【正文】 的商務及居住規(guī)劃建設大發(fā)展的時期，其周期和市場目標與本項目重合，因此本項目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風險。 四、市場機會分析市場空白點從市場布局來看，寫字樓和高級酒店公寓主要集中在香港中路43和山東路、南京路交叉點周邊區(qū)域內(nèi)，青島市目前除了少量幾個項目在硬件設備上基本達到第三代寫字樓的要求外，其余大都為第二代寫字樓或二、三代過渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫字樓相比，整體水平相差很遠。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結構的調整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對健康的超級重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級酒店公寓的市場需求加強，本項目可以說是抓住了市場的兩個空白點，一是對頂級寫字樓和公寓的需求，二是對人與自然和諧均好的辦公和居家的追求。 產(chǎn)業(yè)基礎和市場需求的支持據(jù)有關部門調研顯示，建設 CBD 的城市至少應該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000 億元；城市基礎設施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。2022 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結構的調整和大青島的城市規(guī)劃，城市基礎設施建設全面鋪開；北方航運中心、外貿(mào)進出口額全國第一、青島港吞吐量增速全國第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置；2022 年奧運會的契機將極大提升青島的國際影響力，青島的名牌企業(yè)揚名海外；且青島的GDP 總額遠遠超過了 1000 億元，大量的海歸人員回國創(chuàng)業(yè)，海外留學人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百強企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風44光吸引了國內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來青發(fā)展。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。而商務設施的建設不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當強大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。以奧運為契機的城市配套日新月異一條條新道路的建設使得青島的交通框架正在被重新構建。地鐵、濱海步行道、濱海大道、東西快速路、延吉路、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。在搞好浮山灣地區(qū)建設和中央商務區(qū)規(guī)劃建設的基礎上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎，補充完善配套設施。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。城市配套的全面提升、地鐵的建成、前海一線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音。五、項目威脅分析目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設的項目有五四廣場地下休閑廣場和奧運商務辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項目與這些項目會有部分重疊，如目標客戶、銷售周期等。45第三章 項目建設規(guī)模濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地 59942 平方米，總建筑面積 378435 平方米。其中：一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設甲級寫字樓、五星級酒店、高級住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設療養(yǎng)、接待綜合樓等。項目經(jīng)濟技術指標見下表。第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟技術指標表表 31序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃總用地 平方米 59942二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 3784351 一期工程建筑面積 平方米 327449① 地上建筑面積 平方米 264995② 地下建筑面積 平方米 624542 二期工程建筑面積 平方米 50986三 地上總面積 平方米 315981四 容積率 五 建筑密度 % 2446六 綠化率 % 30一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟技術指標表表 32序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 110002 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300二 