【文章內(nèi)容簡介】 場整體好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇和穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。 青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實(shí)際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1998 393 1999 378 在此期間， 1998 年 12 月市政府出臺了《青島市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》，停止無償分配住房，實(shí)行貨幣化分配，建立新的住房供應(yīng)體系，加快了住房商品化、市場化的進(jìn)程。購房主體由社會團(tuán)體轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換，也進(jìn)一步推動了青島房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 新一輪發(fā)展期（ 2021 至今） 從 2021 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整 體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展階段，在這個(gè)階段，在內(nèi)部和外部兩方面因素的作用下，呈現(xiàn)出健康的、令人鼓舞的快速發(fā)展勢頭，開發(fā)結(jié)構(gòu)日趨合理，開發(fā)行為日趨理性，開發(fā)過程日趨規(guī)范、政府的監(jiān)控日趨完善，包括開發(fā)商、消費(fèi)者和政府管理部門在內(nèi)的各房地產(chǎn)行業(yè)主體日趨成熟。 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資 億元，同比增長 %,分別比 2021 年、 2021 年房地產(chǎn)投資增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)和 4 個(gè)百分點(diǎn)。 二、青島市房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 青島市 19962021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 0501001502001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 圖 21 19962021 年青島房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 從上圖我們可以看出，房地產(chǎn)投資增幅明顯。 2021 年青島房地產(chǎn)投資額度占固定資產(chǎn)投資總額比重為 %。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。 青島市 19982021 年商品房銷售情況 01002003004005006001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 圖 22 青島市 19982021 年商品房銷售面積（單位：萬平方米） 從上圖可以看出，青島市商品房 銷售面積從 2021 年開始大幅增加，銷售面積持續(xù)增長，銷售價(jià)格大幅上升，一直保持較高水平，可見市場情況較好。 青島市 19992021 年房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況 05001000150020212500300035001999 2021 2021 2021 2021 2021 圖 23 青島市 19992021 年房地產(chǎn)銷售價(jià)格（單位：元 /平方米） 從上圖可以看出，青島市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格持續(xù)增長， 2021 年前漲幅比較穩(wěn)定，市場幾乎沒有太大波動，但 2021 年出現(xiàn)較大增長，比上年增長 %。 青島市 2021 年房地產(chǎn)發(fā)展情況 2021 年，國家出臺了一系列以“遏制投 機(jī)、抑制投資、鼓勵自住” 為主題的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房價(jià)起了主導(dǎo)作用。青島市認(rèn)真貫徹國家、省以穩(wěn)定房價(jià)為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場一系列調(diào)控政策，政府和相關(guān)管理部門采取房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上登記備案、經(jīng)濟(jì)適用房公示搖號出售、新版《 青島市商品房買賣合同 》、《 青島市房地產(chǎn)居間合同 》等一系列規(guī)范措施及《 青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》、《 青島市物業(yè)管理?xiàng)l例 》、《 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》的修訂，促進(jìn)了青島市房地產(chǎn)市場交易與房價(jià)的理性回歸，置業(yè)者對房地產(chǎn)市場的信心逐步恢復(fù)，使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入規(guī)范、健康、有序發(fā)展的軌道。2021 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模快速增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。在國家宏觀政策的影響下，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資年初增幅高開，逐月回落， 全年分別比一季度、二季度、三季度，降低 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)。隨著青島市老城區(qū)改造步伐加快，居民對商品住房的需求熱度不減，促動房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，投資結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。 2021 年住宅投資完成 億元，同比增長 %，占全部投資額的 %；辦公樓投資 億元，同比增長 %，占全部投資額的 %；商業(yè)營業(yè)用房全年完成投資 18 億元，同比增長 %，占全部投資額的 8%，住宅投資的比重仍占全部投資的主體地位。 從分地域來看，市內(nèi)四區(qū)加嶗山 區(qū)全年完成投資 億元，占全部投資的六成以上，五市加黃島、城陽兩區(qū)完成投資 億元， 占全部投資的 37%。 （ 2）房屋施工面積小幅增長 2021 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)受有關(guān)土地政策的影響，施工面積小幅增長。全年房屋施工面積達(dá) 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %；辦公樓 93 萬平方米，下降%；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 %。全年新開工面積步伐有所加快，新開工面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 %，其中住宅 萬平方米 ，增長 %；辦公樓 47 萬平方米，增長%；商業(yè)營業(yè)用房 90 萬平方米，增長 %。 （ 3）商業(yè)營業(yè)用房增幅較快 2021 年青島市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長，全年累計(jì)竣工各類房屋 萬平方米，增長 %，其中：住宅竣工 萬平方米，增長 %；辦公樓竣工面積達(dá) 萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房竣工 萬平方米，增長 %。 （ 4）商品房銷售面積快速增長 2021 年青島市累計(jì)銷售各類房屋 萬平方米，比上年同期增長 %，其中住宅銷售 萬平 方米，增長 %；辦公樓銷售 9萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售 萬平方米，增長 %。全年商品房屋銷售額為 ，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 66%；辦公樓銷售額 億元，下降 %；商品營業(yè)用房 億元，增長 %。全年房屋住宅竣工面積僅比銷售面積多28 萬平方米，剔除拆遷安置等不做銷售的住宅外，商品住宅供需基 本平衡。 （ 5）資金到位充足結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化 近年青島市的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，一直存在著國內(nèi)貸款增幅偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大的不合 理弊端。 