【正文】 海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。2022 年末全市總?cè)丝? 萬人，其中：市區(qū) 萬人，所轄五市（縣級） 萬人。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%。全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密8切相關(guān)，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即①增長擴(kuò)張期（92 年到95 年）；②回落調(diào)整期（96 年到 97 年）；③復(fù)蘇回升期（98 到99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（2022 年以來）。青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）施工房屋面積同比增長%實際銷售商品房屋面積同比增長%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量1992 1781993 2171994 374001 18291995 539000 254回落調(diào)整期（1996－1997）經(jīng)過 92－95 年的過快膨脹，1991997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 %的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 10年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量1998 3931999 378新一輪發(fā)展期（2022 至今）從 2022 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個新的快速發(fā)展階段。青島近幾年的火爆樓市更是引得國內(nèi)地產(chǎn)大鱷進(jìn)入本地市場，對地塊的品質(zhì)要求愈來愈高，引發(fā)在青島一級市場上的競爭更加激烈，拍出眾多“天價”地塊。 市北區(qū)西吳家村地塊 2022 年2022 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市11北區(qū)西吳家村 250 號的（山東路）地塊，在拍賣會上經(jīng)歷了 279 個回合的較量，最終以 億元的總價成交，樓面地價達(dá)到8330 元。此地塊位于 CBD 區(qū)域之外，在交通、配套等方面均與國貿(mào)中心項目有較大差距。奧帆賽地塊位于奧運分村東側(cè)，南側(cè)直接面向大海的奧運一號地塊以 16000 元／平方米的樓面價成功交易。 三、青島市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀板塊劃分：城市地段層級基本形成，價格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔。中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。東部濱海板塊：以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)。 　　按投資用途分，完成住宅投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，較上年提高了 2 個百分點；辦公樓 億元, 同比增長 %,占全部投資額的 %，比上年提高了 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，所占比重較上年提高了 個百分點；完成其他用房投資 億元，占全部投資的 %。項目特征：板塊內(nèi)多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產(chǎn)品。在建筑設(shè) 計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。 投資類產(chǎn)品獲得市場青睞，高價位的豪宅相對壓力較大。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。五市完成投資 億元，增長 %，增幅低于全市增幅 個百分點。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為 985 萬平方米，增長%，其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 %，市內(nèi)四區(qū)僅增長 %?！笆晃濉逼陂g，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。市場現(xiàn)狀（以 2022 年 1—5 月份為例）2022 年 16 月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步推進(jìn)， 2022 年 1－6月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 ％，低于固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點，比上年同期回落 個百分點?！? 2022 年前 6 個月，青島市房屋銷售面積 萬平方米，其中：期房銷售面積 萬平方米，占青島市房屋銷售面積比重為%，同比提高 個百分點；現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占 %。銷售2022 年 1—5 月份，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，16現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。他們的到來為青島的房地產(chǎn)市場樓盤品質(zhì)的提升帶來了先進(jìn)的理念，必將使青島樓盤項目各方面的指標(biāo)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)更上一層樓。投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。17 205年 房 地 產(chǎn) 景 氣 指 數(shù) % 610.% 4108.% % 總指數(shù) 投資分類指 土地轉(zhuǎn)讓收 土地開發(fā)指 新開工面積 竣工面積指 商品房銷售 資金來源指圖 24在奧運效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價格總體走勢判斷仍應(yīng)是上升趨勢。①經(jīng)濟(jì)適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。③高檔公寓價格繼續(xù)上漲。供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。②土地拍賣價格大幅度上揚。④住房二級市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。⑥拆遷成本不斷加大。在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。全年市場房價總趨勢上揚，但增幅減緩。青島高檔住宅市場分析青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。而新世紀(jì)的后續(xù)項目琴島之星更是以每平方米 3 萬元的價格再創(chuàng)青島之最。2022 年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。2022 年到 2022 年，市區(qū)東部沿海區(qū)域再次掀起高檔住宅的建設(shè)高潮，一批高檔住宅的新貴將這個區(qū)域的居住價值發(fā)揮到了極致，如：恒基 燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。