【正文】 要求，預防有害因素的干擾，建、構(gòu)筑物的布置應(yīng)有良好的通風和采光條件。總圖布置注意按功能分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布置整齊，在適用、經(jīng)濟的前提下，使建筑群體的平面布置與空間景觀相協(xié)調(diào)，并結(jié)合城鎮(zhèn)規(guī)劃及場區(qū)綠化，提高環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造良好的交易條件和整潔的工作環(huán)境。充分發(fā)揮市場功能，在市場功能滿足和方便批發(fā)交易的原則下，把皖東（）國際車城建設(shè)的更完美。 總平面布置方案根據(jù)皖東（）國際車城規(guī)劃和用地特征、周邊實際情況以及后續(xù)工程規(guī)劃，一期工程作如下總平面布置?？偲矫娌贾帽卷椖坎扇≌w規(guī)劃、分區(qū)開發(fā)，整車、配件區(qū)規(guī)劃功能如下：(1)、整車區(qū)：整車區(qū)位于花山路與花園路之間南向地塊，共6幢，為三層框架結(jié)構(gòu)，低密度、高綠化，共112間，總建筑面積35482平方米，可入駐整車企業(yè)80余戶，摩托車企業(yè)30余戶。(2)、配件區(qū)：配件區(qū)位于花山路與海鷗路之間北向地塊，共2幢，為三層框架結(jié)構(gòu)，主要用于各種車輛零配件經(jīng)營，低密度、高綠化，共36間，總建筑面積10138平方米，可容納汽配汽修企業(yè)30余家。詳見總平面布置示意圖。交通組織市場內(nèi)部道路按網(wǎng)格狀設(shè)計。市場內(nèi)按各單元功能要求，使交通秩序井然，保證交通運輸及消防要求。場內(nèi)運輸主要為各交易點或貨場間的貨物運輸，其特點是短距離、次數(shù)頻繁，且多處于狹小空間內(nèi)，故從減少運輸工具對空間環(huán)境的影響考慮，場內(nèi)運輸采用人力車、電瓶車和電動叉車來解決，這些運輸工具主要經(jīng)營方自備。皖東（）國際車城四周幾乎均鄰近城市主干道路，交通條件十分便捷，有利于貨物的運輸。場外運輸大都通過公路采用汽車運輸。為便于貨物進出市場，本次項目安排南路主入口為市場主要通道，考慮到貨物搬運的快捷與方便，以及城市土地用地的合理要求，道路設(shè)計時，主入口通道為25米寬，南北向主通道為2025米寬，各專業(yè)交易市場東西向通道為810米寬，這些道路除作為交通工具運輸功能外，也科學安排停車泊位。運輸工具由商品買賣雙方自行解決。豎向布置結(jié)合項目所在地的自然地形特點，合理布置排水設(shè)施，實行高水高排，低水低排，在排水管道設(shè)計坡度中，盡可能充分利用地形地勢，做到排水流暢，盡可能減少管道埋深。場地排水采用有組織排放形式，實行雨污分流。雨水就近排至市政涵管，生活污水和生產(chǎn)廢水排入市政污水管網(wǎng)匯集到污水處理廠?？臻g組織皖東（）國際車城的空間布局兼顧市場環(huán)境的開放性與必要的領(lǐng)域歸屬性雙重特征，依三個層次展開。以市場廣場及沿街商業(yè)辦公樓為第一層次，是整個市場的開放性空間；門面房及各專業(yè)市場構(gòu)成第二層次，沿綠化兩側(cè)展開布置；門面房分區(qū)構(gòu)成第三層次，具有更多的領(lǐng)域歸屬感。綠化及環(huán)境設(shè)計綠化體系的布置充分考慮到生態(tài)的連續(xù)性特點，整個綠化生態(tài)體系以312國道綠化帶為依托，以軸線綠化串聯(lián)。綠化重視灌木、喬木、草地、花卉等不同配置方法，加上水系的布置，點、線、面相結(jié)合，顯示生態(tài)主題。