【正文】 堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材 ”的設(shè)計原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達到環(huán)保節(jié)能要求。土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。設(shè)計構(gòu)思獨特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。54第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案第一節(jié) 設(shè)計依據(jù)一、 《民用建筑設(shè)計通則》二、 《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》三、 《高層建筑設(shè)計規(guī)范》四、 《商場建筑設(shè)計規(guī)范》五、 《酒店建筑設(shè)計規(guī)范》六、 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》七、 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》八、 《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》九、青島市規(guī)劃局《關(guān)于對第二療養(yǎng)區(qū)規(guī)劃改造項目規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模等相關(guān)問題的復(fù)函》 （青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號）十、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及有關(guān)設(shè)計要求第二節(jié) 設(shè)計指導(dǎo)思想與原則一、設(shè)計指導(dǎo)思想根據(jù)青島市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運用現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格和城市設(shè)計手段，合理調(diào)控空間布局，加強景觀風(fēng)貌設(shè)計，塑造具有鮮明特色的集酒店、辦公、住宅、公寓和商業(yè)等于一體的55綜合性建筑群。場址附近有多條公交車經(jīng)過，市內(nèi)交通便捷。按《高層建筑巖土工程勘察規(guī)程》 （JGJ722022） 條之規(guī)定，基坑工程安全等級為一級。初步建議兩層地下室的建筑物選擇第⒃層強風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；三層地下室的建筑物以第⒄層中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；基礎(chǔ)型式宜選用反梁式筏板基礎(chǔ)或箱基。場地土類型和建筑場地類別根據(jù)波速測試結(jié)果，依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 （GB500112022）有關(guān)規(guī)定，確定本場地覆蓋層厚度為 ～，等效剪切波速為 ～，建筑場地類別為 Ⅰ類。場區(qū)內(nèi)不存在飽和粉土或砂土，可不考慮地震液化的影響。勘察場地環(huán)境類型為Ⅱ類，依據(jù)《水質(zhì)分析成果表》 ，根據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》 （GB500212022）中有關(guān)規(guī)定，地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性；對鋼筋混凝土中的鋼筋處于地下水位以下無腐蝕性，在干濕交替條件下具有弱腐蝕性；對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。主要賦存于第四系雜填土與基巖裂隙中。第⒅層微風(fēng)化花崗巖：該層未揭穿，最大揭露厚度 ，根據(jù)巖石抗壓強度實驗，該層承載力特征值 fak=4000kpa。第⒄層中風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～ ，平均。51第⒃層強風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～，平均。第⒂層全風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；層底標高 ～，平均。下伏基巖為黃褐色～肉紅色鉀長花崗巖及少量巖脈。地面絕對標高 ，地表相對高差 。三、項目建設(shè)場地地質(zhì)勘探情況根據(jù)中國石油天然氣華東勘察設(shè)計研究院巖土工程公司所做的《濟南軍區(qū)青島第二療養(yǎng)院營區(qū)規(guī)劃改造工程巖土工程初步勘察報告》 ，該場地有關(guān)地質(zhì)勘探情況如下：場區(qū)地形地貌及周圍環(huán)境擬建場地位于青島市市南區(qū)香港中路南側(cè)，東海路北側(cè)，東臨環(huán)海凱萊大酒店。構(gòu)造以斷裂構(gòu)造為主。50巖漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花崗巖及中生代燕山晚期的艾山式花崗閃長巖和嶗山式花崗巖為主。青島所處大地構(gòu)造位置為新華夏隆起帶次級構(gòu)造單元——膠南隆起區(qū)東北緣和膠萊凹陷區(qū)中南部。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等 3 種基本類型。青島海霧多、頻，年平均濃霧 天、輕霧 天。年平均風(fēng)速為 米/秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。降水量年平均為 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17%、57%、21%、5% 。全年 8 月份最熱，平均氣溫℃；1 月份最冷，平均氣溫－ ℃。