【正文】 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告 －－－ 21 二 前期費(fèi)用 04 4 0 4 三 建設(shè)工程 0 4 40 四 政府性收費(fèi) 00 0 4 直接投資總計(jì) 0 4 0 借款償還計(jì)劃 本項(xiàng)目共需要銀行貸款 000 萬元，貸款期限為 00年到 00年， 004年項(xiàng)目可以開始預(yù)售，通過預(yù)售收入償還銀行貸款。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告 －－－ 22 第七部分：收入預(yù)測及資金分析 、銷售收入預(yù)測 根據(jù)前面所做的項(xiàng)目價格定位，本項(xiàng)目住宅回收均價為 4400 元 /平方米（精裝修），商鋪回收均價為 000 元 /平方米（公共部分裝修），車位定為 0 萬元/個。經(jīng)測算，項(xiàng)目總銷售收入為 0萬元，其中住宅銷售收入為 0 萬元，商鋪銷售收入為萬元，車位銷售收 入為 4 00 萬元，詳見表。 、項(xiàng)目銷售預(yù)測及銷售回款計(jì)劃 ）銷售速度預(yù)測及銷售計(jì)劃 如前所述，未來幾年內(nèi)，該區(qū)域依然是房地產(chǎn)住宅市場熱點(diǎn)區(qū)域。加之本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)競爭優(yōu)勢明顯，隨著保利花園的項(xiàng)目品牌日漸成熟，其銷售速度也將較好地延續(xù)一期走勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利花園一期在交樓時銷售率均達(dá)到 %以上，多層住宅在推出當(dāng)年的銷售率約為 %，小高層住宅在推出當(dāng)年的銷售率均在 0%以上。據(jù)此，保利花園二期在交樓前時按 0%的銷售率測算，預(yù)計(jì) 00年整個項(xiàng)目銷售率達(dá)到 %， 00年上半年可完成整個項(xiàng)目的銷售。按計(jì) 劃004 年保利花園二期推出小高層住宅和高層住宅、號樓，保守估計(jì)，004 年小高層住宅的銷售率為 0%，而 、號樓推出當(dāng)年的銷售率為 %。詳見表 0。 ）房款回收情況預(yù)測 二期的付款方式參照保利花園一期，根據(jù) 00 00年保利花園一期房款回收情況統(tǒng)計(jì)，一次性付款占 %，按揭付款（含輕松按揭）占 %，三年銷售房款當(dāng)年的回收率均為 %，其余房款均在第二年基本收回。據(jù)此，保利花園二期當(dāng)年房款回收率均按 %測算，余款在第二年回收?？紤]到 004 年高層住宅推出時間較晚， 004 年房款 回收率按 %測算，項(xiàng)目房款 00年 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告 －－－ 23 底回收全部房款。 表：項(xiàng)目銷售收入及回款計(jì)劃表 項(xiàng) 目 004 00 00 00 合計(jì) 多層 4 4 小高層 4 / 4 0 高層 4 4 4 住宅銷售面積 0 440 00 住宅銷售額 4 4 0 商業(yè)銷售面積 4 商業(yè)銷售額 0 0 車位銷售數(shù)量 0 0 4 車位銷售額 0 0 00 40 4 00 銷售額合計(jì) 0 資金當(dāng)年回收率 0. 0. 0. .00 回收現(xiàn)金 0 40 0 、銷售利潤 項(xiàng)目總銷售收入為 0萬元，營業(yè)稅為 4 萬元，所得稅0 萬元，稅后利潤 為萬元，稅后總投資利潤率 . %。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告 －－－ 24 第八部分：財務(wù)與敏感性分析 、財務(wù)分析依據(jù) 項(xiàng)目 00年開始建設(shè)， A 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收， B 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收， C 區(qū) 00年月前竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目能夠按照上述進(jìn)度推向市場并最終按時完工。 近幾年內(nèi)國內(nèi)及廣州市經(jīng)濟(jì)保持健康的增長，不出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動。 公司所得稅率為 %，其他營業(yè)稅等參照現(xiàn)有的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)公司的基本投資收益率要求和平均資金成本，設(shè)定項(xiàng)目的貼現(xiàn)率為 0%。 、現(xiàn)金流量分析 考察項(xiàng)目的盈利能力，按照全部投資為自有資金， 不考慮財務(wù)費(fèi)用。 按照全部投資計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 . %；財務(wù)凈現(xiàn)值為 4萬，靜態(tài)投資回收期 .年，動態(tài)投資回收期 4.年。本項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力。 項(xiàng)目 004 年的累積資金缺口為 4.億元，預(yù)備用募投資金投入 .億元，自 00年開始，項(xiàng)目出現(xiàn)凈現(xiàn)金流入，募投資金開始回籠， 00年止，項(xiàng)目募投資金可以全部回籠，并累計(jì)實(shí)現(xiàn) .