另外，在大市場東西向和南北向主通道建設(shè)一定規(guī)模的燈飾工程，使市場內(nèi)現(xiàn)代化的建筑物與優(yōu)美的環(huán)境相得益彰，成為環(huán)境優(yōu)美舒適，具有時代特點的市場氛圍。綠化總占地面積約9000平方米，綠化率約20%。輔之以大市場與312國道間綠化帶，總綠化面積可達到40%左右。 工程方案依據(jù)工程地質(zhì)勘察資料、按照現(xiàn)行國家設(shè)計規(guī)范、標準和規(guī)定進行設(shè)計。在滿足大市場功能的前提下，確保建筑物安全可靠，考慮未來功能的需要，合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進度，降低工程造價。 整車區(qū)整車區(qū)場總建筑面積35482平方米，6幢，每幢建筑面積5914平方米，框架結(jié)構(gòu)，三層建筑，層高4米。建筑物采用條形基礎(chǔ)，地面貼面磚，墻體采用240機制磚，按標準建筑模型建筑鋼筋混凝土梁、柱，外墻貼面磚，內(nèi)墻混合砂漿底、白色涂料，頂棚水泥麻刀砂漿底、白色涂料，采用預制鋼筋混凝土屋面，門窗采用木門和塑鋼推拉窗，屋面采用水泥蛭石保溫層和三元乙丙橡膠卷材防水。耐火等級為二級。抗震設(shè)防烈度為7度。 配件區(qū)配件區(qū)總建筑面積10138平方米，2幢，每幢建筑面積5069平方米，框架結(jié)構(gòu)，三層建筑，層高4米。建筑物采用條形基礎(chǔ)，地面貼面磚，墻體采用240機制磚，按標準建筑模型建筑鋼筋混凝土梁、柱，外墻貼面磚，內(nèi)墻混合砂漿底、白色涂料，頂棚水泥麻刀砂漿底、白色涂料，采用預制鋼筋混凝土屋面，門窗采用木門和塑鋼推拉窗，屋面采用水泥蛭石保溫層和三元乙丙橡膠卷材防水。耐火等級為二級?？拐鹪O(shè)防烈度為7度。大廳東、西面各設(shè)一座大門，汽車通道設(shè)在西大門。結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)貫徹執(zhí)行國家的技術(shù)經(jīng)濟政策，做到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、安全適用、確保質(zhì)量。設(shè)計時應(yīng)從工程實際情況出發(fā)，合理選用材料、結(jié)構(gòu)方案和構(gòu)造措施，優(yōu)先采用定型的和標準經(jīng)的結(jié)構(gòu)和構(gòu)件，減少制作、安裝工程量，符合防火要求，注意結(jié)構(gòu)的抗腐蝕性能。設(shè)計中應(yīng)注明所采用的鋼號（對普通碳素鋼尚應(yīng)包括鋼類、爐種、脫氧程度等）、連接材料的型號（或鋼號）和對鋼材所要求的機械性能和化學成分的附加保證項目。此外，設(shè)計中還應(yīng)注明所要求的焊縫質(zhì)量級別，焊縫質(zhì)量級別的檢驗標準應(yīng)符合國家現(xiàn)行《鋼結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》。承重結(jié)構(gòu)的鋼材，應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)的重要性、荷載特征、連接方法、工作溫度等不同情況選擇其鋼號和材質(zhì)。應(yīng)具有抗拉強度、伸長率、屈服強度（或屈服點）和硫、磷含量的合格保證，對焊接結(jié)構(gòu)尚應(yīng)具有碳含量的合格保證。設(shè)計時應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果，采用不同的安全等級。