”；可以360度“眺望東京市容”的展望臺 森藝術(shù)中心 東京凱悅 演藝中心 Hills 公寓 東京凱悅是六本木中心的鮮明的里程碑。她以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式。她配備了2800平米的典禮和會議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會聚會的場所。 森藝術(shù)中心坐落在森大廈的第 49層，是六本木文化的中心和象征，包括森美術(shù)館、六本木東京觀光俱樂部和六本木希爾學(xué)院。 形成了東京“ Hills”的生活方式，培養(yǎng)了一個“ Hills”階層 六本木成功經(jīng)驗 ? 項目寫字樓對項目檔次的拉動作用，創(chuàng)造了特色的垂直交通動線。 ? 高端寫字樓后續(xù)入市，高額租金回報，獲得豐厚長期收益。 ? 文化、藝術(shù)基因的融入，軟化商務(wù)氣氛，增加人文氣息。 ? 通過豐富的業(yè)態(tài)組合，滿足人們生活的基本需求，并形成特定的居住文化，使項目成功存活。 上海金茂 88層金茂大廈，高 ，單體建筑面積達 29萬平方米，是中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與世界高新技術(shù)的完美結(jié)合。 金茂大廈 12層為寬敞明亮、氣勢宏偉的門廳大堂；350層是層高 4米，凈高 ；5152層為機電設(shè)備層； 5387層為世界上最高的超豪華五星級酒店 —金茂君悅大酒店，特別是高 152米，直徑27米的酒店中庭， 28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人，仿佛置身在時空隧道；設(shè)在 88層的觀光大廳，建筑面積1520平方米，是目前中國內(nèi)地最高最大的觀光廳，榮膺上海大世界吉尼斯紀(jì)錄 。 與大廈相連的裙房，已建成金茂“時尚生活中心”，成為上海全新的時尚新地標(biāo)；同時，坐落于裙房一層的金茂音樂廳是上海又一處欣賞高雅文化藝術(shù)的場所。 金茂君悅大酒店介紹 奢華地標(biāo)性酒店” ——上海金茂君悅大酒店坐落于 88層金茂大廈內(nèi)。酒店為金茂集團全資所有，委托世界頂級酒店集團之一的環(huán)球凱悅集團經(jīng)營管理，作為其旗下一個彰顯尊貴氣派的品牌 . 位于酒店 83層的嘉賓軒為八個樓層行政套房的住客提供包括客房內(nèi)登記入住，全天禮賓服務(wù)，精制早餐、晚間雞尾酒及全天候茶點供應(yīng)等服務(wù)。綠洲健身中心位于酒店 57層，讓賓客在緊張的工作之余，有一片放松心情、同時能俯瞰都市麗景的私人空間。 酒店配備各種宴會和會議設(shè)施。其中包括能容納 390人的金茂音樂廳、 1200人大宴會廳、 800人的嘉賓廳及 10個多功能廳，均裝備先進的藝術(shù)多媒體器材及聲像設(shè)施。 商業(yè)介紹 ——金茂時尚生活中心 ，匯集了零售、私人護理及個性服務(wù)、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，是浦東高端的生活服務(wù)中心之一。 JLIFE始終倡導(dǎo)關(guān)愛自我的生活理念，向都市人群提供高端尊貴的生活服務(wù)。高雅的品質(zhì)、個性化的空間讓 JLIFE為寫字樓林立的陸家嘴增添了一份時尚的氣質(zhì)和生活的溫情。相信在這里您可以感受到高雅別致、魅力獨具的生活空間。 金茂音樂廳介紹 ? 金茂音樂廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂廳和藝術(shù)走廊兩大部分組成，共有座位 398個，以演奏室內(nèi)樂為主。 2023年金茂集團邀請國際著名大提琴家秦立巍先生出任音樂廳藝術(shù)總監(jiān)。旨在把金茂音樂廳建成音樂氛圍好，硬件配套全，藝術(shù)水準(zhǔn)高的高雅文化藝術(shù)場所。 ? 金茂音樂廳同時定期舉辦 Music After 6音樂沙龍系列活動，將各種不同的音樂融合進來。此外還舉辦名家音樂會系列和金茂音樂藝術(shù)論壇，定期邀請國內(nèi)外知名音樂家和演奏家來金茂音樂廳做客，并與上海的觀眾進行近距離的交流。 ? 金茂音樂廳是金茂寫字樓、金茂君悅大酒店、金茂 88層觀光廳配套的文化產(chǎn)業(yè)。 88層觀光廳介紹 ? 全國首批 4A旅游景點 ——金茂大廈 88層觀光廳，高度 ，建筑面積1520平方米，是目前中國內(nèi)地最高最大的觀光廳，為申城備受推崇的旅游熱點。兩臺每秒運行 速垂直升降電梯，一次可乘載 33位游客，只需 45秒鐘就可將游客從地下一層直送 88層，令人感受到前所未有的速度體驗。登臨金茂之巔，極目遠(yuǎn)眺，鳥瞰上海日新月異的國際化大都市景觀，俯攬長江口渾然天成的海天浩瀚，欣賞申城動人心弦的璀璨夜景，坐擁金茂舉世無雙的中庭奇境……金茂大廈 88層觀光廳，新世紀(jì)上海旅游觀光的新亮點。 