【正文】 且已有項目多是借用酒店式公寓的概念做 推廣，稀缺的土地供應、小戶型、精裝修在項目成功的因素中起到了很關鍵的作用（瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。 綜上所述，當前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場 還處于探索階段。 萊鋼大廈 項目總建設用地面積為 畝，總建筑面積 萬平方米，其中地上面積為 萬平方米，地下面積 2 萬平方米，容積率約 。截止到 2021 年 3 月，公寓共銷售了 191 套，寫字樓共58 套，據(jù)悉近期銷售情況趨于好轉。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫 字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對面的黃金地段。項目起價 11000 元 /平米，已售罄。是百通城市建設公司領銜贊助，海納地產(chǎn)開發(fā)的項目。客群以個人投資和中小公司商用為主。并提供可共享的休閑設施，由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務式獨立產(chǎn)權公寓，并在青島市場上首次引入了 Condo 的概念。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。 我國的酒店式服務公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎上已經(jīng)形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大 功效。 酒店式公寓在我國最早出現(xiàn)在改革開放的前沿城市 —— 深圳，之后在上海、北京等地均有發(fā)展。這些物業(yè)就成 了酒店式服務公寓的雛形。 在進行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風格設計，內部墻面多為涂料，其內部配套較為齊全，各種設施應有盡有，加上周邊的商業(yè)較為發(fā)達，所以基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 商務中心、多功能廳 時代廣場 外立面主材為玻璃和金屬、內部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 票務中心、商務中心、員工餐廳。 商務中心、多功能廳 聯(lián)合大廈 外立面以玻璃和金屬為主、框架 架構。 多功能廳、會所、商店 廣發(fā)大廈 大堂地面為大理石、內部墻面為 涂料。 青啤大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 運動場所、會議室 海信大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 美容美發(fā)、會所 中商大廈 大堂設計為現(xiàn)代風格、內部墻面 采用面磚。 商務中心、干洗店、票務中心。 商務中心、票務中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 世紀大廈 外立面以玻璃為主、內部墻面為 涂料。 美容美發(fā)、商務中心 銀河大廈 外立面為瓷磚、內部墻面為涂料。 黃金大廈 外立面為玻璃為主、大堂地面采 用大理石。 商務中心、員工餐廳 世界貿易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內部墻 面為涂料。 商務中心、會所。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。 華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風格設計。 豐合廣場 內部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動化 會所、超市、餐廳 青島國際金融中 心 大堂采用現(xiàn)代風格，裝修設計、主材以金屬和玻璃為主， 框架結構。如果客戶需要房租發(fā)票，那么租金將上漲 20%，物業(yè)管理費用最高的可以達到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35元左右。 區(qū)域寫字樓出租率分析 名稱 出租率 光大國際金融中心 80% 豐合廣場 65% 青島國際金融中心 65% 華仁國際大廈 70% 太平洋中心 98% 華普大廈 95% 世界貿易中心 96% 黃金大廈 95% 中港大廈 100% 銀河大廈 95% 世紀大廈 98% 新世界數(shù)碼廣場 95% 環(huán)海大廈 98% 香港花園 70% 中商大廈 98% 東方航空大廈 75% 海信大廈 100% 青啤大廈 100% 海悅廣場 95% 廣發(fā)大廈 85% 綺麗大廈 100% 聯(lián)合大廈 100% 民航大廈 100% 五礦大廈 80% 時代廣場 100% 從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的，如青啤大廈已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。內部裝修較為高檔，接近 5A 級寫字樓。 廣發(fā)大廈 5A 級智能配置 商務中心、員工餐廳。 商務中心、票務中心。 商務中心、票務中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 會所、超市、餐廳。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務中心、員工餐廳。頤和國際 13000 英德隆大廈 14000 青島世博國際商務中心 12021 區(qū)域內寫字樓的銷售均價基本都在 11000 元 /平方米以上，福林大廈位于 CBD 邊緣區(qū)域因此均價稍低，其余的項目位于香港路兩側，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質較高，配套健全，因此售價較高。租賃的投資回報率一般可以達到 6%強。近期上市的總體銷售率在 60%以上。 二、區(qū)域寫字樓銷售狀況分析 區(qū)域寫字樓銷售率分析 名稱 銷售率 青島國際金融中心 70% 豐和廣場 65% 華仁國際大廈 60% 福林大廈 50% 光大國際金融中心 90% 廣發(fā)大廈 96% TOP 區(qū)域裝修配套對比分析 CBD 區(qū)域寫字樓的基本配套設施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場 所及商場等設施。青島開發(fā)商捕捉這一新理念，推出陽光大廈、華普大廈等，可是對于寸土寸金的核心 CBD 而言，居住是奢侈的，而且商住兩用樓，白天晚上 進出的人都極為頻繁，難免會有魚目混珠的現(xiàn)象，給保安工作帶來很大困難，此外，消防、電話等也給物業(yè)出了道難題，因此原來商住兩用樓宇住宅的功能漸漸引退，成為純寫字樓 。隨著網(wǎng)絡的發(fā)展推動了經(jīng)濟的發(fā)展，改變了人們的辦公方式，許多行業(yè)的從業(yè)人員不必天天到辦公室上班，比如像平面設計師，網(wǎng)頁設計人員等等，因為家里寬敞、舒適的環(huán)境就可以充分發(fā)揮其創(chuàng)造力。