【正文】 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場(chǎng)分析 一、青島市主要商圈分析 青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。 南部沿海酒店分布團(tuán)島、第一和第六海水浴場(chǎng)以及火車站和青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 41 碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點(diǎn)數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。青島市的旅游主要以海洋旅游為主，因此沿海區(qū)域的景點(diǎn)和酒店數(shù)量最為集中。 二、未來酒店供應(yīng)淺析 2021 年奧運(yùn)會(huì)青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計(jì)投資 8 億元，建筑面積 8 萬平方米，大約在 300套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計(jì) 2021 年青島市星級(jí)酒店將達(dá)到 200 家，其中最主要的任務(wù)是對(duì)現(xiàn) 有星級(jí)的改造和重新評(píng)定，當(dāng)然也要進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。2021 年星級(jí)酒店的平均出租率約為 57%，平均租金在 230 元 /間，香格里拉的平均租金是 620 元 /間。一星級(jí)的占到 9% 。且已有項(xiàng)目多是借用酒店式公寓的概念做青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 39 推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項(xiàng)目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（瑞納康都、海納尊邸、頤和國(guó)際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。 綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場(chǎng)還處于探索階段。 萊鋼大廈 項(xiàng)目總建設(shè)用地面積為 畝，總建筑面積 萬平方米，其中地上面積為 萬平方米，地下面積 2 萬平方米，容積率約 。截止到 2021 年 3 月，公寓共銷售了 191 套，寫字樓共58 套，據(jù)悉近期銷售情況趨于好轉(zhuǎn)。項(xiàng)目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對(duì)面的黃金地段。項(xiàng)目起價(jià) 11000 元 /平米，已售罄。是百通城市建設(shè)公司領(lǐng)銜贊助，海納地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。客群以個(gè)人投資和中小公司商用為主。并提供可共享的休閑設(shè)施，由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場(chǎng)上首次引入了 Condo 的概念。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。 我國(guó)的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和”投資”兩大功效。 酒店式公寓在我國(guó)最早出現(xiàn)在改革開放的前沿城市 —— 深圳，之后在上海、北京等地均有發(fā)展。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。 在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，加上周邊的商業(yè)較為發(fā)達(dá)，所以基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 商務(wù)中心、多功能廳 時(shí)代廣場(chǎng) 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。 商務(wù)中心、多功能廳 聯(lián)合大廈 外立面以玻璃和金屬為主、框架 架構(gòu)。 多功能廳、會(huì)所、商店 廣發(fā)大廈 大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為 涂料。 青啤大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi) 部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)議室 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 35 海信大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 美容美發(fā)、會(huì)所 中商大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。 商 務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。 美容美發(fā)、商務(wù)中心 銀河大廈 外立面為瓷磚、內(nèi)部墻面為涂料。 黃金大廈 外立面為玻璃為主、大堂地面采 用大理石。 商務(wù)中心、員工餐廳 世 界貿(mào)易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻 面為涂料。 商務(wù)中心、會(huì)所。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。 華仁國(guó)際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風(fēng)格設(shè)計(jì)。 豐合廣場(chǎng) 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動(dòng)化 會(huì)所、超市、餐廳 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 34 青島國(guó)際金融中心 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。如果客戶需要房租發(fā)票，那么租金將上漲 20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35元左右。 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治? 