【正文】 中路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務商貿為主“城市主中心” ，并作為青島市的中心商務區(qū)。資金來源項目建設所需資金 萬元，擬通過以下渠道籌集：（1）建設單位青島中金渝能置業(yè)有限公司自籌資金 110000 萬3元；（2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元；（3）采取預售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、VIP認購等方式籌集資金 萬元。B 區(qū)：位于香港中路 8 號，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 119094 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6層） ，甲級寫字樓 28298 平方米（7 ～22 層） ，五星級產權式酒店47669 平方米（23～48 層） ，地下商場、地下停車場、設備用房、地下人防等 22206 平方米。青島國際貿易中心（濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）可行性研究報告二零零七年目 錄第一章 總 論 ……………………………………………………………………………1 第一節(jié) 項目概況 …………………………………………………………………… 1 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據 ………………………………………………… 4 第三節(jié) 項目建設的背景和必要性 ………………………………………………… 4第二章 市場需求分析 ………………………………………………………………… 7第一節(jié) 青島市概況 ………………………………………………………………… 7第二節(jié) 青島市房地產綜合分析 ……………………………………………………7第三節(jié) 青島市住宅市場分 …………………………………………………………15第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析 ……………………………………………………21第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析 ………………………………………………27第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 …………………………………………………30第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析 …………………………………………………32第八節(jié) 國內外代表城市房地產市場分析 …………………………………………34第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析 …………………………………………………………39第三章 項目建設規(guī)模 …………………………………………………………………44第四章 建設場址及條件 ………………………………………………………………46第一節(jié) 建設場址 …………………………………………………………………… 46第二節(jié) 建設條件 …………………………………………………………………… 47第五章 總體規(guī)劃建設方案 ……………………………………………………………52第一節(jié) 設計依據 …………………………………………………………………… 52第二節(jié) 設計指導思想與原則 ……………………………………………………… 52第三節(jié) 規(guī)劃建設方案 ……………………………………………………………… 53第四節(jié) 公用工程 …………………………………………………………………… 58第六章 環(huán)境保護、節(jié)能與節(jié)水 ……………………………………………………… 64第一節(jié) 環(huán)境保護 ……………………………………………………………………64第二節(jié) 節(jié)能 …………………………………………………………………………65第三節(jié) 節(jié)水措施 ……………………………………………………………………66第七章 勞動安全、衛(wèi)生和消防 ………………………………………………………68第一節(jié) 勞動安全與衛(wèi)生 ……………………………………………………………69第二節(jié) 消防設施 ……………………………………………………………………65第八章 組織機構與人力資源配置 ……………………………………………………69第九章 項目進度計劃安排 ……………………………………………………………70第十章 投資估算和資金籌措 …………………………………………………………71第一節(jié) 投資估算 ……………………………………………………………………71第二節(jié) 資金籌措及使用計劃 ………………………………………………………73第十一章 經濟效益評價 ………………………………………………………………74第一節(jié) 評價說明及財務基礎數據 …………………………………………………74第二節(jié) 項目財務分析與評價 ………………………………………………………76第十二章 結論 …………………………………………………………………………81附圖：總平面布置圖沿山東路透視圖沿東海路透視圖沿海岸鳥瞰圖附件一：青島國際貿易中心 A 區(qū)投資與經濟分析報告青島國際貿易中心 B 區(qū)投資與經濟分析報告青島國際貿易中心 C 區(qū)投資與經濟分析報告附件二：青島中金渝能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產開發(fā)資質證書青島市發(fā)展和改革委員會《關于青島國際貿易中心項目核準的批復》 （青發(fā)改財貿[2022]311 號） 《 中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號） 《 中華人民共和國房地產權證》 （青房地權市字第 20222670 號、第20222672 號、第 20222671 號） 《中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號）1第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：青島國際貿易中心（濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）二、建設地址：青島市市南區(qū)香港中路 8 號三、開 發(fā) 商：青島中金渝能置業(yè)有限公司四、開發(fā)單位基本情況青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊成立于 2022 年 9 月 22 日，是由青島中金實業(yè)股份有限公司和重慶渝能產業(yè)（集團）有限公司共同出資組建的房地產公司，注冊地址位于青島市香港中路 52 號時代廣場 10 層，法定代表人為司榮彬，注冊資本 1 億元人民幣。C 區(qū)：位于東海西路 31 號，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積 95214 平方米，其中：商業(yè)裙房 20921 平方米（1～6 層），高級公寓 51393 平方米（7 ～43 層） ，地下商場、地下停車場、設備用房、地下人防等 22900 平方米。