【正文】 以元古代膠南期月季山式片麻狀花崗巖及中生代燕山晚期的艾山式花崗閃長巖和嶗山式花崗巖為主。下伏基巖為黃褐色～肉紅色鉀長花崗巖及少量巖脈。第⒅層微風(fēng)化花崗巖：該層未揭穿，最大揭露厚度 ，根據(jù)巖石抗壓強度實驗，該層承載力特征值 fak=4000kpa。場地土類型和建筑場地類別根據(jù)波速測試結(jié)果，依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 （GB500112022）有關(guān)規(guī)定，確定本場地覆蓋層厚度為 ～，等效剪切波速為 ～，建筑場地類別為 Ⅰ類。54第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案第一節(jié) 設(shè)計依據(jù)一、 《民用建筑設(shè)計通則》二、 《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》三、 《高層建筑設(shè)計規(guī)范》四、 《商場建筑設(shè)計規(guī)范》五、 《酒店建筑設(shè)計規(guī)范》六、 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》七、 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》八、 《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》九、青島市規(guī)劃局《關(guān)于對第二療養(yǎng)區(qū)規(guī)劃改造項目規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模等相關(guān)問題的復(fù)函》 （青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號）十、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及有關(guān)設(shè)計要求第二節(jié) 設(shè)計指導(dǎo)思想與原則一、設(shè)計指導(dǎo)思想根據(jù)青島市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運用現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格和城市設(shè)計手段，合理調(diào)控空間布局，加強景觀風(fēng)貌設(shè)計，塑造具有鮮明特色的集酒店、辦公、住宅、公寓和商業(yè)等于一體的55綜合性建筑群。堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材 ”的設(shè)計原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。場址附近有多條公交車經(jīng)過，市內(nèi)交通便捷。場區(qū)內(nèi)不存在飽和粉土或砂土，可不考慮地震液化的影響。第⒄層中風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～ ，平均。地面絕對標(biāo)高 ，地表相對高差 。青島所處大地構(gòu)造位置為新華夏隆起帶次級構(gòu)造單元——膠南隆起區(qū)東北緣和膠萊凹陷區(qū)中南部。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風(fēng)及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點。項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表。地鐵、濱海步行道、濱海大道、東西快速路、延吉路、鞍山路、山東路、南京路綜合整治、幾十條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進行著革命性的提升。 四、市場機會分析市場空白點從市場布局來看，寫字樓和高級酒店公寓主要集中在香港中路43和山東路、南京路交叉點周邊區(qū)域內(nèi)，青島市目前除了少量幾個項目在硬件設(shè)備上基本達(dá)到第三代寫字樓的要求外，其余大都為第二代寫字樓或二、三代過渡產(chǎn)品，與北京、上海的高檔寫字樓相比，整體水平相差很遠(yuǎn)。該地塊同時兼有 CBD 區(qū)域的繁華、配套完善、功能齊全，又包含匯泉灣的秀美風(fēng)景，為第四代寫字樓的完美之地。東京的銀座地區(qū)素來以寸土寸金聞名，這里的地價 3 年來更是持續(xù)暴漲，2022 年即創(chuàng)下了每平方米 1272 萬日元的天價，連續(xù)18 年位居日本高價土地榜首。首先是民企自由行，第二季起，便開始有民企落實在香港的投資和發(fā)展。商鋪售價指數(shù)，由 2022 年 7 月的 點，持續(xù)大幅上升，2022 年底達(dá) ，到 2022 年底達(dá)到 120 點的水平。2022 年房價升幅不如去年，不代表樓市開始退潮，相反是樓市長期升浪的開始。已處高位的房地產(chǎn)價格走勢，現(xiàn)已成為主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和市場供求關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資 億元，比上年同期增長 %；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資 億元，增長 倍；寫字樓完成投資 億元，下降 %。但近些年隨著青島市區(qū)的迅速擴大及東移，導(dǎo)致中山路周邊人口快速減少，再加之其停車、交通及競爭因素的影響，使得中山路商圈在市場上的影響力開始大幅下降，所輻射的范圍也逐步減小，大部分商家的經(jīng)營業(yè)績開始出現(xiàn)不同程度的下滑。主要分布了佳世客購物中心、家樂福超市、陽光百貨、海韻名品廣場、閩江路餐飲休閑街、云霄路美食街、燕兒島路酒吧街 7 個商業(yè)項目。目前青島市場活躍的商業(yè)項目有，頤中2022 年星級酒店的平均出租率約為 87%，平均租金在 330 元/間，香格里拉的平均租金是 920 元/ 間，出租率為 95%。綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場還處于探索階段。此項目當(dāng)前二手房價格在 12022 元以上。二、青島酒店式公寓概念項目29項目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10 號 50120 準(zhǔn)四星 新世界地產(chǎn)瑞納康都 海門路 8 號 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn)海納尊邸 海門路 8 號 59210 精裝修 百通房地產(chǎn)TOP 頤和國際 香港中路 10 號 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn)千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江 （由錦江集團管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè)三、個案分析瑞納康都項目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路 8 號，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。 商務(wù)中心、會所。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35 元左右。 會所、超市、餐廳。近期上市的總體銷售率在 80%以上。去年，市南區(qū)在建寫字樓 17 座，總建筑面積為 81 萬平方米，建筑面積比 2022 年底增長 67％。頤和國際由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40 層五星級寫字樓組成，40 層寫字樓高156 米為青島第二高度建筑。 與普通別墅相比，CBD 的空中別墅還具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺。在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 新天地、海信 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2022 年 2 10 月 份 商 品 房 住 宅 市 場 吸 納 量 累 計 竣 工 面 積 累 計 銷 售 面 積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的%，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房19子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。③土地供給與商品房需求矛盾十分突出。雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2022 年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2022 年的漲幅高 個百分點，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中 2022 年四季度較上年同期上升 %，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品房價格漲幅達(dá) %，高于全國平均水平 個百分點。