【正文】 用一根Ф108的管道接入 規(guī)劃區(qū)，支管管徑為 Ф76。管網(wǎng)壓力級別采用中壓單級管網(wǎng)，管道設(shè)計壓力為 ，支管末端壓力不小于 。采用無縫綱管輸 送，樓棟調(diào)壓箱調(diào)壓，低壓進(jìn)戶的供氣方式。十四、工程管線綜合設(shè)計要求規(guī)劃電力電纜或電力電纜溝與電信管、燃?xì)夤芊謧?cè)布置，雨水管設(shè)在道路的車行道下。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)電力電纜溝為明溝，覆土最淺，在地表面，其次為給水管和天然氣管，埋深 米左右，電信排管埋深1～ 米，雨水管埋深在 米，污水管埋深在 米左右。十五、防災(zāi)設(shè)計要求該規(guī)劃片區(qū)防災(zāi)規(guī)劃主要是指防火，規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行國家頒布的防火規(guī)定（范），加強(qiáng)消防設(shè)施的建設(shè)。49 / 97第七章 環(huán)保、消防、節(jié)能及安全一、環(huán)境保護(hù)（一）設(shè)計依據(jù)50 / 97 253 號文《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》。2.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)。3.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB1629796)。（二）設(shè)計范圍該項(xiàng)目主要針對重慶西部國際汽車城汽車交易市場、4S 店、展場辦公室及門面等排放的污染物進(jìn)行治理。（三）主要污染物及治理措施主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等經(jīng)管道收集后排入高效無能耗生活污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管內(nèi)。生活垃圾及包裝物等采用袋裝化處理，然后集中到區(qū)域內(nèi)垃圾站，定期運(yùn)往垃圾場進(jìn)行處理。該項(xiàng)目交易城區(qū)域內(nèi)的綠化采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式布置，道路兩側(cè)的帶狀綠化地，建筑物周圍形成點(diǎn)狀綠化，交易城前區(qū)的綠化及花壇， 為汽車城創(chuàng)造了較好的環(huán)境。二、消防　　　 消防設(shè)計依據(jù)1. 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBj1687)。2. 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計消防規(guī)范》(GB5006798)。（二）總體布局51 / 97汽車及配件交易市場道路成環(huán)狀，并可端部回車，消防車均能順利通過，便于 發(fā)生火災(zāi)時，可由市政消防支隊(duì)施救。（三）建筑結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)各建筑物的結(jié)構(gòu)造型、墻、柱、梁、板等均按照“ 建筑防火規(guī)范” 的要求 進(jìn)行。各建筑物的疏散距離用出口數(shù)量也符合防火規(guī)范要求。各主要建筑的耐火等級為二級。（四）消防給水（1）根據(jù) GBJ1687《建筑 設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定，交易市 場的建筑物的室內(nèi)消防水用量為 40L/S。（2）消防給水以市政給水為供水源，供水壓力能滿足本設(shè)計要求。（3）室內(nèi)消防管道豎向成環(huán)狀。 GBJ14090《建筑 滅火器配置設(shè)計規(guī)范 》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。（1）該區(qū)域室外消防用水量 30L/S。（2）室外消防給水采用低壓制，區(qū)域給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，布置，管徑為 DN150mm,在室外管網(wǎng)上每隔 80120 米設(shè)置地上式消火栓一支。三、節(jié)能52 / 97（一）設(shè)計依據(jù)1.《中華人民共和國節(jié)約能源法》?！豆?jié)約能源管理暫行條例》。；。（二）設(shè)計范圍主要是交易城內(nèi)各建筑物及辦公樓的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計。（三）主要節(jié)能措施，有利于建筑物的采光和自然通風(fēng)，以有利于減少能源的消耗。,以減少輸電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質(zhì)量,也可減少其損耗。設(shè)置功率因素自動補(bǔ)償裝置，使其功率因素從 提高到 ,以減少變壓器的損耗和無功損耗。