【正文】 區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。 二、 青島 市 地質(zhì)地貌 青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占 %、洼地占 %。年平均相對濕度為 73%， 7 月份最高，為 89%； 12 月份最低，為 68%。年平均氣壓為 毫巴。年降水量最多為 毫米（ 1911 年），最少僅 毫米（ 1981 年），降水的年變率為 62%。日最高氣溫高于 30℃ 的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－ 5℃ 的日數(shù)，年平均為 22 天。據(jù)1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫 ℃ ，極端高氣溫 ℃ （ 2020 年 7 月 15 日），極端低氣溫－ ℃ （ 1931 年 1月 10 日）?？諝鉂駶櫍炅砍渑?，溫度適中，四季分明。 47 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、 青島 市 氣候條件 青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域 ，屬溫帶季風(fēng)氣候。 通過公開招標拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標， 2020 年 9月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段”。 第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟技術(shù)指標表 44 表 31 序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 一 規(guī)劃總用地 平方米 59942 二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 378435 1 一期工程建筑面積 平方米 327449 ① 地上建筑面積 平方米 264995 ② 地下建筑面積 平方米 62454 2 二期工程建筑面積 平方米 50986 三 地上總面積 平方米 315981 四 容積率 五 建筑密度 % 24 六 綠化率 % 30 一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟技術(shù)指標表 表 32 序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注 一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 11000 2 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300 二 規(guī)劃建筑面積 平方米 327449 1 地上建筑面積 平方米 264995 ① 商業(yè)裙房 平方米 61020 ② 甲級寫字樓 平方 米 28298 ③ 五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669 45 ④ 五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓 平方米 76615 ⑤ 公寓 平方米 51393 2 地下建筑面積 平方米 62454 ① 商場 平方米 地下 1層 ② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～ 3 層 ③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4層 三 地下機械停車位 個 1761 46 第四章 建設(shè)場址及條件 第一節(jié) 建設(shè)場址 在建的 青島國際貿(mào)易中心 建設(shè)場址位于青島市市南區(qū)香 港中路 8號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（ 30畝）。其中：一期工程（即 青島國際貿(mào)易中心 ）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設(shè)甲級寫字樓、五星級酒店、高級 住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設(shè)療養(yǎng)、接待綜合樓等。 五、項目威脅分析 目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項目有五四廣場地下休閑廣場和奧運商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項目與這些項目會有部分重疊，如目標客戶、銷售周期等。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。 43 垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2020 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。 以奧運為契機的城市配套日新月異 一條條新道路的建設(shè)使得青島的交通框架正在 被重新構(gòu)建。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。 42 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場需求的支持 據(jù)有關(guān)部門調(diào)研顯示，建設(shè) CBD 的城市至少應(yīng)該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000 億元；城市基礎(chǔ)設(shè)施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。 三、項目劣勢分析 由于處在奧運海岸一線的商務(wù)及居住規(guī)劃建設(shè)大發(fā)展的時期，其周期和市場目標與本項目重合，因此本項目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設(shè)計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風(fēng)險。本項目建成后將成為世界頂級金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。北、西、南三面鄰路，尊貴一流的自然生態(tài)環(huán)境在寸土寸金的城市中可謂是獨一無二。 從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體， CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。 本項目處在第二區(qū)域，即青島的 CBD 區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣場，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名 40 的風(fēng)景旅游勝地 —— 八大關(guān)，第三海水浴場步行 10 分鐘即可到達 。 第二區(qū)域：麥島路至海軍 療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟、旅游、金融、政治、文化、體育中心。按照青島市總體規(guī)劃，青島的中央商務(wù)區(qū)是以市政府新辦公樓為中心，規(guī)劃的范圍為西至太平角六路，東至麗晶大酒店，北至閩江路，南至海岸線，總面積 3 平方公里，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)不僅包含金融、辦公、服務(wù)，還有高檔次的購物、休閑、娛樂場所。 39 第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析 一、項目所在地板塊市場分析 本項目位于青島市中央商務(wù)區(qū)的圓周線和沿海風(fēng)景線的交叉點上。 近 幾 年日本經(jīng)濟反彈，世紀之初此類房價每平方米只為 萬人民幣。 四、日本東京住房情況 在 日本 東京市中心，買一套新造的 高層 公寓，實用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。而售價的升幅，將更為驚人，全年平均升幅可逾六成。另外， 2020 年起開放更多項目和關(guān)稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。 