【正文】 財(cái)務(wù)分析表明，本項(xiàng)目全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，投資回收期 (含建設(shè)期 ) 為 年， 投資利潤率 ％，表明該項(xiàng)目具有一定的盈利能力。 ? 盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 全 部 投 資 稅 前 稅 后 財(cái)務(wù)內(nèi)部 ( ％ ) 收益率 投資回收期 ( 年 ) 10 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1199 3091 (i=8％ ) 本項(xiàng)目的投資利潤率為 ％。 ? 管理費(fèi)用 按經(jīng)營收入的 20%計(jì)取。 ? 稅金 房產(chǎn)稅按租金收入的 12%計(jì)取，附加稅 %計(jì)取。 2021 年 2021 年每年計(jì)提折舊 4409 萬元， 2021 年 2020 年每年計(jì)提折舊1397 萬元， 2021 年 2025 年每年計(jì)提折舊 469 萬元。按照工程的進(jìn)度， XX 公司 預(yù)計(jì)在 2021 年和 2021 年分別有 5759 萬元的收益。 ? 開發(fā)成本 名稱 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬元） （一）前期開發(fā)費(fèi) 100 217 （包括驗(yàn)線費(fèi)、工程勘察費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量 監(jiān)督費(fèi)、檔案編制費(fèi)、技術(shù)資料費(fèi)、專家評(píng)審費(fèi)等） 小計(jì)： 100 217 （ 二）配套設(shè)施費(fèi) 序號(hào) 名稱 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬元） 1 供電配套費(fèi) 1000 2174 2 供水配套費(fèi) 150 326 3 排水配套費(fèi) 50 109 4 弱電配套費(fèi) 100 217 5 有線配套費(fèi) 25 54 6 煤氣配套費(fèi) 53 7 環(huán)衛(wèi)配套費(fèi) 30 65 8 通信配套費(fèi) 10 22 9 消防配套費(fèi) 200 435 小計(jì)： 3455 （三）建筑安裝工程費(fèi) 34 序號(hào) 名稱 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬元） 1 建筑安裝工程費(fèi) 3200 6957 （含消防、強(qiáng)電等設(shè)備） 2 總體工程費(fèi) 150 326 3 電梯設(shè)備及安裝 245 532 4 工程監(jiān)理費(fèi) 50 108 5 工程開辦費(fèi) 50 108 6 裝飾費(fèi)用 3500 7609 小計(jì)： 7195 15640 名稱 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬元） （四）地下建筑工程費(fèi) 3000（ 8000 ㎡） 2400 （五）房屋維修費(fèi) 113 （六）費(fèi)用 序號(hào) 名稱 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬元） 1 管理費(fèi)用 200 435 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 300 652 小計(jì)： 500 1087 合計(jì) 10539 22912 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 5% 1146 開發(fā)成本總計(jì) 11066 24058 ? 主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 序號(hào) 名稱 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬元） 1 土地使用費(fèi) 6180（按 824 萬元 /畝計(jì)） 13435 2 開發(fā)成本 11066 24058 小計(jì)： 17246 37493 效益預(yù)算 序號(hào) 名稱 單價(jià)（元 /平方米） 合價(jià)（萬元） 1 銷售收入 25000 54350 車位 150000（ 160 只） 2400 小計(jì)： 56750 減：開發(fā)成本 17246 37493 稅金 % 4860 凈利潤 2943 14397 35 上海 XX 投資發(fā)展有限公司作為項(xiàng)目開發(fā)主體，上海紡織置業(yè)有限公司協(xié)助參與相關(guān)工作，故項(xiàng)目開發(fā)利潤以 80%： 20%的比例 分配。 地下機(jī)動(dòng)車位約8000 平方米 ， 其中：地面停車位 20 輛，地下機(jī)動(dòng)車位 160 輛。 ? 北廠西塊 的收入來源是 酒店式公寓 。 車庫 2021 年 2025 年出租率均為 50%。 ? 餐飲、娛樂 建筑面積 23,594 平方米，可租面積： 15,002 平方米，基準(zhǔn)租金： 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開始每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年 70%， 2021 年 90%， 2021 年以后出租率維持在95%。 ? 