【正文】 重點吸納經(jīng)濟層面較高的投資型客戶先期進場，這類客戶具有一定的影響力，能夠帶動各個層面的客戶進駐，以形成強勁的投資熱潮。（6）尾盤銷售回籠期：經(jīng)過上述銷售計劃控制，本期應(yīng)屬于位置欠佳房產(chǎn)的銷售和一些抵觸情緒客戶的掌控，并加大資金回籠力度。（4）持續(xù)沖刺期：經(jīng)過公開亮相的銷售期后，將會有一部分人處于觀望狀態(tài)，這期間工程狀況將有明顯提升，經(jīng)營戶反映良好，市場口碑和形象有所提升，應(yīng)乘勝追擊。（2）試銷期：在這期間，工程前期已逐步亮相，銷售的準(zhǔn)備工作就緒（如銷售道具，宣傳資料，人員的培訓(xùn)，銷售文件及各項文本）。銷售策略車城項目的銷售，基于項目的工程進度、價格定位基礎(chǔ)之上。從市場營銷專業(yè)的角度看，有市場或潛在市場機會存在，必然能夠催生產(chǎn)品的提前面市，這就要看營銷者推廣手段和產(chǎn)品的優(yōu)越性。大市場不僅能促進本地專業(yè)市場的優(yōu)化整合，實現(xiàn)市場升級，進一步完善市場條件，提高區(qū)域經(jīng)濟實力和綜合輻射能力，同時將形成東西部連接的大型商品集散中心和物流配送中心，成為我國新一代物流基地的典型。市場主廣場鋪地用廣場磚，做彩色圖案鋪地，集中強調(diào)幾個入口部分，并配以花池、地?zé)?、廣場樹，使室內(nèi)商業(yè)空間與外部城市空間在使用功能上互相交融，形成良好吸納顧客的商業(yè)環(huán)境。計算結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的強度、穩(wěn)定性以及連接的強度時，應(yīng)采用荷載設(shè)計值（荷載標(biāo)準(zhǔn)值乘以荷載分項系統(tǒng)），計算疲勞和正常使用極限狀態(tài)的變形時，應(yīng)采用荷載標(biāo)準(zhǔn)值。大廳東、西面各設(shè)一座大門，汽車通道設(shè)在西大門。 整車區(qū)整車區(qū)場總建筑面積35482平方米，6幢，每幢建筑面積5914平方米，框架結(jié)構(gòu)，三層建筑，層高4米。以市場廣場及沿街商業(yè)辦公樓為第一層次，是整個市場的開放性空間；門面房及各專業(yè)市場構(gòu)成第二層次，沿綠化兩側(cè)展開布置；門面房分區(qū)構(gòu)成第三層次，具有更多的領(lǐng)域歸屬感。皖東（）國際車城四周幾乎均鄰近城市主干道路，交通條件十分便捷，有利于貨物的運輸。充分發(fā)揮市場功能，在市場功能滿足和方便批發(fā)交易的原則下，把皖東（）國際車城建設(shè)的更完美。按照皖東（）國際車城總體規(guī)劃，本次一期工程功能劃分主要分為三大部分，分別為商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)門面房、商品批零區(qū)。 營造區(qū)域市場文化。整體性與系統(tǒng)性是現(xiàn)代市場優(yōu)質(zhì)環(huán)境的重要特征，皖東（）國際車城規(guī)劃不僅關(guān)注市場區(qū)內(nèi)各部分的有機組合，同時關(guān)注市場與周邊城市環(huán)境的整體聯(lián)系，取長補短相互促進，構(gòu)成整體市場形象。運用完善的法律規(guī)范市場行為，實行行業(yè)商會進場參與管理，高度統(tǒng)一性和廣泛的靈活性相結(jié)合，實現(xiàn)規(guī)模效益最大化，確保市場信譽和有序運行，為商戶提供良好的經(jīng)營環(huán)境。場址高程約11米，高程差約1米，地勢平坦。符合城市總體規(guī)劃要求滿足市場功能要求位于交通主干道，便于產(chǎn)品運輸和商品配送；商業(yè)輻射范圍大，人氣旺，市場容量大；占地1萬平方米以上，地面應(yīng)滿足100個以上的停車位和縱橫行車道。項目環(huán)境優(yōu)勢明顯，地理環(huán)境、資源環(huán)境和政策環(huán)境以及傳統(tǒng)的商貿(mào)重地，為市場的建設(shè)與營運取得優(yōu)越條件。地下水主要為賦存于耕植土中的上層滯水，對砼無侵蝕性。微風(fēng)化砂巖：紫紅色－紅色，細柆結(jié)構(gòu)、塊狀構(gòu)造，成份以長石、石英為主，堅硬致密，構(gòu)造裂隙不發(fā)育，巖芯較完整，見一組平行巖芯和一組與巖芯軸呈45176。角礫：紫紅色，密實狀態(tài)，礫石成份以長石石英，燧石為主，礫徑2－5CM，呈次圓－次棱角狀，～，～。場地地基土分析依據(jù)野外鉆探揭露和室內(nèi)試驗綜合分析，該場址地基土由上而下分為：耕土：為地表覆蓋層，黃褐色，主要由粉質(zhì)粘土組成，含植物根須，～，～。