2020 年寫字樓的需求來自香港本地企業(yè)的擴張，而 2020 年的需求卻主要來自本埠以外企業(yè)的需求。 2020 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預(yù)期年底時可升至 83 點的水平，較 2020 年 12 月的 點，上升約 13 % 。 寫字樓物業(yè)將會出現(xiàn)炒賣熱潮 隨著香港經(jīng)濟復(fù)蘇，各大型企業(yè)紛紛增加投資，擴大經(jīng)營，又或 38 增強經(jīng)營力量，令企業(yè)對寫字樓需求增加。 2020 年推動香港商鋪市道的力 量離不開自由行，自由行的消費力量集中在傳統(tǒng)的旅游商業(yè)區(qū)，如旺角、尖沙咀及銅鑼灣，旅游商業(yè)區(qū)的租售價格升幅可以高達五成到一倍。2020 年底達 點，到 2020 年底應(yīng)可上升到 90 點的水平，而 2020年全年升幅約有 %。 2020 年中，自由行開始，大批內(nèi)地旅客抵港，帶動香港零售業(yè)率先復(fù)蘇，商鋪的租金及售價亦因此見底回升，并且升幅顯著。 零售業(yè)樓宇本土商鋪有升幅 零售業(yè)樓宇香港俗稱商鋪，商鋪市道是各類樓宇中最早復(fù)蘇的，早在 2020 年初，便開始蓄勢待升，可惜 2020 年 3 月爆發(fā)非典疫 情，商鋪市道大受打擊。長期升勢的首年，見底反彈上升的力量強大，升幅亦特別驚人。因此預(yù)期今年的房價升幅會略遜于去年， 2020 年全年房價升幅約為 35% ， 2020 年全年的房價升幅預(yù)期 37 可達 25%到 30%。隨著香港經(jīng)濟復(fù)蘇， GDP 恢復(fù)正增長，香港房價亦將同納上升軌道。在我國城市化速度加快和全面建設(shè)小康社會的宏觀背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨良好的發(fā)展環(huán)境：2020 年“世博會”是“十一五”上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要 支撐。已處高位的房地產(chǎn)價格走勢，現(xiàn)已成為主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和市場供求關(guān)系的風(fēng)向標。表明 2020 年來，受市場需求較旺及供給量減少的影響，存量房源得到了部分消化。商品房竣工面積下降多，反映出 2020 年來 新出臺宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài) ， 施工進度有所放慢，減緩了市場當期供應(yīng)量。商品房新開工面積增速較快，表明未來的市場供應(yīng)將有一定保證。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資 億元，比上年同期增長 %；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資 億元，增長 倍；寫字樓完成投資 億元，下降 %。 7 月新宅 35 均價過萬 和 6 千元以下樓 盤全在郊區(qū) 。上半年， 北京 全市新建商品房價格上漲 %，比去年同期提高 1 個百分點。 青島是中國外資進入較早的城市，外資的較早進入推動了城市商業(yè)發(fā)展的進程，目前青島的各商圈已經(jīng)是經(jīng)歷了一輪“洗牌”后的結(jié)果，洗牌后的青島商圈各自 都已經(jīng)具備了一定的檔次特征：香港中路商圈是城市檔次最高的商圈，李村商圈檔次最低，臺東商圈與中山路商圈居于中間檔次。但近些年隨著青島市區(qū)的迅速擴大及東移，導(dǎo)致中山路周邊人口快速減少，再加之其停車、交通及競爭因素的影響，使得中山路商圈在市場上的影響力開始大幅下降，所輻射的范圍也逐步減小，大部分商家的經(jīng)營業(yè)績開始出現(xiàn)不同程度的下滑。在香港中路商圈出現(xiàn)以前，中山路商圈一直是青島檔次最高的商圈。 中山路商圈 中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，商圈以中山路為軸線向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達商廈、國貨、東方貿(mào)易大廈以及伊都錦。在多功能業(yè)態(tài)組合及交通便利的優(yōu)勢下，香港中路商圈所輻射的消費者的地理范圍在近幾年呈快速擴大的趨勢，目前已經(jīng)成為對全市都具有影響力的城市級商圈，青島全市乃至更廣 33 泛區(qū)域的人口也越來越多地進入到此商圈進行消費。主要分布了佳世客購物中心、家樂福超市、陽光百貨、海 韻名品廣場、閩江路餐飲休閑街、云霄路美食街、燕兒島路酒吧街 7 個商業(yè)項目。 青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。御龍廣場等。尚城、中聯(lián)目前青島市場活躍的商業(yè)項目有，頤中 32 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析 一、青島市主要商圈分析 中國加入世貿(mào)組織和申奧成功，中國的商業(yè)市場全面開放，更多國際化的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如 Shoppingmall、國際級購物中 心等進入中國。 南部沿海酒店分布五四廣場、第一和第六海水浴場以及火車站、團島和碼頭等，使得此區(qū)域 人流量大，再加上旅游景點數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。 二、未來酒店供應(yīng)淺析 2020 年奧運會青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進行二期的開發(fā)建設(shè)，共計投資 8 億元，建筑面積 8 萬平方米，大約在 300套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進行二期的開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計 2020 年青島市星級酒店將達到 200 家，其中最主要的任務(wù)是對現(xiàn)有星級的改造和重新評定，當然也要進行新項目的開發(fā)。 31 2020 年星級酒店的平均出租率約為 87%，平均租金在 330 元 /間，香格里拉的平均租金是 920 元 /間，出租率為 95%。 第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 一、青島市星級酒店供應(yīng)狀況 青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級、五星級的酒店總計占到10%。尤其在青島市場，并不具備嚴格意 30 義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。且已有項目多是借用酒店式公寓的概念做推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（三度空間、瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。 綜上所述，當前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場還處于探索階段。寫字樓共 58 套，已售罄。項目分為公寓和寫字樓兩 部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對面的黃金地段。此項目當前二手房價格在 12020 元以上。 三度空間 三度空間 位于海 豐 路 10 號， 由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界物業(yè)。項目起價 13000元 /平米，均價 15000元 /平米，已售罄。戶型從 31370平米，每種戶型 每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。 二 、 青島酒店式公寓概念項目 項目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商 三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10號 50120 準四星 新世界地產(chǎn) 瑞納康都 海門路 8 號 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn) 海納尊邸 海門路 8 號 59210 精裝修 百通房地產(chǎn) TOP 頤和國際 香港中路 10 號 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn) 千禧龍精