【正文】 上年上升 %。 （ 2）供需矛盾仍是房價(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲 幅中炒作因素比例不高，房價(jià)泡沫不明顯。漲價(jià)原因有： ①住房供需矛盾拉動(dòng)房價(jià)上升。 ②土地拍賣價(jià)格大幅度上揚(yáng)。 ③土地供給與商品房需求矛盾十分突出。 ④住房二級市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。 ⑤住宅科技含量上升。 ⑥拆遷成本不斷加大。 ⑦房屋建筑成本不斷增加。 供求關(guān)系 在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。 2021 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 億元，同比增長 22%。全年市場房價(jià)總趨勢上揚(yáng)，但增幅減緩。 根據(jù)青島市 房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的%，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。 圖 25 房價(jià)走勢 受 2021 年房價(jià)穩(wěn)中有升的慣性影響， 2021 年房價(jià)仍將上揚(yáng)，漲幅將不會(huì)低于兩位數(shù)。其理由是： （ 1）土地價(jià)格上漲推動(dòng)了房價(jià)的上漲。現(xiàn)有青島市部分拍賣土地， 2021 年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價(jià)必然帶動(dòng)周邊房價(jià)大幅上升。 （ 2）需求增加帶動(dòng)房價(jià)上漲。面對青島 市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長，一時(shí)仍難以消化供需矛盾，仍使房價(jià)穩(wěn)中有升。 （ 3）房地產(chǎn)銷售門檻的提高促使房價(jià)上漲。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，對開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準(zhǔn)許預(yù)售和對開發(fā)單位預(yù)收保證金等措施的加強(qiáng)，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本加大， 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2021 年 2 10 月份商品房住宅市場吸納量 累計(jì)竣工面積 累計(jì) 銷售面積 致使房價(jià)上升。 （ 4）南北差距的縮小必然使北部區(qū)域房價(jià)上漲。隨著青島市縮小南北差距措施的加強(qiáng)，處于中低房價(jià)的四方區(qū)和李滄區(qū)將成為新的投資熱點(diǎn)，從而拉動(dòng)房價(jià)上升。 二、 2021 年青島住宅市場特征回顧 市場供應(yīng)保持增幅 2021 年青島房地產(chǎn)市場供應(yīng)量繼續(xù)保持增幅，主要體現(xiàn)于郊區(qū)與浮山后區(qū)域的住宅供應(yīng)上，青島市北部的幾個(gè)大盤都于 2021 年投入市場，浮山后目前在醞釀的幾個(gè)大盤在啟動(dòng)一部分之后，也于 2021年大幅推出，對整個(gè)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增幅起到帶動(dòng)作用。 市場需求穩(wěn)中微漲 近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而消費(fèi)者也愈加理性，一路高漲的青島房價(jià)和國家的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)消費(fèi)群體更加趨于理性，這也勢必影響下一年的需求市場。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島市特殊的地理位置及自然環(huán)境、良好的投資價(jià)值和住宅郊區(qū)化發(fā)展的現(xiàn)狀仍會(huì)使房地產(chǎn)市場保持升溫態(tài)勢 ，仍會(huì)帶動(dòng)投資消費(fèi)者的消費(fèi)積極性。因此預(yù)測 2021 年的房地產(chǎn)市場需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會(huì)有大幅回落。 整體價(jià)格穩(wěn)中微升 供應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)而需求增長減緩的狀況，勢必會(huì)對 2021 年的房地產(chǎn)價(jià)格造成一定程度的沖擊，一定時(shí)期內(nèi)抑制價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)。然而，長期以來青島房地產(chǎn)市場的投資熱度不會(huì)在瞬間冷卻。此外，個(gè)別區(qū) 域價(jià)格的強(qiáng)勢漲幅亦能夠拉動(dòng)整體市場價(jià)格，預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，但增幅回落。 三大區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn) 首先是浮山后區(qū)域，就市場供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積 地塊，已經(jīng)開始大盤開發(fā)，主要以普通住宅為主。 