【正文】 布規(guī)律看，具有北多南少，平原多山區(qū)少的特點。每年梅雨季節(jié)，是該市降雨集中時期，一般出現(xiàn)在6月下旬至7月上旬，持續(xù)20天左右，多年平均降雨量在200毫米以上。巖土工程較差。巖土工程條件好。夾角裂隙。（3）根據(jù)擬建的具體情況，基礎(chǔ)類型可選擇人工挖孔樁基礎(chǔ)，樁端持力層建議選⑧微風(fēng)化砂巖。 配套設(shè)施及原輔材料供應(yīng)，位于滁州市新城區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地范圍以內(nèi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施如道路、供水、供電、電信等能夠直接接到項目區(qū)，為工程建設(shè)及項目運營提供有力的支撐條件?？拷鞘兄饕用裆顓^(qū)，人氣旺，消費能力強；位于城市及城鎮(zhèn)之間的交通要道，公共交通設(shè)施發(fā)達(dá)，便于商品輸送和人員進(jìn)出。場址南北城市主干道下均有城市供水主管網(wǎng)和城市排水箱涵，10KV高壓線路穿場址而過。不斷提升核心競爭力，促進(jìn)市場的持久繁榮與發(fā)展。 項目建設(shè)采取統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施。整體規(guī)劃有一定的前瞻性，以形成區(qū)域市場文化，建立統(tǒng)一的管理服務(wù)運營機制，樹立品牌形象，培養(yǎng)穩(wěn)定的消費群體。 總圖布置原則總圖布置應(yīng)符合建設(shè)地區(qū)的總體規(guī)劃要求，正確處理內(nèi)部與外部運輸線路、管線、排水等的關(guān)系。 總平面布置方案根據(jù)皖東（）國際車城規(guī)劃和用地特征、周邊實際情況以及后續(xù)工程規(guī)劃，一期工程作如下總平面布置。場外運輸大都通過公路采用汽車運輸。綠化及環(huán)境設(shè)計綠化體系的布置充分考慮到生態(tài)的連續(xù)性特點，整個綠化生態(tài)體系以312國道綠化帶為依托，以軸線綠化串聯(lián)。建筑物采用條形基礎(chǔ)，地面貼面磚，墻體采用240機制磚，按標(biāo)準(zhǔn)建筑模型建筑鋼筋混凝土梁、柱，外墻貼面磚，內(nèi)墻混合砂漿底、白色涂料，頂棚水泥麻刀砂漿底、白色涂料，采用預(yù)制鋼筋混凝土屋面，門窗采用木門和塑鋼推拉窗，屋面采用水泥蛭石保溫層和三元乙丙橡膠卷材防水。結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)貫徹執(zhí)行國家的技術(shù)經(jīng)濟政策，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理、安全適用、確保質(zhì)量。網(wǎng)架采用兩面正交正放網(wǎng)架，網(wǎng)格數(shù)、跨高比、網(wǎng)架短向跨度等參數(shù)以現(xiàn)場勘探參數(shù)確定后取值。 局域網(wǎng)系統(tǒng)為了使客戶及時了解商品信息和實現(xiàn)辦公自動化，新建局域網(wǎng)系統(tǒng)1套，主要是大屏幕商品價格信息預(yù)報及電子商務(wù)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，同時與公司的辦公自動化網(wǎng)絡(luò)平臺連接，內(nèi)部信息數(shù)據(jù)庫的共享。在市場運作上將與商戶之間建立及時有效的互動式平臺，準(zhǔn)確把握市場動態(tài)，統(tǒng)一營銷策略，統(tǒng)一促銷活動，不斷拓展市場空間。市場推廣主題思想立足 “皖東國際汽車城”的定位與整體規(guī)劃、分區(qū)開發(fā)的思想，市場推廣首先以全方位快速提升“皖東國際汽車城”知名度為指導(dǎo)思想，找準(zhǔn)總定位，結(jié)合每一期分開項目，分析提煉出廣告訴求點，形成主題推廣文案。項目總體銷售目標(biāo)：滁州市內(nèi)汽車銷售廠家、代理及普通經(jīng)營戶、投資戶、江浙等外圍地區(qū)潛在投資戶。