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。如新世界數(shù)碼港則是由一個大型高級名牌百貨店、兩幢智能寫字樓及一幢酒店式公寓和相應的配套設施組成的綜合型寫字樓。 區(qū)域供應量分析 核心 CBD 區(qū)域的寫字樓占據(jù)市場總量的 70%左右，總建筑面積135 萬平方米左右，在售 /租面積 20 萬平方米左右。主要以核心CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。2021 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升，進入 2021年之后，寫字樓總體銷售價格與出租價格均有較大幅度的上揚。 新天地 總占地面積 33000 平方米 ,總建筑面積： 78000 平方米，綠化綠65%，容積率 ，層高 米，房型四室兩廳三衛(wèi)，面積 200—1500 平方米 別墅 28000 元 /平方米，小高層 22800 元 /平方米。 起價 11000 元 /平方米，均價 13000 元 / 平方米 位于香港中路10 號，市政府對面。頤和 國際 由 31 層酒店式商務公寓及 40層五星級寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156 米為青島第二高度建筑。 東海路與延安三路交界處東北角 百 通 起價 11000 元 /平方米，均價 14200 元 /平方米 位于澳門路、奧運賽場東側 瑞納康都 集居住、工作、投資、度假為一體的共管式獨立產(chǎn)權酒店公寓（ 18 層） 起價 13500 元 /平方米，均價 15000 元 /平方米。 青島部分在售高端房地產(chǎn)產(chǎn)品情況匯總 項目名稱 經(jīng)濟技術指標 價格 地址 海信 2021 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。 （ 2）從銷售 價格上可以看出， 13000 元 /平方米，已成為區(qū)域市場認可的基準價格，可作為項目的經(jīng)濟效益測算依據(jù)。 三、豪宅市場分析 豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 開發(fā)企業(yè)從利潤型向品牌型過度 大量 開發(fā)公司從原來的利潤型公司向品牌化企業(yè)過度發(fā)展，注重品牌塑造，打造產(chǎn)品優(yōu)勢，規(guī)劃長遠發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為這些成長型企業(yè)的共性。 由東向北部滲透，周邊市場成為主角 隨著東部可開發(fā)土地減少，同時在青島市政府經(jīng)營城市、建設大青島環(huán)中心經(jīng)濟結構型城市的政策帶動下，青島地產(chǎn)已經(jīng)逐漸向四方、李滄、城陽等原邊緣城區(qū)擴張，同時老城區(qū)改造建設進度明顯加快。短期 內，居民“低”收入與房屋“高”價位的不匹配矛盾仍然難以化解。 過去的 2021 年，房地產(chǎn)市場從政策層面到市場需求都孕育著前所未有的變化。品牌房地產(chǎn)資本的進入，給青島房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的市場熱點。 通過規(guī)劃的整塊土地規(guī)范進入土地一級市場，吸引了國內外著名開發(fā)企業(yè)的關注。未來的幾年，是青島北部新城迅速發(fā)展的機會。同時，北部地區(qū)土地歷史遺留問題較少，土地交易相對透明度高，成本相對也比較低。 從空間上看，青島主城東、南、西部臨海，發(fā)展空間有限。 2021 年 10 月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼； 2021 年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。 三大區(qū)域開發(fā)熱點 首先是浮山后區(qū)域，就市場供應來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積 地塊，已經(jīng)開始大盤開發(fā)，主要以普通住宅為主。然而，長期以來青島房地產(chǎn)市場的投資熱度不會在瞬間冷卻。因此預測 2021 年的房地產(chǎn)市場需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會有大幅回落。 市場需求穩(wěn)中微漲 近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而消費者也愈加理性，一路高漲的青島房價和國家的宏觀調控力度，使房地產(chǎn)消費群體更加趨于理性，這也勢必影響下一年的需求市場。隨著青島市縮小南北差距措施的加強，處于中低房價的四方區(qū)和李滄區(qū)將成為新的投資熱點，從而拉動房價上升。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，對開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準許預售和對開發(fā)單位預收保證金等措施的加強，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本加大， 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2021 年 2 10 月份商品房住宅市場吸納量 累計竣工面積 累計 銷售面積 致使房價上升。面對青島 市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長，一時仍難以消化供需矛盾，仍使房價穩(wěn)中有升?，F(xiàn)有青島市部分拍賣土地， 2021 年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價必然帶動周邊房價大幅上升。 圖 25 房價走勢 受 2021 年房價穩(wěn)中有升的慣性影響， 2021 年房價仍將上揚，漲幅將不會低于兩位數(shù)。全年市場房價總趨勢上揚，但增幅減緩。 供求關系 在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。 ⑥拆遷成本不斷加大。 ④住房二級市場發(fā)展，進一步活躍了房地產(chǎn)市場。 ②土地拍賣價格大幅度上揚。 （ 2）供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲 幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。 ③高檔公寓價格繼續(xù)上漲。 ①經(jīng)濟適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。 2 0 05 年房地產(chǎn)景氣指數(shù) 9 2. 0 0% 9 6. 0 0% 1 00 . 00 % 1 04 . 00 % 1 08 . 00 % 1 12 . 00 % 1 16 . 00 % 總指數(shù) 投資分類指土