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個月；夏季濕熱多雨，49但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時間較長。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點。2022 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第20222670 號、第 20222671 號、第 20222672 號） 。該場地原為濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)用地，后來濟南軍區(qū)聯(lián)勤部下達了《關(guān)于軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院部分營區(qū)土地轉(zhuǎn)讓問題的批復(fù)》 （[2022] 聯(lián)字第 167 號文） ，并經(jīng)青島市市南區(qū)人民政府批準（青南政字[2022]118 號文） ，同意將該場址土地變更為辦公及商住用地。項目處于青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的核心，東側(cè)是青48島市政府、五四廣場，南面是 2022 年奧運會帆船比賽中心會場，西側(cè)是世界貿(mào)易中心，北面以香格里拉大飯店為代表的多家星級酒店。項目經(jīng)濟技術(shù)指標見下表。45第三章 項目建設(shè)規(guī)模濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地 59942 平方米，總建筑面積 378435 平方米。城市配套的全面提升、地鐵的建成、前海一線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補充完善配套設(shè)施。地鐵、濱海步行道、濱海大道、東西快速路、延吉路、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。而商務(wù)設(shè)施的建設(shè)不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當(dāng)強大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。2022 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和大青島的城市規(guī)劃，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開；北方航運中心、外貿(mào)進出口額全國第一、青島港吞吐量增速全國第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置；2022 年奧運會的契機將極大提升青島的國際影響力，青島的名牌企業(yè)揚名海外；且青島的GDP 總額遠遠超過了 1000 億元，大量的海歸人員回國創(chuàng)業(yè)，海外留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百強企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風(fēng)44光吸引了國內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來青發(fā)展。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對健康的超級重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級酒店公寓的市場需求加強，本項目可以說是抓住了市場的兩個空白點，一是對頂級寫字樓和公寓的需求，二是對人與自然和諧均好的辦公和居家的追求。 四、市場機會分析市場空白點從市場布局來看，寫字樓和高級酒店公寓主要集中在香港中路43和山東路、南京路交叉點周邊區(qū)域內(nèi)，青島市目前除了少量幾個項目在硬件設(shè)備上基本達到第三代寫字樓的要求外，其余大都為第二代寫字樓或二、三代過渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫字樓相比，整體水平相差很遠。第四代寫字樓和頂級公寓的獨特定位深圳、上海等大城市寫字樓和高級公寓現(xiàn)在已向第四代發(fā)展，青島市目前作為一個逐漸被認可的國際城市，以其得天獨厚的區(qū)位、地理、氣候優(yōu)勢，以及近兩年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的大幅調(diào)整，加之奧運的機遇，也吸引了越來越多的跨國公司、外資企業(yè)來青發(fā)展，反觀青島市場，現(xiàn)有的寫字樓、公寓無論是在規(guī)劃定位上還是在配套設(shè)施上均較為滯后，遠遠不能滿足市場需求。政府關(guān)注支持青島市政府將青島國際貿(mào)易中心項目列為青島重點大項目，給予了高度的關(guān)注、支持與優(yōu)惠政策，對項目的順利進展起了重大的推進作用。二、項目優(yōu)勢分析一流的自然生態(tài)本項目處于青島 CBD 中心，南面直接面向大海，奧運會帆船賽場；西面是第二海水浴場、八大關(guān)、第一體育場、匯泉廣場以及中山公園等青島著名的風(fēng)景勝地，青島美景盡收眼底、一覽無余；東面則俯瞰青島市的都市繁華，五四廣場；北鄰有“青島金融街”之42稱的香港中路及著名五星級酒店香格里拉。該地塊同時兼有 CBD 區(qū)域的繁華、配套完善、功能齊全，又包含匯泉灣的秀美風(fēng)景，為第四代寫字樓的完美之地。第三區(qū)域：八大關(guān)以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關(guān)旅游勝地、中山公園、第一海水浴場、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。沿海一線分成三個區(qū)域：第一區(qū)域：麥島路至石老人海水浴場周邊地區(qū)，這里包括雕塑園、海豚館以及規(guī)劃中的青島極地海洋世界等旅游、娛樂場所，為青島市的文化、休閑、旅游和商務(wù)住宅區(qū)。市南區(qū)的優(yōu)勢是區(qū)位和樓宇，市南區(qū)的目標是利用高檔寫字樓，發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把市南打造成青島的“中央商務(wù)區(qū)”。