【正文】 本案酒店收益： 600*850*（ 365*） = 綜上所述， B棟超五星級(jí)酒店 +高端寫字樓的保守年租金在 細(xì)節(jié)規(guī)劃 背景解讀 我們的困惑 出方案 出思路 項(xiàng)目策劃原則 營(yíng)銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 工作事項(xiàng) 序號(hào) 工作內(nèi)容 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 模板專題分析 1 模板專題選擇 2 模板專題調(diào)研 3 可研報(bào)告形成 4 報(bào)告論證 項(xiàng)目整體方案完成 1 整體方案完成 2 方案初步論證 方案再論證 1 聘請(qǐng)相關(guān)專家研討方案 2 最終可行方案形成 備選方案準(zhǔn)備、成稿 1 備選方案準(zhǔn)備 2 方案成稿 項(xiàng)目組組建、分工 1 項(xiàng)目組組建 2 各單位分工工作 營(yíng)銷工作 1 產(chǎn)品細(xì)化配合 2 資源配合 3 前期客戶積累 4 整體形象塑造 5 項(xiàng)目首批房源上市銷售 Thanks For Viewing 。 項(xiàng)目銷售節(jié)奏模擬 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 總面積 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 總銷售面積 130000 25000 40000 38000 12023 15000 A棟 SOHO辦公 40000 20230 10000 10000 LOFT辦公 20230 5000 15000 四星級(jí)（產(chǎn)權(quán)式）酒店 15000 15000 C棟 服務(wù)式（酒店）公寓 20230 20230 精裝修公寓 25000 5000 15000 5000 私人會(huì)所 10000 3000 7000 項(xiàng)目分析銷售價(jià)格 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品均價(jià)（元 /平米） 2023年 2023年 2023年 下半年 均價(jià) 上半年 均價(jià) 下半年 均價(jià) 上半年 均價(jià) 下半年 均價(jià) A棟 SOHO辦公 18000 17000 18000 20230 / / LOFT辦公 25000 24000 26000 四星級(jí)（產(chǎn)權(quán)式）酒店 23500 C棟 服務(wù)式（酒店）公寓 20230 20230 精裝修公寓 25000 23000 25000 26000 私人會(huì)所 40000 40000 40000 各產(chǎn)品成效金額及總銷售金額 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 總銷售金額 2023年 2023年 2023年 下半年總 銷（億） 上半年總 銷（億） 下半年總 銷（億） 上半年總 銷（億） 下半年總 銷（億） A棟 SOHO辦公 LOFT辦公 四星級(jí)（產(chǎn)權(quán)式）酒店 C棟 服務(wù)式（酒店）公寓 4 4 精裝修公寓 私人會(huì)所 4 項(xiàng)目銷售周期為兩年半，預(yù)計(jì)回款 元人民幣，項(xiàng)目銷售時(shí)間以開發(fā)商取得預(yù)售許可證為準(zhǔn) 自持物業(yè)年收益分析 高端辦公樓： 青島目前的高端寫字樓的租金為 / 平米 /天，結(jié)合寫字樓市場(chǎng)發(fā)展、青島未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)等多種因素，本案后期亮相市場(chǎng)的價(jià)格應(yīng)在 4元 /平米 /天 本案寫字樓總體量為 35000平米，結(jié)合 4元 / 平米 /天的租金價(jià)格 本案辦公收益： 35000*4*365= 超五星級(jí)酒店 ： 目前青島市五星級(jí)酒店淡季的租金價(jià)格在 650元 / 天，旺季每天的日租金價(jià)格在 1000元左右；年平均入住率為 70%，平均價(jià)格在 850元 /天。在公眾場(chǎng)合與私人圈子里成為意見領(lǐng)袖。 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營(yíng)銷 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營(yíng)銷 作 為 奢侈品，是如何被 賣 掉的 ? 