青島市房屋銷售額 億元，其中：期房銷售額為 億元，占比重為 %，同比上升 個百分點，現(xiàn)房銷售額為 億元，占比重為 %。市內(nèi)四區(qū)完成 億元，僅增長 %。以高層、超高層建筑為主。李滄和四方區(qū)板塊：以大量經(jīng)濟適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。來通過近來青島市市區(qū)幾宗土地交易可以明顯察覺土地的珍缺性。增長擴張期（19921995）19921995 年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%），94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降%、%），95 年的進一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 %和 %）。2022 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，增長 %。在建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 8 號（青島金融街） ，地處青島 CBD 的核心地帶，在此規(guī)劃建設(shè)國際 5A 寫字樓、五星級酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃。七、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)匯總表序號 項 目 單位 總指標(biāo) A 區(qū)指標(biāo) B 區(qū)指標(biāo) C 區(qū)指標(biāo)1 占地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 327449 113141 119094 952143 建設(shè)總投資 萬元 4 銷售收入 萬元 851845 5 銷售稅金及附加 萬元 6 土地增值稅 萬元 7 銷售利潤（稅前） 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率% 12 所得稅后投資回收期 年 13所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I C=10%）萬元156637 39663 44570 6417714所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率% 15 所得稅前投資回收期 年 16所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（I C=10%）萬元247719 64148 72329 1012734第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)一、 《投資項目可行性研究指南》 （試用版）二、 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第二版）三、 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》四、 《山東半島城市群總體規(guī)劃》五、 《青島市城市總體規(guī)劃》六、青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財貿(mào)[2022]311 號）七、 《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號）八、 《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第20222670 號、第 20222671 號、第 20222672 號）九、 《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號）十、建設(shè)單位提供的其他資料第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性一、項目建設(shè)的背景按照總后勤部的通知精神，濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院將第二療養(yǎng)區(qū)內(nèi)約 2 公頃土地進行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島中金渝能置業(yè)有5限公司以 億元中標(biāo)， 2022 年 9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。青島國際貿(mào)易中心（濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）可行性研究報告二零零七年目 錄第一章 總 論 ……………………………………………………………………………1 第一節(jié) 項目概況 …………………………………………………………………… 1 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) ………………………………………………… 4 第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性 ………………………………………………… 4第二章 市場需求分析 ………………………………………………………………… 7第一節(jié) 青島市概況 ………………………………………………………………… 7第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 ……………………………………………………7第三節(jié) 青島市住宅市場分 …………………………………………………………15第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析 ……………………………………………………21第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析 ………………………………………………27第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 …………………………………………………30第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析 …………………………………………………32第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析 …………………………………………34第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析 …………………………………………………………39第三章 項目建設(shè)規(guī)模 …………………………………………………………………44第四章 建設(shè)場址及條件 ………………………………………………………………46第一節(jié) 建設(shè)場址 …………………………………………………………………… 46第二節(jié) 建設(shè)條件 …………………………………………………………………… 47第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………52第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) …………………………………………………………………… 52第二節(jié) 設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 ……………………………………………………… 52第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………… 53第四節(jié) 公用工程 …………………………………………………………………… 58第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與節(jié)水 ……………………………………………………… 64第一節(jié) 環(huán)境保護 ……………………………………………………………………64第二節(jié) 節(jié)能 …………………………………………………………………………65第三節(jié) 節(jié)水措施 ……………………………………………………………………66第七章 勞動安全、衛(wèi)生和消防 ………………………………………………………68第一節(jié) 勞動安全與衛(wèi)生 ……………………………………………………………69第二節(jié) 消防設(shè)施 ……………………………………………………………………65第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置 ……………………………………………………69第九章 項目進度計劃安排 ……………………………………………………………70第十章 投資估算和資金籌措 …………………………………………………………71第一節(jié) 投資估算 ……………………………………………………………………71第二節(jié) 資金籌措及使用計劃 ………………………………………………………73第十一章 經(jīng)濟效