東京的銀座地區(qū)素來以寸土寸金聞名，這里的地價 3 年來更是持續(xù)暴漲，2022 年即創(chuàng)下了每平方米 1272 萬日元的天價，連續(xù)18 年位居日本高價土地榜首。按建筑面積計算，每平方米為 4 萬人民幣。因為甲級寫字樓可供分層買賣的樓面極為有限，出現(xiàn)炒賣的熱潮。2022 年香港寫字樓的租金繼續(xù)上升，升幅更勝去年，達二成。首先是民企自由行，第二季起，便開始有民企落實在香港的投資和發(fā)展。而售價指數(shù)，2022 年底達到 110 點，較2022 年 12 月的 點，上升約 58%。許多企業(yè)不得不擴大租用樓面，又或轉(zhuǎn)租更大面積的辦公室。隨著香港整體經(jīng)濟復(fù)蘇，2022 年香港的內(nèi)部消費明顯回升，從而帶動本土零售消費市場向上，全年的租售價格有升幅。商鋪售價指數(shù)，由 2022 年 7 月的 點，持續(xù)大幅上升，2022 年底達 ，到 2022 年底達到 120 點的水平。商鋪租金指數(shù)，由 2022 年 6 月的谷底 點，持續(xù)上升至今。但同年 6 月非典結(jié)束，香港零售市況立刻反彈，商鋪市道亦同步回升。往后房價持續(xù)上升數(shù)年，直到?jīng)_破九七年的高峰，又會引發(fā)一次大升市。2022 年房價升幅不如去年，不代表樓市開始退潮，相反是樓市長期升浪的開始。預(yù)估GDP 增幅 % ，略低于去年的 %。上海市部分代表樓盤售價情況見下表：樓盤名稱 均價（元/㎡ ） 樓盤名稱 均價（元/㎡ ）湯臣一品 110000 公館 77 33000泰府名邸 21000 中遠風(fēng)華園 39000濱江蘭亭 26000 慧閑雅居 25000永新城 30000 萬科燕南園 25000華府天地 55000 濟南路 8 號 6000038錦麟天地 60000 圣和圣廣場 22022世紀公園 25000 濱江板塊 30000陸家嘴濱江公寓 40000 海上夢苑 22022三、香港房地產(chǎn)市場初步分析住宅樓宇長期升浪開始香港特區(qū)政府預(yù)期 2022 年，GDP 將會增長 %。在我國城市化速度加快和全面建設(shè)小康社會的宏觀背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨良好的發(fā)展環(huán)境：2022 年“世博會”是“十一五”上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。已處高位的房地產(chǎn)價格走勢，現(xiàn)已成為主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和市場供求關(guān)系的風(fēng)向標。表明 2022 年來，受市場需求較旺及供給量減少的影響，存量房源得到了部分消化。商品房竣工面積下降多，反映出 2022 年來新出臺宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài)，施工進度有所放慢，減緩了市場當(dāng)期供應(yīng)量。商品房新開工面積增速較快，表明未來的市場供應(yīng)將有一定保證。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資 億元，比上年同期增長 %；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資 億元，增長 倍；寫字樓完成投資 億元，下降 %。7 月新宅均價過萬和 6 千元以下樓盤全在郊區(qū)。上半年，北京全市新建商品房價格上漲 %，比去年同期提高 1 個百分點。青島是中國外資進入較早的城市，外資的較早進入推動了城市商業(yè)發(fā)展的進程，目前青島的各商圈已經(jīng)是經(jīng)歷了一輪“洗牌”后的結(jié)果，洗牌后的青島商圈各自都已經(jīng)具備了一定的檔次特征：香港中路商圈是城市檔次最高的商圈，李村商圈檔次最低，臺東商圈與中山路商圈居于中間檔次。但近些年隨著青島市區(qū)的迅速擴大及東移，導(dǎo)致中山路周邊人口快速減少，再加之其停車、交通及競爭因素的影響，使得中山路商圈在市場上的影響力開始大幅下降，所輻射的范圍也逐步減小，大部分商家的經(jīng)營業(yè)績開始出現(xiàn)不同程度的下滑。在香港中路商圈出現(xiàn)以前，中山路商圈一直是青島檔次最高的商圈。中山路商圈中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，商圈以中山路為軸線向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達商廈、國貨、東方貿(mào)易大廈以及伊都錦。在多功能業(yè)態(tài)組合及交通便利的優(yōu)勢下，香港中路商圈所輻射的消費者的地理范圍在近幾年呈快速擴大的趨勢，目前已經(jīng)成為對全市都具有影響力的城市級商圈，青島全34市乃至更廣泛區(qū)域的人口也越來越多地進入到此商圈進行消費。主要分布了佳世客購物中心、家樂福超市、陽光百貨、海韻名品廣場、閩江路餐飲休閑街、云霄路美食街、燕兒島路酒吧街 7 個商業(yè)項目。青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。御龍廣場等。 尚城、中聯(lián) 目前青島市場活躍的商業(yè)項目有，頤中33第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析一、青島市主要商圈分析中國加入世貿(mào)組織和申奧成功，中國的商業(yè)市場全面開放，更多國際化的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如 Shoppingmall、國際級購物中心等進入中國。南部沿海酒店分布五四廣場、第一和第六海水浴場以及火車站、團島和碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。32二、未來酒店供應(yīng)淺析2022 年奧運會青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進行二期的開發(fā)建設(shè)，共計投資 8 億元，建筑面積 8 萬平方米，大約在300 套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進行二期的