開展認(rèn)購，定位（包括經(jīng)營戶的租賃定位），簽定意向書等。推廣工具：在把握正?？蛻舻耐瑫r，側(cè)重有影響的客戶和取得經(jīng)營行業(yè)內(nèi)客戶的共識，對市場的前景和發(fā)展趨勢進(jìn)行擴大，為強銷期做好鋪墊。推廣工具：媒體宣傳，側(cè)重全程的回顧和致謝，展望市場的前景和發(fā)展模式，渲染市場的美譽度　　　　　利用價格杠桿，發(fā)動前期客戶做連帶效應(yīng)　　　　　協(xié)調(diào)好政府與銀行的關(guān)系，并全員行動效果指標(biāo)：意向客戶定購，市場的下游網(wǎng)絡(luò)看好，協(xié)調(diào)和按揭渠道通暢。皖東（）國際車城不僅關(guān)注場區(qū)內(nèi)各部分的有機結(jié)合，同時關(guān)注與周邊市場的整體聯(lián)系。以靈活多變的付款方式，充分調(diào)動小型客戶進(jìn)場經(jīng)營的積極性。預(yù)計可達(dá)到銷售率30%。通過努力，預(yù)計可促使行業(yè)60%左右定位，且達(dá)到銷售率25%左右。效果指標(biāo)：市民普遍認(rèn)識并關(guān)注； 具有部分意向客戶，且結(jié)構(gòu)與分布區(qū)域廣泛； 形成部分中堅客戶，為首批預(yù)定戶。少量廣告跟隨即可。從長遠(yuǎn)的角度看，我們搶先抓住機遇，必然得到優(yōu)先的市場回報。 項目運營方案 項目定位與開發(fā)戰(zhàn)略皖東（）國際車城建成后，將全面引進(jìn)國際化大市場管理模式及理念，使市場全方位趨向規(guī)范化、科學(xué)化、智能化方面發(fā)展，其規(guī)模和檔次將處于國內(nèi)綜合批發(fā)市場領(lǐng)先水平。主體采用實墻與鋁合金條窗結(jié)合布置，實墻部分正面可掛置廣告，用彩色涂料，建筑前部主要出入口重點裝飾，擬用不銹鋼、花崗巖等高級裝修材料。設(shè)計時應(yīng)根據(jù)結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果，采用不同的安全等級?？拐鹪O(shè)防烈度為7度。在滿足大市場功能的前提下，確保建筑物安全可靠，考慮未來功能的需要，合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程造價?？臻g組織皖東（）國際車城的空間布局兼顧市場環(huán)境的開放性與必要的領(lǐng)域歸屬性雙重特征，依三個層次展開。場內(nèi)運輸主要為各交易點或貨場間的貨物運輸，其特點是短距離、次數(shù)頻繁，且多處于狹小空間內(nèi)，故從減少運輸工具對空間環(huán)境的影響考慮，場內(nèi)運輸采用人力車、電瓶車和電動叉車來解決，這些運輸工具主要經(jīng)營方自備?？倛D布置注意按功能分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布置整齊，在適用、經(jīng)濟的前提下，使建筑群體的平面布置與空間景觀相協(xié)調(diào)，并結(jié)合城鎮(zhèn)規(guī)劃及場區(qū)綠化，提高環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造良好的交易條件和整潔的工作環(huán)境。 總圖布置皖東（）國際車城沿用地東西形成一個主綠化景觀大路，同時一期與二期之間也形成綠化景觀通道，兩條軸線把不規(guī)則用地有機地串聯(lián)成一體。皖東（滁州、長江）國際車城規(guī)劃設(shè)計一方面創(chuàng)造內(nèi)部良好的綠化環(huán)境，另一方面要利用市場周邊綠化帶，結(jié)合創(chuàng)造一個生態(tài)化的大市場，營造良好的購物環(huán)境。 注重整體架構(gòu)設(shè)計。在市場運作上將與商戶之間建立及時有效的互動式平臺，準(zhǔn)確把握市場動態(tài)，統(tǒng)一營銷策略，統(tǒng)一促銷活動，不斷拓展市場空間。該地東西長約200－300米，南北寬約200－375米，總占地面積約45000平方米，規(guī)劃為商業(yè)金融用地。第六章 場址選擇 選址原則根據(jù)皖東（）國際車城所依靠的資源、目標(biāo)市場及其經(jīng)營特點，項目選址遵循以下原則。