【正文】 光大國際金融中心 13000TOP區(qū)域租售率對比分析CBD 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項(xiàng)目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島市，2022 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個(gè)城市未來的發(fā)展前景。燕島國際公寓規(guī)劃總用地面積 53891 平方米, 地上總建筑面積 121752 平方米 ,容積率 ,建筑密度 %,綠地率%,住宅總戶數(shù) 719 戶,地下停車位 550 個(gè)加上立體車位總共 850 個(gè)車位。（3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。如今青島豪華樓盤每平方米售價(jià)已超過 3 萬元，絲毫也不比北京、上海的房價(jià)低。而新世紀(jì)的后續(xù)項(xiàng)目琴島之星更是以每平方米 3 萬元的價(jià)格再創(chuàng)青島之最。⑥拆遷成本不斷加大。③高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。他們的到來為青島的房地產(chǎn)市場樓盤品質(zhì)的提升帶來了先進(jìn)的理念，必將使青島樓盤項(xiàng)目各方面的指標(biāo)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)更上一層樓?！笆晃濉逼陂g，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個(gè)功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。 投資類產(chǎn)品獲得市場青睞，高價(jià)位的豪宅相對壓力較大。東部濱海板塊：以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)。此地塊位于 CBD 區(qū)域之外，在交通、配套等方面均與國貿(mào)中心項(xiàng)目有較大差距。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 %的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。 00′、北緯 35186。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性符合青島市城市總體規(guī)劃和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃《青島市城市總體規(guī)劃》中提出：沿山東路、香港中路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主“城市主中心” ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。B 區(qū)：位于香港中路 8 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6層） ，甲級寫字樓 28298 平方米（7 ～22 層） ，五星級產(chǎn)權(quán)式酒店47669 平方米（23～48 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22206 平方米。C 區(qū)：位于東海西路 31 號，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積 95214 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6 層），高級公寓 51393 平方米（7 ～43 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22900 平方米。因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。35′～37186。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 億元,增長 %；地稅稅收收入 億元, 增長 %。青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長% 企業(yè)數(shù)量1996 815 2401997 725 11 129 311復(fù)蘇回升期（19981999）進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，999 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、%，施工面積同比增長 %、%，實(shí)際銷售面積同比增長%、%。 奧帆賽地塊 2022 年 奧帆賽地塊作為建設(shè)市場化運(yùn)作的一部分，也被青島市政府掛牌出售。 附：香港中路 CBD 板塊概況市北區(qū)二級地段房價(jià)在７５00８500元市南區(qū)沿海一線一級地段房價(jià)在１５0005０000元4000６000元四方區(qū)三級地段房價(jià)在 ６0007000元嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價(jià)在１60005０000元13經(jīng)濟(jì)背景2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢，完成投資 億元，同比增長 %，比上年回落 15 個(gè)百分點(diǎn)，比2022 年一季度、二季度、三季度，分別降低 個(gè)百分點(diǎn)、個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)。代表性項(xiàng)目：東海路9號、數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、燕島國際公寓、麥島金岸高端住宅類：東海路9號、香港置地廣場、燕島國際公寓未來上市項(xiàng)目：青島國貿(mào)中心、奧帆賽項(xiàng)目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀(jì)廣場等142022 年，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。預(yù)計(jì)在未來 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇，同時(shí)對現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實(shí)施升級工程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募?lì)政策為輔助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點(diǎn)突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點(diǎn)突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務(wù)，確保樓宇企業(yè)稅收及時(shí)、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅15收超過 60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點(diǎn)引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采購公司、財(cái)務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1 萬家，總部型企業(yè)達(dá)到 500 家。第三節(jié) 青島市住宅市場分析市場概況2022 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價(jià)依舊走高。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計(jì)上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2022 年高檔公寓價(jià)格較上年上升 %。⑦房屋建筑成本不斷增加。2022 年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。2022 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。起價(jià) 14000 元/ 平方米，均價(jià) 20220元/ 平方米位于澳門路、奧運(yùn)賽場東側(cè)東海路 9 號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷售均價(jià)30000 元/平方米。第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析2022 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，22曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價(jià)格都穩(wěn)步上升。區(qū)域裝修配套對比分析CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。