【正文】 。現(xiàn)已開(kāi)發(fā)多處住宅小區(qū)，因此有著豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) ， 完全有能力承擔(dān)該項(xiàng)目的實(shí)施，按期償還貸款是有保障的，銀行的利益完全可以保障。但由于其前期所 繳 土地出讓金數(shù)額較大，資金緊張，為能夠順利進(jìn)行 本項(xiàng)目 的建設(shè)，加快土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度，急需支付前期費(fèi)用和建筑費(fèi)用，懇請(qǐng)銀行給與支持，根據(jù)分析測(cè)算，共需申 請(qǐng)銀行貸款 20， 000 萬(wàn)元。 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 36 七、結(jié)論與建議 綜合以上測(cè)算和分析可以看出，該項(xiàng)目是可行的。貸款銀行為了加強(qiáng)本項(xiàng)目的監(jiān)督和管理，可對(duì)本項(xiàng)目貸款實(shí)行封閉 管理 ，專(zhuān)款專(zhuān)用。 根據(jù)預(yù)測(cè)， 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售收入為 53,115 萬(wàn)元 ，銷(xiāo)售進(jìn)度達(dá)到 %時(shí)即可覆蓋銀行貸款 。 商品房銷(xiāo)售價(jià)格敏感性分析 商品房銷(xiāo)售價(jià)格敏感性分析表 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)幅度 銷(xiāo)售收入 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 銷(xiāo)售 凈利率 銷(xiāo)售凈利率變動(dòng)幅度 10% % % 5% % % 0 53115 % 0 5% % % 10% % % 由上表可知，本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)相當(dāng)敏感，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格上升 5％時(shí)，銷(xiāo)售凈利率增加了 ％，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格上升 10％時(shí)， 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 35 銷(xiāo)售凈利率增加了 ％；當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格下降 5％時(shí)，銷(xiāo)售凈利率下降了％，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格下降 10％時(shí)，銷(xiāo)售凈利率下降了 ％。按照目前的市場(chǎng)形勢(shì)及其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析，在預(yù)測(cè) 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 34 的銷(xiāo)售期內(nèi)實(shí)現(xiàn) ％的銷(xiāo)售面積比較容易，因此項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，可行性較強(qiáng)。（ 53,115－ 22,635－ 2,－ ） ＝ 17,056247。 以銷(xiāo)售面積表示的盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）計(jì)算公式為： BEP＝固定總成本247。 房屋銷(xiāo)售 二年內(nèi) 完成，所得收入為 53,115 萬(wàn)元。 贏虧平衡分析 臨界點(diǎn)（ BEP）分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化 時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析、敏感性分析和概率分析。不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗有著重要的影響。 該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為銷(xiāo)售 收入扣除開(kāi)發(fā)總成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加 、土地增值稅 和銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用后余額，所得稅稅率按 33％考慮，利潤(rùn)總額減去所得稅為凈利潤(rùn)，該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為 9, 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為 6, 萬(wàn)元。 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 31 六、經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目建筑面積為 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，稅金計(jì)提根據(jù)稅法規(guī)定，該項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，綜合稅費(fèi)率為 ％，則該項(xiàng)目的兩稅一費(fèi)共計(jì) 2,947 萬(wàn)元 ，土地增值稅 531 萬(wàn)元 。 