【正文】 以香格里拉大飯店為代表的多家星級酒店。45第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地 59942 平方米，總建筑面積 378435 平方米。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。而商務(wù)設(shè)施的建設(shè)不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當(dāng)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對健康的超級重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級酒店公寓的市場需求加強(qiáng)，本項(xiàng)目可以說是抓住了市場的兩個空白點(diǎn)，一是對頂級寫字樓和公寓的需求，二是對人與自然和諧均好的辦公和居家的追求。第四代寫字樓和頂級公寓的獨(dú)特定位深圳、上海等大城市寫字樓和高級公寓現(xiàn)在已向第四代發(fā)展，青島市目前作為一個逐漸被認(rèn)可的國際城市，以其得天獨(dú)厚的區(qū)位、地理、氣候優(yōu)勢，以及近兩年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的大幅調(diào)整，加之奧運(yùn)的機(jī)遇，也吸引了越來越多的跨國公司、外資企業(yè)來青發(fā)展，反觀青島市場，現(xiàn)有的寫字樓、公寓無論是在規(guī)劃定位上還是在配套設(shè)施上均較為滯后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。二、項(xiàng)目優(yōu)勢分析一流的自然生態(tài)本項(xiàng)目處于青島 CBD 中心，南面直接面向大海，奧運(yùn)會帆船賽場；西面是第二海水浴場、八大關(guān)、第一體育場、匯泉廣場以及中山公園等青島著名的風(fēng)景勝地，青島美景盡收眼底、一覽無余；東面則俯瞰青島市的都市繁華，五四廣場；北鄰有“青島金融街”之42稱的香港中路及著名五星級酒店香格里拉。第三區(qū)域：八大關(guān)以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關(guān)旅游勝地、中山公園、第一海水浴場、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。市南區(qū)的優(yōu)勢是區(qū)位和樓宇，市南區(qū)的目標(biāo)是利用高檔寫字樓，發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把市南打造成青島的“中央商務(wù)區(qū)”。按建筑面積計算，每平方米為 4 萬人民幣。2022 年香港寫字樓的租金繼續(xù)上升，升幅更勝去年，達(dá)二成。而售價指數(shù)，2022 年底達(dá)到 110 點(diǎn)，較2022 年 12 月的 點(diǎn)，上升約 58%。隨著香港整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2022 年香港的內(nèi)部消費(fèi)明顯回升，從而帶動本土零售消費(fèi)市場向上，全年的租售價格有升幅。商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)，由 2022 年 6 月的谷底 點(diǎn)，持續(xù)上升至今。往后房價持續(xù)上升數(shù)年，直到?jīng)_破九七年的高峰，又會引發(fā)一次大升市。預(yù)估GDP 增幅 % ，略低于去年的 %。在我國城市化速度加快和全面建設(shè)小康社會的宏觀背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨良好的發(fā)展環(huán)境：2022 年“世博會”是“十一五”上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。表明 2022 年來，受市場需求較旺及供給量減少的影響，存量房源得到了部分消化。商品房新開工面積增速較快，表明未來的市場供應(yīng)將有一定保證。7 月新宅均價過萬和 6 千元以下樓盤全在郊區(qū)。青島是中國外資進(jìn)入較早的城市，外資的較早進(jìn)入推動了城市商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程，目前青島的各商圈已經(jīng)是經(jīng)歷了一輪“洗牌”后的結(jié)果，洗牌后的青島商圈各自都已經(jīng)具備了一定的檔次特征：香港中路商圈是城市檔次最高的商圈，李村商圈檔次最低，臺東商圈與中山路商圈居于中間檔次。在香港中路商圈出現(xiàn)以前，中山路商圈一直是青島檔次最高的商圈。在多功能業(yè)態(tài)組合及交通便利的優(yōu)勢下，香港中路商圈所輻射的消費(fèi)者的地理范圍在近幾年呈快速擴(kuò)大的趨勢，目前已經(jīng)成為對全市都具有影響力的城市級商圈，青島全34市乃至更廣泛區(qū)域的人口也越來越多地進(jìn)入到此商圈進(jìn)行消費(fèi)。青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。 尚城、中聯(lián) 33第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析一、青島市主要商圈分析中國加入世貿(mào)組織和申奧成功，中國的商業(yè)市場全面開放，更多國際化的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如 Shoppingmall、國際級購物中心等進(jìn)入中國。32二、未來酒店供應(yīng)淺析2022 年奧運(yùn)會青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計投資 8 億元，建筑面積 8 萬平方米，大約在300 套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計 2022 年青島市星級酒店將達(dá)到 200 家，其中最主要的任務(wù)是對現(xiàn)有星級的改造和重新評定，當(dāng)然也要進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。31第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析一、青島市星級酒店供應(yīng)狀況青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級、五星級的酒店總計占到 10%。且已有項(xiàng)目多是借用酒店式公寓的概念做推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項(xiàng)目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（三度空間、瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。寫字樓共 58 套，已售罄。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對面的黃金地段。三度空間三度空間位于海豐路 10 號，由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界30物業(yè)。戶型從 31370 平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。另外，青島市近年來的房地產(chǎn)價格持續(xù)保持著增長態(tài)勢，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。多功能廳、餐廳、會所等。 多功能廳、會所、商店綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。運(yùn)動場所、會議室海信大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。太平洋中心 外立面以玻璃為主。豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化 會所、超市、餐廳青島國際金融中心大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治雒Q 出租率光大國際金融中心 90%豐合廣場 85%25青島國際金融中心 95%華仁國際大廈 90%太平洋中心 98%世界貿(mào)易中心 96%中港大廈 100%世紀(jì)大廈 98%新世界數(shù)碼廣場 100%環(huán)海大廈 98%東方航空大廈 85%海信大廈 100%青啤大廈 100%海悅廣場 95%綺麗大廈 100%民航大廈 100%時代廣場 100%從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的，CBD 中心很多寫字樓已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。