頤和國際 18000英德隆大廈 1500024區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價(jià)基本都在 13000 元/ 平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價(jià)較高。區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。27華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)。 美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。青啤大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析一、青島酒店式公寓概況青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。項(xiàng)目起價(jià) 13000 元/平米，均價(jià) 15000 元 /平米，已售罄。項(xiàng)目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。尤其在青島市場，并不具備嚴(yán)格意義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。南部沿海酒店分布五四廣場、第一和第六海水浴場以及火車站、團(tuán)島和碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點(diǎn)數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。御龍廣場等。中山路商圈中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，商圈以中山路為軸線向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達(dá)商廈、國貨、東方貿(mào)易大廈以及伊都錦。上半年，北京全市新建商品房價(jià)格上漲 %，比去年同期提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。商品房竣工面積下降多，反映出 2022 年來新出臺宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài)，施工進(jìn)度有所放慢，減緩了市場當(dāng)期供應(yīng)量。上海市部分代表樓盤售價(jià)情況見下表：樓盤名稱 均價(jià)（元/㎡ ） 樓盤名稱 均價(jià)（元/㎡ ）湯臣一品 110000 公館 77 33000泰府名邸 21000 中遠(yuǎn)風(fēng)華園 39000濱江蘭亭 26000 慧閑雅居 25000永新城 30000 萬科燕南園 25000華府天地 55000 濟(jì)南路 8 號 6000038錦麟天地 60000 圣和圣廣場 22022世紀(jì)公園 25000 濱江板塊 30000陸家嘴濱江公寓 40000 海上夢苑 22022三、香港房地產(chǎn)市場初步分析住宅樓宇長期升浪開始香港特區(qū)政府預(yù)期 2022 年，GDP 將會增長 %。但同年 6 月非典結(jié)束，香港零售市況立刻反彈，商鋪市道亦同步回升。許多企業(yè)不得不擴(kuò)大租用樓面，又或轉(zhuǎn)租更大面積的辦公室。因?yàn)榧准墝懽謽强晒┓謱淤I賣的樓面極為有限，出現(xiàn)炒賣的熱潮。沿海一線分成三個(gè)區(qū)域：第一區(qū)域：麥島路至石老人海水浴場周邊地區(qū)，這里包括雕塑園、海豚館以及規(guī)劃中的青島極地海洋世界等旅游、娛樂場所，為青島市的文化、休閑、旅游和商務(wù)住宅區(qū)。政府關(guān)注支持青島市政府將青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目列為青島重點(diǎn)大項(xiàng)目，給予了高度的關(guān)注、支持與優(yōu)惠政策，對項(xiàng)目的順利進(jìn)展起了重大的推進(jìn)作用。2022 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和大青島的城市規(guī)劃，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開；北方航運(yùn)中心、外貿(mào)進(jìn)出口額全國第一、青島港吞吐量增速全國第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置；2022 年奧運(yùn)會的契機(jī)將極大提升青島的國際影響力，青島的名牌企業(yè)揚(yáng)名海外；且青島的GDP 總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 1000 億元，大量的海歸人員回國創(chuàng)業(yè)，海外留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百強(qiáng)企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機(jī)勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風(fēng)44光吸引了國內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來青發(fā)展。城市配套的全面提升、地鐵的建成、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來了福音。該場地原為濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)用地，后來濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部下達(dá)了《關(guān)于軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院部分營區(qū)土地轉(zhuǎn)讓問題的批復(fù)》 （[2022] 聯(lián)字第 167 號文） ，并經(jīng)青島市市南區(qū)人民政府批準(zhǔn)（青南政字[2022]118 號文） ，同意將該場址土地變更為辦公及商住用地。全年 8 月份最熱，平均氣溫℃；1 月份最冷，平均氣溫－ ℃。青島海霧多、頻，年平均濃霧 天、輕霧 天。構(gòu)造以斷裂構(gòu)造為主。第⒂層全風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；層底標(biāo)高 ～，平均。主要賦存于第四系雜填土與基巖裂隙中。初步建議兩層地下室的建筑物選擇第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；三層地下室的建筑物以第⒄層中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；基礎(chǔ)型式宜選用反梁式筏板基礎(chǔ)或箱基。設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。按《高層建筑巖土工程勘察規(guī)程》 （JGJ722022） 條之規(guī)定，基坑工程安全等級為一級。勘察場地環(huán)境類型為Ⅱ類，依據(jù)《水質(zhì)分析成果表》 ，根據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》 （GB500212022）中有關(guān)規(guī)定，地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性；對鋼筋混凝土中的鋼筋處于地下水位以下無腐蝕性，在干濕交替條件下具有弱腐蝕性；對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。51第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～，平均。三、項(xiàng)目建設(shè)場地地質(zhì)勘探情況根據(jù)中國石油天然氣華東勘察設(shè)計(jì)研究院巖土工程公司所做的《濟(jì)南軍區(qū)青島第二療養(yǎng)院營區(qū)規(guī)劃改造工程巖土工程初步勘察報(bào)告》 ，該場地有關(guān)地質(zhì)勘探情況如下：場區(qū)地形地貌及周圍環(huán)境擬建場地位于青島市市南區(qū)香港中路南側(cè)，東海路北側(cè)，東臨環(huán)海凱萊大酒店。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等 3 種基本類型。降水量年平均為 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17%、57%、21%、5% 。2022 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第20222670 號、第 20222671 號、第 20222672 號） 。45第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總用地 59942 平方米，總建筑面積 378435 平方米。而商務(wù)設(shè)施的建設(shè)不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當(dāng)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。第四代寫字樓和頂級公寓的獨(dú)特定位深圳、上海等大城市寫字樓和高級公寓現(xiàn)在