大市場土地成本低廉，項目法人以五級地價取得了一級商業(yè)用地。（2）場地地貌單元為波狀平原。巖土工程條件好。巖土工程條件較好。項目場地大部分為水稻田，地勢較平坦，～，場地地貌上為波狀平原。山區(qū)氣候特點是春來遲，秋來早，冬春兩季低溫凍害經(jīng)常發(fā)生。 自然條件滁州市處于北亞熱帶與曖溫帶過渡地帶，季風(fēng)氣候顯著，冬冷夏熱，四季分明，氣候溫和，雨量適中，光照充足，熱量條件好，無霜期較長。進(jìn)一步鞏固滁州市的工業(yè)基礎(chǔ)。配件區(qū)：配件區(qū)位于花山路與海鷗路之間北向地塊，共2幢，為三層框架結(jié)構(gòu)，主要用于各種車輛零配件經(jīng)營，低密度、高綠化，共36間，總建筑面積10138平方米，可容納汽配汽修企業(yè)30余家。考慮到不動產(chǎn)經(jīng)營安全性等因素，以及皖東（）國際車城建成后所帶來的商業(yè)效應(yīng)，本項目確定服裝鞋帽等專業(yè)類批零市場鋪面房每平方米出租價格25元/m2滁州460萬人口，如果按每4個人（一個家庭）擁有一輛摩托車計算，除去目前的數(shù)量，市場尚有巨大的需求。另外，隨著城市化的進(jìn)程和農(nóng)村勞動力進(jìn)城務(wù)工人員的增加，農(nóng)村機械生產(chǎn)、勞作的普及更加廣泛，由此也必將產(chǎn)生對農(nóng)機及農(nóng)用車的大量需求。經(jīng)營面積在40㎡130㎡不等。每個摩托車經(jīng)銷商均有其自己的產(chǎn)品維修點，能做到銷售與服務(wù)相統(tǒng)一。滁州市目前整車經(jīng)銷商已購買鋪面的占40%左右，未購買鋪面租賃經(jīng)營的占60%左右。從商品看，家具、汽車、通訊器材和家用電器等熱點商品類領(lǐng)先增長，%，%，%，%。滁州市目前經(jīng)營汽車的商家分布零散，規(guī)模實力均較小。對列入安徽省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃的新建擴建市場，各項規(guī)費3年內(nèi)減半征收。滁州市“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展計劃中明確指出：進(jìn)一步動員和依靠全社會力量興辦服務(wù)業(yè)。滁州市區(qū)批發(fā)市場經(jīng)營品種多為“請進(jìn)來”的產(chǎn)品，面對眾多的地方特產(chǎn)，需要一個能將本地產(chǎn)品“送出去”的市場。這些市場的興起都起到了建一方市場，繁榮一方經(jīng)濟的作用，業(yè)主的投資回報也很高。浙江省是經(jīng)濟大省，也是市場大省，專業(yè)市場的發(fā)展，己成為浙江商品經(jīng)濟興旺的重要特征。不同于其他周期性的行業(yè)，商業(yè)的總體規(guī)模保持著長期持續(xù)增長態(tài)勢。按行業(yè)分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)2132億元，%，；餐飲業(yè)383億元，%。期間，我國汽車需求將保持20%30%的增長率。城市化進(jìn)程加快，消費結(jié)構(gòu)升級初步完成，高端產(chǎn)品逐漸走進(jìn)家庭，這些將是支撐國內(nèi)汽車市場長期利好的因素。 有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在經(jīng)濟全球化挑戰(zhàn)面前，工業(yè)必然減員增效、下崗分流。 是促進(jìn)地方經(jīng)濟需求，拉動地方經(jīng)濟增長的有效途徑項目主要建筑物總建筑面積約45620平方米，根據(jù)建筑業(yè)有關(guān)統(tǒng)計資料，項目主要建筑材料消耗量約為鋼材2790噸、水泥8880噸、木材780立方米、砂石36000噸，這些將產(chǎn)生近億元的建筑材料營業(yè)收入。在編制地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的基本思路中，就特別強調(diào)了要加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。