【正文】 。備注：上面所述6點(diǎn)只適用于“3S”或“4S”專賣店的汽車經(jīng)營(yíng)戶。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為此項(xiàng)目具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①面積大、項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)劃合理，不同的功能進(jìn)行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級(jí)政府和相關(guān)部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有40年產(chǎn)權(quán)，且價(jià)格適中（525元/M2），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進(jìn)駐；④只提供場(chǎng)地，降低了項(xiàng)目總投資額，分散了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。東莞的汽車銷售正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000輛，汽車銷售市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)了133億元，本項(xiàng)目高起點(diǎn)啟動(dòng)將使東莞的汽車銷售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。（3）深圳汽車銷售市場(chǎng)概況深圳汽車銷售市場(chǎng)成長(zhǎng)與深圳汽車銷售的發(fā)展密切相關(guān)，特別是近年來(lái)汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場(chǎng)面，各種品牌店、專業(yè)市場(chǎng)、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長(zhǎng)，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車交易市場(chǎng)的概況。表9 深圳汽車交易市場(chǎng)概況專業(yè)市場(chǎng)名稱面積業(yè)務(wù)范圍地址備注聯(lián)合華鵬汽車交易中心11萬(wàn)m2汽車品牌銷售汽車裝飾精品香蜜湖商圈水上樂(lè)園北面提供專業(yè)交易場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)商奧特城2萬(wàn)多m2汽車銷售展銷、汽車零配件羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處產(chǎn)權(quán)式銷售（50年）水上樂(lè)園汽車專業(yè)市場(chǎng)3萬(wàn)m2汽車銷售香蜜湖水上樂(lè)園物業(yè)租賃大富汽車交易廣場(chǎng)8萬(wàn)m2汽車銷售竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處物業(yè)租賃東都龍崗汽車交易中心汽車銷售龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處土地租賃華南汽車交易中心6萬(wàn)m2汽車銷售深圳市寶安北路人才大市場(chǎng)對(duì)面物業(yè)租賃中海汽車展銷專業(yè)市場(chǎng)5萬(wàn)m2汽車銷售紅荔路與香蜜湖路交匯處物業(yè)租賃汽車博覽中心4萬(wàn)m2汽車用品城北環(huán)大道（銀湖路口三九機(jī)電大廈）自有物業(yè)自有經(jīng)營(yíng)深港汽車城汽車銷售福田汽車站旁華鵬汽車交易廣場(chǎng)汽車銷售深圳市僑香路臨時(shí)場(chǎng)所、出租東益華鵬汽車交易廣場(chǎng)羅湖區(qū)延芳路汽車大世界香梅路臨時(shí)場(chǎng)所、出租元瑞汽車專業(yè)市場(chǎng)香蜜湖水上樂(lè)園西側(cè)寶安汽車交易市場(chǎng)寶安大道新城段西鄉(xiāng)聯(lián)信汽車廣場(chǎng)西鄉(xiāng)前進(jìn)路此外，布吉擬建設(shè)“南嶺國(guó)際汽車城”項(xiàng)目，整個(gè)汽車交易中心規(guī)模將達(dá)到30萬(wàn)平方米，集國(guó)產(chǎn)與進(jìn)口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時(shí)配備長(zhǎng)達(dá)2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險(xiǎn)、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購(gòu)車速度，讓購(gòu)車人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計(jì)劃成為名副其實(shí)的“汽車一條街”。我們實(shí)地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃，其各項(xiàng)指標(biāo)和計(jì)劃如下表所示。表10 龍崗汽車交易中心概況地址龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處面積規(guī)劃三期共180萬(wàn)m2投資主體龍崗區(qū)國(guó)土局、龍崗區(qū)政府、和坳村委、東都實(shí)業(yè)運(yùn)作機(jī)構(gòu)東都實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目汽車銷售（包括二手車）、倉(cāng)儲(chǔ)、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化及配套餐飲、酒店、別墅區(qū)經(jīng)營(yíng)方法土地出租規(guī)劃設(shè)施汽車展覽中心、新車展銷市場(chǎng)、汽車交易大廈、汽配交易廣場(chǎng)、汽車文化公園、五星級(jí)酒店及別墅區(qū)、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測(cè)及上牌點(diǎn)、市場(chǎng)管理中心、飲食美食街部門設(shè)置車管、檢測(cè)、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行經(jīng)營(yíng)意念現(xiàn)代化、園林式、人性化的賞車、購(gòu)車?yán)硐霕?lè)園投資目標(biāo)中國(guó)一流的永久性汽車交易市場(chǎng)和汽車物流中心項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r此項(xiàng)目定位于龍崗汽車銷售市場(chǎng)，并吸引深圳市內(nèi)部分消費(fèi)者；此項(xiàng)目被政府確認(rèn)為重大建設(shè)項(xiàng)目，獲得各項(xiàng)優(yōu)惠政策支持；總投資20億元，；，；三期投資14億元，建設(shè)面積132萬(wàn)m2；項(xiàng)目一期從2000年開(kāi)始啟動(dòng)，2001年開(kāi)始招商，2002年底一期全部招商完畢；項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車及配件交易區(qū)、汽車保稅區(qū)（進(jìn)口汽車及配件保稅配送中心）、汽車文化區(qū)、配套服務(wù)區(qū)；一期進(jìn)駐的汽車銷售商家23家，經(jīng)營(yíng)30個(gè)汽車品牌，月平均銷售汽車1400輛，，深圳2003年汽車銷售總額按107億元計(jì)算，%，占整個(gè)市場(chǎng)的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山；項(xiàng)目二期約有25家汽車銷售商進(jìn)駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為12—15元/ m2月，租期為8—15年，管理費(fèi)為1元/ m2月；項(xiàng)目三期規(guī)劃主要為汽車文化和配套服務(wù)，重點(diǎn)是配套商業(yè)，包括五星級(jí)酒店和別墅區(qū)。