【正文】 用一根Ф108的管道接入 規(guī)劃區(qū)，支管管徑為 Ф76。管網(wǎng)壓力級(jí)別采用中壓?jiǎn)渭?jí)管網(wǎng)，管道設(shè)計(jì)壓力為 ，支管末端壓力不小于 。采用無(wú)縫綱管輸 送，樓棟調(diào)壓箱調(diào)壓，低壓進(jìn)戶的供氣方式。十四、工程管線綜合設(shè)計(jì)要求規(guī)劃電力電纜或電力電纜溝與電信管、燃?xì)夤芊謧?cè)布置，雨水管設(shè)在道路的車(chē)行道下。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)電力電纜溝為明溝，覆土最淺，在地表面，其次為給水管和天然氣管，埋深 米左右，電信排管埋深1～ 米，雨水管埋深在 米，污水管埋深在 米左右。十五、防災(zāi)設(shè)計(jì)要求該規(guī)劃片區(qū)防災(zāi)規(guī)劃主要是指防火，規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行國(guó)家頒布的防火規(guī)定（范），加強(qiáng)消防設(shè)施的建設(shè)。49 / 97第七章 環(huán)保、消防、節(jié)能及安全一、環(huán)境保護(hù)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)50 / 97 253 號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》。2.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)。3.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB1629796)。（二）設(shè)計(jì)范圍該項(xiàng)目主要針對(duì)重慶西部國(guó)際汽車(chē)城汽車(chē)交易市場(chǎng)、4S 店、展場(chǎng)辦公室及門(mén)面等排放的污染物進(jìn)行治理。（三）主要污染物及治理措施主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污等經(jīng)管道收集后排入高效無(wú)能耗生活污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管內(nèi)。生活垃圾及包裝物等采用袋裝化處理，然后集中到區(qū)域內(nèi)垃圾站，定期運(yùn)往垃圾場(chǎng)進(jìn)行處理。該項(xiàng)目交易城區(qū)域內(nèi)的綠化采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式布置，道路兩側(cè)的帶狀綠化地，建筑物周?chē)纬牲c(diǎn)狀綠化，交易城前區(qū)的綠化及花壇， 為汽車(chē)城創(chuàng)造了較好的環(huán)境。二、消防　　　 消防設(shè)計(jì)依據(jù)1. 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBj1687)。2. 《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)消防規(guī)范》(GB5006798)。（二）總體布局51 / 97汽車(chē)及配件交易市場(chǎng)道路成環(huán)狀，并可端部回車(chē)，消防車(chē)均能順利通過(guò)，便于 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可由市政消防支隊(duì)施救。（三）建筑結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)各建筑物的結(jié)構(gòu)造型、墻、柱、梁、板等均按照“ 建筑防火規(guī)范” 的要求 進(jìn)行。各建筑物的疏散距離用出口數(shù)量也符合防火規(guī)范要求。各主要建筑的耐火等級(jí)為二級(jí)。（四）消防給水（1）根據(jù) GBJ1687《建筑 設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定，交易市 場(chǎng)的建筑物的室內(nèi)消防水用量為 40L/S。（2）消防給水以市政給水為供水源，供水壓力能滿足本設(shè)計(jì)要求。（3）室內(nèi)消防管道豎向成環(huán)狀。 GBJ14090《建筑 滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。（1）該區(qū)域室外消防用水量 30L/S。（2）室外消防給水采用低壓制，區(qū)域給水管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，布置，管徑為 DN150mm,在室外管網(wǎng)上每隔 80120 米設(shè)置地上式消火栓一支。三、節(jié)能52 / 97（一）設(shè)計(jì)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》?！豆?jié)約能源管理暫行條例》。；。（二）設(shè)計(jì)范圍主要是交易城內(nèi)各建筑物及辦公樓的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計(jì)。（三）主要節(jié)能措施，有利于建筑物的采光和自然通風(fēng)，以有利于減少能源的消耗。,以減少輸電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質(zhì)量,也可減少其損耗。設(shè)置功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置，使其功率因素從 提高到 ,以減少變壓器的損耗和無(wú)功損耗。，以節(jié)約電能。四、安全衛(wèi)生（一）設(shè)計(jì)依據(jù)(1993)50 號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)安全衛(wèi)生的通知》；。（二）安全衛(wèi)生方面采取的措施53 / 97,設(shè)置相應(yīng)的防火間距和消防通道,保證了足夠的消防撲救面。，在屋頂與受雷擊部位敷設(shè)避雷帶。 TNCS 制接地方式。進(jìn) 出建筑的所有金屬管道均與接地裝置作等電位連接。采用綜合接地裝置，接地裝置以利用建筑鋼筋為主，輔以人工接地板，接地工頻電阻不大于 4 歐。，建筑室內(nèi)采用窗式或壁掛式空調(diào)器，以達(dá)通風(fēng)降溫目的。