所有奢侈品在 進(jìn) 入新市 場(chǎng) 中都遵循的法 則 20%的倡導(dǎo)者 80%的跟隨者 缺乏敏感度和鑒別力，需要 “意見領(lǐng)袖 ”代替自己選擇某種生活標(biāo)準(zhǔn)。 客戶甄選：時(shí)間充裕，客戶選擇性較強(qiáng)。 營(yíng)銷模塊： 價(jià)格策略 A棟：一線房地產(chǎn)營(yíng)銷手法 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷細(xì)節(jié)： “ 客戶報(bào)告制度 ” 1）對(duì)每位來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的意向客戶建立單獨(dú)的客戶報(bào)告； 2）客戶報(bào)告完整記錄客戶所有來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)過，包括參觀路線、停留重點(diǎn)及與現(xiàn)場(chǎng)溝通的細(xì)節(jié)； 3）專案經(jīng)理將根據(jù)客戶報(bào)告確定業(yè)務(wù)員意向跟進(jìn)狀況并隨時(shí)做出溝通或促銷決定。 具體而言，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度及銷售進(jìn)度，分階段進(jìn)行價(jià)格控制。 第一拔全市意見領(lǐng)袖人群 （認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品力線中高端的產(chǎn)品力） 全市中堅(jiān)階層人群認(rèn)購(gòu) 很多個(gè)案未能成功突破這一點(diǎn) 易居中國(guó)核心競(jìng)爭(zhēng)力 客層認(rèn)知次序 A棟：一線房地產(chǎn)營(yíng)銷手法 營(yíng)銷模塊： 入市時(shí)機(jī) 入市策略 ——在周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，建議在本案項(xiàng)目定位、賣點(diǎn)具備一定的實(shí)體支撐時(shí)，即核心優(yōu)勢(shì)景觀和產(chǎn)品細(xì)節(jié)等具一定昭示性后，配合系統(tǒng)的推廣及案場(chǎng)管理?yè)駲C(jī)入市；鑒于本案體量及相應(yīng)營(yíng)銷推廣費(fèi)，綜合以上因素建議入市時(shí)機(jī)采取 ——借勢(shì) /事入市 —— 構(gòu)建要領(lǐng) A棟：一線房地產(chǎn)營(yíng)銷手法 “開盤必優(yōu)惠，優(yōu)惠必升值” 建議本案價(jià)格策略采用“開盤必優(yōu)惠，優(yōu)惠必升值”的策略，而推盤節(jié)奏上采用“小步快跑”的策略。 核心操作手法 A棟 A棟：一線房地產(chǎn)營(yíng)銷手法 立意 高 +造勢(shì) 大 +調(diào)性 威 +推廣 猛 +手法 精 +賣點(diǎn) 明 +服務(wù) 強(qiáng) +銷控 悍 營(yíng)銷模塊： 緊扣稀缺資源或主亮點(diǎn) 聯(lián)動(dòng)品牌團(tuán)隊(duì)資源體系 大造衛(wèi)星 以豪邁自信的語(yǔ)境傳達(dá) 發(fā)動(dòng)區(qū)域擴(kuò)散型通路 在傳達(dá)手法上多采用 圈層點(diǎn)對(duì)點(diǎn)精確打擊 將賣點(diǎn)全部做成 現(xiàn)實(shí)體驗(yàn) 以服務(wù)高配比征服 將項(xiàng)目?jī)?yōu)越感充分體現(xiàn) 在銷售控制流程中 業(yè)內(nèi)人士 有投資傾向的關(guān)系客戶 地緣性客戶 整個(gè)城市的邊緣購(gòu)買人群 (跟風(fēng)群體 \價(jià)格承受邊緣人群等 ) 全國(guó)購(gòu)買人群的響應(yīng) (人為控制產(chǎn)生 ) 投資人群介入 (準(zhǔn)現(xiàn)房階段租賃價(jià)值得以體現(xiàn) ) 沖動(dòng)購(gòu)買人群 (現(xiàn)房現(xiàn)場(chǎng)感染 ) 體現(xiàn)營(yíng)銷水準(zhǔn)最關(guān)鍵的一環(huán)。 租：對(duì)資源整合要求高，檔次高，租金高 B棟：自持，采用溫和營(yíng)銷方式，強(qiáng)力提升項(xiàng)目檔次，獲取長(zhǎng)期高額租金收益。 細(xì)節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項(xiàng)目設(shè)問 方 案 思 路 項(xiàng)目策劃原則 泛營(yíng)銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 A棟 對(duì)資源整合要求較低。 