名稱 出租率 光大國(guó)際金融中心 80% 豐合廣場(chǎng) 65% 青島國(guó)際金融中心 65% 華仁國(guó)際大廈 70% 太平洋中心 98% 華普大廈 95% 世界貿(mào)易中心 96% 黃金大廈 95% 中港大廈 100% 銀河大廈 95% 世紀(jì)大廈 98% 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 95% 環(huán)海大廈 98% 香港花園 70% 中商大廈 98% 東方航空大廈 75% 海信大廈 100% 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 32 青啤大廈 100% 海悅廣場(chǎng) 95% 廣發(fā)大廈 85% 綺麗大廈 100% 聯(lián)合大廈 100% 民航大廈 100% 五礦大廈 80% 時(shí)代廣場(chǎng) 100% 從上表中可以看出，各個(gè)寫字樓的出租率是很高的，如青啤大廈已經(jīng)沒有空置面積，整個(gè)寫 字樓市場(chǎng)的空置率不是很高。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級(jí)寫字樓。 廣發(fā)大廈 5A 級(jí)智能配置 商務(wù)中心、員工餐廳。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場(chǎng)、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 會(huì)所、超市、餐廳。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。頤和國(guó)際 13000 英德隆大廈 14000 青島世博國(guó)際商務(wù)中心 12021 區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價(jià)基本都在 11000 元 /平方米以上，福林大廈位于 CBD 邊緣區(qū)域因此均價(jià)稍低，其余的項(xiàng)目位于香港路兩側(cè) ，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價(jià)較高。租賃的投資回報(bào)率一般可以達(dá)到 6%強(qiáng)。近期上市的總體銷售率在 60%以上。 二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析 名稱 銷售率 青島國(guó)際金融中心 70% 豐和廣場(chǎng) 65% 華仁國(guó)際大廈 60% 福林大廈 50% 光大國(guó)際金融中心 90% 廣發(fā)大廈 96% TOP 區(qū)域裝修配套對(duì)比分析 CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場(chǎng)，部分寫字樓內(nèi)還配有會(huì)議中心、咖啡廳、娛樂場(chǎng)青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 29 所及商場(chǎng)等設(shè)施。青島開發(fā)商捕捉這一 新理念，推出陽光大廈、華普大廈等，可是對(duì)于寸土寸金的核心 CBD 而言，居住是奢侈的，而且商住兩用樓，白天晚上進(jìn)出的人都極為頻繁，難免會(huì)有魚目混珠的現(xiàn)象，給保安工作帶來很大困難，此外，消防、電話等也給物業(yè)出了道難題，因此原來商住兩用樓宇住宅的功能漸漸引退，成為純寫字樓 。隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改變了人們的辦公方式，許多行業(yè)的從業(yè)人員不必天天到辦公室上班，比如像平面設(shè)計(jì)師，網(wǎng)頁設(shè)計(jì)人員等等，因?yàn)榧依飳挸?、舒適的環(huán)境就可以充分發(fā)揮其創(chuàng)造力。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價(jià)較高。如新世界數(shù)碼港則是由一個(gè)大型高級(jí)名牌百貨店、兩幢智能寫字樓及一幢酒店式公寓和相應(yīng)的配套設(shè)施組成的綜合型寫字樓。 區(qū)域供應(yīng)量分析 核心 CBD 區(qū)域的寫字樓占據(jù)市場(chǎng) 總量的 70%左右，總建筑面積135 萬平方米左右，在售 /租面積 20 萬平方米左右。主要以核心CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。2021 年以來，中國(guó)加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場(chǎng)逐步走出低谷，租售價(jià)格都穩(wěn)步上升，進(jìn)入 2021年之后，寫字樓總體銷售價(jià)格與出租價(jià)格均有較大幅度的上揚(yáng)。 新天地 總占地面積 33000 平方米 ,總建筑面積： 78000 平方米，綠化綠65%，容積率 ，層高 米，房型四室兩廳三衛(wèi)，面積 200—1500 平方米 別墅 28000 元 /平方米，小高層 22800 元 /平方米。 起價(jià) 11000 元 /平方米，均價(jià) 13000 元 / 平方米 位于香港中路10 號(hào)，市政府對(duì)面。頤和 國(guó)際 由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40層五星級(jí)寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156 米為青島第二高度建筑。 東海路與延安三路交界處東北角 百通 起價(jià) 11000 元 /平方米，均價(jià) 14200 元 /平方米 位于澳門路、奧運(yùn)賽場(chǎng)東側(cè) 瑞納康都 集居住、工作、投資、度假為一體的共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店公寓（ 18 層） 起價(jià) 13500 元 /平方米，均價(jià) 15000 元 /平方米。 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 26 青島部分在售高端房地產(chǎn)產(chǎn)品 情況匯總 項(xiàng)目名稱 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價(jià)格 地址 海信 2021 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的私營(yíng)企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。 （ 2）從銷售價(jià)格上可以看出， 13000 元 /平方米，已成為區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可的基準(zhǔn)價(jià)格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算依據(jù)。 三、豪宅市場(chǎng)分析 豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺 ，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)。 開發(fā)企業(yè)從利潤(rùn)型向品牌型過度 大量開發(fā)公司從原來的利潤(rùn)型公司向品牌化企業(yè)過度發(fā)展，注重品牌塑造，打造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為這些成長(zhǎng)型企業(yè)的共性。 由東向北部滲透，周邊市場(chǎng)成為主角 隨著東部可開發(fā)土地減少，同時(shí)在青島市政府經(jīng)營(yíng)城市、建設(shè)大青島環(huán)中心經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)型城市的政策帶動(dòng)下，青島地產(chǎn)已經(jīng)逐漸向四方、李滄、城陽等原邊緣城區(qū)擴(kuò)張，同時(shí)老城區(qū)改造建設(shè)進(jìn)度明顯加快。短期內(nèi)，居民“低”收入與房屋“高”價(jià)位的不匹配矛盾仍然難以化解。 過去的 2021 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從政策層面到市場(chǎng)需求都孕育著前所未有的變化。品牌房地產(chǎn)資本的進(jìn)入，給青島房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。 通過規(guī)劃的整塊土地規(guī)范進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)，吸引了國(guó)內(nèi)外著名開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。未來的幾年，是青島北部新城迅速發(fā)展的機(jī)會(huì)。同時(shí)，北部地區(qū)土地歷史遺留問題較少，土地交易相對(duì)透明度高，成本相對(duì)也比較低。 從空間上看，青島主城東、南、西部臨海，發(fā)展空間有限。 2021 年 10 月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼； 2021 年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。 三大區(qū)域開 發(fā)熱點(diǎn) 首先是浮山后區(qū)域，就市場(chǎng)供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積地塊，已經(jīng)開始大盤開發(fā)，主要以普通住宅為主。然而，長(zhǎng)期以來青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度不會(huì)在瞬間冷卻。因此預(yù)測(cè) 2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會(huì)有大幅回落。 市場(chǎng)需求穩(wěn)中微漲 近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，而消費(fèi)者也愈加理性，一路高漲的青島房?jī)r(jià)和國(guó)家的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)消費(fèi)群體更加趨于理性，這也勢(shì)必影響下一年的需求市場(chǎng)。隨著青島市縮小南北差距措施的加強(qiáng)，處于中低房?jī)r(jià)的四方區(qū)和李滄 區(qū)將成為新的投資熱點(diǎn)，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，對(duì)開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準(zhǔn)許預(yù)售和對(duì)開發(fā)單位預(yù)收保證金等措施的加強(qiáng)，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本加大， 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2021 年 2 10 月份商品房住宅市場(chǎng)吸納量 累計(jì)竣工面積 累計(jì) 銷售面積 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 22 致使房?jī)r(jià)上升。面對(duì)青島市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長(zhǎng)，一時(shí)仍難以消化供需矛盾，仍使房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。現(xiàn)有青島市部分 拍賣土地， 2021 年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價(jià)必然帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)大幅上升。 圖 25 房?jī)r(jià)走勢(shì) 受 2021 年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的慣性影響， 2021 年房?jī)r(jià)仍將上揚(yáng)，漲幅將不會(huì)低于兩位數(shù)。全年市場(chǎng)房?jī)r(jià)總趨勢(shì)上揚(yáng)，但增幅減緩。 供求關(guān)系 在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場(chǎng)旺盛的購買力。 ⑥拆遷成本不斷加大。 ④住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ②土地拍賣價(jià)格大幅度上揚(yáng)。 （ 2）供需矛盾仍是房?jī)r(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲幅中炒作因素比例不高，房?jī)r(jià)泡沫不明顯。 ③高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。 ①經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。 2 0 05 年房地產(chǎn)景氣指數(shù) 9 2. 0 0% 9 6. 0 0% 1 00 . 00 % 1 04 . 00 % 1 08 . 00 % 1