收入估算表 多層 block 公建商業(yè) 地下室合計(jì) ( 不含地下室）可售面積（萬(wàn)平方米） 銷(xiāo) 售價(jià)格（元/平 )8,500 10,700 16,銷(xiāo)售總額(萬(wàn) 元）7, 42, 2, 53,115 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 30 銷(xiāo)售概況 林語(yǔ)家話項(xiàng)目于 05 年 7 月 17 日開(kāi)盤(pán)，推出房源 1120 套， 截至 2021 年底 已 售 1035 套，銷(xiāo)售率 %，銷(xiāo)售均價(jià) 7500 元 . 資金籌措 該項(xiàng)目共需資金約為 40， 209 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商自籌 20， 209 萬(wàn)元，需向銀行申請(qǐng)貸款 20， 000 萬(wàn)元。 前期費(fèi)用 手續(xù)費(fèi)： 2, 萬(wàn)元 前期工程： 萬(wàn)元 設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 合計(jì)： 4, 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 建安費(fèi)： 11, 萬(wàn)元 室外工程費(fèi)用： 3, 萬(wàn)元 合計(jì)： 15, 萬(wàn)元 直接成本合計(jì)： 17, 萬(wàn)元＋ 4, 萬(wàn)元＋ 15, 萬(wàn)元＝ 36, 萬(wàn)元 期間費(fèi)用計(jì)算： 管理費(fèi)用： 1,000 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 1,386 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用： 1,000 萬(wàn)元 期間費(fèi)用合計(jì)： 3,386 萬(wàn)元 合計(jì) : 39,691 萬(wàn)元 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 29 投資估算表 項(xiàng)目 單價(jià) （ 元 ）面積 （ 萬(wàn)平方米 ）金額 （ 萬(wàn)元 ） 備注一 、 土地費(fèi)用 2, 17, 二 、 前期費(fèi)用 4, （ 一 ） 手續(xù)費(fèi) 2, （ 二 ） 設(shè)計(jì)費(fèi)及其他 ( 三 ） 前期工程費(fèi) 三 、 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2, 15, （ 一 ） 建安工程費(fèi)用 1, 11, （ 二 ） 室外工程費(fèi)用 3, 1 、 外環(huán)境 1, 2 、 公共配套 3 、 基礎(chǔ)配套 2, 直接成本合計(jì) 6, 36, 四 、 管理費(fèi)用 1, 五 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, 六 、 銷(xiāo)售費(fèi)用 1, 投資總額 39, 該項(xiàng)目定位為高檔住宅項(xiàng)目，根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、物價(jià)指數(shù)上漲趨勢(shì) 及一期產(chǎn)品在整個(gè)項(xiàng)目中處于最優(yōu) 地理位置 等因素，該 住宅價(jià)格定位為每平方米均價(jià) 10,291 元 （一期 世紀(jì)城 銷(xiāo)售價(jià)格為 3,900— 4,200 元，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格已漲至 6,500元，二期林語(yǔ)家話目前的銷(xiāo)售均價(jià)為 7,500元計(jì)算，末含公建銷(xiāo)售價(jià)格 ，而 本項(xiàng)目 住宅主要為 BLOCK,并且底層和頂層為疊院云庭設(shè)計(jì)，因此價(jià)格較高 ） ，公建 16,000 元 。 計(jì)劃購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)間分布比例%半年內(nèi)一年內(nèi)兩年內(nèi)兩年以上半年內(nèi) 一年內(nèi) 兩年內(nèi) 兩年以上 意向購(gòu)房的區(qū)域大致可以分為 5 大塊，最多的是沙河口區(qū)，占總數(shù)的39%；其次是甘井子區(qū)，占總數(shù)的 19%；中山區(qū)占 19%；西崗區(qū)占 17%；開(kāi)發(fā)區(qū)占 3%；旅順口區(qū)占 3%。 作為大額消費(fèi)商品的住房，購(gòu)房者經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的比較選擇，預(yù)計(jì) 在半年到一年內(nèi)完成購(gòu)房行為的占到八成以上，表明購(gòu)房者的購(gòu)房愿望還是比較迫切的。外地人在我市購(gòu)買(mǎi)工商用房 1126 處， 萬(wàn)平方米，分別占 %和 %。估計(jì)改善型購(gòu)房總量能達(dá) 100萬(wàn)平方米左右； 三是非本市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房數(shù)量較大。據(jù)市房地產(chǎn)交易所統(tǒng)計(jì)， 2021 年 ，市內(nèi)四區(qū)居民出售原有房改房和經(jīng)濟(jì)適用房達(dá) 11986 套， 71 萬(wàn)平方米左右。 從 購(gòu)買(mǎi)需求看，有三個(gè)方面原因。 在 06 年西部區(qū)域的快速發(fā)展壓力下，已經(jīng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)的北部區(qū)域必定會(huì)有新的爆發(fā)，預(yù)計(jì)