計算結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的強度、穩(wěn)定性以及連接的強度時，應(yīng)采用荷載設(shè)計值（荷載標準值乘以荷載分項系統(tǒng)），計算疲勞和正常使用極限狀態(tài)的變形時，應(yīng)采用荷載標準值。網(wǎng)架采用兩面正交正放網(wǎng)架，網(wǎng)格數(shù)、跨高比、網(wǎng)架短向跨度等參數(shù)以現(xiàn)場勘探參數(shù)確定后取值。網(wǎng)架支點由鋼筋混凝土柱網(wǎng)支撐。耐火等級為二級?？拐鹪O(shè)防烈度為7度。 外部選型與裝修建筑物外部造型力求創(chuàng)新、獨特，表現(xiàn)時代氣息，以主體橫向水平線條與入口立面組成為主題，使建筑整體與局部高度統(tǒng)一，渾然一體，創(chuàng)造出良好的商業(yè)建筑氣氛，樹立起一個鮮明的自我形象，使建筑具有標志性特色，使人耳目一新，印象深刻。建筑外部裝修材料的選擇以實用材料和淡雅為原則。主體采用實墻與鋁合金條窗結(jié)合布置，實墻部分正面可掛置廣告，用彩色涂料，建筑前部主要出入口重點裝飾，擬用不銹鋼、花崗巖等高級裝修材料。市場主廣場鋪地用廣場磚，做彩色圖案鋪地，集中強調(diào)幾個入口部分，并配以花池、地燈、廣場樹，使室內(nèi)商業(yè)空間與外部城市空間在使用功能上互相交融，形成良好吸納顧客的商業(yè)環(huán)境。 局域網(wǎng)系統(tǒng)為了使客戶及時了解商品信息和實現(xiàn)辦公自動化，新建局域網(wǎng)系統(tǒng)1套，主要是大屏幕商品價格信息預報及電子商務(wù)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，同時與公司的辦公自動化網(wǎng)絡(luò)平臺連接，內(nèi)部信息數(shù)據(jù)庫的共享。通過寬帶網(wǎng)接入互聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)市場信息發(fā)布、收集與互聯(lián)網(wǎng)信息共享，實現(xiàn)市場交易網(wǎng)絡(luò)對接，使交易價格等信息在網(wǎng)上實時顯示，并不斷擴大網(wǎng)站規(guī)模，逐步實現(xiàn)市場網(wǎng)絡(luò)與金融結(jié)算網(wǎng)對接，達到交易結(jié)算、客商交提款電子化。局域網(wǎng)采用622M ATM技術(shù)，重要子網(wǎng)采用155M ATM技術(shù)，平面采用基于超5米屏蔽的100M以太網(wǎng)（Ethernet）交換技術(shù)。根據(jù)對目前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的分析比較，主干網(wǎng)推薦采用622M ATM技術(shù)，薦采用622M ATM第三層交換機作為中心交換機，為整個局域網(wǎng)的主干鏈提供第二層高速互聯(lián)通道及VLAN間的第三層路由。為各服務(wù)器提供155M帶寬，為桌面系統(tǒng)提供10/100M交換帶寬。重要子網(wǎng)采用155M ATM技術(shù)連接。 項目運營方案 項目定位與開發(fā)戰(zhàn)略皖東（）國際車城建成后，將全面引進國際化大市場管理模式及理念，使市場全方位趨向規(guī)范化、科學化、智能化方面發(fā)展，其規(guī)模和檔次將處于國內(nèi)綜合批發(fā)市場領(lǐng)先水平。大市場不僅能促進本地專業(yè)市場的優(yōu)化整合，實現(xiàn)市場升級，進一步完善市場條件，提高區(qū)域經(jīng)濟實力和綜合輻射能力，同時將形成東西部連接的大型商品集散中心和物流配送中心，成為我國新一代物流基地的典型。