規(guī)劃建筑面積 平方米 3274491 地上建筑面積 平方米 264995① 商業(yè)裙房 平方米 61020② 甲級寫字樓 平方米 28298③ 五星級產(chǎn)權式酒店 平方米 47669④五星級酒店服務產(chǎn)權式國際公寓平方米 76615⑤ 公寓 平方米 513932 地下建筑面積 平方米 62454① 商場 平方米 地下 1 層② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～3 層47③ 設備用房及人防 平方米 地下 4 層三 地下機械停車位 個 1761第四章 建設場址及條件第一節(jié) 建設場址在建的青島國際貿(mào)易中心建設場址位于青島市市南區(qū)香港中路8 號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（30 畝） 。項目處于青島市中央商務區(qū)（CBD）的核心，東側是青48島市政府、五四廣場，南面是 2022 年奧運會帆船比賽中心會場，西側是世界貿(mào)易中心，北面以香格里拉大飯店為代表的多家星級酒店。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段” 。該場地原為濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)用地，后來濟南軍區(qū)聯(lián)勤部下達了《關于軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院部分營區(qū)土地轉讓問題的批復》 （[2022] 聯(lián)字第 167 號文） ，并經(jīng)青島市市南區(qū)人民政府批準（青南政字[2022]118 號文） ，同意將該場址土地變更為辦公及商住用地。通過公開招標拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標，2022年 9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權轉讓合同” ，將該宗土地使用權轉讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。2022 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權證》 （青房地權市字第20222670 號、第 20222671 號、第 20222672 號） 。第二節(jié) 建設條件一、青島市氣候條件青島地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調節(jié)，受來自洋面上的東南季風及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個月；夏季濕熱多雨，49但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風大溫低，持續(xù)時間較長。據(jù) 1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫℃，極端高氣溫 ℃（2022 年 7 月 15 日），極端低氣溫－℃（1931 年 1 月 10 日） 。全年 8 月份最熱，平均氣溫℃；1 月份最冷，平均氣溫－ ℃。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－5℃的日數(shù)，年平均為 22天。降水量年平均為 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17%、57%、21%、5% 。年降水量最多為 毫米（1911 年） ，最少僅 毫米（1981 年） ，降水的年變率為62%。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。年平均氣壓為 毫巴。年平均風速為 米/秒，以南東風為主導風向。年平均相對濕度為73%，7 月份最高，為 89%；12 月份最低，為 68%。青島海霧多、頻，年平均濃霧 天、輕霧 天。二、青島市地質地貌青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占%、洼地占 %。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質粉砂岸及基巖砂礫質海岸等 3 種基本類型。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。青島所處大地構造位置為新華夏隆起帶次級構造單元——膠南隆起區(qū)東北緣和膠萊凹陷區(qū)中南部。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。50巖漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花崗巖及中生代燕山晚期的艾山式花崗閃長巖和嶗山式花崗巖為主。市區(qū)全部坐落于該類花崗巖之上，建筑地基條件優(yōu)良。構造以斷裂構造為主。自第三紀以來，區(qū)內(nèi)以整體性較穩(wěn)定的斷塊隆起為主，上升幅度一般不大。三、項目建設場地地質勘探情況根據(jù)中國石油天然氣華東勘察設計研究院巖土工程公司所做的《濟南軍區(qū)青島第二療養(yǎng)院營區(qū)規(guī)劃改造工程巖土工程初步勘察報告》 ，該場地有關地質勘探情況如下：場區(qū)地形地貌及周圍環(huán)境擬建場地位于青島市市南區(qū)香港中路南側，東海路北側，東臨環(huán)海凱萊大酒店。地面較為平坦，原海岸侵蝕階地，后經(jīng)人工回填。地面絕對標高 ，地表相對高差 。場區(qū)地層特征場區(qū)第四系覆蓋層厚度約為 ，為人工回填土。