【正文】 要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)，這與此兩區(qū)域為青島市的主要旅游景點集中地關(guān)系密切。東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時間不長，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會展中心、高爾夫球場等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。在國家整個商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的大環(huán)境下，由于青島本身海濱城市的優(yōu)勢，使得青島逐漸向國際化現(xiàn)代大都市邁進，而國際商業(yè)地產(chǎn)也就更快地傳入青島。 銀街、偉東大潤發(fā)、華魯 另據(jù)悉，位于嶗山區(qū)的上海證大的大拇指商業(yè)項目將陸續(xù)在市場推出。香港中路商圈香港中路商圈位于青島商務(wù)中心區(qū)的核心區(qū)域，是隨著 1994年政府東遷而發(fā)展起來的新興商圈。目前香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂福、佳世客、陽光百貨、海韻廣場為消費者創(chuàng)造了豐富的商品購買機會，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費者餐飲、娛樂、休閑的多種需求。香港中路商圈主要零售項目列表：項目名稱 商業(yè)零售面積（平方米） 落成時間東泰佳世客 50000 陽光百貨 25000 家樂福 38000 以青島經(jīng)濟增長速度和青島城市規(guī)劃發(fā)展方向為背景，結(jié)合項目位處青島中心商務(wù)區(qū)、鄰近海濱觀光娛樂景點等多重優(yōu)勢進行綜合分析，可以預(yù)測本商圈將具備良好的可發(fā)展空間。各商家全部都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各自不同，其中青島第一百盛定位于中檔偏高，伊都錦則定位中高檔，而發(fā)達商廈與東方貿(mào)易大廈則基本都定位于中低檔次。中山路商圈主要零售項目列表：項目名稱 商業(yè)零售面積（平方米） 落成時間35第一百盛 30000 青島國貨 21000 東方貿(mào)易大廈 37600 發(fā)達商廈 32022 中山路商業(yè)街在過去的上百年中，一直是青島商業(yè)的代表，全城市的人口在有機會的時候，購物消費都會優(yōu)先考慮中山路商圈。目前到中山路商圈購物的顧客多是對商場品牌有較強忠誠度的青島本地消費者，到旅游旺季，在臨近沿海景點的優(yōu)勢下，商圈將聚集大量的外地游客。第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市統(tǒng)計局“房地產(chǎn)景氣指數(shù)報告”顯示，2022 年上半年，北京市房地產(chǎn)市場總體上保持基本穩(wěn)定，但從抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)看，36房屋銷售價格指數(shù)呈上升趨勢，各月漲幅依然較高。其中，新建商品住宅價格上漲 %，比上年同期提高 個百分點。1 ～6 月，北京全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 %。上半年，全市商品房新開工面積 萬平方米，比上年同期增長 %。但是，上半年全市商品房竣工面積 萬平方米，比上年同期下降 27%。此外，北京的空置房面積有所減少，1～6月份全市商品房空置面積 萬平方米，比上年同期下降 %，比一季度下降 %。北京市部分代表樓盤租售價情況見下表：項目名稱均價（元/平米）項目名稱 均價（元/平米）北京財富中心 50000 北京銀泰中心 40000悅園 25000 藍堡 2400037光華路 SOHO 27000 貢院六號 55000國瑞城 28000 莊勝廣場 40000北京國貿(mào) 三期只租不售，一、二期參考租金為 2 美元/平方 /天二、上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析“十五”以來上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模增加，對上海 GDP 增長的貢獻率不斷提高，成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重由 1995 年的 %增加到 2022 年的 %；房地產(chǎn)市場不斷得到培育和完善。上海市社會經(jīng)濟在“十一五”期間將繼續(xù)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。隨著香港經(jīng)濟復(fù)蘇，GDP 恢復(fù)正增長，香港房價亦將同納上升軌道。因此預(yù)期今年的房價升幅會略遜于去年，2022 年全年房價升幅約為 35% ，2022 年全年的房價升幅預(yù)期可達 25%到 30%。長期升勢的首年，見底反彈上升的力量強大，升幅亦特別驚人。