億元的凈現(xiàn)金流入。 、項(xiàng)目敏感性分析 從該表可以看出，當(dāng)售價下降 0%時，項(xiàng)目凈利潤下降萬元，而當(dāng)成本上升 0%時，項(xiàng)目凈利潤下降了 4萬 元；同樣的，當(dāng)售價上升 0%時，項(xiàng)目凈利潤增加了 0 萬元，而當(dāng)成本下降 0%時，項(xiàng)目凈利潤增加了 4萬元。因此在成本和銷售價格兩項(xiàng)因素中，凈利潤對售價的敏感性要高于成本，見表 0。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告 －－－ 25 為此，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，除了嚴(yán)格控制工程費(fèi)用外，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目營銷策劃，保證項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；加大銷售力度，使銷售資金盡快回籠，保持項(xiàng)目良好的盈利能力。 表 0：項(xiàng)目敏感性分析表 凈利潤 財務(wù)內(nèi)部收益率 稅后成本利潤率 成本上升 0% 444 .% .0% 成本上升 % .0% .44% 原測算 .% .% 成本降低 % 4 4.% 0.% 成本降低 0% .% 4.% 售價降低 0% 0 .0% .% 售價降低 % 04 .% .% 原測算 .% .% 售價上升 % 4 4.% % 售價上升 0% 00 .0% .% 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告 －－－ 26 第九部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論 、經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目稅后利潤為 萬元，稅后投資利潤率為 . %；項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 . %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 4萬，靜態(tài)投資回收期 .年，動態(tài)投資回收期 4.年；項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好（見表），其經(jīng)濟(jì)性是可行的。 在售價下降 0%的情況下，本項(xiàng)目的稅后利潤為 0萬元，稅前成本利潤率為 . %，項(xiàng)目具備較好的抗風(fēng)險能力。 表：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)一覽表 內(nèi)容 單位 指標(biāo)總建筑面積 平方米 276532總銷售收入 萬元 112076營業(yè)稅 萬元 6164總投資 萬元 85336稅前利潤 萬元 20576所得稅 萬元 6790凈利潤 萬元 13786項(xiàng)目投資凈利潤率 % %項(xiàng)目銷售凈利率 % %財務(wù)內(nèi)部收益率 % %項(xiàng)目靜態(tài)回收期 年 項(xiàng)目動態(tài)回收期 年 、社會效益分析 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告 －－－ 27 （ 1） 本項(xiàng)目將向國家交納 4 萬元人民幣的稅費(fèi)，增加了國家的財政收入； （ 2） 本項(xiàng)目將無償承擔(dān)小學(xué)等公 建配套設(shè)施，減輕了政府在教育基礎(chǔ)設(shè)施上的投入負(fù)擔(dān)，有益于區(qū)域內(nèi)教育事業(yè)的發(fā)展； （ 3） 本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，將進(jìn)一步改善工業(yè)大道的居住環(huán)境和海珠區(qū)的城市建設(shè)面貌； （ 4） 為繼續(xù)推動國家康居示范工程，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展作出有益的貢獻(xiàn)； （ 5） 擴(kuò)大公司在廣州市場的市場占有率， 擴(kuò)大保利地產(chǎn)在廣州市的知名度和品牌影響力。 （ 6） 通過本項(xiàng)目的運(yùn)作，可以擴(kuò)大保利公司在廣州市場的占有率，提高公司品牌知名度和美譽(yù)度 。 、可行性結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目為保利花園的二期開發(fā)項(xiàng)目，由于保利花園在廣州市，乃至在全國均享有較高市 場聲譽(yù)，一期銷售取得了較大的成功，項(xiàng)目品牌影響力大，項(xiàng)目優(yōu)勢非常突出，市場運(yùn)作風(fēng)險較低。經(jīng)測算，本項(xiàng)目的盈利能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益好，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，社會效益較好，項(xiàng)目可行。 廣州保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告 （本頁無正文，系保利花園二期項(xiàng)目可行性研究報告董事簽名頁） 董事簽名： 李彬海 王 旭 張振高 韓清濤 宋廣菊 張克強(qiáng) 秦榮生 戴 逢 魏明海