【導(dǎo)讀】上海國(guó)際XX中心項(xiàng)目一期、二期部分。上海XX投資發(fā)展有限公司

　　

【正文】 的交通條件制約了規(guī)模公司的進(jìn)駐。 29 周邊商鋪市場(chǎng)分析 上棉 17 廠(chǎng)及周邊區(qū)域多為工業(yè)區(qū)，居住小區(qū)少且檔次較低，東南兩面臨江，造成交通不便，目前區(qū)域人流主要為幾家還在生產(chǎn)的工 廠(chǎng)的員工。所以在楊浦區(qū)“十一五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，上棉 17廠(chǎng)及周邊區(qū)域無(wú)法列入滿(mǎn)足居民消費(fèi)需求的基本商業(yè)布局體系，而作為現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)型商業(yè)布局，屬于前瞻性規(guī)劃發(fā)展的濱江綜合開(kāi)發(fā)帶和復(fù)興島及周邊地區(qū)配套商業(yè)布局。 項(xiàng)目周邊商業(yè)主要沿楊樹(shù)浦路和內(nèi)江路分布，并在兩條路交叉口附近形成區(qū)域商業(yè)集匯中心，由于區(qū)域人流較少且以外地打工人口為主，購(gòu)買(mǎi)力較弱，商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低。 由于地理、交通及人流的原因，致使區(qū)域人流和購(gòu)買(mǎi)力不足以支撐一些較高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，必須利用措施吸引外來(lái)人流進(jìn)來(lái)消費(fèi)，才能帶動(dòng)該區(qū)域商業(yè)的良性發(fā)展。 五 、南廠(chǎng)區(qū)（項(xiàng)目一期、二期）收入測(cè)算依據(jù) 上海國(guó)際 XX 中心 項(xiàng)目分布在原上海第 XX 紡織總廠(chǎng)南、北兩個(gè)廠(chǎng)區(qū)，共分三期建設(shè)，其中一期、二期在南廠(chǎng)區(qū)；三期在北廠(chǎng)區(qū)。 項(xiàng)目一期工程預(yù)算 億元，于 2021 年 7 月 全部 完工； 其中 時(shí)尚會(huì)所及時(shí)尚多功能秀場(chǎng) 于 2021 年 5 月 投入 使用 ；二期工程預(yù)算 億元（加上 2021 年度項(xiàng)目資本化利息 257 萬(wàn)元后，工程預(yù)算為 億元）， 計(jì)劃 于 2021 年 12 月底完工，工程完工后，時(shí)尚精品倉(cāng)、時(shí)尚餐飲娛樂(lè)及部分創(chuàng)意辦公區(qū)域的招商租戶(hù)可進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì) 2021 年 5 月正式開(kāi)業(yè)。 南廠(chǎng)區(qū)的收入來(lái)源主要為時(shí)尚會(huì)所、時(shí)尚多功能秀場(chǎng)、時(shí)尚餐飲娛樂(lè)、部分創(chuàng)意辦公及車(chē)庫(kù)等的租金收入。測(cè)算依據(jù)如下： ? 時(shí)尚會(huì)所 ? 建筑面積 1,556 平方米，可租面積： 1,556 平方米，除滿(mǎn)足市、區(qū)及紡控活 30 動(dòng)使用外，對(duì)外實(shí)行預(yù)約制，以 50,000 元 /天租金計(jì)算；考慮到時(shí)尚會(huì)所同時(shí)承擔(dān)了整個(gè)上海國(guó)際 XX 中心 的接待功能，故每年出租天數(shù)按照 30 天計(jì)。 ? 時(shí)尚多功能秀場(chǎng) 建筑面積 9,390 平方米，可租面積： 4,416 平方米， 60,000 元 /天租金計(jì)算，租金前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到 2021 年每?jī)赡晟蠞q 5%，以后每?jī)赡晟蠞q 6%； 年平均出租率 2021 年、 2021 年為 30%， 2021 年至 2021 年為 40%， 2021 以后維持在 50%。 ? 時(shí)尚精品倉(cāng) 建筑面積 35,516 平方米，可租面積： 18,931 平方米，基準(zhǔn)租金： 元 /平方米/天； 租金由 2021 年開(kāi)始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到 2025年每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 70%， 2021 年均維持在 95%。 ? 辦公樓 建筑面積 6,643 平方米，可租面積： 3,756 平方米，基準(zhǔn)租金： 2 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開(kāi)始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開(kāi)始每年上漲 3%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 80%， 2021 年、 2021 年為 85%， 2021 年后維持在 95%。 ? 餐飲、娛樂(lè) 建筑面積 23,594 平方米，可租面積： 15,002 平方米，基準(zhǔn)租金： 元 /平方米/天； 租金由 2021 年開(kāi)始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開(kāi)始每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年 70%， 2021 年 90%， 2021 年以后出租率維持 在 95%。 ? 車(chē)庫(kù) 車(chē)位數(shù)： 200 個(gè)，基準(zhǔn)租金： 5 元 /個(gè) /小時(shí) 租金的上漲速度，前兩年 (2021 年、 2021 年 )保持不變， 2021 年后每年上漲速度 31 為 5%。 車(chē)庫(kù) 2021 年 2025 年出租率均為 50%。 六、效益分析 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 確定財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)遵循的主要經(jīng)濟(jì)法規(guī) ? 