【正文】 中路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主“城市主中心” ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。資金來源項(xiàng)目建設(shè)所需資金 萬元，擬通過以下渠道籌集：（1）建設(shè)單位青島中金渝能置業(yè)有限公司自籌資金 110000 萬3元；（2）申請(qǐng)銀行貸款或信托貸款 100000 萬元；（3）采取預(yù)售、招商引資、滾動(dòng)開發(fā)、購房者按揭貸款、VIP認(rèn)購等方式籌集資金 萬元。B 區(qū)：位于香港中路 8 號(hào)，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6層） ，甲級(jí)寫字樓 28298 平方米（7 ～22 層） ，五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店47669 平方米（23～48 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22206 平方米。青島國際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）可行性研究報(bào)告二零零七年目 錄第一章 總 論 ……………………………………………………………………………1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 …………………………………………………………………… 1 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ………………………………………………… 4 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 ………………………………………………… 4第二章 市場需求分析 ………………………………………………………………… 7第一節(jié) 青島市概況 ………………………………………………………………… 7第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 ……………………………………………………7第三節(jié) 青島市住宅市場分 …………………………………………………………15第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析 ……………………………………………………21第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析 ………………………………………………27第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 …………………………………………………30第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析 …………………………………………………32第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析 …………………………………………34第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析 …………………………………………………………39第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 …………………………………………………………………44第四章 建設(shè)場址及條件 ………………………………………………………………46第一節(jié) 建設(shè)場址 …………………………………………………………………… 46第二節(jié) 建設(shè)條件 …………………………………………………………………… 47第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………52第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) …………………………………………………………………… 52第二節(jié) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 ……………………………………………………… 52第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 ……………………………………………………………… 53第四節(jié) 公用工程 …………………………………………………………………… 58第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水 ……………………………………………………… 64第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ……………………………………………………………………64第二節(jié) 節(jié)能 …………………………………………………………………………65第三節(jié) 節(jié)水措施 ……………………………………………………………………66第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生和消防 ………………………………………………………68第一節(jié) 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 ……………………………………………………………69第二節(jié) 消防設(shè)施 ……………………………………………………………………65第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ……………………………………………………69第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 ……………………………………………………………70第十章 投資估算和資金籌措 …………………………………………………………71第一節(jié) 投資估算 ……………………………………………………………………71第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃 ………………………………………………………73第十一章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ………………………………………………………………74第一節(jié) 評(píng)價(jià)說明及財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………………74第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) ………………………………………………………76第十二章 結(jié)論 …………………………………………………………………………81附圖：總平面布置圖沿山東路透視圖沿東海路透視圖沿海岸鳥瞰圖附件一：青島國際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告青島國際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告青島國際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告附件二：青島中金渝能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2022]311 號(hào)） 《 中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號(hào)） 《 中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第 20222670 號(hào)、第20222672 號(hào)、第 20222671 號(hào)） 《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號(hào)）1第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：青島國際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）二、建設(shè)地址：青島市市南區(qū)香港中路 8 號(hào)三、開 發(fā) 商：青島中金渝能置業(yè)有限公司四、開發(fā)單位基本情況青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊(cè)成立于 2022 年 9 月 22 日，是由青島中金實(shí)業(yè)股份有限公司和重慶渝能產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊(cè)地址位于青島市香港中路 52 號(hào)時(shí)代廣場 10 層，法定代表人為司榮彬，注冊(cè)資本 1 億元人民幣。C 區(qū)：位于東海西路 31 號(hào)，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積 95214 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6 層），高級(jí)公寓 51393 平方米（7 ～43 層） ，地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 22900 平方米。