時(shí)尚精品倉 建筑面積 35,516 平方米，可租面積： 18,931 平方米，基準(zhǔn)租金： 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到2025 年每年上漲 5%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 70%， 2021 年均維持在 95%。測算依據(jù)如下： ? 時(shí)尚會(huì)所 建筑面積 1,556 平方米，可租面積： 1,556 平方米，以 50,000 元 /天租金計(jì)算；每年出租天數(shù)按照 30 天計(jì)。 六、效益分析 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 確定財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)遵循的主要經(jīng)濟(jì)法規(guī) ? 中華人民共和國企業(yè)財(cái)務(wù)通則 ? 中華人民共和國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 ? 中華人民共和國公司法 ? 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則 ? 中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實(shí)施細(xì)則 ? 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 各項(xiàng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目計(jì)算期 15 年，其中建設(shè)期 1 年，生產(chǎn)經(jīng)營期 14 年。 ? 車庫 車位數(shù)： 200 個(gè)，基準(zhǔn)租金： 5 元 /個(gè) /小時(shí) 租金的上漲速度，前兩年 (2021 年、 2021 年 )保持不變， 2021 年后每年上漲速度 31 為 5%。 ? 辦公樓 建筑面積 6,643 平方米，可租面積： 3,756 平方米，基準(zhǔn)租金： 2 元 /平方米 /天； 租金由 2021 年開始，前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年開始每年上漲 3%； 出租率 2021 年為 50%， 2021 年為 80%， 2021 年、 2021 年為 85%， 2021 年后維持在 95%。 ? 時(shí)尚多功能秀場 建筑面積 9,390 平方米，可租面積： 4,416 平方米， 60,000 元 /天租金計(jì)算，租金前兩年 (2021 年、 2021 年 )上漲速度為 0%， 2021 年到 2021 年每兩年上漲 5%，以后每兩年上漲 6%； 年平均出租率 2021 年、 2021 年為 30%， 2021 年至 2021 年為 40%， 2021 以后維持在 50%。 南廠區(qū)的收入來源主要為時(shí)尚會(huì)所、時(shí)尚多功能秀場、時(shí)尚餐飲娛樂、部分創(chuàng)意辦公及車庫等的租金收入。 五 、南廠區(qū)（項(xiàng)目一期、二期）收入測算依據(jù) 上海國際 XX 中心 項(xiàng)目分布在原上海第 XX 紡織總廠南、北兩個(gè)廠區(qū)，共分三期建設(shè)，其中一期、二期在南廠區(qū)；三期在北廠區(qū)。 項(xiàng)目周邊商業(yè)主要沿楊樹浦路和內(nèi)江路分布，并在兩條路交叉口附近形成區(qū)域商業(yè)集匯中心，由于區(qū)域人流較少且以外地打工人口為主，購買力較弱，商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低。 29 周邊商鋪市場分析 上棉 17 廠及周邊區(qū)域多為工業(yè)區(qū)，居住小區(qū)少且檔次較低，東南兩面臨江，造成交通不便，目前區(qū)域人流主要為幾家還在生產(chǎn)的工 廠的員工。 園區(qū)目前對(duì)外租金報(bào)價(jià)為 45 元 /，估計(jì) 元 /。 園區(qū)一期的改建于 08 年 5 月底結(jié)束，原規(guī)劃入駐園區(qū)的企業(yè)主要為各種類型和規(guī)模的設(shè)計(jì)工作室，并配備建設(shè)會(huì)議展示館、設(shè)計(jì)美術(shù)書店、餐飲和商務(wù)旅社等配套設(shè)施。 據(jù) 2021 年底與楊浦區(qū)政府、上海動(dòng)力設(shè)備廠三方達(dá)成的意向，園區(qū)將租用動(dòng)力設(shè)備廠廠房，總建筑面積約 5 萬平方米，分三期開發(fā)。入駐企業(yè)主要為高科技、咨詢、傳媒廣告、新材料等類型，但大多都為中小型企業(yè)。 專利中心位于楊樹浦路 2310 號(hào)，與上棉 17 廠和楊浦大橋都約 1000 米的距離，占地約 8300 平方米， 總建筑面積約 11,879 平方米，是一棟按 5A 智能化設(shè)計(jì)的寫字樓，配備中央空調(diào)。 ? 知識(shí)產(chǎn)權(quán)園的專利中心 上海知識(shí)產(chǎn)權(quán)園由上海市知識(shí)產(chǎn)權(quán)局和楊浦區(qū)人民政府共同發(fā)起成立，上海市總工會(huì)、上海市工商局、上海市版權(quán)局、復(fù)旦大學(xué)共同參與建設(shè)的以知識(shí)產(chǎn)權(quán)為主題的特色園區(qū)，旨在發(fā)揮“知識(shí)楊浦”的優(yōu)勢，探索知識(shí)產(chǎn)權(quán) 28 成果轉(zhuǎn)化的新機(jī)制、新模式，在企業(yè)注冊、產(chǎn)權(quán)交易、企業(yè)融資、稅收等多方面提供幫助和優(yōu)惠。