【正文】 響和帶動作用。青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）施工房屋面積同比增長%實際銷售商品房屋面積同比增長%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量1992 1781993 2171994 374001 18291995 539000 254回落調(diào)整期（1996－1997）經(jīng)過 92－95 年的過快膨脹，1991997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進入小幅盤整回落和調(diào)整期。青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 10年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量1998 3931999 378新一輪發(fā)展期（2022 至今）從 2022 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進入了一個新的快速發(fā)展階段。 市北區(qū)西吳家村地塊 2022 年2022 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市11北區(qū)西吳家村 250 號的（山東路）地塊，在拍賣會上經(jīng)歷了 279 個回合的較量，最終以 億元的總價成交，樓面地價達到8330 元。奧帆賽地塊位于奧運分村東側(cè)，南側(cè)直接面向大海的奧運一號地塊以 16000 元／平方米的樓面價成功交易。中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。 　　按投資用途分，完成住宅投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，較上年提高了 2 個百分點；辦公樓 億元, 同比增長 %,占全部投資額的 %，比上年提高了 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，所占比重較上年提高了 個百分點；完成其他用房投資 億元，占全部投資的 %。在建筑設(shè) 計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。從投資進度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進一步提升。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴張較快，全年為 985 萬平方米，增長%，其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 %，市內(nèi)四區(qū)僅增長 %。市場現(xiàn)狀（以 2022 年 1—5 月份為例）2022 年 16 月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步推進， 2022 年 1－6月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 ％，低于固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點，比上年同期回落 個百分點。銷售2022 年 1—5 月份，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，16現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。①經(jīng)濟適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。④住房二級市場發(fā)展，進一步活躍了房地產(chǎn)市場。在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。青島高檔住宅市場分析青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。2022 年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。 燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。一個城市的經(jīng)濟核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項目立項，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國際等，都屬于此。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。（4）市場對海景豪宅存在巨大的消化力。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計，以及星級酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。東海路與延安三路交界處東北角麥島金岸項目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，占地面積 公頃，總建筑面積126 萬平方米，容積率 ，綠化率為 45％。公寓戶型 60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計起價 13000 元/ 平方米，均價 18000元/ 平方米位于香港中路 10 號，市政府對面。一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳?，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。區(qū)域租售價格對比分析核心 CBD 區(qū)域平均售價 1300025000 元/ 平方米，平均凈租價 5 元/ 天/ 平方米。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采23用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計、室內(nèi)墻面以涂料為主。CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套青島國際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進口石材干掛，內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動化，提供酒店式物管。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級寫字樓。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套光大國際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。 商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。運動場所、游泳池海悅廣場 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。28時代廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級管理人員對配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場上首次引入了 Condo 的概念。客群以個人投資和中小公司商用為主。TOP 頤和國際青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為 60100 平米，已售罄。項目較少，市場缺位點較多。所以物業(yè)管理完善、設(shè)施條件完備的酒店式公寓更是市場迫切需求的必然趨勢。