第八章　招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 3 號(hào)令以及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件規(guī)定，確定施工單位和監(jiān)理單位。54 / 97一、招標(biāo)形式由業(yè)主按國(guó)家招投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，此項(xiàng)目擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定施工單位和監(jiān)理單位。二、招標(biāo)范圍項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理部分為全部招標(biāo)、設(shè)備及重要材料采購(gòu)為部分招標(biāo)。三、施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求施工單位資質(zhì)須為二級(jí)以上企業(yè)。施工監(jiān)理單位須為甲級(jí)以上。四、招標(biāo)信息發(fā)布向預(yù)先選擇的若干家具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或其它組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函，請(qǐng)他們參加競(jìng)爭(zhēng)。五、招投標(biāo)工作組織由業(yè)主負(fù)責(zé)組織實(shí)施該項(xiàng)目的招標(biāo)工作，招標(biāo)須按公平、公開(kāi)、公正的原則組織完成編標(biāo)、公告、資審、 評(píng)標(biāo) 等工作。參加投標(biāo)的施工單位不得少于五家，參加投標(biāo)的監(jiān)理單位不得少于三家。55 / 97 第九章　項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一、組織管理重慶西部國(guó)際汽車(chē)城有限公司由重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司56 / 97與重慶華聯(lián)鋁業(yè)有限公司共同投資組建，重慶西部國(guó)際汽車(chē)城有限公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)和建成后的經(jīng)營(yíng)管理，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、拆遷、建設(shè)、管理、招商、融資事務(wù)的組織、協(xié)調(diào)、運(yùn)作。二、組織機(jī)構(gòu)及人員配備（一）組織管理及經(jīng)營(yíng)者基本概況公司嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機(jī)構(gòu)，設(shè)置董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)置詳見(jiàn)“組織 機(jī)構(gòu)圖” 。 組織機(jī)構(gòu)圖 董事會(huì)董事長(zhǎng)57 / 97 在公司組織機(jī)構(gòu)圖示中，計(jì)劃當(dāng)工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場(chǎng)管理委員會(huì)。各部門(mén)主要職責(zé)為：行政人事部：負(fù)責(zé)公司行政、辦公、人事等工作；同時(shí)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門(mén)的關(guān)系。招商策劃部（后期并入市場(chǎng)管理委員會(huì)）：負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃招商設(shè)計(jì)、實(shí)施。市場(chǎng)管理委員會(huì)：負(fù)責(zé)市場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間關(guān)系、幫助辦 理有關(guān)證件等。物管部：負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營(yíng)環(huán)境。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的會(huì)計(jì)核算、監(jiān)督、劃撥款項(xiàng)、報(bào)銷(xiāo)、資金計(jì)劃制定、財(cái)務(wù)預(yù) 決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅 務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)系。工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、組織設(shè)備采購(gòu)、審閱圖紙、預(yù)算、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)總經(jīng)理行政人事部 招商策劃部 財(cái)務(wù)部 工程部副總經(jīng)理 三總師物管部市場(chǎng)管委 會(huì)58 / 97督、辦理拆遷、征地手續(xù)， 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，維護(hù)。 公司對(duì)經(jīng)營(yíng)班子成員的選聘實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，副總經(jīng)理及以上職位，要求本科及以上學(xué)歷，大型企業(yè)、公司相關(guān)職位 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，并且取得突出成績(jī)者。（二）人員編制該項(xiàng)目由重慶西部國(guó)際汽車(chē)城有限公司負(fù)責(zé)整個(gè)工程的建設(shè)、招商及管理，其人員采用聘用制。公司員工的福利待遇根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。公司按稅后利潤(rùn)的一定比例提取獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)有重大貢獻(xiàn)的員工實(shí)行特別獎(jiǎng)勵(lì)，形成公司長(zhǎng)期的凝聚力。