在市場運作上將與商戶之間建立及時有效的互動式平臺，準確把握市場動態(tài)，統(tǒng)一營銷策略，統(tǒng)一促銷活動，不斷拓展市場空間。運用完善的法律規(guī)范市場行為，實行行業(yè)商會進場參與管理，高度統(tǒng)一和廣泛的靈活性相結(jié)合，實現(xiàn)規(guī)模效益最大化。確保市場信譽和有序運行，為商戶提供良好的經(jīng)營環(huán)境，不斷提升核心競爭力，促進市場的持久繁榮與發(fā)展。 商業(yè)網(wǎng)點推廣策略滁州車城項目的重點突出在兩快，一是作為生產(chǎn)工具的車輛銷售，另一個是作為奢侈消費品的車輛銷售，輔以其他配套服務(wù)和配件銷售。其中前者的目前比重較大，前期開發(fā)主要滿足現(xiàn)在和未來三至五年的市場需要。而高級轎車等奢侈消費品類的車輛主要著眼于未來十年內(nèi)區(qū)域和國內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好勢頭及對國民經(jīng)濟發(fā)展的預期。從長遠的角度看，我們搶先抓住機遇，必然得到優(yōu)先的市場回報。從市場營銷專業(yè)的角度看，有市場或潛在市場機會存在，必然能夠催生產(chǎn)品的提前面市，這就要看營銷者推廣手段和產(chǎn)品的優(yōu)越性。市場推廣主題思想立足 “皖東國際汽車城”的定位與整體規(guī)劃、分區(qū)開發(fā)的思想，市場推廣首先以全方位快速提升“皖東國際汽車城”知名度為指導思想，找準總定位，結(jié)合每一期分開項目，分析提煉出廣告訴求點，形成主題推廣文案。（1）前期概念導入主題概念：根據(jù)車城項目初步的房型結(jié)構(gòu)與配套軟、硬件設(shè)施，提煉出商鋪兼大片綠化帶這一訴求亮點，作為車城項目總體推廣主題概念?！俺?，發(fā)現(xiàn)一座花園市場”。配套推廣手段利用滁州地區(qū)主要媒體的發(fā)行量優(yōu)勢，以報紙為主，平面硬廣告與軟文相互交錯投放；沿滁全路路牌使用，與市場對面的會峰山莊遙相呼應(yīng)；宣傳單頁，配合人員行銷；大型戶外廣告牌，對車城項目的形象標示；工程墻體廣告，提前樹立項目形象。（2）工程動工期項目推廣一期項目定位：本階段以項目前期形象包裝、宣傳推廣為主，提高車城的知名度，搜尋確定目標消費群體，以項目奠基為接點，借助主體宣傳，進一步增強車城在皖東的震憾力。（3）后期推廣這一階段推廣主題注意滯銷期的到來，適時推出優(yōu)惠銷售策略，如購房贈家電或提高投資回報率。少量廣告跟隨即可。銷售策略車城項目的銷售，基于項目的工程進度、價格定位基礎(chǔ)之上。項目總體銷售目標：滁州市內(nèi)汽車銷售廠家、代理及普通經(jīng)營戶、投資戶、江浙等外圍地區(qū)潛在投資戶。（4）銷售思路把握售前、售中與售后的接點安排，全面清晰把握市內(nèi)汽車銷售商的購房意愿與心態(tài)，適度低開高走，迅速讓房產(chǎn)變現(xiàn)，有利于下一分項目開發(fā)。銷售過程中，以連續(xù)性活動進行串聯(lián)，以保持銷售氛圍。銷售計劃控制（1）引導期：為開盤積聚人氣，打好基礎(chǔ)，導入品牌形象，推出市場推廣主題思想，樹立車城項目的良好口碑。推廣工具：結(jié)合市場調(diào)研，輔助媒體宣傳，讓車城項目在社會的形象由理性逐步走向感性。全面擴大受眾群體，鎖定目標客戶。效果指標：市民普遍認識并關(guān)注； 具有部分意向客戶，且結(jié)構(gòu)與分布區(qū)域廣泛； 形成部分中堅客戶，為首批預定戶。（2）試銷期：在這期間，工程前期已逐步亮相，銷售的準備工作就緒（如銷售道具，宣傳資料，人員的培訓，銷售文件及各項文本）。開展認購，定位（包括經(jīng)營戶的租賃定位），簽定意向書等。