深圳汽車交易市場(chǎng)近3年來(lái)發(fā)展迅速，3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個(gè)規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個(gè)深圳車市也不過(guò)50到60萬(wàn)平方米，汽車銷售服務(wù)的3S、4S店只有廣州本田的兩家。當(dāng)時(shí)車市每年的銷量大致在3萬(wàn)輛左右。目前深圳市的汽車經(jīng)銷商數(shù)量已達(dá)300多家，占地總面積已經(jīng)達(dá)到500多萬(wàn)平方米，其中僅汽車專賣店的數(shù)量就近100家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測(cè)算，將大型汽車交易市場(chǎng)的投資和經(jīng)銷商的固定資產(chǎn)投入及流動(dòng)資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計(jì)投入資金至少達(dá)100億元。五．汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析1．相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。據(jù)測(cè)算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是１：２，間接關(guān)聯(lián)度則達(dá)到１：５，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的20％左右，相當(dāng)于五分之一。汽車工業(yè)以汽車制造業(yè)為核心，通過(guò)提高汽車產(chǎn)量，不僅直接促進(jìn)汽車零部件、汽車修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)?dòng)橡膠、塑料、玻璃、通訊等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)銷售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達(dá)到以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，以汽車銷售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵、化工等基礎(chǔ)材料生產(chǎn)與銷售，到汽車配件生產(chǎn)與銷售、到汽車整裝生產(chǎn)、后端從售后服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)（汽車消費(fèi)信貸、擔(dān)保、抵押貸款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的30%）、到二手車交易、汽車租賃等產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，汽車物流業(yè)貫穿于整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，針對(duì)汽車消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)如汽車俱樂(lè)部等也將得到大力發(fā)展。各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場(chǎng)上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來(lái)進(jìn)行推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以2004年轎車市場(chǎng)為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。表11 轎車銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài)產(chǎn)業(yè)名稱產(chǎn)值計(jì)算方法產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億元）商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)形態(tài)汽車銷售數(shù)量*平均單價(jià)240萬(wàn)輛*14萬(wàn)元/輛=3360億元品牌代理銷售4S店、大賣場(chǎng)、汽車交易市場(chǎng)售后服務(wù)轎車保有量*平均保養(yǎng)金額1100萬(wàn)輛*1000元/年=110億元品牌維護(hù)和店鋪維護(hù)相結(jié)合4S店和分散的店鋪維修轎車保有量*平均維修金額1100萬(wàn)輛*2000元/年=220億元品牌維修與店鋪維修相結(jié)合4S店和分散的店鋪二手車交易二手轎車交易量*交易平均價(jià)格44萬(wàn)輛*7萬(wàn)元/輛=308億元舊車購(gòu)買或以舊換新全國(guó)145家二手車交易市場(chǎng)汽車租賃租賃車數(shù)量*每臺(tái)年租賃收入12萬(wàn)輛*5萬(wàn)元/年=60億元個(gè)人渡假為主或單位商務(wù)汽車租賃公司汽配批發(fā)銷售轎車保有量*每臺(tái)需要配件金額1100萬(wàn)輛*3000元/年=330億元店鋪組成的聚集地和批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)、店鋪汽車文化一般作為配套設(shè)施汽車城配套項(xiàng)目合計(jì)5139億元以上僅分析了本項(xiàng)目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度系數(shù)計(jì)算，則整個(gè)產(chǎn)業(yè)光轎車及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模就可超過(guò)5000億元，按照間接關(guān)聯(lián)度計(jì)算則超過(guò)10000億元。2．龍巖市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場(chǎng)規(guī)模關(guān)系，和對(duì)龍巖地區(qū)未來(lái)汽車銷售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，對(duì)本項(xiàng)目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)，如下表所示。(2004年小車保有量按50000輛計(jì)算,，每年以10%的比例遞增)