如今青島豪華樓盤每平方米售價已超過 3 萬元，絲毫也不比北京、上海的房價低。一個城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項目立項，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國際等，都屬于此。對 2022 年奧運會商情及人氣的預(yù)期及青島市對外開放步伐的加快20是青島豪宅誕生的前提條件。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。（3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。（4）市場對海景豪宅存在巨大的消化力。如 2022 年推出的豪宅項目，除亞麥山城有少數(shù)別墅外，燕島國際、東海路 9 號、海納尊邸都是高層。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計，以及星級酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。燕島國際公寓規(guī)劃總用地面積 53891 平方米, 地上總建筑面積 121752 平方米 ,容積率 ,建筑密度 %,綠地率%,住宅總戶數(shù) 719 戶,地下停車位 550 個加上立體車位總共 850 個車位。東海路與延安三路交界處東北角麥島金岸項目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，占地面積 公頃，總建筑面積126 萬平方米，容積率 ，綠化率為 45％。高層 11000 起，小高層 15000 起，別墅 30000 起海門路 8 號，香格里拉大酒店西側(cè)TOP公寓戶型 60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計起價 13000 元/ 平方米，均價 18000元/ 平方米位于香港中路 10 號，市政府對面。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島市，2022 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個城市未來的發(fā)展前景。一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳埃鄭u市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。區(qū)域供應(yīng)量分析2022 年，市南區(qū)已建成可使用寫字樓 97 座，總建筑面積為303 萬平方米，建筑面積比 2022 年增長 7%，已經(jīng)入駐企業(yè) 5000余家。區(qū)域租售價格對比分析核心 CBD 區(qū)域平均售價 1300025000 元/ 平方米，平均凈租價 5 元/ 天/ 平方米。區(qū)域租售率對比分析CBD 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采23用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計、室內(nèi)墻面以涂料為主。頤和國際 100%英德隆大廈 99%由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格分析名稱 均價（元/平方米）青島國際金融中心 15880豐和廣場 15000華仁國際大廈 15000光大國際金融中心 13000TOP區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套青島國際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干掛，內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。豐和廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化。華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動化，提供酒店式物管。光大國際金融中心 5A 級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 商務(wù)中心、會所。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級寫字樓。區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r格分析名稱 價格（元/平方米/天） （凈價）光大國際金融中心 5豐合廣場 青島國際金融中心 5華仁國際大廈 4太平洋中心 26世界貿(mào)易中心 3中港大廈 3世紀(jì)大廈 新世界數(shù)碼廣場 5環(huán)海大廈 3東方航空大廈 海信大廈 4青啤大廈 綺麗大廈 民航大廈 時代廣場 3從上述分析中可以看出各個寫字樓的租賃均價基本上在 3 元以上、（凈價，不包含物管費在內(nèi)）絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套光大國際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。內(nèi)部墻面采用大理石、框架結(jié)構(gòu)。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。中港大廈 大堂設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面為涂料。 商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。環(huán)海大廈 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。票務(wù)中心、銀行、會所。運動場所、游泳池海悅廣場 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。商務(wù)中心、多功能廳民航大廈 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。28時代廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級管理人員對配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場上首次引入了 Condo 的概念。由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)?？腿阂詡€人投資和中小公司商用為主。規(guī)模 2 萬平米，共計 200 套，戶型面積在 52112 平米之間。TOP 頤和國際青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目。2022 年 11 月 18 日正式開盤。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為 60100 平米，已售罄。項目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，公寓銷售均價為 18000 元。項目較少，市場缺位點較多。隨著青島市經(jīng)濟(jì)和城市知名度的提高，外來旅游和商務(wù)活動的更加頻繁密集，酒店業(yè)多元發(fā)展的要求強(qiáng)烈，酒店式公寓作為經(jīng)濟(jì)性酒店的一種，具有廣闊的發(fā)展空間。所以物業(yè)管理完善、設(shè)施條件完備的酒店式公寓更是市場迫切需求的必然趨勢。一星級的占到 9% 。星級酒店的出租高峰期為 2022 年 6 月——8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。三、酒店分布青島市的酒店主