【正文】 青島國(guó)際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）可行性研究報(bào)告二零零七年目 錄第一章 總 論 ……………………………………………………………………………1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 …………………………………………………………………… 1 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ………………………………………………… 4 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 ………………………………………………… 4第二章 市場(chǎng)需求分析 ………………………………………………………………… 7第一節(jié) 青島市概況 ………………………………………………………………… 7第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 ……………………………………………………7第三節(jié) 青島市住宅市場(chǎng)分 …………………………………………………………15第四節(jié) 青島市寫字樓市場(chǎng)分析 ……………………………………………………21第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場(chǎng)分析 ………………………………………………27第六節(jié) 青島市酒店供需市場(chǎng)分析 …………………………………………………30第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場(chǎng)分析 …………………………………………………32第八節(jié) 國(guó)內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 …………………………………………34第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析 …………………………………………………………39第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 …………………………………………………………………44第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件 ………………………………………………………………46第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址 …………………………………………………………………… 46第二節(jié) 建設(shè)條件 …………………………………………………………………… 47第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………52第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) …………………………………………………………………… 52第二節(jié) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 ……………………………………………………… 52第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………… 53第四節(jié) 公用工程 …………………………………………………………………… 58第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水 ……………………………………………………… 64第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ……………………………………………………………………64第二節(jié) 節(jié)能 …………………………………………………………………………65第三節(jié) 節(jié)水措施 ……………………………………………………………………66第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生和消防 ………………………………………………………68第一節(jié) 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 ……………………………………………………………69第二節(jié) 消防設(shè)施 ……………………………………………………………………65第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ……………………………………………………69第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 ……………………………………………………………70第十章 投資估算和資金籌措 …………………………………………………………71第一節(jié) 投資估算 ……………………………………………………………………71第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃 ………………………………………………………73第十一章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ………………………………………………………………74第一節(jié) 評(píng)價(jià)說(shuō)明及財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………………74第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) ………………………………………………………76第十二章 結(jié)論 …………………………………………………………………………81附圖：總平面布置圖沿山東路透視圖沿東海路透視圖沿海岸鳥瞰圖附件一：青島國(guó)際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告青島國(guó)際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告青島國(guó)際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告附件二：青島中金渝能置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2022]311 號(hào)） 《 中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號(hào)） 《 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第 20222670 號(hào)、第20222672 號(hào)、第 20222671 號(hào)） 《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號(hào)）1第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：青島國(guó)際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）二、建設(shè)地址：青島市市南區(qū)香港中路 8 號(hào)三、開 發(fā) 商：青島中金渝能置業(yè)有限公司四、開發(fā)單位基本情況青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊(cè)成立于 2022 年 9 月 22 日，是由青島中金實(shí)業(yè)股份有限公司和重慶渝能產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊(cè)地址位于青島市香港中路 52 號(hào)時(shí)代廣場(chǎng) 10 層，法定代表人為司榮彬，注冊(cè)資本 1 億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)……五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容青島國(guó)際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 327449平方米，其中：地上建筑面積 264995 平方米，地下建筑面積62454 平方米。青島國(guó)際貿(mào)易中心由 A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中：A 區(qū)：位于山東路 6 號(hào)，占地面積 平方米，規(guī)劃建2筑面積 113141 平方米，其中：商業(yè)裙房 19178 平方米（1～6 層） ，五星級(jí)酒店式公寓 76615 平方米（7 ～50 層） ，地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房、地下人防等 17348 平方米。B 區(qū)：位于香港中路 8 號(hào)，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6層） ，甲級(jí)寫字樓 28298 平方米（7 ～22 層） ，五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店47669 平方米（23～48 層） ，地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房、地下人防等 22206 平方米。C 區(qū)：位于東海西路 31 號(hào)，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積 95214 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6 層），高級(jí)公寓 51393 平方米（7 ～43 層） ，地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房、地下人防等 22900 平方米。六、項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源項(xiàng)目總投資初步測(cè)算，其中：土地成本95568萬(wàn)元，其他費(fèi)用，預(yù)備費(fèi)用 ，建設(shè)期利息 12780萬(wàn)元。