金茂成功經(jīng)驗 ? 項目高檔酒店與寫字樓合體，提供充分檔次保證。 ? 高端商業(yè)對項目形象的強力支撐及項目自身造血功能的發(fā)揮。 ? 音樂廳及寫字樓頂層觀光景點的設(shè)置提升了項目品位，增加人文氣息。 ? 開發(fā)商通過對寫字樓、酒店、商業(yè)的持有長期獲取高額租金回報。 SOHO系列 SOHO現(xiàn)代城一期以全新獨特的商務(wù)公寓面市聚集人氣；待區(qū)域成熟后推出商業(yè)、寫字樓 ? SOHO現(xiàn)代城位于建國路南側(cè)，東三環(huán)、東四環(huán)之間。 ? 該項目占地面積 平米，總建筑面積為48萬平米，容積率達 ? 它擁有 48家店鋪， 283套辦公室， 1897套公寓 6 棟 2 8 層 塔 樓建 筑 面 積 ： 2 7 萬 平 方 米公 寓 套 數(shù) ： 1 3 8 5車 位 ： 1 2 2 64 棟 聯(lián) 體 樓建 筑 面 積 ： 2 2 萬 平 方 米其 中 ： 商 業(yè) 1 . 9 萬 平 方 米 ， 4 8 間 辦 公 室 ： 6 . 1 萬 平 方 米 ， 2 7 7 套 S O H O 公 寓 ： 1 4 萬 平 方 米 ， 5 1 2 套二 期 ： 2 0 0 0 年一 期 ： 1 9 9 7 年 在居住概念上強調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場??；在設(shè)計上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。建成以后的建外 SOHO，每天將有 5萬人在這里居住、辦公、逛街、找樂子； 16條步行商業(yè)小街， 300個沿街店鋪， 20個雙層花園，將把這里點綴成都市生活的樂園。 SOHO中國在北京 CBD將品牌價值最大化運用，相繼建成 5個以 SOHO為主題的項目 SOHO(中國 )在北京 CBD的五個SOHO項目 ? SOHO現(xiàn)代城 ? 建外 SOHO ? SOHO尚都 ? 朝外 SOHO ? 光華路 SOHO SOHO強調(diào)商業(yè)、居住、辦公功能的融合，運用綜合的業(yè)態(tài)創(chuàng)造全新的生活理念 S O H O 一 族居 住 辦 公娛 樂休 閑 購 物餐 飲健 身餐 飲保 健藝 術(shù)SOHO一族的生活 ,每天都由自己來安排 ,什么時候起床 ,什么時候工作 ,全憑自己的意愿 SOHO系列成功經(jīng)驗 ? SOHO特色產(chǎn)品營造，空間、功能集約，控制總價，打造經(jīng)濟型產(chǎn)品。 ? 低開高走價格策略的有效運用。 ? SOHO產(chǎn)品充分發(fā)掘市場商住需求，定位準(zhǔn)確，有效擴大客群面。 ? 品牌復(fù)制模式。 香港太古廣場 ?太古廣場位于 金鐘地鐵站上蓋 ，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點，向北可擁覽浩瀚的 海景 ，而向南則面對占地十公頃 香港公園 寧靜的環(huán)境。 ?太古廣場位于香港核心地帶，香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領(lǐng)事館及英國文化協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； ?太古廣場總占地 三十二萬平方呎 ，停車位有 500多個，于 1990年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近 五百萬平方呎的樓面 ，包括有 甲級寫字樓、酒店式公寓、三間星級酒店、購物商場和會議中心 等。 太古廣場甲級寫字樓由太古廣場一座、二座、三座構(gòu)成，共提供面積2204000平方 呎。 ?太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，產(chǎn)品包括LOFT、 SOHO多種類型，首層為會議中心設(shè)施。 ?太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 ?太古廣場三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級商廈，每層面積約 20,000平方呎。 太古廣場三座平面圖 太古廣場購物中心作為整個綜合體的核心，共分四層，功能布局有其獨特之處。 ?太古廣場購物中心共 分四層 ，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎 ，場內(nèi)提供超過 一百三十間零售店鋪及食肆 ，并提供多個展覽場地 。 ?購物中心四 層功能布局： ?設(shè)為 塔樓的中庭和平臺 ?設(shè)有 的士站、停車場地 等