長江）國際車城，有利于滁州市汽車產(chǎn)業(yè)做大做強；有利于城市文明創(chuàng)建，提升城市形象；有利于規(guī)范管理，擴大稅收，解決就業(yè)。長江）國際車城，將解決汽車工業(yè)發(fā)展中面臨的這一“瓶頸”。滁州長江商貿(mào)城建設(shè)以來，一直受到市委市政府、開發(fā)區(qū)及社會各界的大力支持。區(qū)域大型批發(fā)市場的建立，滿足了這種需求和發(fā)展。傳統(tǒng)的物流從“后勤服務(wù)”、“實物配送”起源，發(fā)展到今天將生產(chǎn)與消費之間的供應(yīng)鏈全過程實現(xiàn)一體化，并含有先進(jìn)的組織管理方式和現(xiàn)代科技智能。面對我國入世帶來的挑戰(zhàn)，用現(xiàn)代流通業(yè)的經(jīng)營理念、模式對傳統(tǒng)流通業(yè)資源進(jìn)行改造、重組、提升，以適應(yīng)國外流通業(yè)巨大的挑戰(zhàn)，是國內(nèi)流通業(yè)必由之路。因此迫切需要建設(shè)一個有一定規(guī)模和輻射力的批發(fā)市場，使汽車產(chǎn)品在這里能夠得到流通，并在流通中升值，提高產(chǎn)品的商品率，增加收入，解決下崗職工的再就業(yè)問題。毫無疑問，皖東（）國際車城的興建，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是受國家鼓勵的投資領(lǐng)域。建設(shè)皖東國際車城就是適應(yīng)這種需要，它的建設(shè)必將為滁州市的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的條件。工程經(jīng)濟指標(biāo)匯總表表11序號科 目單位指標(biāo)值備注1總占地面積畝2總建筑面積M246459整車區(qū)M235482配件區(qū)M2101383勞動定員人66不含其它崗位聘用員工4年耗電量萬kwh5005年耗水量萬噸2666總投資萬元建設(shè)投資萬元流動資金萬元4007年經(jīng)營總收入萬元50198年總成本費用萬元9投資利潤率%10投資利稅率%11投資回收期年212借款還償期年213財務(wù)內(nèi)部收益率%14財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）萬元104415盈虧平衡點%第二章 項目建設(shè)背景、意義及必要性 項目建設(shè)背景滁州市地處“長三角”腹地，在南京一小時都市圈內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越，資源豐富，周邊市場容量大，是一座正在逐步興起的工貿(mào)旅游城市。作為網(wǎng)站二期建設(shè)內(nèi)容，公司將在全省十七個地市設(shè)立分中心，著手推出全新中文升級版本及英文版本，在海外建立子網(wǎng)站、進(jìn)行服務(wù)器托管及尋求戰(zhàn)略聯(lián)盟，進(jìn)一步提高網(wǎng)絡(luò)的國際知名度和訪問率。目前，已開發(fā)并建成市場面積近20萬平方米。申請銀行長期貸款3000萬元，占建設(shè)投資的41%。項目擬建設(shè)1臺400KVA變壓器及相應(yīng)的配電設(shè)施。長江）國際車城一期項目位于滁州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西側(cè)，西鄰豐樂南路,北接會峰路,南沿花園路。長江）國際車城一期項目 建設(shè)單位 滁州國潤投資發(fā)展有限公司 建設(shè)地點 皖東（滁州 可研報告編制單位安徽省工程咨詢研究院 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容該項目功能方面定位為汽車商品交易及輔助服務(wù)市場區(qū)，滿足省內(nèi)外廣大經(jīng)營戶對商業(yè)鋪面的需求，為廣大經(jīng)銷商提供交易平臺和各項服務(wù)設(shè)施。場址水、電、通訊等公用設(shè)施接入方便，土地平整，起伏不大，周圍無工業(yè)污染，環(huán)境優(yōu)美。 