青島北部區(qū)域同樣是具有大量大面積可開發(fā)土地，各項(xiàng)政策和媒體導(dǎo)向把北部區(qū)域定位為青島北部居住中心，北部十個(gè)大盤 2021 年已推出大盤的部分產(chǎn)品，其新產(chǎn)品和其余大盤蓄勢待發(fā)，會(huì)形成該區(qū)域開發(fā)熱度。 2021 年 10 月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼； 2021 年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。 城市規(guī)劃為青島房地產(chǎn)市場釋放空間 青島的大城市規(guī)劃以本島為主城，黃島為輔城；環(huán)膠州灣地帶形成為六個(gè)連接發(fā)展組團(tuán)；即墨、膠 州、膠南、平度、萊西五個(gè)衛(wèi)星城市的大城市群的格局。 從空間上看，青島主城東、南、西部臨海，發(fā)展空間有限。北部新城因此就具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢，北部的房地產(chǎn)發(fā)展正處于城市化過程中的一個(gè)“市郊區(qū)化”的重要節(jié)點(diǎn)上。同時(shí)，北部地區(qū)土地歷史遺留問題較少，土地交易相對透明度高，成本相對也比較低。便于 外地開發(fā)資本的進(jìn)入。未來的幾年，是青島北部新城迅速發(fā)展的機(jī)會(huì)。 城郊大盤將繼續(xù)成為 2021 年的新主題 隨著房地產(chǎn)市場的門檻提高，歷史遺留的協(xié)議土地問題的逐步解決；隨著城市向邊緣發(fā)展繁榮勢頭，青島也迎來了地產(chǎn)大盤的出現(xiàn)。 通過規(guī)劃的整塊土地規(guī)范進(jìn)入土地一級市場，吸引了國內(nèi)外著名開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。 2021 年 10 月青島本土的海信地產(chǎn)和順弛置業(yè)分別在即墨和膠州通過拍賣競爭，拍得兩塊大宗土地進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)。品牌房地產(chǎn)資本的進(jìn)入，給青島房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的市場熱點(diǎn)?？梢灶A(yù)言2021 年青島房地產(chǎn)市場將繼續(xù)在大盤引導(dǎo)下的奏響住宅產(chǎn)品的品質(zhì)革命。 過去的 2021 年，房地產(chǎn)市場從政策層面到市場需求都孕育著前所未有的變化。我們可以肯定的是在 2021 年：青島房地產(chǎn)市場將面臨一次深刻的變革，這將不僅僅是一個(gè)市場銷售的好與壞，而將是市場機(jī)制的變化。短期 內(nèi)，居民“低”收入與房屋“高”價(jià)位的不匹配矛盾仍然難以化解。 2021 年青島的房地產(chǎn)價(jià)格，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外向型的轉(zhuǎn)化，仍舊會(huì)緩慢爬升。 由東向北部滲透，周邊市場成為主角 隨著東部可開發(fā)土地減少，同時(shí)在青島市政府經(jīng)營城市、建設(shè)大青島環(huán)中心經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)型城市的政策帶動(dòng)下，青島地產(chǎn)已經(jīng)逐漸向四方、李滄、城陽等原邊緣城區(qū)擴(kuò)張，同時(shí)老城區(qū)改造建設(shè)進(jìn)度明顯加快。 30 萬平方米以上的成熟大盤開發(fā)開始進(jìn)入郊區(qū)市場， 2021 年地 產(chǎn)競爭也將和傳統(tǒng)產(chǎn)品競爭一樣，逐漸進(jìn)入品牌戰(zhàn)略、產(chǎn)品競爭時(shí)代。 開發(fā)企業(yè)從利潤型向品牌型過度 大量 開發(fā)公司從原來的利潤型公司向品牌化企業(yè)過度發(fā)展，注重品牌塑造，打造產(chǎn)品優(yōu)勢，規(guī)劃長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為這些成長型企業(yè)的共性。海信、海爾地產(chǎn)開始大規(guī)模向地產(chǎn)行業(yè)挺進(jìn)，青島各大品牌企業(yè)如海爾、海信、雙星、頤中集團(tuán)、青啤、即發(fā)等已經(jīng)在地產(chǎn)界涉足，并以大資金優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、人力優(yōu)勢進(jìn)行大盤開發(fā)，成為青島地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。 三、豪宅市場分析 豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個(gè)趨勢。 （ 1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。 （ 2）從銷售 價(jià)格上可以看出， 13000 元 /平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價(jià)格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。 （ 3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。 2021 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。 （ 4）市場對海景豪宅存在一定的消化量，但年內(nèi)推向市場的豪宅新項(xiàng)目近 20 萬平方米，存在一定的競爭壓力。 