中華人民共和國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)通則 ? 中華人民共和國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 ? 中華人民共和國(guó)公司法 ? 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則 ? 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施細(xì)則 ? 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 各項(xiàng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目計(jì)算期 15 年，其中建設(shè)期 1 年，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期 14 年。 收入估算 ? 南廠(chǎng)區(qū)的收入來(lái)源主要為時(shí)尚會(huì)所、時(shí)尚多功能秀場(chǎng)、時(shí)尚餐飲娛樂(lè)、部分創(chuàng)意辦公及車(chē)庫(kù)等的租金收入。測(cè)算依據(jù)如下： ? 時(shí)尚會(huì)所 建筑面積 1,556 平方米，可租面積： 1,556 平方米，以 50,000 元 /天租金計(jì)算；每年出租天數(shù)按照 30 天計(jì)。 ? 時(shí)尚多功能秀場(chǎng) 建筑面積 9,390 平方米，可租面積： 4,416 平方米， 60,000 元 /天租金計(jì)算， 32 租金前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到 2021 年每?jī)赡晟蠞q 5%，以后每?jī)赡晟蠞q 6%； 年平均出租率 2021 年和 2021 年為 20%， 2021 年至 2021 年為 30%， 2021 以后維持在 35%。 ? 時(shí)尚精品倉(cāng) 建筑面積 35,516 平方米，可租面積： 18,931 平方米，基準(zhǔn)租金： 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開(kāi)始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到2025 年每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 70%， 2021 年均維持在 95%。 ? 辦公樓 建筑面積 6,643 平方米，可租面積： 3,756 平方米，基準(zhǔn)租金： 2 元 /平方米/天； 租金由 2021 年開(kāi)始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開(kāi)始每年上漲 3%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 80%， 2021 年、 2021 年為 85%， 2021 年后維持在 95%。 ? 餐飲、娛樂(lè) 建筑面積 23,594 平方米，可租面積： 15,002 平方米，基準(zhǔn)租金： 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開(kāi)始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開(kāi)始每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年 70%， 2021 年 90%， 2021 年以后出租率維持在95%。 ? 車(chē)庫(kù) 車(chē)位數(shù)： 200 個(gè)，基準(zhǔn)租金： 5 元 /個(gè) /小時(shí) 租金的上漲速度， 2021 年和 2021 年上漲速度為 0%， 2021 年后每年上漲速度 33 為 5%。 車(chē)庫(kù) 2021 年 2025 年出租率均為 50%。 ? 土地收入 ： 共有 19 畝土地，每畝成本價(jià)為 350 萬(wàn)元，每畝收購(gòu)價(jià)為 450 萬(wàn)元，共有收益 1900 萬(wàn)元，預(yù)計(jì) 2021 年可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 ? 北廠(chǎng)西塊 的收入來(lái)源是 酒店式公寓 。 ? 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 擬建二幢酒店式公寓（性質(zhì)為商務(wù)辦公） ， 基地面積 為 10870 平方米（ 畝） ,建筑面積 為 21740 平方米 ， 建筑占地面積 為 2718 平方米 。 地下機(jī)動(dòng)車(chē)位約8000 平方米 ， 其中：地面停車(chē)位 20 輛，地下機(jī)動(dòng)車(chē)位 160 輛。 ? 建設(shè)周期 本項(xiàng)目擬在 2021 年 3 月 1 日正式開(kāi)工， 2021 年 4 月 30 日全部竣工交付使用，建設(shè)周期為 25 個(gè)月。 ? 開(kāi)發(fā)成本 名稱(chēng) 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬(wàn)元） （一）前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 100 217 （包括驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、工程勘察費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量 監(jiān)督費(fèi)、檔案編制費(fèi)、技術(shù)資料費(fèi)、專(zhuān)家評(píng)審費(fèi)等） 小計(jì)： 100 217 （ 二）配套設(shè)施費(fèi) 序號(hào) 名稱(chēng) 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬(wàn)元） 