零售業(yè)樓宇本土商鋪有升幅零售業(yè)樓宇香港俗稱商鋪，商鋪市道是各類樓宇中最早復(fù)蘇的，早在 2022 年初，便開始蓄勢待升，可惜 2022 年 3 月爆發(fā)非典疫情，商鋪市道大受打擊。2022 年中，自由行開始，大批內(nèi)地旅客抵港，帶動香港零售業(yè)率先復(fù)蘇，商鋪的租金及售價亦因此見底回升，并且升幅顯著。2022 年底達 點，到 2022 年底應(yīng)可上升到 90 點的水平，而392022 年全年升幅約有 %。2022 年推動香港商鋪市道的力量離不開自由行，自由行的消費力量集中在傳統(tǒng)的旅游商業(yè)區(qū)，如旺角、尖沙咀及銅鑼灣，旅游商業(yè)區(qū)的租售價格升幅可以高達五成到一倍。寫字樓物業(yè)將會出現(xiàn)炒賣熱潮隨著香港經(jīng)濟復(fù)蘇，各大型企業(yè)紛紛增加投資，擴大經(jīng)營，又或增強經(jīng)營力量，令企業(yè)對寫字樓需求增加。2022 年全年香港寫字樓租金持續(xù)上升，預(yù)期年底時可升至 83 點的水平，較 2022 年 12 月的 點，上升約 13 % 。2022 年寫字樓的需求來自香港本地企業(yè)的擴張，而 2022 年的需求卻主要來自本埠以外企業(yè)的需求。另外，2022 年起開放更多項目和關(guān)稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。而售價的升幅，將更為驚人，全年平均升幅可逾六成。40四、日本東京住房情況在日本東京市中心，買一套新造的高層公寓，實用面積 80 平米，兩間朝南，帶停車位，約 7 千萬日元。近幾年日本經(jīng)濟反彈，世紀之初此類房價每平方米只為 萬人民幣。第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析一、項目所在地板塊市場分析本項目位于青島市中央商務(wù)區(qū)的圓周線和沿海風(fēng)景線的交叉點上。按照青島市總體規(guī)劃，青島的中央商務(wù)區(qū)是以市政府新辦公樓為中心，規(guī)劃的范圍為西至太平角六路，東至麗晶大酒店，北至閩江路，南至海岸線，總面積 3 平方公里，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)不僅包含金融、辦公、服務(wù)，還有高檔次的購物、休閑、娛樂場所。41第二區(qū)域：麥島路至海軍療養(yǎng)院，整個東海路貫穿范圍之內(nèi)，包括浮山灣奧運景區(qū)，為青島的 CBD 區(qū)域，為經(jīng)濟、旅游、金融、政治、文化、體育中心。本項目處在第二區(qū)域，即青島的 CBD 區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣場，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名的風(fēng)景旅游勝地——八大關(guān)，第三海水浴場步行 10 分鐘即可到達。從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。北、西、南三面鄰路，尊貴一流的自然生態(tài)環(huán)境在寸土寸金的城市中可謂是獨一無二。本項目建成后將成為世界頂級金融、貿(mào)易企業(yè)及總部落戶青島的首選之地。三、項目劣勢分析由于處在奧運海岸一線的商務(wù)及居住規(guī)劃建設(shè)大發(fā)展的時期，其周期和市場目標與本項目重合，因此本項目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設(shè)計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風(fēng)險。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場需求的支持據(jù)有關(guān)部門調(diào)研顯示，建設(shè) CBD 的城市至少應(yīng)該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000 億元；城市基礎(chǔ)設(shè)施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。這所有的一切顯示出了青島大踏步邁向區(qū)域化國際中心城市的步伐。以奧運為契機的城市配套日新月異一條條新道路的建設(shè)使得青島的交通框架正在被重新構(gòu)建。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。五、項目威脅分析目前，青島市 CBD 區(qū)域內(nèi)已建和將要建設(shè)的項目有五四廣場地下休閑廣場和奧運商務(wù)辦公區(qū)、湛山賓館改造、香格里拉二期等，從潛在競爭來看，本項目與這些項目會有部分重疊，如目標客戶、銷售周期等。其中：一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設(shè)甲級寫字樓、五星級酒店、高級住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設(shè)療養(yǎng)、接待綜合樓等。