推廣工具：施工現(xiàn)場的包裝，外墻面視覺（如效果圖、規(guī)劃圖、配套設(shè)施，發(fā)展前景等），人員行銷，宣傳媒體（如電視、報紙、郵政傳遞、宣傳資料等）。效果指標：市民認識與關(guān)注度提高，能主動上門咨詢，經(jīng)營行業(yè)趨向市場態(tài)勢明顯，通過努力，預期可促使行業(yè)內(nèi)40%左右經(jīng)營定位，且達到20%左右的銷售率。（3）公開促銷期：在這期間，工程形象和招商態(tài)勢明顯，正式拉開市場形象，突出銷售主題，簽定正式的銷售文本，各項工作進入飽滿狀態(tài)。推廣工具：加大媒體和人員行銷力度，加強招商和對上門客戶的把握，做好對前期已定房客戶的服務(wù)工作，樹立良好口碑，深入滁州市周邊市場，同步引導外地市場。效果指標：市民興趣明顯，經(jīng)營戶有較強反映，客戶區(qū)域和結(jié)構(gòu)層次擴大。通過努力，預計可促使行業(yè)60%左右定位，且達到銷售率25%左右。（4）持續(xù)沖刺期：經(jīng)過公開亮相的銷售期后，將會有一部分人處于觀望狀態(tài)，這期間工程狀況將有明顯提升，經(jīng)營戶反映良好，市場口碑和形象有所提升，應(yīng)乘勝追擊。推廣工具：在把握正?？蛻舻耐瑫r，側(cè)重有影響的客戶和取得經(jīng)營行業(yè)內(nèi)客戶的共識，對市場的前景和發(fā)展趨勢進行擴大，為強銷期做好鋪墊。效果指標：一些重點客戶定位，挑起消費者購買欲望，外地客戶開始定購，認可的程度和范圍擴大。市場定位的行業(yè)達到預期的認知度和宣傳效果。預計可達到銷售率25%左右。（5）強銷期：經(jīng)過前期的基礎(chǔ)銷售工作，也做好了強銷期的鋪墊，這將是銷售計劃的核心內(nèi)容，也是對前期工作的檢驗和積聚后的爆發(fā)。推廣工具：集中媒體力量，強勢推進　　　　　結(jié)合工程并采取部分促銷手段　　　　　推出興市旺市措施效果指標：形成搶購，內(nèi)外地投資和經(jīng)營客戶齊頭并進。預計可達到銷售率30%。（6）尾盤銷售回籠期：經(jīng)過上述銷售計劃控制，本期應(yīng)屬于位置欠佳房產(chǎn)的銷售和一些抵觸情緒客戶的掌控，并加大資金回籠力度。推廣工具：媒體宣傳，側(cè)重全程的回顧和致謝，展望市場的前景和發(fā)展模式，渲染市場的美譽度　　　　　利用價格杠桿，發(fā)動前期客戶做連帶效應(yīng)　　　　　協(xié)調(diào)好政府與銀行的關(guān)系，并全員行動效果指標：意向客戶定購，市場的下游網(wǎng)絡(luò)看好，協(xié)調(diào)和按揭渠道通暢。預計可達到銷售率25%左右。針對商業(yè)網(wǎng)點的銷售展開全方位的銷售推廣工作。首先針對五縣四區(qū)，然后再擴展到華東地區(qū)及全國市場，進行巡回展示推廣活動，以吸引更多的目標投資與經(jīng)營群體。在招商過程中針對品牌企業(yè)，專門制定優(yōu)惠招商經(jīng)營促銷策略。制定靈活的促銷方式，激活消費群體，調(diào)動消費積極性。以靈活多變的付款方式，充分調(diào)動小型客戶進場經(jīng)營的積極性。重點吸納經(jīng)濟層面較高的投資型客戶先期進場，這類客戶具有一定的影響力，能夠帶動各個層面的客戶進駐，以形成強勁的投資熱潮。皖東（）國際車城不僅關(guān)注場區(qū)內(nèi)各部分的有機結(jié)合，同時關(guān)注與周邊市場的整體聯(lián)系。一次規(guī)劃，分期實施，集成功能，規(guī)模經(jīng)營，生態(tài)優(yōu)先，可持續(xù)發(fā)展。加強市場文化建設(shè)，樹立優(yōu)質(zhì)品牌。第八章 原材料及動力供應(yīng) 主要原材料供應(yīng)方案大型綜合類批零市場經(jīng)營運作媒介一般為各種