，以節(jié)約電能。四、安全衛(wèi)生（一）設(shè)計依據(jù)(1993)50 號文《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)安全衛(wèi)生的通知》；。（二）安全衛(wèi)生方面采取的措施53 / 97,設(shè)置相應(yīng)的防火間距和消防通道,保證了足夠的消防撲救面。，在屋頂與受雷擊部位敷設(shè)避雷帶。 TNCS 制接地方式。進(jìn) 出建筑的所有金屬管道均與接地裝置作等電位連接。采用綜合接地裝置，接地裝置以利用建筑鋼筋為主，輔以人工接地板，接地工頻電阻不大于 4 歐。，建筑室內(nèi)采用窗式或壁掛式空調(diào)器，以達(dá)通風(fēng)降溫目的。第八章　招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國家發(fā)展計劃委員會第 3 號令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件規(guī)定，確定施工單位和監(jiān)理單位。54 / 97一、招標(biāo)形式由業(yè)主按國家招投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，此項(xiàng)目擬采用邀請招標(biāo)形式確定施工單位和監(jiān)理單位。二、招標(biāo)范圍項(xiàng)目的設(shè)計、施工及監(jiān)理部分為全部招標(biāo)、設(shè)備及重要材料采購為部分招標(biāo)。三、施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求施工單位資質(zhì)須為二級以上企業(yè)。施工監(jiān)理單位須為甲級以上。四、招標(biāo)信息發(fā)布向預(yù)先選擇的若干家具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或其它組織發(fā)出投標(biāo)邀請函，請他們參加競爭。五、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主負(fù)責(zé)組織實(shí)施該項(xiàng)目的招標(biāo)工作，招標(biāo)須按公平、公開、公正的原則組織完成編標(biāo)、公告、資審、 評標(biāo) 等工作。參加投標(biāo)的施工單位不得少于五家，參加投標(biāo)的監(jiān)理單位不得少于三家。55 / 97 第九章　項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一、組織管理重慶西部國際汽車城有限公司由重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司56 / 97與重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司共同投資組建，重慶西部國際汽車城有限公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目建設(shè)和建成后的經(jīng)營管理，包括規(guī)劃、設(shè)計、拆遷、建設(shè)、管理、招商、融資事務(wù)的組織、協(xié)調(diào)、運(yùn)作。二、組織機(jī)構(gòu)及人員配備（一）組織管理及經(jīng)營者基本概況公司嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機(jī)構(gòu)，設(shè)置董事會，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)置詳見“組織 機(jī)構(gòu)圖” 。 組織機(jī)構(gòu)圖 董事會董事長57 / 97 在公司組織機(jī)構(gòu)圖示中，計劃當(dāng)工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場管理委員會。各部門主要職責(zé)為：行政人事部：負(fù)責(zé)公司行政、辦公、人事等工作；同時負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門的關(guān)系。招商策劃部（后期并入市場管理委員會）：負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃招商設(shè)計、實(shí)施。市場管理委員會：負(fù)責(zé)市場日常經(jīng)營、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間關(guān)系、幫助辦 理有關(guān)證件等。物管部：負(fù)責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營環(huán)境。財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的會計核算、監(jiān)督、劃撥款項(xiàng)、報銷、資金計劃制定、財務(wù)預(yù) 決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅 務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)系。