【正文】 五、市政公用設(shè)施條件53場址周圍給水、排水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠滿足項目建設(shè)需要。該層承載力特征值 fak=2022kpa。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。另外，2022 年起開放更多項目和關(guān)稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。長期升勢的首年，見底反彈上升的力量強(qiáng)大，升幅亦特別驚人。上半年，全市商品房新開工面積 萬平方米，比上年同期增長 %。目前香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂福、佳世客、陽光百貨、海韻廣場為消費者創(chuàng)造了豐富的商品購買機(jī)會，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費者餐飲、娛樂、休閑的多種需求。星級酒店的出租高峰期為 2022 年 6 月——8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。TOP 頤和國際青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目。28時代廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動化，提供酒店式物管。區(qū)域租售價格對比分析核心 CBD 區(qū)域平均售價 1300025000 元/ 平方米，平均凈租價 5 元/ 天/ 平方米。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計，以及星級酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。 燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。④住房二級市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。銷售2022 年 1—5 月份，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，16現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。在建筑設(shè) 計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。 市北區(qū)西吳家村地塊 2022 年2022 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市11北區(qū)西吳家村 250 號的（山東路）地塊，在拍賣會上經(jīng)歷了 279 個回合的較量，最終以 億元的總價成交，樓面地價達(dá)到8330 元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%。2022 年 3 月 9日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。分區(qū)計算投資， B區(qū)建設(shè)投資為，C 區(qū)建設(shè)投資為 。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552 平方公里。二、青島市一級市場狀況青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以基于青島的特殊地理情況以及城市迅速發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū)當(dāng)前土地資源極端緊缺，尤其是沿海 CBD 區(qū)域已近乎無地可用。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。按投資用途劃分，前 6 個月完成住宅投資 億元，比去年同期增長 50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％，比去年同期提升了 個百分點；辦公樓投資 億元，同比增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為 億元、 億元，分別下降 ％、％。漲價原因有：18①住房供需矛盾拉動房價上升。這時的高檔住宅價格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。 CBD 區(qū)域豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。主要以核心 CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。太平洋中心 外立面以玻璃為主。 多功能廳、會所、商店綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。三度空間三度空間位于海豐路 10 號，由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界30物業(yè)。31第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析一、青島市星級酒店供應(yīng)狀況青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級、五星級的酒店總計占到 10%。青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。7 月新宅均價過萬和 6 千元以下樓盤全在郊區(qū)。預(yù)估GDP 增幅 % ，略低于去年的 %。而售價指數(shù)，2022 年底達(dá)到 110 點，較2022 年 12 月的 點，上升約 58%。第三區(qū)域：八大關(guān)以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關(guān)旅游勝地、中山公園、第一海水浴場、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。而商務(wù)設(shè)施的建設(shè)不是憑空制造的，必須與城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，必須有相當(dāng)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，這一切，青島都具備了。2022 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第20222670 號、第 20222671 號、第 20222672 號） 。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等 3 種基本類型。51第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，層厚～ ，平均 ；～，平均。按《高層建筑巖土工程勘察規(guī)程》 （JGJ722022） 條之規(guī)定，基坑工程安全等級為一級。設(shè)計構(gòu)思獨特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。主要賦存于第四系雜填土與基巖裂隙中。構(gòu)造以斷裂構(gòu)造為主。全年 8 月份最熱，平均氣溫℃；1 月份最冷，平均氣溫－ ℃。城市配套的全面提升、地鐵的建成、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項目帶來了福音。政府關(guān)注支持青島市政府將青島國際貿(mào)易中心項目列為青島重點大項目，給予了高度的關(guān)注、支持與優(yōu)惠政策，對項目的順利進(jìn)展起了重大的推進(jìn)作用。因為甲級寫字樓可供分層買賣的樓面極為有限，出現(xiàn)炒賣的熱潮。但同年 6 月非典結(jié)束，香港零售市況立刻反彈，商鋪市道亦同步回升。商品房竣工面積下降多，反映出 2022 年來新出臺宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài)，施工進(jìn)度有所放慢，減緩了市場當(dāng)期供應(yīng)量。