全市多年平均降雨量為900～1600毫米，蒸發(fā)量為1300～1500毫米。滁州市全年太陽輻射總量在110125千卡/平方厘米之間。建設(shè)皖東國際車城就是適應(yīng)這種需要，它的建設(shè)必將為滁州市的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的條件。第五章 建設(shè)條件分析 區(qū)位條件滁州市地處“長三角”腹地，在南京一小時都市圈內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越，資源豐富，周邊市場容量大，是一座正在逐步興起的工貿(mào)旅游城市。月、臨街門面房每平方米出租價格35元/m2當(dāng)前一段時間，摩托車依然是農(nóng)村消費者、城市年輕人和工作不久積蓄不多的人和家庭，包括女性的主要代步工具，在現(xiàn)在和將來幾年內(nèi)，摩托車消費市場依然會不斷加大。 整車市場前途光明。據(jù)從運管處獲得的信息，目前滁州市配件、維修等經(jīng)營戶絕大部分系無證（經(jīng)營戶許可證）經(jīng)營，按照國家9個部門專項整治要求，他們將聯(lián)合政府其他部門進行清理整頓。通過調(diào)查，60%左右的摩托車經(jīng)營戶希望集中經(jīng)營，希望建一個具有一定規(guī)模的集摩托車銷售、維修、服務(wù)于一體的場所。目前，上述經(jīng)營戶主要分布在滁東、清流路和開發(fā)區(qū)。 滁州市消費品市場需求分析滁州市現(xiàn)轄2個區(qū)、5個縣、1個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和1個改革發(fā)展試驗區(qū)，共有195個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3402個行政村，全市共有人口460萬，%。與汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的汽配、摩配、修理、裝潢、美容業(yè)等多系占道經(jīng)營，未能形成統(tǒng)一的市場。對建設(shè)消費品市場、生產(chǎn)資料市場和集中交易的生產(chǎn)要素市場，經(jīng)縣區(qū)以上政府或授權(quán)部門批準(zhǔn)開辦的，只要依法取得土地使用權(quán)，可先辦理市場登記手續(xù)，一年內(nèi)補辦其他手續(xù)。堅持誰投資、誰所有、誰受益的原則和國家、集體、個人一起上的方針，充分發(fā)揮各種經(jīng)濟成份興辦服務(wù)業(yè)的積極性。隨著經(jīng)濟的增長，居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，現(xiàn)有市場的經(jīng)營品種將不適合市民需要，特別是黃大街市場與常青路市場一個將面臨“舊城改造”，一個屬“占道經(jīng)營”。 滁州市市場概況滁州市經(jīng)過“九五”期間的快速發(fā)展，縮小了該市流通服務(wù)業(yè)與安徽省平均水平的差距，但在前進中還存在一些問題。該省現(xiàn)有各類商品交易市場4619個，其中城鎮(zhèn)市場1285個，農(nóng)村市場3324個，市場品類比較齊全。據(jù)國家統(tǒng)計局的資料，批零業(yè)總額近10年來大部分年份的增長率均超過當(dāng)年GDP增速。當(dāng)前有利于社會消費品零售總額穩(wěn)定增長的因素有：一是消費者信心指數(shù)上升，構(gòu)成消費者信心指數(shù)的消費者滿意指數(shù)和消費者預(yù)期指數(shù)也呈回升態(tài)勢。近兩年我國汽車銷售增長在很大程度上是在消化歷史累積形成的消費能力。據(jù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值保持8%左右的增度，擴大消費仍是擴大內(nèi)需的著力點，消費在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重將逐步提高，消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用將進一步增強，房地產(chǎn)、汽車、移動通信等近年來形成的消費熱點將在2006年繼續(xù)升溫。滁州市存在著巨大的向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的壓力，眼下最好的辦法就是引導(dǎo)其向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。