【正文】 響和帶動(dòng)作用。青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）施工房屋面積同比增長(zhǎng)%實(shí)際銷售商品房屋面積同比增長(zhǎng)%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量1992 1781993 2171994 374001 18291995 539000 254回落調(diào)整期（1996－1997）經(jīng)過 92－95 年的過快膨脹，1991997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 10年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長(zhǎng)%施工房屋面積同比增長(zhǎng)實(shí)際銷售面積同比增長(zhǎng)%企業(yè)數(shù)量1998 3931999 378新一輪發(fā)展期（2022 至今）從 2022 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖和快速增長(zhǎng)的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展階段。 市北區(qū)西吳家村地塊 2022 年2022 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市11北區(qū)西吳家村 250 號(hào)的（山東路）地塊，在拍賣會(huì)上經(jīng)歷了 279 個(gè)回合的較量，最終以 億元的總價(jià)成交，樓面地價(jià)達(dá)到8330 元。奧帆賽地塊位于奧運(yùn)分村東側(cè)，南側(cè)直接面向大海的奧運(yùn)一號(hào)地塊以 16000 元／平方米的樓面價(jià)成功交易。中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。 　　按投資用途分，完成住宅投資 億元,同比增長(zhǎng) %,占全部投資額的 %，較上年提高了 2 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓 億元, 同比增長(zhǎng) %,占全部投資額的 %，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元,同比增長(zhǎng) %,占全部投資額的 %，所占比重較上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；完成其他用房投資 億元，占全部投資的 %。在建筑設(shè) 計(jì)、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為 985 萬平方米，增長(zhǎng)%，其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長(zhǎng) %，市內(nèi)四區(qū)僅增長(zhǎng) %。市場(chǎng)現(xiàn)狀（以 2022 年 1—5 月份為例）2022 年 16 月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步推進(jìn)， 2022 年 1－6月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，低于固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。銷售2022 年 1—5 月份，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，16現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對(duì)房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。①經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。供需矛盾仍是房?jī)r(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲幅中炒作因素比例不高，房?jī)r(jià)泡沫不明顯。④住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場(chǎng)旺盛的購買力。青島高檔住宅市場(chǎng)分析青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。2022 年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。 燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國際等，都屬于此。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢(shì)。（4）市場(chǎng)對(duì)海景豪宅存在巨大的消化力。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計(jì)，以及星級(jí)酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。東海路與延安三路交界處東北角麥島金岸項(xiàng)目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，占地面積 公頃，總建筑面積126 萬平方米，容積率 ，綠化率為 45％。公寓戶型 60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計(jì)起價(jià) 13000 元/ 平方米，均價(jià) 18000元/ 平方米位于香港中路 10 號(hào)，市政府對(duì)面。一、寫字樓市場(chǎng)區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳?，青島市寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。區(qū)域租售價(jià)格對(duì)比分析核心 CBD 區(qū)域平均售價(jià) 1300025000 元/ 平方米，平均凈租價(jià) 5 元/ 天/ 平方米。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采23用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)、室內(nèi)墻面以涂料為主。CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套青島國際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干掛，內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動(dòng)化，提供酒店式物管。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級(jí)寫字樓。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套光大國際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。 商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場(chǎng)外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、游泳池海悅廣場(chǎng) 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。28時(shí)代廣場(chǎng)外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級(jí)管理人員對(duì)配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場(chǎng)上首次引入了 Condo 的概念?？腿阂詡€(gè)人投資和中小公司商用為主。TOP 頤和國際青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為 60100 平米，已售罄。項(xiàng)目較少，市場(chǎng)缺位點(diǎn)較多。所以物業(yè)管理完善、設(shè)施條件完備的酒店式公寓更是市場(chǎng)迫切需求的必然趨勢(shì)。星級(jí)酒店的出租高峰期為 2022 年 6 月——8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點(diǎn)數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會(huì)展中心、高爾夫球場(chǎng)等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。 銀街、偉東另據(jù)悉，位于嶗山區(qū)的上海證大的大拇指商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)在市場(chǎng)推出。