可與酒店管理公司洽談?wù)w收購(gòu)底層毛坯服務(wù)式公寓，并為精裝服務(wù)公寓提供酒店式服務(wù)。 預(yù)計(jì)到了 2023年，莎瑪將于亞洲地區(qū)擁有不少于 50個(gè)項(xiàng)目。 雅詩(shī)閣酒店管理公司 shama莎瑪酒店管理公司 1996年由 Elaine Young 以合資形式在香港成立，專注于服務(wù)式住宅業(yè)務(wù)。 ?套數(shù)： 酒店建面 4萬(wàn)平米， 237套客房；公寓 244套，層高 ，4754層的柏悅府僅 28套 ? 柏悅府中段服務(wù)公寓 +私人定制會(huì)館模式，產(chǎn)品線劃分模式及服務(wù)式酒店管理公司的介入。 C棟：服務(wù)式公寓、私人會(huì)館 產(chǎn)品 單套面積 體量 協(xié)議整售 整層 20230㎡ 精裝服務(wù)公寓 100160㎡/200—300㎡ 25000㎡ 私人會(huì)館 4套整層 2套半層 6500 ㎡ 細(xì)節(jié)規(guī)劃 C棟 模板借鑒：柏悅府發(fā)展模式 ?位置： 二環(huán)三環(huán)間 ?開發(fā)商 ：中國(guó)銀泰投資有限公司 ?投資商： 凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)、美林集團(tuán) ?規(guī)模： 建設(shè)用地 31305平米，總建面 35萬(wàn)平米。 S O H O 一 族居 住 辦 公娛 樂休 閑 購(gòu) 物餐 飲健 身餐 飲保 健藝 術(shù)SOHO一族的生活 ,每天都由自己來(lái)安排 ,什么時(shí)候起床 ,什么時(shí)候工作 ,全憑自己的意愿 B棟：超五星酒店、框架式大開間辦公 產(chǎn)品 體量 超五星酒店 40000㎡ 框架辦公 37000 ㎡ 細(xì)節(jié)規(guī)劃 B棟 模板借鑒：上海金茂操作模式 金茂大廈 12層為寬敞明亮、氣勢(shì)宏偉的門廳大堂； 350層是層高 4米，凈高 ；5152層為機(jī)電設(shè)備層； 5387層為世界上最高的超豪華五星級(jí)酒店 —金茂君悅大酒店 ，特別是高 152米，直徑27米的酒店中庭， 28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人，仿佛置身在時(shí)空隧道。 收益模式主要是銷售 +租金模式。 藝術(shù)、文化氛圍的融入往往形成項(xiàng)目突出亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目品位。 寫字樓產(chǎn)品與高端酒店形成檔次互補(bǔ)。 經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品是市場(chǎng)先鋒，保證現(xiàn)金流。 ? 高端管理公司介入可提升服務(wù)公寓的整體檔次，并帶來(lái)部分固定客群。 業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主要是輸出管理，尋找合作方共同進(jìn)行物業(yè)投資。 摩根士丹利房地產(chǎn)和基匯資本是第一、二大股東； 2023年首次進(jìn)軍內(nèi)地，在上海的時(shí)尚地標(biāo)新天地開設(shè)首座物業(yè)，擁有 100個(gè)單位，目前，已進(jìn)入北京、大連。 位置 ： 位于北京商業(yè)中心區(qū)，距中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心及國(guó)貿(mào)商城僅咫尺之遙 。 ? 酒店與寫字樓共用大堂，支撐寫字樓檔次。 柏悅居成功經(jīng)驗(yàn) ? 高級(jí)公寓部分定制式產(chǎn)品設(shè)置，節(jié)省營(yíng)造成本，提升項(xiàng)目檔次。 其中柏悅府的第 50～ 58層按照客戶的要求度身定做（不含裝修） 。 ?套數(shù)： 酒店建面 4萬(wàn)平米， 237套客房；公寓 244套，層高 ，4754層的柏悅府僅 28套 北京銀泰中心的柏悅居有一居室和二居室。 北京柏悅居 ?位置： 二環(huán)三環(huán)間 ?開發(fā)商 ：中國(guó)銀泰投資有限公司 ?投資商： 凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)、美林集團(tuán) ?規(guī)模： 建設(shè)用地 31305平米，總建面 35萬(wàn)平米。 ? 對(duì)行政中心資源，產(chǎn)品設(shè)置將人流最大化引入項(xiàng)目?jī)?nèi)循環(huán)。酒店健身中心提供 24小時(shí)服務(wù)，其中包括有器械區(qū)、男女室內(nèi)水力按摩池、桑拿、蒸氣浴室及按摩室等。酒店設(shè)