環(huán)境保護(hù)項目主要物流對象為為汽車商品等。 研究范圍研究范圍主要包括如下內(nèi)容：項目建設(shè)背景及必要性；市場分析；項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容；項目建設(shè)地點與建設(shè)條件；工程實施方案；環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能；組織機構(gòu)與勞動定員；投資估算與資金籌措；經(jīng)濟效益分析；社會評價；1可行性研究結(jié)論與建議。公司注冊資本29433萬元人民幣。安徽國潤投資發(fā)展有限公司堅持“制度管人、數(shù)據(jù)說話、依法辦事、按效分配”的十六字方針；堅持“務(wù)實創(chuàng)新、穩(wěn)中求進(jìn)”的經(jīng)營發(fā)展理念；積極引入“優(yōu)勝劣汰”和“以人為本”的管理模式；建立競爭機制、約束機制和激勵機制；發(fā)揚團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、積極進(jìn)取的企業(yè)精神，促使全體員工把個人的發(fā)展與公司的發(fā)展緊密相聯(lián)，使人員綜合素質(zhì)水平在公司穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展中不斷提高。以西門子冰箱、康佳彩電和冰箱、揚子空調(diào)為代表的家電業(yè)，以揚子皮卡和客車、江淮揚天的專用及改裝車、滁州廣通客車和改裝車、全柴車用發(fā)動機、明光消防車為代表的汽車業(yè)成為滁州市加工制造業(yè)的兩大支柱。 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整政策要求的十一屆三中全會以來，特別是《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的決定》下發(fā)以來，我國第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，結(jié)構(gòu)不斷完善，就業(yè)崗位大幅度增加。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化的一個重要特征，對于推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。建設(shè)大市場是市商品經(jīng)濟大發(fā)展的需要，也是市經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措之一。但是，也存在著市場交易主體分散，經(jīng)營規(guī)模小，服務(wù)水平差，效益不高，造成了無序競爭、市場秩序混亂、制售假冒偽劣產(chǎn)品、坑害消費者事件屢有發(fā)生，使消費者的利益受到極大損害。1980年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為4518億元，2000年超過了8萬億元。從數(shù)量、品種上講，我國批發(fā)市場已得到了迅速發(fā)展，批發(fā)市場體系初步形成。進(jìn)而促進(jìn)流通領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展，活躍當(dāng)?shù)厣虡I(yè)，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展。但是，隨著汽車產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和汽車消費規(guī)模的擴大，我們決定進(jìn)一步發(fā)展汽車城項目。據(jù)調(diào)查，目前滁州市還沒有比較規(guī)范、上規(guī)模、上檔次、綜合性的批發(fā)大市場，現(xiàn)有的市場都是零散的、小規(guī)模的且功能單一，這種現(xiàn)狀與市經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)程極不相稱。城鎮(zhèn)化水平明顯提高，