青島部分在售高端房地產(chǎn)產(chǎn)品情況匯總 項(xiàng)目名稱 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價(jià)格 地址 海信燕島國際公寓 規(guī)劃總用地面積 53891 平方米 ,地上總 建筑面積 121752 平方米 ,容積率 ,建筑密度 %,綠地率 %,住宅總戶數(shù) 719 戶 ,地下停車位 550 個(gè) 加上立體車位總共 850 個(gè)車位。 起價(jià) 11000 元 /平方米，均價(jià) 14200 元 /平方米 位于澳門路、奧運(yùn)賽場東側(cè) 瑞納康都 集居住、工作、投資、度假為一體的共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店公寓（ 18 層） 起價(jià) 13500 元 /平方米，均價(jià) 15000 元 /平方米。 位于海門路 8號 東海路 9號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精 裝 銷 售 價(jià) 格 近20210 元 /平方米。 東海路與延安三路交界處東北角 百 通海納尊邸 公寓 起價(jià) 11380 元 /平方米，均價(jià) 13000 元 /平方米 海門路 8號，香格里拉大酒店西側(cè) TOP頤和 國際 由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40層五星級寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156 米為青島第二高度建筑。公寓戶型 60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計(jì) 1361300m2。 起價(jià) 11000 元 /平方米，均價(jià) 13000 元 / 平方米 位于香港中路10 號，市政府對面。 碧海花園二期 高層住宅 起價(jià) 10800 元 /平方米 東海中路 17號 江山景帝 高層住宅 起價(jià) 9000 元 /平方米，均價(jià) 11450 元 /平方米 山東路 10 號 中房乾豪國際廣場 27層商住樓 1棟、 49 層和 36層寫字樓 2 棟 起價(jià) 12021 元 /平方米 香港中路、南京路交匯處 恒基 新天地 總占地面積 33000 平方米 ,總建筑面積： 78000 平方米，綠化綠65%，容積率 ，層高 米，房型四室兩廳三衛(wèi)，面積 200—1500 平方米 別墅 28000 元 /平方米，小高層 22800 元 /平方米。 嶗山香港東路千禧龍?jiān)窎|、美林小鎮(zhèn)西 第 四 節(jié) 青島市 寫字樓市場分析 寫字樓是市場的晴雨表，預(yù)示著城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮和低迷。2021 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價(jià)格都穩(wěn)步上升，進(jìn)入 2021年之后，寫字樓總體銷售價(jià)格與出租價(jià)格均有較大幅度的上揚(yáng)。 一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治? 目前，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。主要以核心CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。 以下我們對該區(qū)域從供應(yīng)量、租售價(jià)、租售率等方面進(jìn)行全面的分析。 區(qū)域供應(yīng)量分析 核心 CBD 區(qū)域的寫字樓占據(jù)市場總量的 70%左右，總建筑面積135 萬平方米左右，在售 /租面積 20 萬平方米左右。從寫字樓的客戶來看，在核心 CBD 區(qū)域內(nèi)的寫字樓主要有專業(yè)型和綜合型兩大類，寫字樓內(nèi)容納從事同一行業(yè)的諸多公司，從而凸顯了寫字樓的專業(yè)性，同時(shí)公司的行業(yè)特征又對寫字樓的配套提出新的要求，如 IT 界的公司進(jìn)駐軟件大廈，因此要求大廈內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)速度及相關(guān)設(shè)施都達(dá)到國內(nèi)的先進(jìn)水平，以利于公司的更好發(fā)展。如新世界數(shù)碼港則是由一個(gè)大型高級名牌百貨店、兩幢智能寫字樓及一幢酒店式公寓和相應(yīng)的配套設(shè)施組成的綜合型寫字樓。 區(qū)域租售價(jià)格對比分析 核心 CBD 區(qū)域無論是商業(yè)還是生活配套都較為齊全，平均售價(jià)1100020210 元 /平方米，平均凈租價(jià) 5 元 /天 /平 方米。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價(jià)較高。從寫字樓的用途來看主要有純寫字樓和商住兩用型寫字樓。隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改變了人們的辦公方式，許多行業(yè)的從業(yè)人員不必天天到辦公室上班，比如像平面設(shè)計(jì)師，網(wǎng)頁設(shè)計(jì)人員等等，因?yàn)榧依飳挸?、舒適的環(huán)境就可以充分發(fā)揮其創(chuàng)造力。商住兩用房成為對寫字樓概念的補(bǔ)充和延伸，而且開發(fā)商開發(fā)住宅項(xiàng)目要比建設(shè)寫字樓投入的成本少。青島開發(fā)商捕捉這一新理念，推出陽光大廈、華普大廈等，可是對于寸土寸金的核心 CBD 而言，居住是奢侈的，而且商住兩用樓，白天晚上 進(jìn)出的人都極為頻繁，難免會(huì)有魚目混珠的現(xiàn)象，給保安工作帶來很大困難，此外，消防、電話等也給物業(yè)出了道難題，因此原來商住兩用樓宇住宅的功能漸漸引退，成為純寫字樓 。 區(qū)域租售率對比分析 CBD 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項(xiàng)