下伏基巖為黃褐色～肉紅色鉀長花崗巖及少量巖脈?？碧阶畲笊疃?30m范圍內(nèi)，地層由上而下共分為 5 大層：第⑴層雜填土：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，厚度不均勻，呈松散狀態(tài)，層厚 ～，平均 ；層底標高 ～，平均 。第⒂層全風化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；層底標高 ～，平均。該層承載力特征值 fak=300kpa。51第⒃層強風化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～，平均。該層承載力特征值：上亞帶 fak=600kpa；中亞帶fak=800kpa；下亞帶 fak=1000kpa。第⒄層中風化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～ ，平均。該層承載力特征值 fak=2022kpa。第⒅層微風化花崗巖：該層未揭穿，最大揭露厚度 ，根據(jù)巖石抗壓強度實驗，該層承載力特征值 fak=4000kpa。場區(qū)地下水場區(qū)地下水主要為第四系孔隙潛水與基巖裂隙水，基巖裂隙水具微承壓性。主要賦存于第四系雜填土與基巖裂隙中?？辈炱陂g地下水穩(wěn)定水位埋深 ～，標高為 ～ ?？辈靾龅丨h(huán)境類型為Ⅱ類，依據(jù)《水質分析成果表》 ，根據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》 （GB500212022）中有關規(guī)定，地下水對混凝土結構具有中等腐蝕性；對鋼筋混凝土中的鋼筋處于地下水位以下無腐蝕性，在干濕交替條件下具有弱腐蝕性；對鋼結構具有弱腐蝕性。場地穩(wěn)定性評價擬建場地抗震設防烈度為 6 度，設計基本地震加速度值為，設計地震分組為第二組。場區(qū)內(nèi)不存在飽和粉土或砂土，可不考慮地震液化的影響。本場地穩(wěn)定，適宜進行工程建設，是建筑52抗震的有利地段。場地土類型和建筑場地類別根據(jù)波速測試結果，依據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》 （GB500112022）有關規(guī)定，確定本場地覆蓋層厚度為 ～，等效剪切波速為 ～，建筑場地類別為 Ⅰ類?；A方案建議與持力層初步選擇場區(qū)內(nèi)第⒃層強風化花崗巖下亞帶、第⒄層中風化花崗巖和第⒅層微風化花崗巖分布連續(xù)，強度高，工程力學性質好，宜作為天然地基持力層。初步建議兩層地下室的建筑物選擇第⒃層強風化花崗巖作為地基持力層；三層地下室的建筑物以第⒄層中風化花崗巖作為地基持力層；基礎型式宜選用反梁式筏板基礎或箱基?；庸こ坛醪皆u價由于擬建建筑物基礎埋深 8～15m 左右，基坑開挖較深，基坑開挖中的邊坡支護是十分突出的問題。按《高層建筑巖土工程勘察規(guī)程》 （JGJ722022） 條之規(guī)定，基坑工程安全等級為一級。四、交通條件項目場址位于山東路、香港中路、東海路三條城市交通主干線及城市地鐵的中心交匯處，交通極為方便，可快速通往青銀高速公路、濟青高速公路、機場等。場址附近有多條公交車經(jīng)過，市內(nèi)交通便捷。五、市政公用設施條件53場址周圍給水、排水、供電、供暖、通訊等基礎設施齊全，能夠滿足項目建設需要。54第五章 總體規(guī)劃建設方案第一節(jié) 設計依據(jù)一、 《民用建筑設計通則》二、 《辦公建筑設計規(guī)范》三、 《高層建筑設計規(guī)范》四、 《商場建筑設計規(guī)范》五、 《酒店建筑設計規(guī)范》六、 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》七、 《民用建筑節(jié)能設計標準》八、 《汽車庫建筑設計規(guī)范》九、青島市規(guī)劃局《關于對第二療養(yǎng)區(qū)規(guī)劃改造項目規(guī)劃布局、建設規(guī)模等相關問題的復函》 （青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號）十、建設單位提供的其他相關資料及有關設計要求第二節(jié) 設計指導思想與原則一、設計指導思想根據(jù)青島市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運用現(xiàn)代設計風格和城市設計手段，合理調控空間布局，加強景觀風貌設計，塑造具有鮮明特色的集酒店、辦公、住宅、公寓和商業(yè)等于一體的55綜合性建筑群。二、設計原則方案設計遵循現(xiàn)行有關規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足各種使用功能的要求。設計構思獨特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。運輸系統(tǒng)布置科學，運輸距離、路徑力求便捷。土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學合理。處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關系，營造和諧舒適的建筑空間。堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材 ”的設計原則，推廣使用建筑新材料、新技術，達到環(huán)保節(jié)能要求。第三節(jié) 規(guī)劃建設方案一、總平面布局青島國際貿(mào)易中心規(guī)劃建設三棟超高層主樓、五層商業(yè)裙房和地下商場、車庫等，按照規(guī)劃要求，根據(jù)場址地形特征、周邊建筑環(huán)境條件和功能需要，三棟超高層主樓分別沿香港中路、山東路和東海路布置，商業(yè)裙房將三棟主樓有機