1 供電配套費(fèi) 1000 2174 2 供水配套費(fèi) 150 326 3 排水配套費(fèi) 50 109 4 弱電配套費(fèi) 100 217 5 有線(xiàn)配套費(fèi) 25 54 6 煤氣配套費(fèi) 53 7 環(huán)衛(wèi)配套費(fèi) 30 65 8 通信配套費(fèi) 10 22 9 消防配套費(fèi) 200 435 小計(jì)： 3455 （三）建筑安裝工程費(fèi) 34 序號(hào) 名稱(chēng) 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬(wàn)元） 1 建筑安裝工程費(fèi) 3200 6957 （含消防、強(qiáng)電等設(shè)備） 2 總體工程費(fèi) 150 326 3 電梯設(shè)備及安裝 245 532 4 工程監(jiān)理費(fèi) 50 108 5 工程開(kāi)辦費(fèi) 50 108 6 裝飾費(fèi)用 3500 7609 小計(jì)： 7195 15640 名稱(chēng) 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬(wàn)元） （四）地下建筑工程費(fèi) 3000（ 8000 ㎡） 2400 （五）房屋維修費(fèi) 113 （六）費(fèi)用 序號(hào) 名稱(chēng) 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬(wàn)元） 1 管理費(fèi)用 200 435 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 300 652 小計(jì)： 500 1087 合計(jì) 10539 22912 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 5% 1146 開(kāi)發(fā)成本總計(jì) 11066 24058 ? 主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 序號(hào) 名稱(chēng) 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬(wàn)元） 1 土地使用費(fèi) 6180（按 824 萬(wàn)元 /畝計(jì)） 13435 2 開(kāi)發(fā)成本 11066 24058 小計(jì)： 17246 37493 效益預(yù)算 序號(hào) 名稱(chēng) 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售收入 25000 54350 車(chē)位 150000（ 160 只） 2400 小計(jì)： 56750 減：開(kāi)發(fā)成本 17246 37493 稅金 % 4860 凈利潤(rùn) 2943 14397 35 上海 XX 投資發(fā)展有限公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體，上海紡織置業(yè)有限公司協(xié)助參與相關(guān)工作，故項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以 80%： 20%的比例 分配。 XX 公司享有 14397 萬(wàn)元中 80%的部分，合計(jì)為 11518 萬(wàn)元；紡織 置業(yè)公司享有 14397 萬(wàn)元中 20%的部分，合計(jì)為 2879萬(wàn)元。按照工程的進(jìn)度， XX 公司 預(yù)計(jì)在 2021 年和 2021 年分別有 5759 萬(wàn)元的收益。 成本 估算 ? 折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊采用直線(xiàn)法，殘值按固定資產(chǎn)原值的 5％計(jì)算，房屋、建筑物折舊年限 30 年，設(shè)備折舊年限 10 年，裝修折舊年限 7 年，攤銷(xiāo)非按攤?cè)雽?duì)象的折舊年限計(jì)算。 2021 年 2021 年每年計(jì)提折舊 4409 萬(wàn)元， 2021 年 2020 年每年計(jì)提折舊1397 萬(wàn)元， 2021 年 2025 年每年計(jì)提折舊 469 萬(wàn)元。 ? 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 按經(jīng)營(yíng)收入的 1%計(jì)取。 ? 稅金 房產(chǎn)稅按租金收入的 12%計(jì)取，附加稅 %計(jì)取。 ? 利息 按年利率 6%計(jì)取。 ? 管理費(fèi)用 按經(jīng)營(yíng)收入的 20%計(jì)取。 財(cái)務(wù)分析 反映盈利能力的主要指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，輔助指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn) 36 值、投資利潤(rùn)率、投資利稅率。 ? 盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 全 部 投 資 稅 前 稅 后 財(cái)務(wù)內(nèi)部 ( ％ ) 收益率 投資回收期 ( 年 ) 10 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 1199 3091 (i=8％ ) 本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 ％。 年平均利潤(rùn)總額 投資利潤(rùn)率＝─────── 100％＝ ％ 投資總額 ? 所得稅 本項(xiàng)目企業(yè)所得稅率按 25%計(jì)算。 財(cái)務(wù)分析表明，本項(xiàng)目全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，投資回收期 (含建設(shè)期 ) 為 年， 投資利潤(rùn)率 ％，表明該項(xiàng)目具有一定的盈利能力。 37 損 益 表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 年 2021 年 2021 年