工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、組織設(shè)備采購、審閱圖紙、預(yù)算、現(xiàn)場監(jiān)總經(jīng)理行政人事部 招商策劃部 財務(wù)部 工程部副總經(jīng)理 三總師物管部市場管委 會58 / 97督、辦理拆遷、征地手續(xù)， 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，維護(hù)。 公司對經(jīng)營班子成員的選聘實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，副總經(jīng)理及以上職位，要求本科及以上學(xué)歷，大型企業(yè)、公司相關(guān)職位 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，并且取得突出成績者。（二）人員編制該項(xiàng)目由重慶西部國際汽車城有限公司負(fù)責(zé)整個工程的建設(shè)、招商及管理，其人員采用聘用制。公司員工的福利待遇根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。公司按稅后利潤的一定比例提取獎勵基金，對有重大貢獻(xiàn)的員工實(shí)行特別獎勵，形成公司長期的凝聚力。員工計劃為：時間 2022 年四季度 2022 年一季度 2022 年二季度 2022 年三季度人數(shù) 30 人 40 人 60 人 100 人注：員工人數(shù)應(yīng)分階段增加，項(xiàng)目竣工后將基本保持員工隊(duì)伍穩(wěn)定。第十章 　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期重慶西部國際汽車城工程項(xiàng)目建設(shè)總工期為十一個月時間,根據(jù)計劃于二 000 二年十一月開始進(jìn)行前期籌劃工作,到二 00 三年九月59 / 97底主體工程竣工驗(yàn)收,交付使用。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（一）前期工作階段項(xiàng)目建議書編制及報批；規(guī)劃及方案設(shè)計、選址；可行性研究報告編制及報批、完成審批；以上工作在前四個月內(nèi)完成。（二）設(shè)計招標(biāo)階段根據(jù)計劃逐步完成初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。對土建及材料設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo)。以上工作在前四個月內(nèi)完成。（三）施工階段在七個月時間內(nèi)完成主體工程、設(shè)備安裝、室內(nèi)外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。（四）竣工驗(yàn)收根據(jù)計劃在建設(shè)期最后兩個月內(nèi)逐步完成水、電安裝、室內(nèi)外裝飾、 環(huán)境綠 化及施工驗(yàn)收。以上各階段將交叉作業(yè)。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表60 / 97該項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度安排詳見附表 101《重慶西部國際汽車城工程項(xiàng)目進(jìn)度計劃表》。 第十一章　項(xiàng)目營銷策劃一、項(xiàng)目定位（一）目標(biāo)客戶定位根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要包括以下幾類：61 / 97轎車經(jīng)銷商：主要包括各品牌專賣店、4S 店、各級代理商、以及轎車經(jīng)營者等；貨車經(jīng)銷商：主要包括各類載貨車、人貨兩用 車、特種車、專用車、工程機(jī)械等經(jīng)營者等；客車經(jīng)銷 商：主要包括各品牌大、中、小型客 車經(jīng)營者等；汽車 零配件經(jīng)銷商；汽車維 修和美容服務(wù)行業(yè)經(jīng)營者；生活服務(wù)行業(yè)經(jīng)營者：主要包括餐飲、休閑 、娛樂、住宿、購物等行業(yè)經(jīng)營者；汽車銷 售“一站式”辦公服務(wù)單位：主要包括稅務(wù)、稽征、工商、銀行、車管、保 險等 職能機(jī)構(gòu)（辦事處）等。物業(yè) 投資商：專業(yè)炒賣商業(yè)物業(yè)的短線及收租的長線投資者。（二）項(xiàng)目形象定位重慶西部國際汽車城—中國汽車市場的風(fēng)向標(biāo)，西部汽車市場的領(lǐng)頭羊。她積淀了我國汽車市場領(lǐng)域的發(fā)展成果，同時又吸取了世界汽車行業(yè)發(fā)展中的菁華。從規(guī)模上講她是我國西部一座宏大的“汽車城” ；從功能上講她是一座涵蓋了汽車流通領(lǐng)域所有環(huán)節(jié)的“汽車貿(mào)易園” 。