星級酒店的出租高峰期為 2022 年 6 月——8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時間不長，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會展中心、高爾夫球場等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。 銀街、偉東另據(jù)悉，位于嶗山區(qū)的上海證大的大拇指商業(yè)項目將陸續(xù)在市場推出。目前香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂福、佳世客、陽光百貨、海韻廣場為消費者創(chuàng)造了豐富的商品購買機會，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費者餐飲、娛樂、休閑的多種需求。各商家全部都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各自不同，其中青島第一百盛定位于中檔偏高，伊都錦則定位中高檔，而發(fā)達商廈與東方貿(mào)易大廈則基本都定位于中低檔次。目前到中山路商圈購物的顧客多是對商場品牌有較強忠誠度的青島本地消費者，到旅游旺季，在臨近沿海景點的優(yōu)勢下，商圈將聚集大量的外地游客。其中，新建商品住宅價格上漲 %，比上年同期提高 個百分點。上半年，全市商品房新開工面積 萬平方米，比上年同期增長 %。此外，北京的空置房面積有所減少，1～6月份全市商品房空置面積 萬平方米，比上年同期下降 %，比一季度下降 %。上海市社會經(jīng)濟在“十一五”期間將繼續(xù)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。隨著香港經(jīng)濟復(fù)蘇，GDP 恢復(fù)正增長，香港房價亦將同納上升軌道。長期升勢的首年，見底反彈上升的力量強大，升幅亦特別驚人。2022 年中，自由行開始，大批內(nèi)地旅客抵港，帶動香港零售業(yè)率先復(fù)蘇，商鋪的租金及售價亦因此見底回升，并且升幅顯著。2022 年推動香港商鋪市道的力量離不開自由行，自由行的消費力量集中在傳統(tǒng)的旅游商業(yè)區(qū)，如旺角、尖沙咀及銅鑼灣，旅游商業(yè)區(qū)的租售價格升幅可以高達五成到一倍。2022 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預(yù)期年底時可升至 83 點的水平，較 2022 年 12 月的 點，上升約 13 % 。另外，2022 年起開放更多項目和關(guān)稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。40四、日本東京住房情況在日本東京市中心，買一套新造的高層公寓，實用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析一、項目所在地板塊市場分析本項目位于青島市中央商務(wù)區(qū)的圓周線和沿海風(fēng)景線的交叉點上。41第二區(qū)域：麥島路至海軍療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟、旅游、金融、政治、文化、體育中心。從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。本項目建成后將成為世界頂級金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。五、項目威脅分析目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項目有五四廣場地下休閑廣場和奧運商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項目與這些項目會有部分重疊，如目標(biāo)客戶、銷售周期等。第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表表 31序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃總用地 平方米 59942二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 3784351 一期工程建筑面積 平方米 327449① 地上建筑面積 平方米 264995② 地下建筑面積 平方米 624542 二期工程建筑面積 平方米 50986三 地上總面積 平方米 315981四 容積率 五 建筑密度 % 2446六 綠化率 % 30一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表表 32序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 110002 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300二 規(guī)劃建筑面積 平方米 3274491 地上建筑面積 平方米 264995① 商業(yè)裙房 平方米 61020② 甲級寫字樓 平方米 28298③ 五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669④五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓平方米 76615⑤ 公寓 平方米 513932 地下建筑面積 平方米 62454① 商場 平方米 地下 1 層② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～3 層47③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4 層三 地下機械停車位 個 1761第四章 建設(shè)場址及條件第一節(jié) 建設(shè)場址在建的青島國際貿(mào)易中心建設(shè)場址位于青島市市南區(qū)香港中路8 號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（30 畝） 。通過公開招標(biāo)拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標(biāo)，2022年 9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－5℃的日數(shù)，年平均為 22天。年平均氣壓為 毫巴。二、青島市地質(zhì)地貌青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占%、洼地占 %。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。自第三紀(jì)以來，區(qū)內(nèi)以整體性較穩(wěn)定的斷塊隆起為主，上升幅度一般不大。場區(qū)地層特征場區(qū)第四系覆蓋層厚度約為 ，為人工回填土。該層承載力特征值 fak=300kpa。該層承載力特征值 fak=2022kpa?？辈炱陂g地下水穩(wěn)定水位埋深 ～，標(biāo)高為 ～ 。本場地穩(wěn)定，適宜進行工程建設(shè)，是建筑52抗震的有利地段?；庸こ坛醪皆u價由于擬建建筑物基礎(chǔ)埋深 8～15m 左右，基坑開挖較深，基坑開挖中的邊坡支護是十分突出的問題。五、市政公用設(shè)施條件53場址周圍給水、排水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠滿足項目建設(shè)需要。運輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運輸距離、路徑力求便捷。第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案一、總平面布局青島國際貿(mào)易中心規(guī)劃建設(shè)三棟超高層主樓、五層商業(yè)裙房和地下商場、車庫等，按照規(guī)劃要求，根據(jù)場址地形特征、周邊建筑環(huán)境條件和功能需要，三棟超高層主樓分別沿香港中路、山東路和東海路布置，商業(yè)裙房將三棟主樓有機