中山路商圈中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，商圈以中山路為軸線向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達(dá)商廈、國貨、東方貿(mào)易大廈以及伊都錦。南部沿海酒店分布五四廣場、第一和第六海水浴場以及火車站、團(tuán)島和碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析一、青島酒店式公寓概況青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。 美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。區(qū)域裝修配套對比分析CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。起價 14000 元/ 平方米，均價 20220元/ 平方米位于澳門路、奧運賽場東側(cè)東海路 9 號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷售均價30000 元/平方米。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。⑦房屋建筑成本不斷增加。第三節(jié) 青島市住宅市場分析市場概況2022 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。代表性項目：東海路9號、數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、燕島國際公寓、麥島金岸高端住宅類：東海路9號、香港置地廣場、燕島國際公寓未來上市項目：青島國貿(mào)中心、奧帆賽項目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀(jì)廣場等142022 年，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。 奧帆賽地塊 2022 年 奧帆賽地塊作為建設(shè)市場化運作的一部分，也被青島市政府掛牌出售。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 億元,增長 %；地稅稅收收入 億元, 增長 %。因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。B 區(qū)：位于香港中路 8 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6層） ，甲級寫字樓 28298 平方米（7 ～22 層） ，五星級產(chǎn)權(quán)式酒店47669 平方米（23～48 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22206 平方米。 00′、北緯 35186。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 %的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。東部濱海板塊：以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)?！笆晃濉逼陂g，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。③高檔公寓價格繼續(xù)上漲。而新世紀(jì)的后續(xù)項目琴島之星更是以每平方米 3 萬元的價格再創(chuàng)青島之最。（3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島市，2022 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個城市未來的發(fā)展前景。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格分析名稱 均價（元/平方米）青島國際金融中心 15880豐和廣場 15000華仁國際大廈 15000光大國際金融中心 13000TOP商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。票務(wù)中心、銀行、會所。由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。隨著青島市經(jīng)濟(jì)和城市知名度的提高，外來旅游和商務(wù)活動的更加頻繁密集，酒店業(yè)多元發(fā)展的要求強(qiáng)烈，酒店式公寓作為經(jīng)濟(jì)性酒店的一種，具有廣闊的發(fā)展空間。大潤發(fā)、華魯 第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市統(tǒng)計局“房地產(chǎn)景氣指數(shù)報告”顯示，2022 年上半年，北京市房地產(chǎn)市場總體上保持基本穩(wěn)定，但從抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)看，36房屋銷售價格指數(shù)呈上升趨勢，各月漲幅依然較高。寫字樓物業(yè)將會出現(xiàn)炒賣熱潮隨著香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各大型企業(yè)紛紛增加投資，擴(kuò)大經(jīng)營，又或增強(qiáng)經(jīng)營力量，令企業(yè)對寫字樓需求增加。按照青島市總體規(guī)劃，青島的中央商務(wù)區(qū)是以市政府新辦公樓為中心，規(guī)劃的范圍為西至太平角六路，東至麗晶大酒店，北至閩江路，南至海岸線，總面積 3 平方公里，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)不僅包含金融、辦公、服務(wù)，還有高檔次的購物、休閑、娛樂場所。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場需求的支持據(jù)有關(guān)部門調(diào)研顯示，建設(shè) CBD 的城市至少應(yīng)該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟(jì)實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000 億元；城市基礎(chǔ)設(shè)施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段” 。年平均相對濕度為73%，7 月份最高，為 89%；12 月份最低，為 68%。勘探最大深度 30m范圍內(nèi)，地層由上而下共分為 5 大層：第⑴層雜填土：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，厚度不均勻，呈松散狀態(tài)，層厚 ～，平均 ；層底標(biāo)高 ～，平均 。基礎(chǔ)方案建議與持力層初步選擇場區(qū)內(nèi)第⒃層強(qiáng)風(fēng)化花崗巖下亞帶、第⒄層中風(fēng)化花崗巖和第⒅層微風(fēng)化花崗巖分布連續(xù)，強(qiáng)度高，工程力學(xué)性質(zhì)好，宜作為天然地基持力層。處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。場地穩(wěn)定性評價擬建場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為，設(shè)計地震分組為第二組。地面較為平坦，原海岸侵蝕階地，后經(jīng)人工回填。年降水量最多為 毫米（1911 年） ，最少僅 毫米（1981 年） ，降水的年變率為62%。其中：一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設(shè)甲級寫字樓、五星級酒店、高級住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設(shè)療養(yǎng)、接待綜合樓等。三、項目劣勢分析由于處在奧運海岸一線的商務(wù)及居住規(guī)劃建設(shè)大發(fā)展的時期，其周期和市場目標(biāo)與本項目重合，因此本項目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設(shè)計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風(fēng)險。近幾年日