西部汽車城具備以下幾個顯著特征：現(xiàn)代感，國際化功能完善，設(shè)施齊全62 / 97規(guī)模宏大，氣勢磅礴全方位，全過程服務(wù)（三）功能定位銷售、售后服務(wù)、 辦公、生活配套等于一體，汽車的相關(guān)業(yè)務(wù)除生產(chǎn)外均能在汽車城內(nèi)完成。（四）市場區(qū)域定位汽車城的市場區(qū)域是以重慶為基地，輻射至四川、貴州、湖北、湖南等地。（五）概念定位重慶 西部國際汽車城——中國汽車市場的風(fēng)向標(biāo)重慶 西部國際汽車城——中國西部首家現(xiàn)代化國際汽車城對項(xiàng)目設(shè)計主題概念可以通過概括性的語言在社會公眾和潛在客戶心目中樹立起項(xiàng)目直觀的印象，并具備充足的外延空間，通過分概念進(jìn)行具體化。重慶 西部國際汽車城——我國汽車流通領(lǐng)域功能完善、 設(shè)施齊全的汽車交易、博覽及售后服務(wù)中心重慶 西部國際汽車城——我國西部地區(qū)首座現(xiàn)代化國際汽車貿(mào)易園區(qū)重慶 西部國際汽車城——我國首座提供汽車資訊的信息交流中63 / 97心重慶 西部國際汽車城——培育汽車商界巨子的搖籃重慶 西部國際汽車城——汽車消費(fèi)者的樂園所謂“推銷第二性，物業(yè)第一性”，即產(chǎn)品質(zhì)量是基礎(chǔ)，整合營銷是上層建筑。（一）品質(zhì)規(guī)劃策略近兩年來，汽車市場蓬勃發(fā)展，特別是 2022 年發(fā)生“ 井噴”現(xiàn)象，汽車行業(yè)首次超過電子行業(yè)，成為國家支柱性行業(yè)，各地的汽車城上馬項(xiàng)目激增，市場競爭空前激烈。該項(xiàng)目并不盲目追求豪華高檔，而是以“ 美觀、實(shí)用、以人為本”為基本準(zhǔn)則，達(dá)到 “人無我有，人有我精”。：地面鋪設(shè)廣場磚，露天展場設(shè)置零星露天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。2. 4S 店：臨街及面向汽 車城內(nèi)部的墻壁以落地玻璃為主，既美化市場，提高 交易場所的通透性，又盡量向顧客展示產(chǎn)品，爭取更多的銷售機(jī)會。：辦公室可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡單裝修。各商家在公共區(qū)域的各種展示（包括門楣、廣告等）由汽車城統(tǒng)一規(guī)范，重點(diǎn)放在安全系統(tǒng)及電子商務(wù)系統(tǒng)的配備。出入口控制64 / 97均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三 A 智能化系統(tǒng)（辦公自動化DA，通信自 動化 CA，設(shè)備管理自動化 BA）；計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B 編碼，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合 B—IS—DN 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為 100MBPS，能傳輸語言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等。寬帶網(wǎng)設(shè)置；衛(wèi)星電視信號接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營造一個舒適的購物環(huán)境。（二）軟件服務(wù)策略除保安、車輛調(diào)度及清潔等常規(guī)服務(wù)外，特別提供秘書、翻譯、圖文傳真、電報 、復(fù)印、打字等商 務(wù)服務(wù)；訂購 國內(nèi)國際機(jī)票、火車票及船票服務(wù)；房屋維修及裝飾服務(wù)；室內(nèi)水電、家電、辦公用具維修服務(wù)；辦理賓館客房、餐飲、娛樂的預(yù)定服務(wù)；提供代購物品及送餐服務(wù)；提供代管房屋及會議設(shè)施服務(wù)；提供代繳費(fèi)服務(wù)；提供代辦各種工商執(zhí)照服務(wù)；舉辦俱樂部活動；舉辦行業(yè)相關(guān)知識講座及培訓(xùn)等；提供健身及休閑娛樂服務(wù)等。三、價格策略該項(xiàng)目的價格應(yīng)采用競爭導(dǎo)向定價法和成本導(dǎo)向定價法相結(jié)合的原則，即通 過對重慶乃至全國的市場調(diào)查研究基礎(chǔ)上，同時結(jié)合該65 / 97項(xiàng)目的品質(zhì)定位和成本的關(guān)系進(jìn)行分析，所確定價格必須為項(xiàng)目利潤和目標(biāo)市場承受力之間的最佳平衡點(diǎn)，并具備絕對的市場競爭力和沖擊力，除了汽車相關(guān)行業(yè)的商家外，為了吸引商業(yè)物業(yè)的長、短線投資商，必須給項(xiàng) 目創(chuàng)造增值空間，并為汽車城留有價格回旋余地，建議采用“ 低開高走 ”的價格策略，即以相對而言較低價格入市、先聚集人氣，再視其市 場反應(yīng)和銷售進(jìn)度來調(diào)整中后期價格，特別是開業(yè)第一年，價格優(yōu) 惠是銷售及租賃的殺手锏