分區(qū)計(jì)算投資， B區(qū)建設(shè)投資為，C 區(qū)建設(shè)投資為 。資金來(lái)源項(xiàng)目建設(shè)所需資金 萬(wàn)元，擬通過以下渠道籌集：（1）建設(shè)單位青島中金渝能置業(yè)有限公司自籌資金 110000 萬(wàn)3元；（2）申請(qǐng)銀行貸款或信托貸款 100000 萬(wàn)元；（3）采取預(yù)售、招商引資、滾動(dòng)開發(fā)、購(gòu)房者按揭貸款、VIP認(rèn)購(gòu)等方式籌集資金 萬(wàn)元。七、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 總指標(biāo) A 區(qū)指標(biāo) B 區(qū)指標(biāo) C 區(qū)指標(biāo)1 占地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 327449 113141 119094 952143 建設(shè)總投資 萬(wàn)元 4 銷售收入 萬(wàn)元 851845 5 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 6 土地增值稅 萬(wàn)元 7 銷售利潤(rùn)（稅前） 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 投資利潤(rùn)率 % 10 投資利稅率 % 11所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 12 所得稅后投資回收期 年 13所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I C=10%）萬(wàn)元156637 39663 44570 6417714所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 15 所得稅前投資回收期 年 16所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I C=10%）萬(wàn)元247719 64148 72329 1012734第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)一、 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 （試用版）二、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第二版）三、 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》四、 《山東半島城市群總體規(guī)劃》五、 《青島市城市總體規(guī)劃》六、青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2022]311 號(hào)）七、 《中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號(hào)）八、 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第20222670 號(hào)、第 20222671 號(hào)、第 20222672 號(hào)）九、 《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號(hào)）十、建設(shè)單位提供的其他資料第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)的背景按照總后勤部的通知精神，濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院將第二療養(yǎng)區(qū)內(nèi)約 2 公頃土地進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島中金渝能置業(yè)有5限公司以 億元中標(biāo)， 2022 年 9 月 26 日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。2022 年 3 月 9日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號(hào)文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。2022 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號(hào)） ；2022 年 7 月 29 日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 20222670 號(hào)、第 20222671 號(hào)、第 20222672號(hào)） ；2022 年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2022]311 號(hào)）對(duì)該項(xiàng)目予以核準(zhǔn)立項(xiàng)；2022 年 4 月 30 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號(hào)） 。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性符合青島市城市總體規(guī)劃和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃《青島市城市總體規(guī)劃》中提出：沿山東路、香港中路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主“城市主中心” ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。因此，青島國(guó)際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。有利于促進(jìn)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊商業(yè)的繁榮6樓宇與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生價(jià)值，而且在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。在建的青島國(guó)際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū)的消費(fèi)能力，帶動(dòng)周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟(jì)效益。符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD ）的建設(shè)規(guī)劃青島東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋山東路、南京路、福州路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬(wàn)平方米。在建的青島國(guó)際貿(mào)易中心位于香港中路 8 號(hào)（青島金融街） ，地處青島 CBD 的核心地帶，在此規(guī)劃建設(shè)國(guó)際 5A 寫字樓、五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃。7第二章 市場(chǎng)需求分析第一節(jié) 青島市概況青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119186。30′～121186。 00′、北緯 35186。35′～37186。09′，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島等七區(qū)）為1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552 平方公里。2022 年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中：市區(qū) 萬(wàn)人，所轄五市（縣級(jí)） 萬(wàn)人。2022 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ：：。全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %。稅收保持較快增長(zhǎng)，全年國(guó)稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 億元,增長(zhǎng) %；地稅稅收收入 億元, 增長(zhǎng) %。第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密8切相關(guān)，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影響和帶動(dòng)作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國(guó)家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來(lái)。從 1992 年以來(lái)，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段：即①增長(zhǎng)擴(kuò)張期（92 年到95 年）；②回落調(diào)整期（96 年到 97 年）；③復(fù)蘇回升期（98 到99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（2022 年以來(lái)）。增長(zhǎng)擴(kuò)張期（19921995）19921995 年，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪快速增長(zhǎng)，包括 92 到 93 年的爆炸式增長(zhǎng)（施工面積和商品房銷售面積增長(zhǎng)均超過 130%），94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降%、%），