這里沒有什么是純粹古典的，也沒有什么是純粹現(xiàn)代的，所有的東西都是一種奇妙而渾然天成的組合。老舊的青磚、灰瓦經(jīng)過解構(gòu)和重組，現(xiàn)在被賦予了新的生命力。 ? 濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 位于上海市楊樹浦路 2218 號(hào)的上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的天堂。 低廉的商務(wù)成本：低租金，低物業(yè)費(fèi)，高得房率。 ? 創(chuàng)智 66 創(chuàng)智 66 采用不同于一般辦公樓平板的空間布局，為知識(shí)型創(chuàng)業(yè)者提供靈活多變的創(chuàng)意空間，企業(yè)可根據(jù)需要和不同功能自由分割布局，可提供單層 130 至 550 平米的不同選擇。其影響力更可以輻射到整個(gè)上海甚至到更 27 廣闊的范圍。創(chuàng)智天地廣場的智能化辦公樓將匯集國內(nèi)外高科技企業(yè)的研發(fā)部門、設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心和服務(wù)中心。園區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位 122 個(gè)，其中地下停車位 80 個(gè)，地面停車位 42 個(gè)。 ? 上海梅迪亞 1895 項(xiàng)目位于江浦路近惠民路。 設(shè)計(jì)大樓位于同濟(jì)大學(xué)南北校區(qū)之間，居赤峰路建筑設(shè)計(jì)街中心。該工場位于赤峰路 63 號(hào)中國水產(chǎn)科學(xué)研究院漁業(yè)機(jī)械儀器研究所內(nèi)，總建筑面積 41869 ． 5 平方米 ，占地面積 16121 平方米 ，包括新建的一幢 21 層，總建筑高度 75 米 的設(shè)計(jì)大樓。 超大規(guī)模：本園區(qū)占地面積達(dá)八萬平方米，建筑面積近七萬平方米，擁有充裕的停車位置與公共空間，公用配套設(shè)置良好。 園區(qū)定位：藝術(shù)展示、設(shè)計(jì)研發(fā)、商務(wù)辦公、時(shí)尚休閑。創(chuàng)意園轉(zhuǎn)型規(guī)劃由同濟(jì)大學(xué)國家歷史文化名城研究中心、上海創(chuàng)集文化傳播有限公司制定。 1954 年公私合營， 1966年改為國營上海第三十二棉紡織廠，1971 年轉(zhuǎn)產(chǎn)化纖，更名為上海第五化學(xué)纖維廠， 2021 年開始，與中原經(jīng)濟(jì)園區(qū)聯(lián)手成立了中原經(jīng)濟(jì)園區(qū)軍工路工業(yè)園。成立之初，便以花園工廠著稱。入住率達(dá)到 50％以上。多方兼具打造別樣風(fēng)格創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。區(qū)域內(nèi)長陽路、內(nèi)環(huán)高架都是交通要道，十幾條公交線穿梭其中。目前 17 廠附近沿楊樹浦路一線有三處對(duì)外出租的經(jīng)營性辦公場所。 區(qū)域物業(yè)市場分析 上棉 17 廠及周圍區(qū)域 原為工廠集聚區(qū)，周邊辦公、商業(yè)以及酒店等物業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目周邊市場 調(diào)查分析如下。由于地理位置和園區(qū)的功能性質(zhì)差異較大，所以價(jià)格差也比較大。 以上是對(duì)目前上海部分創(chuàng)意園商鋪的租金調(diào)查。 23 各園區(qū)由于地理位置不同，商鋪?zhàn)饨鸩町愝^辦公物業(yè)大。租金整體水平不高，基本與同區(qū)域的乙級(jí)辦公樓的租金相當(dāng)。 18 以下為工程一期、二期預(yù)算匯總表： 上海國際 XX 中心 改造工程一期預(yù)算匯總表 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 預(yù)算金額（萬元） 一 建安工程費(fèi) (總包部分 ) 1 1樓（會(huì)所及輔樓）建安及裝修費(fèi) 2 3樓（秀場）建安及裝修費(fèi) 3 2樓咖啡吧建安費(fèi) 4 6輔樓（新建專賣店）建安費(fèi) 5 8樓（沿江餐飲）建安費(fèi) 6 9樓（沿江餐飲）建安費(fèi) 7 10樓（沿江餐飲）建安費(fèi) 8 11樓（沿江餐飲）建安費(fèi) 9 12樓 （沿江餐飲）建安費(fèi) 10 圍墻、大門、警衛(wèi)室 135 11 濱江廣場工程 12 中央大道路面鋪設(shè) 580 13 室外次要道路砼 60 14 室外泛光照明、路燈 15 室外總體給水管 16 排水管（雨水、污水） 17 碼頭改造 30 18 開關(guān)站及用戶站土建費(fèi) 84 19 水泵房、消防水箱土建及設(shè)備 20 總體電纜工程 550 21 總體強(qiáng)弱電管及溝 22 電源監(jiān)控 23 沿江臨時(shí)排放口整修 24 拆除工程及清運(yùn) 350 二 專業(yè)分包工程 1 綠化工程 300 2 燃?xì)獗砭唛g、燃?xì)夤芫€工程 110 3 高壓配電工程 3250 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 預(yù)算金額（萬元） 4 水位觀察井翻建 25 5 園區(qū)室外導(dǎo)覽工程 10 6 園區(qū)交通標(biāo)識(shí)工程 80 7 消防工程 8 弱電安裝工程 9 弱電設(shè)備 19 10 空調(diào)安裝工程 11 電梯安裝工程 三 設(shè) 備購置費(fèi) 1 三