【正文】 本經(jīng)濟(jì)反彈，世紀(jì)之初此類房?jī)r(jià)每平方米只為 萬人民幣。2022 年底達(dá) 點(diǎn)，到 2022 年底應(yīng)可上升到 90 點(diǎn)的水平，而392022 年全年升幅約有 %。北京市部分代表樓盤租售價(jià)情況見下表：項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平米）項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元/平米）北京財(cái)富中心 50000 北京銀泰中心 40000悅園 25000 藍(lán)堡 2400037光華路 SOHO 27000 貢院六號(hào) 55000國(guó)瑞城 28000 莊勝?gòu)V場(chǎng) 40000北京國(guó)貿(mào) 三期只租不售，一、二期參考租金為 2 美元/平方 /天二、上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析“十五”以來上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模增加，對(duì)上海 GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率不斷提高，成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重由 1995 年的 %增加到 2022 年的 %；房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷得到培育和完善。中山路商圈主要零售項(xiàng)目列表：項(xiàng)目名稱 商業(yè)零售面積（平方米） 落成時(shí)間35第一百盛 30000 青島國(guó)貨 21000 東方貿(mào)易大廈 37600 發(fā)達(dá)商廈 32022 中山路商業(yè)街在過去的上百年中，一直是青島商業(yè)的代表，全城市的人口在有機(jī)會(huì)的時(shí)候，購(gòu)物消費(fèi)都會(huì)優(yōu)先考慮中山路商圈。在國(guó)家整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的大環(huán)境下，由于青島本身海濱城市的優(yōu)勢(shì)，使得青島逐漸向國(guó)際化現(xiàn)代大都市邁進(jìn)，而國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)也就更快地傳入青島。項(xiàng)目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，公寓銷售均價(jià)為 18000 元。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點(diǎn)，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。環(huán)海大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r(jià)格分析名稱 價(jià)格（元/平方米/天） （凈價(jià)）光大國(guó)際金融中心 5豐合廣場(chǎng) 青島國(guó)際金融中心 5華仁國(guó)際大廈 4太平洋中心 26世界貿(mào)易中心 3中港大廈 3世紀(jì)大廈 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 5環(huán)海大廈 3東方航空大廈 海信大廈 4青啤大廈 綺麗大廈 民航大廈 時(shí)代廣場(chǎng) 3從上述分析中可以看出各個(gè)寫字樓的租賃均價(jià)基本上在 3 元以上、（凈價(jià)，不包含物管費(fèi)在內(nèi)）絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。頤和國(guó)際 100%英德隆大廈 99%由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。高層 11000 起，小高層 15000 起，別墅 30000 起海門路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)TOP對(duì) 2022 年奧運(yùn)會(huì)商情及人氣的預(yù)期及青島市對(duì)外開放步伐的加快20是青島豪宅誕生的前提條件。全年市場(chǎng)房?jī)r(jià)總趨勢(shì)上揚(yáng)，但增幅減緩。17 205年 房 地 產(chǎn) 景 氣 指 數(shù) % 610.% 4108.% % 總指數(shù) 投資分類指 土地轉(zhuǎn)讓收 土地開發(fā)指 新開工面積 竣工面積指 商品房銷售 資金來源指圖 24在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢(shì)判斷仍應(yīng)是上升趨勢(shì)。五市完成投資 億元，增長(zhǎng) %，增幅低于全市增幅 個(gè)百分點(diǎn)。 三、青島市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀板塊劃分：城市地段層級(jí)基本形成，價(jià)格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段：即①增長(zhǎng)擴(kuò)張期（92 年到95 年）；②回落調(diào)整期（96 年到 97 年）；③復(fù)蘇回升期（98 到99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（2022 年以來）。符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD ）的建設(shè)規(guī)劃青島東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋山東路、南京路、福州路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米。青島國(guó)際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）可行性研究報(bào)告二零零七年目 錄第一章 總 論 ……………………………………………………………………………1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 …………………………………………………………………… 1 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ………………………………………………… 4 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 ………………………………………………… 4第二章 市場(chǎng)需求分析 ………………………………………………………………… 7第一節(jié) 青島市概況 ………………………………………………………………… 7第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 ……………………………………………………7第三節(jié) 青島市住宅市場(chǎng)分 …………………………………………………………15第四節(jié) 青島市寫字樓市場(chǎng)分析 ……………………………………………………21第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場(chǎng)分析 ………………………………………………27第六節(jié) 青島市酒店供需市場(chǎng)分析 …………………………………………………30第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場(chǎng)分析 …………………………………………………32第八節(jié) 國(guó)內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 …………………………………………34第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析 …………………………………………………………39第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 …………………………………………………………………44第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件 ………………………………………………………………46第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址 …………………………………………………………………… 46第二節(jié) 建設(shè)條件 …………………………………………………………………… 47第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………52第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) …………………………………………………………………… 52第二節(jié) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 ……………………………………………………… 52第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………… 53第四節(jié) 公用工程 …………………………………………………………………… 58第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水 ……………………………………………………… 64第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ……………………………………………………………………64第二節(jié) 節(jié)能 …………………………………………………………………………65第三節(jié) 節(jié)水措施 ……………………………………………………………………66第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生和消防 ………………………………………………………68第一節(jié) 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 ……………………………………………………………69第二節(jié) 