【正文】 運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷?；庸こ坛醪皆u(píng)價(jià)由于擬建建筑物基礎(chǔ)埋深 8～15m 左右，基坑開挖較深，基坑開挖中的邊坡支護(hù)是十分突出的問題?？辈炱陂g地下水穩(wěn)定水位埋深 ～，標(biāo)高為 ～ 。該層承載力特征值 fak=300kpa。自第三紀(jì)以來，區(qū)內(nèi)以整體性較穩(wěn)定的斷塊隆起為主，上升幅度一般不大。二、青島市地質(zhì)地貌青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占%、洼地占 %。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－5℃的日數(shù)，年平均為 22天。通過公開招標(biāo)拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標(biāo)，2022年 9 月 26 日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。五、項(xiàng)目威脅分析目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項(xiàng)目有五四廣場地下休閑廣場和奧運(yùn)商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項(xiàng)目與這些項(xiàng)目會(huì)有部分重疊，如目標(biāo)客戶、銷售周期等。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。本項(xiàng)目建成后將成為世界頂級(jí)金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。41第二區(qū)域：麥島路至海軍療養(yǎng)院，整個(gè)東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運(yùn)景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟(jì)、旅游、金融、政治、文化、體育中心。40四、日本東京住房情況在日本東京市中心，買一套新造的高層公寓，實(shí)用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。2022 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預(yù)期年底時(shí)可升至 83 點(diǎn)的水平，較 2022 年 12 月的 點(diǎn)，上升約 13 % 。2022 年中，自由行開始，大批內(nèi)地旅客抵港，帶動(dòng)香港零售業(yè)率先復(fù)蘇，商鋪的租金及售價(jià)亦因此見底回升，并且升幅顯著。隨著香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，GDP 恢復(fù)正增長，香港房價(jià)亦將同納上升軌道。此外，北京的空置房面積有所減少，1～6月份全市商品房空置面積 萬平方米，比上年同期下降 %，比一季度下降 %。其中，新建商品住宅價(jià)格上漲 %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。各商家全部都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各自不同，其中青島第一百盛定位于中檔偏高，伊都錦則定位中高檔，而發(fā)達(dá)商廈與東方貿(mào)易大廈則基本都定位于中低檔次。另據(jù)悉，位于嶗山區(qū)的上海證大的大拇指商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)在市場推出。東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點(diǎn)數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時(shí)間不長，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會(huì)展中心、高爾夫球場等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。所以物業(yè)管理完善、設(shè)施條件完備的酒店式公寓更是市場迫切需求的必然趨勢。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為 60100 平米，已售罄?？腿阂詡€(gè)人投資和中小公司商用為主。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級(jí)管理人員對(duì)配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。運(yùn)動(dòng)場所、游泳池海悅廣場 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。 商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級(jí)寫字樓。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套青島國際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干掛，內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采23用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)、室內(nèi)墻面以涂料為主。一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳?，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。東海路與延安三路交界處東北角麥島金岸項(xiàng)目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，占地面積 公頃，總建筑面積126 萬平方米，容積率 ，綠化率為 45％。（4）市場對(duì)海景豪宅存在巨大的消化力。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國際等，都屬于此。2022 年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。供需矛盾仍是房價(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲幅中炒作因素比例不高，房價(jià)泡沫不明顯。投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對(duì)房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。市場現(xiàn)狀（以 2022 年 1—5 月份為例）2022 年 16 月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步推進(jìn)， 2022 年 1－6月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 ％，低于固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。 　　按投資用途分，完成住宅投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，較上年提高了 2 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓 億元, 同比增長 %,占全部投資額的 %，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，所占比重較上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；完成其他用房投資 億元，占全部投資的 %。奧帆賽地塊位于奧運(yùn)分村東側(cè)，南側(cè)直接面向大海的奧運(yùn)一號(hào)地塊以 16000 元／平方米的樓面價(jià)成功交易。青島房地產(chǎn) 19981999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 10年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量1998 3931999 378新一輪發(fā)展期（2022 至今）從 2022 年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展階段。第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密8切相關(guān)，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影響和帶動(dòng)作用。09′，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。有利于促進(jìn)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊商業(yè)的繁榮6樓宇與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生價(jià)值，而且在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。六、項(xiàng)目總投資及資金來源項(xiàng)目總投資初步測算，其中：土地成本95568萬元，其他費(fèi)用，預(yù)備費(fèi)用 ，建設(shè)期利息 12780萬元。