【正文】 吸 納 量 累 計(jì) 竣 工 面 積 累 計(jì) 銷(xiāo) 售 面 積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類(lèi)住房占總成交套數(shù)的%，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房19子，這類(lèi)住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。2022 年前后，青島的又一輪高檔住宅開(kāi)發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。 新天地、海信市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)。2022 年外地購(gòu)房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的私營(yíng)企業(yè)及民營(yíng)企業(yè)家成為青島豪宅的購(gòu)買(mǎi)者。 與普通別墅相比，CBD 的空中別墅還具有地理位置好、視野開(kāi)闊、通透等優(yōu)勢(shì)，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺(jué)。起價(jià) 14000 元/ 平方米，均價(jià) 20220元/ 平方米位于澳門(mén)路、奧運(yùn)賽場(chǎng)東側(cè)東海路 9 號(hào) 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷(xiāo)售均價(jià)30000 元/平方米。頤和國(guó)際由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40 層五星級(jí)寫(xiě)字樓組成，40 層寫(xiě)字樓高156 米為青島第二高度建筑。第四節(jié) 青島市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2022 年以來(lái)，中國(guó)加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，22曾經(jīng)倍受冷落的寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步走出低谷，租售價(jià)格都穩(wěn)步上升。去年，市南區(qū)在建寫(xiě)字樓 17 座，總建筑面積為 81 萬(wàn)平方米，建筑面積比 2022 年底增長(zhǎng) 67％。區(qū)域裝修配套對(duì)比分析CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車(chē)場(chǎng)，部分寫(xiě)字樓內(nèi)還配有會(huì)議中心、咖啡廳、娛樂(lè)場(chǎng)所及商場(chǎng)等設(shè)施。近期上市的總體銷(xiāo)售率在 80%以上。頤和國(guó)際 18000英德隆大廈 1500024區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售均價(jià)基本都在 13000 元/ 平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價(jià)較高。 會(huì)所、超市、餐廳。區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的配套較為齊全，基本上能滿(mǎn)足入駐企業(yè)的需求。如果客戶(hù)需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35 元左右。27華仁國(guó)際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)。 商務(wù)中心、會(huì)所。 美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。青啤大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場(chǎng)分析一、青島酒店式公寓概況青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。二、青島酒店式公寓概念項(xiàng)目29項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 面積 配套 開(kāi)發(fā)商三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10 號(hào) 50120 準(zhǔn)四星 新世界地產(chǎn)瑞納康都 海門(mén)路 8 號(hào) 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn)海納尊邸 海門(mén)路 8 號(hào) 59210 精裝修 百通房地產(chǎn)TOP 頤和國(guó)際 香港中路 10 號(hào) 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn)千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江 （由錦江集團(tuán)管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè)三、個(gè)案分析瑞納康都項(xiàng)目由青島華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于海門(mén)路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。項(xiàng)目起價(jià) 13000 元/平米，均價(jià) 15000 元 /平米，已售罄。此項(xiàng)目當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格在 12022 元以上。項(xiàng)目分為公寓和寫(xiě)字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶(hù)共 390 套，寫(xiě)字樓 40 層每層 11 戶(hù)共 440 套。綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場(chǎng)還處于探索階段。尤其在青島市場(chǎng)，并不具備嚴(yán)格意義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。2022 年星級(jí)酒店的平均出租率約為 87%，平均租金在 330 元/間，香格里拉的平均租金是 920 元/ 間，出租率為 95%。南部沿海酒店分布五四廣場(chǎng)、第一和第六海水浴場(chǎng)以及火車(chē)站、團(tuán)島和碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點(diǎn)數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。目前青島市場(chǎng)活躍的商業(yè)項(xiàng)目有，頤中御龍廣場(chǎng)等。主要分布了佳世客購(gòu)物中心、家樂(lè)福超市、陽(yáng)光百貨、海韻名品廣場(chǎng)、閩江路餐飲休閑街、云霄路美食街、燕兒島路酒吧街 7 個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。中山路商圈中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，商圈以中山路為軸線(xiàn)向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達(dá)商廈、國(guó)貨、東方貿(mào)易大廈以及伊都錦。