員工計(jì)劃為：時(shí)間 2022 年四季度 2022 年一季度 2022 年二季度 2022 年三季度人數(shù) 30 人 40 人 60 人 100 人注：?jiǎn)T工人數(shù)應(yīng)分階段增加，項(xiàng)目竣工后將基本保持員工隊(duì)伍穩(wěn)定。第十章 　項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期重慶西部國(guó)際汽車(chē)城工程項(xiàng)目建設(shè)總工期為十一個(gè)月時(shí)間,根據(jù)計(jì)劃于二 000 二年十一月開(kāi)始進(jìn)行前期籌劃工作,到二 00 三年九月59 / 97底主體工程竣工驗(yàn)收,交付使用。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（一）前期工作階段項(xiàng)目建議書(shū)編制及報(bào)批；規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、選址；可行性研究報(bào)告編制及報(bào)批、完成審批；以上工作在前四個(gè)月內(nèi)完成。（二）設(shè)計(jì)招標(biāo)階段根據(jù)計(jì)劃逐步完成初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。對(duì)土建及材料設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo)。以上工作在前四個(gè)月內(nèi)完成。（三）施工階段在七個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成主體工程、設(shè)備安裝、室內(nèi)外水、電、氣、通訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場(chǎng)綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。（四）竣工驗(yàn)收根據(jù)計(jì)劃在建設(shè)期最后兩個(gè)月內(nèi)逐步完成水、電安裝、室內(nèi)外裝飾、 環(huán)境綠 化及施工驗(yàn)收。以上各階段將交叉作業(yè)。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表60 / 97該項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度安排詳見(jiàn)附表 101《重慶西部國(guó)際汽車(chē)城工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表》。 第十一章　項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃一、項(xiàng)目定位（一）目標(biāo)客戶定位根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要包括以下幾類(lèi)：61 / 97轎車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商：主要包括各品牌專(zhuān)賣(mài)店、4S 店、各級(jí)代理商、以及轎車(chē)經(jīng)營(yíng)者等；貨車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商：主要包括各類(lèi)載貨車(chē)、人貨兩用 車(chē)、特種車(chē)、專(zhuān)用車(chē)、工程機(jī)械等經(jīng)營(yíng)者等；客車(chē)經(jīng)銷(xiāo) 商：主要包括各品牌大、中、小型客 車(chē)經(jīng)營(yíng)者等；汽車(chē) 零配件經(jīng)銷(xiāo)商；汽車(chē)維 修和美容服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者；生活服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者：主要包括餐飲、休閑 、娛樂(lè)、住宿、購(gòu)物等行業(yè)經(jīng)營(yíng)者；汽車(chē)銷(xiāo) 售“一站式”辦公服務(wù)單位：主要包括稅務(wù)、稽征、工商、銀行、車(chē)管、保 險(xiǎn)等 職能機(jī)構(gòu)（辦事處）等。物業(yè) 投資商：專(zhuān)業(yè)炒賣(mài)商業(yè)物業(yè)的短線及收租的長(zhǎng)線投資者。（二）項(xiàng)目形象定位重慶西部國(guó)際汽車(chē)城—中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，西部汽車(chē)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。她積淀了我國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)領(lǐng)域的發(fā)展成果，同時(shí)又吸取了世界汽車(chē)行業(yè)發(fā)展中的菁華。從規(guī)模上講她是我國(guó)西部一座宏大的“汽車(chē)城” ；從功能上講她是一座涵蓋了汽車(chē)流通領(lǐng)域所有環(huán)節(jié)的“汽車(chē)貿(mào)易園” 。西部汽車(chē)城具備以下幾個(gè)顯著特征：現(xiàn)代感，國(guó)際化功能完善，設(shè)施齊全62 / 97規(guī)模宏大，氣勢(shì)磅礴全方位，全過(guò)程服務(wù)（三）功能定位銷(xiāo)售、售后服務(wù)、 辦公、生活配套等于一體，汽車(chē)的相關(guān)業(yè)務(wù)除生產(chǎn)外均能在汽車(chē)城內(nèi)完成。（四）市場(chǎng)區(qū)域定位汽車(chē)城的市場(chǎng)區(qū)域是以重慶為基地，輻射至四川、貴州、湖北、湖南等地。（五）概念定位重慶 西部國(guó)際汽車(chē)城——中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)重慶 西部國(guó)際汽車(chē)城——中國(guó)西部首家現(xiàn)代化國(guó)際汽車(chē)城對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題概念可以通過(guò)概括性的語(yǔ)言在社會(huì)公眾和潛在客戶心目中樹(shù)立起項(xiàng)目直觀的印象，并具備充足的外延空間，通過(guò)分概念進(jìn)行具體化。