七、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 總指標(biāo) A 區(qū)指標(biāo) B 區(qū)指標(biāo) C 區(qū)指標(biāo)1 占地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 327449 113141 119094 952143 建設(shè)總投資 萬元 4 銷售收入 萬元 851845 5 銷售稅金及附加 萬元 6 土地增值稅 萬元 7 銷售利潤（稅前） 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 12 所得稅后投資回收期 年 13所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I C=10%）萬元156637 39663 44570 6417714所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 15 所得稅前投資回收期 年 16所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I C=10%）萬元247719 64148 72329 1012734第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)一、 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 （試用版）二、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第二版）三、 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》四、 《山東半島城市群總體規(guī)劃》五、 《青島市城市總體規(guī)劃》六、青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》 （青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2022]311 號(hào)）七、 《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號(hào)）八、 《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第20222670 號(hào)、第 20222671 號(hào)、第 20222672 號(hào)）九、 《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號(hào)）十、建設(shè)單位提供的其他資料第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)的背景按照總后勤部的通知精神，濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院將第二療養(yǎng)區(qū)內(nèi)約 2 公頃土地進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島中金渝能置業(yè)有5限公司以 億元中標(biāo)， 2022 年 9 月 26 日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。在建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 8 號(hào)（青島金融街） ，地處青島 CBD 的核心地帶，在此規(guī)劃建設(shè)國際 5A 寫字樓、五星級(jí)酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃。35′～37186。2022 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，增長 %。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 億元,增長 %；地稅稅收收入 億元, 增長 %。增長擴(kuò)張期（19921995）19921995 年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%），94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降%、%），95 年的進(jìn)一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 %和 %）。青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長% 企業(yè)數(shù)量1996 815 2401997 725 11 129 311復(fù)蘇回升期（19981999）進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，999 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、%，施工面積同比增長 %、%，實(shí)際銷售面積同比增長%、%。來通過近來青島市市區(qū)幾宗土地交易可以明顯察覺土地的珍缺性。 奧帆賽地塊 2022 年 奧帆賽地塊作為建設(shè)市場化運(yùn)作的一部分，也被青島市政府掛牌出售。李滄和四方區(qū)板塊：以大量經(jīng)濟(jì)適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。 附：香港中路 CBD 板塊概況市北區(qū)二級(jí)地段房價(jià)在７５00８500元市南區(qū)沿海一線一級(jí)地段房價(jià)在１５0005０000元4000６000元四方區(qū)三級(jí)地段房價(jià)在 ６0007000元嶗山區(qū)沿海一線一級(jí)地段房價(jià)在１60005０000元13經(jīng)濟(jì)背景2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢，完成投資 億元，同比增長 %，比上年回落 15 個(gè)百分點(diǎn)，比2022 年一季度、二季度、三季度，分別降低 個(gè)百分點(diǎn)、個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)。以高層、超高層建筑為主。代表性項(xiàng)目：東海路9號(hào)、數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、燕島國際公寓、麥島金岸高端住宅類：東海路9號(hào)、香港置地廣場、燕島國際公寓未來上市項(xiàng)目：青島國貿(mào)中心、奧帆賽項(xiàng)目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀(jì)廣場等142022 年，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。市內(nèi)四區(qū)完成 億元，僅增長 %。預(yù)計(jì)在未來 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇，同時(shí)對(duì)現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實(shí)施升級(jí)工程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募?lì)政策為輔助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點(diǎn)突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點(diǎn)突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務(wù)，確保樓宇企業(yè)稅收及時(shí)、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅15收超過 60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點(diǎn)引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采購公司、財(cái)務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1 萬家，總部型企業(yè)達(dá)到 500 家。青島市房屋銷售額 億元，其中：期房銷售額為 億元，占比重為 %，同比上升 個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)房銷售額為 億元，占比重為 %。第三節(jié) 青島市住宅市場分析市場概況2022 年，雖然國家宏觀調(diào)控對(duì)市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價(jià)依舊走高。雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2022 年房屋銷售價(jià)格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2022 年的漲幅高 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個(gè)大中城市首位，其中 2022 年四季度較上年同期上升 %，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計(jì)，青島市的商品房價(jià)格漲幅達(dá) %，高于全國平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計(jì)上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2022 年高檔公寓價(jià)格較上年上升 %。③土地供給與商品房需求矛盾十分突出。⑦房屋建筑成本不斷增加。 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2022 年 2 10 月 份 商 品 房 住 宅 市 場