但近些年隨著青島市區(qū)的迅速擴(kuò)大及東移，導(dǎo)致中山路周邊人口快速減少，再加之其停車(chē)、交通及競(jìng)爭(zhēng)因素的影響，使得中山路商圈在市場(chǎng)上的影響力開(kāi)始大幅下降，所輻射的范圍也逐步減小，大部分商家的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的下滑。上半年，北京全市新建商品房?jī)r(jià)格上漲 %，比去年同期提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房完成投資 億元，增長(zhǎng) 倍；寫(xiě)字樓完成投資 億元，下降 %。商品房竣工面積下降多，反映出 2022 年來(lái)新出臺(tái)宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài)，施工進(jìn)度有所放慢，減緩了市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)量。已處高位的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，現(xiàn)已成為主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)供求關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)。上海市部分代表樓盤(pán)售價(jià)情況見(jiàn)下表：樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)（元/㎡ ） 樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)（元/㎡ ）湯臣一品 110000 公館 77 33000泰府名邸 21000 中遠(yuǎn)風(fēng)華園 39000濱江蘭亭 26000 慧閑雅居 25000永新城 30000 萬(wàn)科燕南園 25000華府天地 55000 濟(jì)南路 8 號(hào) 6000038錦麟天地 60000 圣和圣廣場(chǎng) 22022世紀(jì)公園 25000 濱江板塊 30000陸家嘴濱江公寓 40000 海上夢(mèng)苑 22022三、香港房地產(chǎn)市場(chǎng)初步分析住宅樓宇長(zhǎng)期升浪開(kāi)始香港特區(qū)政府預(yù)期 2022 年，GDP 將會(huì)增長(zhǎng) %。2022 年房?jī)r(jià)升幅不如去年，不代表樓市開(kāi)始退潮，相反是樓市長(zhǎng)期升浪的開(kāi)始。但同年 6 月非典結(jié)束，香港零售市況立刻反彈，商鋪市道亦同步回升。商鋪售價(jià)指數(shù)，由 2022 年 7 月的 點(diǎn)，持續(xù)大幅上升，2022 年底達(dá) ，到 2022 年底達(dá)到 120 點(diǎn)的水平。許多企業(yè)不得不擴(kuò)大租用樓面，又或轉(zhuǎn)租更大面積的辦公室。首先是民企自由行，第二季起，便開(kāi)始有民企落實(shí)在香港的投資和發(fā)展。因?yàn)榧准?jí)寫(xiě)字樓可供分層買(mǎi)賣(mài)的樓面極為有限，出現(xiàn)炒賣(mài)的熱潮。東京的銀座地區(qū)素來(lái)以寸土寸金聞名，這里的地價(jià) 3 年來(lái)更是持續(xù)暴漲，2022 年即創(chuàng)下了每平方米 1272 萬(wàn)日元的天價(jià)，連續(xù)18 年位居日本高價(jià)土地榜首。沿海一線(xiàn)分成三個(gè)區(qū)域：第一區(qū)域：麥島路至石老人海水浴場(chǎng)周邊地區(qū)，這里包括雕塑園、海豚館以及規(guī)劃中的青島極地海洋世界等旅游、娛樂(lè)場(chǎng)所，為青島市的文化、休閑、旅游和商務(wù)住宅區(qū)。該地塊同時(shí)兼有 CBD 區(qū)域的繁華、配套完善、功能齊全，又包含匯泉灣的秀美風(fēng)景，為第四代寫(xiě)字樓的完美之地。政府關(guān)注支持青島市政府將青島國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目列為青島重點(diǎn)大項(xiàng)目，給予了高度的關(guān)注、支持與優(yōu)惠政策，對(duì)項(xiàng)目的順利進(jìn)展起了重大的推進(jìn)作用。 四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)空白點(diǎn)從市場(chǎng)布局來(lái)看，寫(xiě)字樓和高級(jí)酒店公寓主要集中在香港中路43和山東路、南京路交叉點(diǎn)周邊區(qū)域內(nèi)，青島市目前除了少量幾個(gè)項(xiàng)目在硬件設(shè)備上基本達(dá)到第三代寫(xiě)字樓的要求外，其余大都為第二代寫(xiě)字樓或二、三代過(guò)渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫(xiě)字樓相比，整體水平相差很遠(yuǎn)。2022 年青島市完成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和大青島的城市規(guī)劃，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開(kāi)；北方航運(yùn)中心、外貿(mào)進(jìn)出口額全國(guó)第一、青島港吞吐量增速全國(guó)第一、山東省金融中心城市等使得青島市逐漸處在了資金、信息、物流等核心位置；2022 年奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)將極大提升青島的國(guó)際影響力，青島的名牌企業(yè)揚(yáng)名海外；且青島的GDP 總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了 1000 億元，大量的海歸人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)，海外留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)搞得轟轟烈烈；世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)以及以日韓企業(yè)為主的的生產(chǎn)加工園區(qū)生機(jī)勃勃，廣闊的發(fā)展前景和優(yōu)美的自然風(fēng)44光吸引了國(guó)內(nèi)外大量的企業(yè)和人才來(lái)青發(fā)展。地鐵、濱海步行道、濱海大道、東西快速路、延吉路、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。城市配套的全面提升、地鐵的建成、前海一線(xiàn)用地的嚴(yán)格控制，都為本項(xiàng)目帶來(lái)了福音。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表。該場(chǎng)地原為濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)用地，后來(lái)濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部下達(dá)了《關(guān)于軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院部分營(yíng)區(qū)土地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的批復(fù)》 （[2022] 聯(lián)字第 167 號(hào)文） ，并經(jīng)青島市市南區(qū)人民政府批準(zhǔn)（青南政字[2022]118 號(hào)文） ，同意將該場(chǎng)址土地變更為辦公及商住用地。