重慶 西部國(guó)際汽車(chē)城——我國(guó)汽車(chē)流通領(lǐng)域功能完善、 設(shè)施齊全的汽車(chē)交易、博覽及售后服務(wù)中心重慶 西部國(guó)際汽車(chē)城——我國(guó)西部地區(qū)首座現(xiàn)代化國(guó)際汽車(chē)貿(mào)易園區(qū)重慶 西部國(guó)際汽車(chē)城——我國(guó)首座提供汽車(chē)資訊的信息交流中63 / 97心重慶 西部國(guó)際汽車(chē)城——培育汽車(chē)商界巨子的搖籃重慶 西部國(guó)際汽車(chē)城——汽車(chē)消費(fèi)者的樂(lè)園所謂“推銷(xiāo)第二性，物業(yè)第一性”，即產(chǎn)品質(zhì)量是基礎(chǔ)，整合營(yíng)銷(xiāo)是上層建筑。（一）品質(zhì)規(guī)劃策略近兩年來(lái)，汽車(chē)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，特別是 2022 年發(fā)生“ 井噴”現(xiàn)象，汽車(chē)行業(yè)首次超過(guò)電子行業(yè)，成為國(guó)家支柱性行業(yè)，各地的汽車(chē)城上馬項(xiàng)目激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。該項(xiàng)目并不盲目追求豪華高檔，而是以“ 美觀、實(shí)用、以人為本”為基本準(zhǔn)則，達(dá)到 “人無(wú)我有，人有我精”。：地面鋪設(shè)廣場(chǎng)磚，露天展場(chǎng)設(shè)置零星露天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。2. 4S 店：臨街及面向汽 車(chē)城內(nèi)部的墻壁以落地玻璃為主，既美化市場(chǎng)，提高 交易場(chǎng)所的通透性，又盡量向顧客展示產(chǎn)品，爭(zhēng)取更多的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。：辦公室可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡(jiǎn)單裝修。各商家在公共區(qū)域的各種展示（包括門(mén)楣、廣告等）由汽車(chē)城統(tǒng)一規(guī)范，重點(diǎn)放在安全系統(tǒng)及電子商務(wù)系統(tǒng)的配備。出入口控制64 / 97均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動(dòng)感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三 A 智能化系統(tǒng)（辦公自動(dòng)化DA，通信自 動(dòng)化 CA，設(shè)備管理自動(dòng)化 BA）；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B 編碼，分布式時(shí)鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合 B—IS—DN 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為 100MBPS，能傳輸語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會(huì)議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報(bào)警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等。寬帶網(wǎng)設(shè)置；衛(wèi)星電視信號(hào)接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車(chē)流，并營(yíng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。（二）軟件服務(wù)策略除保安、車(chē)輛調(diào)度及清潔等常規(guī)服務(wù)外，特別提供秘書(shū)、翻譯、圖文傳真、電報(bào) 、復(fù)印、打字等商 務(wù)服務(wù)；訂購(gòu) 國(guó)內(nèi)國(guó)際機(jī)票、火車(chē)票及船票服務(wù)；房屋維修及裝飾服務(wù)；室內(nèi)水電、家電、辦公用具維修服務(wù)；辦理賓館客房、餐飲、娛樂(lè)的預(yù)定服務(wù)；提供代購(gòu)物品及送餐服務(wù)；提供代管房屋及會(huì)議設(shè)施服務(wù)；提供代繳費(fèi)服務(wù)；提供代辦各種工商執(zhí)照服務(wù)；舉辦俱樂(lè)部活動(dòng)；舉辦行業(yè)相關(guān)知識(shí)講座及培訓(xùn)等；提供健身及休閑娛樂(lè)服務(wù)等。三、價(jià)格策略該項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法和成本導(dǎo)向定價(jià)法相結(jié)合的原則，即通 過(guò)對(duì)重慶乃至全國(guó)的市場(chǎng)調(diào)查研究基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合該65 / 97項(xiàng)目的品質(zhì)定位和成本的關(guān)系進(jìn)行分析，所確定價(jià)格必須為項(xiàng)目利潤(rùn)和目標(biāo)市場(chǎng)承受力之間的最佳平衡點(diǎn)，并具備絕對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和沖擊力，除了汽車(chē)相關(guān)行業(yè)的商家外，為了吸引商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)、短線投資商，必須給項(xiàng) 目創(chuàng)造增值空間，并為汽車(chē)城留有價(jià)格回旋余地，建議采用“ 低開(kāi)高走 ”的價(jià)格策略，即以相對(duì)而言較低價(jià)格入市、先聚集人氣，再視其市 場(chǎng)反應(yīng)和銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)調(diào)整中后期價(jià)格，特別是開(kāi)業(yè)第一年，價(jià)格優(yōu) 惠是銷(xiāo)售及租賃的殺手锏