1998年以來全國工業(yè)已累計減員1840萬人，而第三產(chǎn)業(yè)則成為吸收就業(yè)與再就業(yè)的主要渠道。根據(jù)商業(yè)零售業(yè)經(jīng)營業(yè)績統(tǒng)計指標(biāo)。是加快市城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)的需求 改革開放以來，滁州市城鎮(zhèn)建設(shè)進入了一個新的發(fā)展時期。因此，建設(shè)汽車市場，具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益，政府和企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏。 開發(fā)汽車項目符合滁州長江商貿(mào)城市場發(fā)展的需要。目前，已成功建成建材、家具市場。 我國建設(shè)大區(qū)域交易市場的條件已經(jīng)成熟我國批發(fā)市場起源于20世紀80年代初期，大致由三個方面形成，一是在原有農(nóng)貿(mào)市場和集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；二是在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；三是為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求而興建的。經(jīng)濟體制改革帶來的經(jīng)濟高速增長產(chǎn)生了對物業(yè)的巨大需求。 項目建設(shè)是保護消費者利益，整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序所要求的 在計劃經(jīng)濟體制下，我國商品供應(yīng)渠道主要是國營和合作社商業(yè)網(wǎng)點。在當(dāng)前國家加大投資力度，擴大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟增長的宏觀政策指導(dǎo)下，第三產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟有力的增長點和國家扶值的支柱產(chǎn)業(yè)，在國家宏觀經(jīng)濟政策占據(jù)著重要的地位。我國已經(jīng)進入經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要時期，必須充分認識新階段、新形勢、新體制下加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重要意義。作為安徽省皖東新興城市，改革開放以來城市社會經(jīng)濟發(fā)展較快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在加速進行，人民生活水平顯著提高。滁州市工業(yè)產(chǎn)品齊全，尤其是加工制造業(yè)有著悠久的歷史和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展優(yōu)勢。預(yù)計到2005年，將實現(xiàn)20萬家企業(yè)上網(wǎng)運作，網(wǎng)上交易額將突破20億元的目標(biāo)。雄厚的資金實力，嫻熟的運作市場能力，良好的企業(yè)信譽，得到社會各界的一致好評。流動資金按有關(guān)規(guī)定30%由企業(yè)法人自籌，70%申請銀行短期貸款。項目水源取自市政自來水管網(wǎng)。是滁州擬規(guī)劃的未來城市的政治、經(jīng)濟、文化、教育和體育中心。長江）國際車城一期項目位于滁州市開發(fā)區(qū)滁州長江商貿(mào)城，位于花山路與花園路之間，坐南朝北，呈行列式布局，建筑物采用大進度，大跨度的柱網(wǎng)進行平面設(shè)計，一層為鋪面，二層和三層用于商務(wù)辦公和商務(wù)公寓?？傉嫉?37畝。該區(qū)域交通便利，地理位置優(yōu)越，市內(nèi)有多路公交車可直達。給水管網(wǎng)采用生活及消防合一制供水形式。 