七、經濟技術指標主要經濟技術指標匯總表序號 項 目 單位 總指標 A 區(qū)指標 B 區(qū)指標 C 區(qū)指標1 占地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 327449 113141 119094 952143 建設總投資 萬元 4 銷售收入 萬元 851845 5 銷售稅金及附加 萬元 6 土地增值稅 萬元 7 銷售利潤（稅前） 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11所得稅后財務內部收益率% 12 所得稅后投資回收期 年 13所得稅后財務凈現值（I C=10%）萬元156637 39663 44570 6417714所得稅前財務內部收益率% 15 所得稅前投資回收期 年 16所得稅前財務凈現值（I C=10%）萬元247719 64148 72329 1012734第二節(jié) 可行性研究報告編制依據一、 《投資項目可行性研究指南》 （試用版）二、 《建設項目經濟評價方法與參數》 （第二版）三、 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》四、 《山東半島城市群總體規(guī)劃》五、 《青島市城市總體規(guī)劃》六、青島市發(fā)展和改革委員會《關于青島國際貿易中心項目核準的批復》 （青發(fā)改財貿[2022]311 號）七、 《中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號）八、 《中華人民共和國房地產權證》 （青房地權市字第20222670 號、第 20222671 號、第 20222672 號）九、 《中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號）十、建設單位提供的其他資料第三節(jié) 項目建設的背景和必要性一、項目建設的背景按照總后勤部的通知精神，濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院將第二療養(yǎng)區(qū)內約 2 公頃土地進行公開招標掛牌拍賣，青島中金渝能置業(yè)有5限公司以 億元中標， 2022 年 9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權轉讓合同” ，將該宗土地使用權轉讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。因此，青島國際貿易中心的建設，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經濟的規(guī)劃。在建的青島國際貿易中心位于香港中路 8 號（青島金融街） ，地處青島 CBD 的核心地帶，在此規(guī)劃建設國際 5A 寫字樓、五星級酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務區(qū)（CBD）的建設規(guī)劃。35′～37186。2022 年，全市實現生產總值（GDP） 億元，增長 %。稅收保持較快增長，全年國稅系統組織稅收收入（含海關代征） 億元,增長 %；地稅稅收收入 億元, 增長 %。增長擴張期（19921995）19921995 年，在國內房地產熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產市場經歷了一輪快速增長，包括 92 到 93 年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過 130%），94 年的調整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降%、%），95 年的進一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長 %和 %）。青島房地產 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米年份房地產開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實際銷售面積同比增長% 企業(yè)數量1996 815 2401997 725 11 129 311復蘇回升期（19981999）進入 1998 年和 1999 年，青島房地產市場又逐漸升溫，999 年房地產開發(fā)投資額分別同比增長 %、%，施工面積同比增長 %、%，實際銷售面積同比增長%、%。來通過近來青島市市區(qū)幾宗土地交易可以明顯察覺土地的珍缺性。 奧帆賽地塊 2022 年 奧帆賽地塊作為建設市場化運作的一部分，也被青島市政府掛牌出售。李滄和四方區(qū)板塊：以大量經濟適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。 附：香港中路 CBD 板塊概況市北區(qū)二級地段房價在７５00８500元市南區(qū)沿海一線一級地段房價在１５0005０000元4000６000元四方區(qū)三級地段房價在 ６0007000元嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價在１60005０000元13經濟背景2022 年全市房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢，完成投資 億元，同比增長 %，比上年回落 15 個百分點，比2022 年一季度、二季度、三季度，分別降低 個百分點、個百分點、 個百分點。以高層、超高層建筑為主。代表性項目：東海路9號、數碼港、頤和國際、瑞納康都、燕島國際公寓、麥島金岸高端住宅類：東海路9號、香港置地廣場、燕島國際公寓未來上市項目：青島國貿中心、奧帆賽項目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀廣場等142022 年，市內四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。市內四區(qū)完成 億元，僅增長 %。預計在未來 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設施齊全的高檔商務樓宇，同時對現有設施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程，預期新增商務樓宇面積 120 萬平方米；以產業(yè)聯動、產業(yè)互補為主導，以適當的激勵政策為輔助，引導同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點突出金融、總部、貿易物流等專業(yè)特色，西部重點突出航運服務等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務，確保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅15收超過 60%；引導樓宇業(yè)主招大引強，重點引進各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預期全區(qū)樓宇企業(yè)總數達到 1 萬家，總部型企業(yè)達到 500 家。青島市房屋銷售額 億元，其中：期房銷售額為 億元，占比重為 %，同比上升 個百分點，現房銷售額為 億元，占比重為 %。第三節(jié) 青島市住宅市場分析市場概況2022 年，雖然國家宏觀調控對市場產生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數依然是 8 類指數中最高的，青島房價依舊走高。雖然受到國家宏觀調控的影響，但是 2022 年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2022 年的漲幅高 個百分點，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中 2022 年四季度較上年同期上升 %，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品房價格漲幅達 %，高于全國平均水平 個百分點。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，無論從房屋建設在檔次和質量以及小區(qū)設計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2022 年高檔公寓價格較上年上升 %。③土地供給與商品房需求矛盾十分突出。⑦房屋建筑成本不斷增加。 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2022 年 2 10 月 份 商 品 房 住 宅 市 場