目前香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂福、佳世客、陽光百貨、海韻廣場(chǎng)為消費(fèi)者創(chuàng)造了豐富的商品購買機(jī)會(huì)，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費(fèi)者餐飲、娛樂、休閑的多種需求。各商家全部都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各自不同，其中青島第一百盛定位于中檔偏高，伊都錦則定位中高檔，而發(fā)達(dá)商廈與東方貿(mào)易大廈則基本都定位于中低檔次。目前到中山路商圈購物的顧客多是對(duì)商場(chǎng)品牌有較強(qiáng)忠誠度的青島本地消費(fèi)者，到旅游旺季，在臨近沿海景點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)下，商圈將聚集大量的外地游客。其中，新建商品住宅價(jià)格上漲 %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全市商品房新開工面積 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。此外，北京的空置房面積有所減少，1～6月份全市商品房空置面積 萬平方米，比上年同期下降 %，比一季度下降 %。上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)在“十一五”期間將繼續(xù)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢(shì)頭。隨著香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，GDP 恢復(fù)正增長(zhǎng)，香港房?jī)r(jià)亦將同納上升軌道。長(zhǎng)期升勢(shì)的首年，見底反彈上升的力量強(qiáng)大，升幅亦特別驚人。2022 年中，自由行開始，大批內(nèi)地旅客抵港，帶動(dòng)香港零售業(yè)率先復(fù)蘇，商鋪的租金及售價(jià)亦因此見底回升，并且升幅顯著。2022 年推動(dòng)香港商鋪市道的力量離不開自由行，自由行的消費(fèi)力量集中在傳統(tǒng)的旅游商業(yè)區(qū)，如旺角、尖沙咀及銅鑼灣，旅游商業(yè)區(qū)的租售價(jià)格升幅可以高達(dá)五成到一倍。2022 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預(yù)期年底時(shí)可升至 83 點(diǎn)的水平，較 2022 年 12 月的 點(diǎn)，上升約 13 % 。另外，2022 年起開放更多項(xiàng)目和關(guān)稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場(chǎng)。40四、日本東京住房情況在日本東京市中心，買一套新造的高層公寓，實(shí)用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于青島市中央商務(wù)區(qū)的圓周線和沿海風(fēng)景線的交叉點(diǎn)上。41第二區(qū)域：麥島路至海軍療養(yǎng)院，整個(gè)東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運(yùn)景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟(jì)、旅游、金融、政治、文化、體育中心。從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，而本項(xiàng)目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢(shì)不容置疑。本項(xiàng)目建成后將成為世界頂級(jí)金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。而公寓多為商住兩用，缺乏實(shí)際意義上純粹的高級(jí)酒店公寓。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。五、項(xiàng)目威脅分析目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項(xiàng)目有五四廣場(chǎng)地下休閑廣場(chǎng)和奧運(yùn)商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競(jìng)爭(zhēng)來看，本項(xiàng)目與這些項(xiàng)目會(huì)有部分重疊，如目標(biāo)客戶、銷售周期等。第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表 31序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃總用地 平方米 59942二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 3784351 一期工程建筑面積 平方米 327449① 地上建筑面積 平方米 264995② 地下建筑面積 平方米 624542 二期工程建筑面積 平方米 50986三 地上總面積 平方米 315981四 容積率 五 建筑密度 % 2446六 綠化率 % 30一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表 32序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 110002 道路廣場(chǎng)用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300二 規(guī)劃建筑面積 平方米 3274491 地上建筑面積 平方米 264995① 商業(yè)裙房 平方米 61020② 甲級(jí)寫字樓 平方米 28298③ 五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669④五星級(jí)酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓平方米 76615⑤ 公寓 平方米 513932 地下建筑面積 平方米 62454① 商場(chǎng) 平方米 地下 1 層② 地下停車場(chǎng) 平方米 31227 地下 2～3 層47③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4 層三 地下機(jī)械停車位 個(gè) 1761第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址在建的青島國際貿(mào)易中心建設(shè)場(chǎng)址位于青島市市南區(qū)香港中路8 號(hào)，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（30 畝） 。通過公開招標(biāo)拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標(biāo)，2022年 9 月 26 日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。空氣濕潤(rùn)，雨量充沛，溫度適中，四季分明。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－5℃的日數(shù)，年平均為 22天。年平均氣壓為 毫巴。二、青島市地質(zhì)地貌青島為海濱丘陵城市，地勢(shì)東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占%、洼地占 %。區(qū)內(nèi)缺失整個(gè)古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。自第三紀(jì)以來，區(qū)內(nèi)以整體性較穩(wěn)定的斷塊隆起為主，上升幅度一般不大。場(chǎng)區(qū)地層特征場(chǎng)區(qū)第四系覆蓋層厚度約為 ，為人工回填土。該層承載力特征值 fak=300kpa。該層承載力特征值 fak=2022kpa。勘察期間地下水穩(wěn)定水位埋深 ～，標(biāo)高為 ～ 。本場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜進(jìn)行工程建設(shè)，是建筑52抗震的有利地段。基坑工程初步評(píng)價(jià)由于擬建建筑物基礎(chǔ)埋深 8～15m 左右，基坑開挖較深，基坑開挖中的邊坡支護(hù)是十分突出的問題。五、市政公用設(shè)施條件53場(chǎng)址周圍給水、排水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷。第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案一、總平面布局青島國際貿(mào)易中心規(guī)劃建設(shè)三棟超高層主樓、五層商業(yè)裙房和地下商場(chǎng)、車庫等，按照規(guī)劃要求，根據(jù)場(chǎng)址地形特征、周邊建筑環(huán)境條件和功能需要，三棟超高層主樓分別沿香港中路、山東路和東海路布置，商業(yè)裙房將三棟主樓有機(jī)