編制依據(jù)省計三產(chǎn)辦關(guān)于長江商貿(mào)城市場擴建的批復(fù)（省計三產(chǎn)[2001]51號文件）；國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要；滁州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要；滁州市城市總體規(guī)劃及2010年城市規(guī)劃目標(biāo)；安徽省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃；國家、安徽省發(fā)改委關(guān)于可行性研究報告編制范圍及深度要求；項目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；滁州國潤投資發(fā)展有限公司與安徽省工程咨詢研究院簽訂的可行性研究報告編制合同。總公司安徽國潤投資發(fā)展有限公司是秦皇島渤海物流控股股份有限公司（股票代碼：000889）下屬的一個子公司，成立于1998年10月，它是以未來電子交易網(wǎng)絡(luò)體系為目標(biāo)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范化要求，并以有形的合肥長江批發(fā)市場為依托而建立起來的高成長性有限公司。同時將有形市場和無形市場緊密結(jié)合，相互促進，相得益彰，帶動長江市場及相關(guān)集群市場的發(fā)展與繁榮。目前，全市大中型加工制造企業(yè)達74家，產(chǎn)值超10億元的有3家，超億元的有20家。但城區(qū)商業(yè)環(huán)境沒有顯著改善，大型批發(fā)市場及物流等服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍很落后，發(fā)展層次偏低，結(jié)構(gòu)不優(yōu)，質(zhì)量不高，競爭力相對較弱等問題仍很突出，已經(jīng)成為當(dāng)前乃至今后一段時期制約產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的保障，是提高國際競爭力和國民經(jīng)濟整體素質(zhì)的有力措施，是緩解就業(yè)壓力的主要途徑，也是提高人民生活水平的迫切需要。安徽地處華東腹地，處于承東啟西的過渡地區(qū)，在西部大開發(fā)中區(qū)域優(yōu)勢尤為突出，但由于長期觀念保守、信息不靈，市場發(fā)育相對滯后，流通環(huán)節(jié)受阻，直接影響到地方經(jīng)濟的發(fā)展。隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，傳統(tǒng)商品供給模式已被打破，特別是“九五”期間國家取消了多數(shù)商品專營政策后，各類專業(yè)市場蓬勃興起，這對滿足消費者需求發(fā)揮了重要作用。19802000年間，我國經(jīng)濟以年均10%左右的速度持續(xù)快速增長。20世紀90年代以來，我國各類批發(fā)市場進入了一個快速發(fā)展時期，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點。啟動汽車市場，將進一步將市場增容、擴大。滁州長江商貿(mào)城自2000年動工興建以來，截止目前，已建成的728套鋪面，鑒于，滁州經(jīng)濟及商業(yè)流通行業(yè)的市場現(xiàn)狀，決定了我們暫時不能再擴大市場中現(xiàn)有的建材裝飾、家具及糖酒百貨市場。 滁州市屬于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，無論是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)，還是其它產(chǎn)業(yè)，都相對落后，農(nóng)業(yè)人口多，在目前農(nóng)業(yè)普遍不景氣的情況下，滁州市的經(jīng)濟發(fā)展受到嚴重的制約。尤其是“八五”、“九五”期間，全市城鎮(zhèn)規(guī)劃逐步完善深化，規(guī)模組合、職能分工和布局合理，初步形成了有機網(wǎng)絡(luò)體系，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了迅速發(fā)展。本項目商業(yè)批零經(jīng)營場地總面積45620平方米，／m2“九五”期間，第三產(chǎn)業(yè)新增就業(yè)2715萬人，占全國同期新增就業(yè)的85%。只有第三產(chǎn)業(yè)真正發(fā)展了，才能帶動滁州市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進經(jīng)濟的發(fā)展。從國內(nèi)汽車工業(yè)發(fā)展來看，汽車產(chǎn)業(yè)投資力度不斷加大。