租賃的投資回報率一般可以達(dá)到 8%。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析名稱 銷售率青島國際金融中心 98%豐和廣場 85%華仁國際大廈 85%光大國際金融中心 90%TOP青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。主要以核心 CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。從上表中可以看到，隨著市區(qū)土地資源的日益匱乏，以及人們對于高層建筑物業(yè)抗性的日益淡化，開發(fā)商在追逐利益最大化的前提下，高層建筑物業(yè)成為目前市區(qū)開發(fā)建設(shè)的焦點(diǎn)。包括 90 棟高層及別墅。項(xiàng)目名稱 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價格 地址21海信 CBD 區(qū)域豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。（2）從銷售價格上可以看出， 18000 元/平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。 豪宅出現(xiàn)是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。2022 年2022 年，青島房地產(chǎn)市場增加了很多由萬科、綠城、和記黃埔、等外埠房地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項(xiàng)目。這時的高檔住宅價格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。上世紀(jì)90 年代初就以每平方米過萬元的單價傲視島城群房。2022 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 億元，同比增長 22%。⑤住宅科技含量上升。漲價原因有：18①住房供需矛盾拉動房價上升。②普通住宅價格繼續(xù)竄高，2022 年較上年上升 %。應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。 此外，和記黃埔、浙江綠城、上海實(shí)業(yè)等全國知名品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，為青島市整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的影響。按投資用途劃分，前 6 個月完成住宅投資 億元，比去年同期增長 50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％，比去年同期提升了 個百分點(diǎn)；辦公樓投資 億元，同比增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為 億元、 億元，分別下降 ％、％。從竣工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為 萬平方米，增長 %。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高出全市增幅 個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比去年提高 個百分點(diǎn)。板塊特征：擁有優(yōu)異的自然資源和全市最為豐厚的城市配套資源。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。西部濱海板塊：圍市政府、香港路有眾多高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內(nèi)12多為中、高檔普通住宅。此地塊的掛牌起始價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前市區(qū)的最高地價，堪稱新的地王。 銀川西路 A 地塊 2022 年2022 年 6 月 18 日，位于市南區(qū)銀川西路土地面積近 萬平方米的 A 地塊以 5120 元／平方米的樓面價被某地產(chǎn)公司拍得。二、青島市一級市場狀況青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以基于青島的特殊地理情況以及城市迅速發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū)當(dāng)前土地資源極端緊缺，尤其是沿海 CBD 區(qū)域已近乎無地可用。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降%、%，1996 年實(shí)際銷售面積同比下降了 %，竣工面積分別同比下降 %、 11%。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ：：。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552 平方公里。30′～121186。在建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū)的消費(fèi)能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟(jì)效益。2022 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號） ；2022 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 20222670 號、第 20222671 號、第 20222672號） ；2022 年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財貿(mào)[2022]311 號）對該項(xiàng)目予以核準(zhǔn)立項(xiàng)；2022 年 4 月 30 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號） 。分區(qū)計算投資， B區(qū)建設(shè)投資為，C 區(qū)建設(shè)投資為 。青島國際貿(mào)易中心由 A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中：A 區(qū)：位于山東路 6 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建2筑面積 113141 平方米，其中：商業(yè)裙房 19178 平方米（1～6 層） ，五星級酒店式公寓 76615 平方米（7 ～50 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 17348 平方米。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領(lǐng)域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)……五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容青島國際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 327449平方米，其中：地上建筑面積 264995 平方米，地下建筑面積62454 平方米。六、項(xiàng)目總投資及資金來源項(xiàng)目總投資初步測算，其中：土地成本95568萬元，其他費(fèi)用，預(yù)備費(fèi)用 ，建設(shè)期利息 12780萬元。2022 年 3 月 9日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。有利于促進(jìn)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動周邊商業(yè)的繁榮6樓宇與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生價值，而且在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。7第二章 市場需求分析第一節(jié) 青島市概況青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119186。09′，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%。第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密8切相關(guān)，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影