青島國際貿(mào)易中心由 A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中：A 區(qū)：位于山東路 6 號(hào)，占地面積 平方米，規(guī)劃建2筑面積 113141 平方米，其中：商業(yè)裙房 19178 平方米（1～6 層） ，五星級(jí)酒店式公寓 76615 平方米（7 ～50 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 17348 平方米。2022 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號(hào)） ；2022 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 20222670 號(hào)、第 20222671 號(hào)、第 20222672號(hào)） ；2022 年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2022]311 號(hào)）對(duì)該項(xiàng)目予以核準(zhǔn)立項(xiàng)；2022 年 4 月 30 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號(hào)） 。30′～121186。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ：：。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降%、%，1996 年實(shí)際銷售面積同比下降了 %，竣工面積分別同比下降 %、 11%。 銀川西路 A 地塊 2022 年2022 年 6 月 18 日，位于市南區(qū)銀川西路土地面積近 萬平方米的 A 地塊以 5120 元／平方米的樓面價(jià)被某地產(chǎn)公司拍得。西部濱海板塊：圍市政府、香港路有眾多高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內(nèi)12多為中、高檔普通住宅。板塊特征：擁有優(yōu)異的自然資源和全市最為豐厚的城市配套資源。從竣工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為 萬平方米，增長 %。 此外，和記黃埔、浙江綠城、上海實(shí)業(yè)等全國知名品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，為青島市整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的影響。②普通住宅價(jià)格繼續(xù)竄高，2022 年較上年上升 %。⑤住宅科技含量上升。上世紀(jì)90 年代初就以每平方米過萬元的單價(jià)傲視島城群房。2022 年2022 年，青島房地產(chǎn)市場增加了很多由萬科、綠城、和記黃埔、等外埠房地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項(xiàng)目。（2）從銷售價(jià)格上可以看出， 18000 元/平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價(jià)格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。項(xiàng)目名稱 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價(jià)格 地址21海信從上表中可以看到，隨著市區(qū)土地資源的日益匱乏，以及人們對(duì)于高層建筑物業(yè)抗性的日益淡化，開發(fā)商在追逐利益最大化的前提下，高層建筑物業(yè)成為目前市區(qū)開發(fā)建設(shè)的焦點(diǎn)。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價(jià)較高。租賃的投資回報(bào)率一般可以達(dá)到 8%。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動(dòng)化 會(huì)所、超市、餐廳青島國際金融中心大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。運(yùn)動(dòng)場所、會(huì)議室海信大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。多功能廳、餐廳、會(huì)所等。戶型從 31370 平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對(duì)面的黃金地段。且已有項(xiàng)目多是借用酒店式公寓的概念做推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項(xiàng)目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（三度空間、瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。32二、未來酒店供應(yīng)淺析2022 年奧運(yùn)會(huì)青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計(jì)投資 8 億元，建筑面積 8 萬平方米，大約在300 套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計(jì) 2022 年青島市星級(jí)酒店將達(dá)到 200 家，其中最主要的任務(wù)是對(duì)現(xiàn)有星級(jí)的改造和重新評(píng)定，當(dāng)然也要進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。 尚城、中聯(lián) 在多功能業(yè)態(tài)組合及交通便利的優(yōu)勢下，香港中路商圈所輻射的消費(fèi)者的地理范圍在近幾年呈快速擴(kuò)大的趨勢，目前已經(jīng)成為對(duì)全市都具有影響力的城市級(jí)商圈，青島全34市乃至更廣泛區(qū)域的人口也越來越多地進(jìn)入到此商圈進(jìn)行消費(fèi)。青島是中國外資進(jìn)入較早的城市，外資的較早進(jìn)入推動(dòng)了城市商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程，目前青島的各商圈已經(jīng)是經(jīng)歷了一輪“洗牌”后的結(jié)果，洗牌后的青島商圈各自都已經(jīng)具備了一定的檔次特征：香港中路商圈是城市檔次最高的商圈，李村商圈檔次最低，臺(tái)東商圈與中山路商圈居于中間檔次。商品房新開工面積增速較快，表明未來的市場供應(yīng)將有一定保證。在我國城市化速度加快和全面建設(shè)小康社會(huì)的宏觀背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨良好的發(fā)展環(huán)境：2022 年“世博會(huì)”是“十一五”上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。往后房價(jià)持續(xù)上升數(shù)年，直到?jīng)_破九七年的高峰，又會(huì)引發(fā)一次大升市。隨著香港整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2022 年香港的內(nèi)部消費(fèi)明顯回升，從而帶動(dòng)本土零售消費(fèi)市場向上，全年的租售價(jià)格有升幅。2022 年香港寫字樓的租金繼續(xù)上升，升幅更勝去年，達(dá)二成。市南區(qū)的優(yōu)勢是區(qū)位和樓宇，市南區(qū)的目標(biāo)是利用高檔寫字樓，發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把市南打造成青島的“中央商務(wù)區(qū)”。二、項(xiàng)目優(yōu)勢分析一流的自然生態(tài)本項(xiàng)目處于青島 CBD 中心，南面直接面向大海，奧運(yùn)會(huì)帆船賽場；西面是第二海水浴場、八大關(guān)、第一體育場、匯泉廣場以及中山公園等青島著名的風(fēng)景勝地，青島美景盡收眼底、一覽無余；東面則俯瞰青島市的都市繁華，五四廣場；北鄰有“青島金融街”之42稱的香港中路及著名五星級(jí)酒店香格里拉。隨著青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國際城市的迅速發(fā)展，以及現(xiàn)在人們對(duì)健康的超級(jí)重視，與國際一流寫字樓接軌的第四代寫字樓和高級(jí)酒店公寓的市場需求加強(qiáng)，本項(xiàng)目可以說是抓住了市場的兩個(gè)空白點(diǎn)，一是對(duì)頂級(jí)寫字樓和公寓的需求，二是對(duì)人與自然和諧均好的辦公和居家的追求。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。項(xiàng)目處于青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的核心，東側(cè)是青48島市政府、五四廣場，南面是 2022 年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽中心會(huì)場，西側(cè)是世界貿(mào)易中心，北面以香格里拉大飯店為代表的多家星級(jí)酒店。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個(gè)月；夏季濕熱多雨，49但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強(qiáng)；冬季風(fēng)大溫低，持續(xù)時(shí)間較長。年平均風(fēng)速為 米/秒，以南東風(fēng)為主導(dǎo)風(fēng)向。50巖漿巖