因此我國汽車市場發(fā)展?jié)摿薮?，汽車普及將持續(xù)很長一段時間。二是城鎮(zhèn)居民收入增長較快，隨著增加工資和“兩個確?！闭叩闹鸩降轿?，2005年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8942元，扣除價格因素，%，%的增幅。傳統(tǒng)+新興的優(yōu)勢現(xiàn)代批零業(yè)迄今為止已經(jīng)有100多年的歷史，可謂是由來已久的傳統(tǒng)行業(yè)。在市場總數(shù)中，有消費品市場4048個，生產(chǎn)資料市場571個；在消費品市場中，消費品綜合市場823個，農(nóng)副產(chǎn)品市場2439個，工業(yè)消費市場786個；在生產(chǎn)資料市場中，生產(chǎn)資料綜合市場66個，工業(yè)生產(chǎn)資料市場457個，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場47個。主要表現(xiàn)：一是總量不足、比重偏低，2000年滁州市服務(wù)業(yè)實現(xiàn)的增加值占GDP的比重仍居安徽省17個地市中第16位，；二是內(nèi)部結(jié)構(gòu)落后，發(fā)展層次低，目前運輸業(yè)、倉儲業(yè)、郵電業(yè)和批零貿(mào)易餐飲業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)比重偏高，缺少大型骨干龍頭企業(yè)，整體實力不強；三是服務(wù)領(lǐng)域狹小，服務(wù)水平不高；服務(wù)業(yè)領(lǐng)域不適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的要求，服務(wù)品種少，服務(wù)手段落后，難以滿足國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的需求。這與滁州市460萬人口的服務(wù)數(shù)量和范圍顯然不相適應(yīng)，廣大消費者和經(jīng)營戶都迫切需要一個規(guī)范的綜合性的大市場。鼓勵企業(yè)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制組建服務(wù)業(yè)企業(yè)集團或一、二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)合的企業(yè)集團，以推進集團化經(jīng)營，擴大規(guī)模效益。 消費品市場需求分析 消費品市場需求概況安徽汽車工業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，尤其是“九五”期間和步入21世紀以來的快速發(fā)展，已逐步形成以商用、商務(wù)車、轎車為主導(dǎo)，以改裝車和重點零部件為兩翼的發(fā)展格局，并逐漸成為我國汽車工業(yè)的一個重要的組成部分。政府支持籌建汽車市場。隨著經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展和農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，全市約40萬農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)，在區(qū)域內(nèi)從事二、三產(chǎn)業(yè)，這些都是大市場很大的一批目標(biāo)客戶群體。通過調(diào)查，對目前經(jīng)營環(huán)境不滿意的占60%，想換經(jīng)營場所的有40%，希望能集中經(jīng)營的占90%。2005年滁州市摩托車上牌數(shù)28000輛左右。通過調(diào)查，60%經(jīng)營戶對長江商貿(mào)城看好。根據(jù)權(quán)威人士預(yù)測，人均GDP達到1000美元后，汽車消費將進入一個快速穩(wěn)定增長階段。 配件、修理市場前景廣闊。月、商務(wù)辦公用房每平方米出租價格15元/m2滁州市工業(yè)產(chǎn)品齊全，尤其是加工制造業(yè)有著悠久的歷史和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展優(yōu)勢。滁州市地形地貌復(fù)雜，山崗、灣、畈兼有，處于北亞熱帶與暖溫過渡地帶，氣候上具有兩個明顯特征：一是季風(fēng)氣候顯著，冬冷夏熱，四季分明；二是氣候溫和，雨量適中，光照充足，熱量條件好，無霜期較長。從分