2021 年國家出臺了一系列宏觀政策，青島市金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)做出了“限貸”的積極舉措以降低房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，資金結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)。 2021年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，比上年增長 %，其中，國內(nèi)貸款 億元，增長 %，占資金來源的 %，所占比重下降 個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金 億元，增長 %，占資金來源的 40%，所占比重提高 個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款 億元，增長 %。 （ 6）土地 成交價(jià)款增長較快 2021 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 萬平方米，同比增長 %；完成土地開發(fā)面積為 萬平方米，同比下降 %。由于在國家采取的宏觀調(diào)控措施中，房地產(chǎn)開發(fā)用地受到嚴(yán)格控制，并且隨著土地增量供應(yīng)控制更加嚴(yán)格，土地存量和增量的減少，土地招、拍、掛價(jià)格上升，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費(fèi)用和土地成交價(jià)款增長較快。全年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費(fèi)用為 億元，同比增長 %，占全部開發(fā)投資的 %，比重比上年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款達(dá) 億元，同比增長%。 （ 7）“青房”景氣指數(shù)比較景氣 2021 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，到位資金充足，供需關(guān)系基本平衡，“青島房地產(chǎn)”景氣總指數(shù)達(dá)到 點(diǎn)，八個(gè)分類指數(shù)全部處于不同程度的景氣區(qū)間，總指數(shù)比上年同期上升 點(diǎn)，繼續(xù)處于比較景氣的運(yùn)行狀態(tài)。 （ 8）投資分類指數(shù)平穩(wěn)增長 2021 年，青島市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，完成投資 億元，比上年增長 %，其中：住宅投資完成 162 億元，比上年增長 %。投資的平穩(wěn)增長促動全市房地產(chǎn)開發(fā)“投資指數(shù)”達(dá)到 點(diǎn)，比上年同期升高 點(diǎn)。 （ 9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大 2021 年，青島市累計(jì)竣工各類房屋 萬平方米，比去年增長%，其中：住宅竣工 萬平方米，增長 %。全年“竣工面積指數(shù)”達(dá)到 點(diǎn)，比上年同期提高 點(diǎn)。房屋竣工面積分類指數(shù)是促使“青房景氣指數(shù)”位于景氣空間的因素之一。 （ 10）銷售價(jià)格分類指數(shù)點(diǎn)位最高 2021 年，隨著竣工工程的增多，市面上可銷售房屋供應(yīng)增加，帶動商品房銷售持續(xù)走熱，青島市房地產(chǎn)市場總體供需基本平衡，銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到 點(diǎn)，成為 8 個(gè)分類指數(shù)中點(diǎn)位最高的一個(gè)，比上年同期下降 點(diǎn)。全年青島市全部商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %，其中：商品住宅銷售 萬平方米，增長 %，占全部商品房屋銷售面積的 %。 （ 11）資金來源分類指數(shù)小幅攀升 2021 年，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金到位絕對額較高，與開發(fā)投資的順差持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)資金供應(yīng)充足；國家提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比率等一系列宏觀政策的出臺，也促使青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)，從而拉動“資金來源指數(shù)” 小幅上升，全年達(dá)到 點(diǎn)，比上年同期提高 點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，比上年增長 %，其中國內(nèi)貸款 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 億元，增長 %；定金及預(yù)收款 億元，增長 %。 第 三 節(jié) 青島市 住宅市場分析 青島的樓市如同青島的城市化發(fā)展一樣，近幾年處于穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。無論土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)投資、銷售額一直都在一種次高速發(fā)展的階段。 2021 年青島房地產(chǎn)市場雖然受到國家宏觀調(diào)控一定的影響，但是總體的趨勢依然沿著穩(wěn)中有漲的軌跡穩(wěn)步地發(fā)展。 一、青 島市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 房地產(chǎn)開發(fā)順時(shí)而為，才能追求利潤的最大化，風(fēng)險(xiǎn)的最小化。全國及青島的經(jīng)濟(jì)總體趨好，并且積極的政策還將繼續(xù)，已是不爭的事實(shí)，在此不再羅列各種報(bào)告，多做累述。同時(shí)， 2021 年又是全國房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的一年，國家一系列經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控舉措后，項(xiàng)目開發(fā)需要清晰認(rèn)識和準(zhǔn)確把握青島房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢及供求關(guān)系。 景氣指數(shù) 2021 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價(jià)依舊走高。 投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線， 反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。 應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。 2 0 05 年房地產(chǎn)景氣指數(shù) 9 2. 0 0% 9 6. 0 0% 1 00 . 00 % 1 04 . 00 % 1 08 . 00 % 1 12 . 00 % 1 16 . 00 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉(zhuǎn)讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來源指 圖 24 價(jià)格指數(shù) （ 1）總體價(jià)格走勢 在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢判斷仍應(yīng)是上升趨勢。 雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2021 年房屋銷售價(jià)格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2021 年的漲幅高 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個(gè)大中城市首位，其中 2021 年四季度較上年同期上升%，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計(jì)，青島市的商品房價(jià) 格漲幅達(dá) %，高于全國平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。 ①經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。 ②普通住宅價(jià)格繼續(xù)竄高， 2021 年較上年上升 %。 ③高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計(jì)上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2021 年高檔公寓價(jià)格較