消防設(shè)施 ……………………………………………………………………65第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ……………………………………………………69第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 ……………………………………………………………70第十章 投資估算和資金籌措 …………………………………………………………71第一節(jié) 投資估算 ……………………………………………………………………71第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃 ………………………………………………………73第十一章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ………………………………………………………………74第一節(jié) 評(píng)價(jià)說明及財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………………74第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) ………………………………………………………76第十二章 結(jié)論 …………………………………………………………………………81附圖：總平面布置圖沿山東路透視圖沿東海路透視圖沿海岸鳥瞰圖附件一：青島國(guó)際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告青島國(guó)際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告青島國(guó)際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告附件二：青島中金渝能置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2022]311 號(hào)） 《 中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號(hào)） 《 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第 20222670 號(hào)、第20222672 號(hào)、第 20222671 號(hào)） 《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號(hào)）1第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：青島國(guó)際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）二、建設(shè)地址：青島市市南區(qū)香港中路 8 號(hào)三、開 發(fā) 商：青島中金渝能置業(yè)有限公司四、開發(fā)單位基本情況青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊(cè)成立于 2022 年 9 月 22 日，是由青島中金實(shí)業(yè)股份有限公司和重慶渝能產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊(cè)地址位于青島市香港中路 52 號(hào)時(shí)代廣場(chǎng) 10 層，法定代表人為司榮彬，注冊(cè)資本 1 億元人民幣。在建的青島國(guó)際貿(mào)易中心位于香港中路 8 號(hào)（青島金融街） ，地處青島 CBD 的核心地帶，在此規(guī)劃建設(shè)國(guó)際 5A 寫字樓、五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃。增長(zhǎng)擴(kuò)張期（19921995）19921995 年，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪快速增長(zhǎng)，包括 92 到 93 年的爆炸式增長(zhǎng)（施工面積和商品房銷售面積增長(zhǎng)均超過 130%），94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降%、%），95 年的進(jìn)一步增長(zhǎng)（施工面積和商品房銷售面積分別增長(zhǎng) %和 %）。李滄和四方區(qū)板塊：以大量經(jīng)濟(jì)適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。市內(nèi)四區(qū)完成 億元，僅增長(zhǎng) %。雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，但是 2022 年房屋銷售價(jià)格較上年依然呈上升態(tài)勢(shì)，較 2022 年的漲幅高 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位居全國(guó)三十五個(gè)大中城市首位，其中 2022 年四季度較上年同期上升 %，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計(jì)，青島市的商品房?jī)r(jià)格漲幅達(dá) %，高于全國(guó)平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2022 年 2 10 月 份 商 品 房 住 宅 市 場(chǎng) 吸 納 量 累 計(jì) 竣 工 面 積 累 計(jì) 銷 售 面 積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的%，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房19子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)。頤和國(guó)際由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40 層五星級(jí)寫字樓組成，40 層寫字樓高156 米為青島第二高度建筑。近期上市的總體銷售率在 80%以上。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35 元左右。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。二、青島酒店式公寓概念項(xiàng)目29項(xiàng)目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10 號(hào) 50120 準(zhǔn)四星 新世界地產(chǎn)瑞納康都 海門路 8 號(hào) 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn)海納尊邸 海門路 8 號(hào) 59210 精裝修 百通房地產(chǎn)TOP 頤和國(guó)際 香港中路 10 號(hào) 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn)千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江 （由錦江集團(tuán)管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè)三、個(gè)案分析瑞納康都項(xiàng)目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場(chǎng)還處于探索階段。目前青島市場(chǎng)活躍的商業(yè)項(xiàng)目有，頤中但近些年隨著青島市區(qū)的迅速擴(kuò)大及東移，導(dǎo)致中山路周邊人口快速減少，再加之其停車、交通及競(jìng)爭(zhēng)因素的影響，使得中山路商圈在市場(chǎng)上的影響力開始大幅下降，所輻射的范圍也逐步減小，大部分商家的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)開始出現(xiàn)不同程度的下滑。已處高位的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，現(xiàn)已成為主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)供求關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)。商鋪售價(jià)指數(shù)，由 2022 年 7 月的 點(diǎn)，持續(xù)大幅上升，2022 年底達(dá) ，到 2022 年底達(dá)到 120 點(diǎn)的水平。東京的銀座地區(qū)素來以寸土寸金聞名，這里的地價(jià) 3 年來更是持續(xù)暴漲，2022 年即創(chuàng)下了每平方米 1272 萬日元的天價(jià)，連續(xù)18 年位居日本高價(jià)土地榜首。 四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)空白點(diǎn)從市場(chǎng)布局來看，寫字樓和高級(jí)酒店公寓主要集中在香港中路43和山東路、南京路交叉點(diǎn)周邊區(qū)域內(nèi)，青島市目前除了少量幾個(gè)項(xiàng)目在硬件設(shè)備上基本達(dá)到第三代寫字樓的要求外，其余大都為第二代寫字樓或二、三代過渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫字樓相比，整體水平相差很遠(yuǎn)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。地面絕對(duì)標(biāo)高 ，地表相對(duì)高差 。場(chǎng)區(qū)內(nèi)不存在飽和粉土或砂土，可不考慮地震液化的影響。堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材 ”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。場(chǎng)地土類型和建筑場(chǎng)地類別根據(jù)波速測(cè)試結(jié)果，依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500112022）有關(guān)規(guī)定，確定本場(chǎng)地覆蓋層厚度為 ～，等效剪切波速為 ～，建筑場(chǎng)地類別為 Ⅰ類。下伏基巖為黃褐色～肉紅色鉀