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來(lái)自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團(tuán)的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點(diǎn)。全年 8 月份最熱，平均氣溫℃；1 月份最冷，平均氣溫－ ℃。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。青島海霧多、頻，年平均濃霧 天、輕霧 天。青島所處大地構(gòu)造位置為新華夏隆起帶次級(jí)構(gòu)造單元——膠南隆起區(qū)東北緣和膠萊凹陷區(qū)中南部。構(gòu)造以斷裂構(gòu)造為主。地面絕對(duì)標(biāo)高 ，地表相對(duì)高差 。第⒂層全風(fēng)化花崗巖：該層在場(chǎng)區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；層底標(biāo)高 ～，平均。第⒄層中風(fēng)化花崗巖：該層在場(chǎng)區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～ ，平均。主要賦存于第四系雜填土與基巖裂隙中。場(chǎng)區(qū)內(nèi)不存在飽和粉土或砂土，可不考慮地震液化的影響。初步建議兩層地下室的建筑物選擇第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；三層地下室的建筑物以第⒄層中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層；基礎(chǔ)型式宜選用反梁式筏板基礎(chǔ)或箱基。場(chǎng)址附近有多條公交車(chē)經(jīng)過(guò)，市內(nèi)交通便捷。設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材 ”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。54第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》二、 《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》三、 《高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》四、 《商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》五、 《酒店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》六、 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》七、 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》八、 《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》九、青島市規(guī)劃局《關(guān)于對(duì)第二療養(yǎng)區(qū)規(guī)劃改造項(xiàng)目規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模等相關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》 （青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號(hào)）十、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及有關(guān)設(shè)計(jì)要求第二節(jié) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想根據(jù)青島市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)，塑造具有鮮明特色的集酒店、辦公、住宅、公寓和商業(yè)等于一體的55綜合性建筑群。按《高層建筑巖土工程勘察規(guī)程》 （JGJ722022） 條之規(guī)定，基坑工程安全等級(jí)為一級(jí)。場(chǎng)地土類(lèi)型和建筑場(chǎng)地類(lèi)別根據(jù)波速測(cè)試結(jié)果，依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500112022）有關(guān)規(guī)定，確定本場(chǎng)地覆蓋層厚度為 ～，等效剪切波速為 ～，建筑場(chǎng)地類(lèi)別為 Ⅰ類(lèi)?？辈靾?chǎng)地環(huán)境類(lèi)型為Ⅱ類(lèi)，依據(jù)《水質(zhì)分析成果表》 ，根據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》 （GB500212022）中有關(guān)規(guī)定，地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具有中等腐蝕性；對(duì)鋼筋混凝土中的鋼筋處于地下水位以下無(wú)腐蝕性，在干濕交替條件下具有弱腐蝕性；對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。第⒅層微風(fēng)化花崗巖：該層未揭穿，最大揭露厚度 ，根據(jù)巖石抗壓強(qiáng)度實(shí)驗(yàn)，該層承載力特征值 fak=4000kpa。51第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖：該層在場(chǎng)區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～，平均。下伏基巖為黃褐色～肉紅色鉀長(zhǎng)花崗巖及少量巖脈。三、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地質(zhì)勘探情況根據(jù)中國(guó)石油天然氣華東勘察設(shè)計(jì)研究院巖土工程公司所做的《濟(jì)南軍區(qū)青島第二療養(yǎng)院營(yíng)區(qū)規(guī)劃改造工程巖土工程初步勘察報(bào)告》 ，該場(chǎng)地有關(guān)地質(zhì)勘探情況如下：場(chǎng)區(qū)地形地貌及周?chē)h(huán)境擬建場(chǎng)地位于青島市市南區(qū)香港中路南側(cè)，東海路北側(cè)，東臨環(huán)海凱萊大酒店。50巖漿巖以元古代膠南期月季山式片麻狀花崗巖及中生代燕山晚期的艾山式花崗閃長(zhǎng)巖和嶗山式花崗巖為主。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等 3 種基本類(lèi)型。年平均風(fēng)速為 米/秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。降水量年平均為 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17%、57%、21%、5% 。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個(gè)月；夏季濕熱多雨，49但無(wú)酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。2022 年 7 月 29 日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第20222670 號(hào)、第 20222671 號(hào)、第 20222672 號(hào)） 。項(xiàng)目處于青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的核心，東側(cè)是青48島市政府、五四廣場(chǎng)，南面是 2022 年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽中心會(huì)場(chǎng)，西側(cè)是世界貿(mào)易中心，北面