第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟技術(shù)指標表表 31序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃總用地 平方米 59942二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 3784351 一期工程建筑面積 平方米 327449① 地上建筑面積 平方米 264995② 地下建筑面積 平方米 624542 二期工程建筑面積 平方米 50986三 地上總面積 平方米 315981四 容積率 五 建筑密度 % 2446六 綠化率 % 30一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟技術(shù)指標表表 32序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 110002 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300二 規(guī)劃建筑面積 平方米 3274491 地上建筑面積 平方米 264995① 商業(yè)裙房 平方米 61020② 甲級寫字樓 平方米 28298③ 五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669④五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓平方米 76615⑤ 公寓 平方米 513932 地下建筑面積 平方米 62454① 商場 平方米 地下 1 層② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～3 層47③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4 層三 地下機械停車位 個 1761第四章 建設(shè)場址及條件第一節(jié) 建設(shè)場址在建的青島國際貿(mào)易中心建設(shè)場址位于青島市市南區(qū)香港中路8 號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（30 畝） 。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段” 。通過公開招標拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司中標，2022年 9 月 26 日，濟南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同” ，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。第二節(jié) 建設(shè)條件一、青島市氣候條件青島地處北溫帶季風(fēng)區(qū)域，屬溫帶季風(fēng)氣候?？諝鉂駶櫍炅砍渑?，溫度適中，四季分明。據(jù) 1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫℃，極端高氣溫 ℃（2022 年 7 月 15 日），極端低氣溫－℃（1931 年 1 月 10 日） 。日最高氣溫高于 30℃的日數(shù)，年平均為 天；日最低氣溫低于－5℃的日數(shù)，年平均為 22天。年降水量最多為 毫米（1911 年） ，最少僅 毫米（1981 年） ，降水的年變率為62%。年平均氣壓為 毫巴。年平均相對濕度為73%，7 月份最高，為 89%；12 月份最低，為 68%。二、青島市地質(zhì)地貌青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的 %、丘陵占 %、平原占%、洼地占 %。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。市區(qū)全部坐落于該類花崗巖之上，建筑地基條件優(yōu)良。自第三紀以來，區(qū)內(nèi)以整體性較穩(wěn)定的斷塊隆起為主，上升幅度一般不大。地面較為平坦，原海岸侵蝕階地，后經(jīng)人工回填。場區(qū)地層特征場區(qū)第四系覆蓋層厚度約為 ，為人工回填土?？碧阶畲笊疃?30m范圍內(nèi)，地層由上而下共分為 5 大層：第⑴層雜填土：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，厚度不均勻，呈松散狀態(tài)，層厚 ～，平均 ；層底標高 ～，平均 。該層承載力特征值 fak=300kpa。該層承載力特征值：上亞帶 fak=600kpa；中亞帶fak=800kpa；下亞帶 fak=1000kpa。該層承載力特征值 fak=2022kpa。場區(qū)地下水場區(qū)地下水主要為第四系孔隙潛水與基巖裂隙水，基巖裂隙水具微承壓性。勘察期間地下水穩(wěn)定水位埋深 ～，標高為 ～ 。場地穩(wěn)定性評價擬建場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度值為，設(shè)計地震分組為第二組。本場地穩(wěn)定，適宜進行工程建設(shè)，是建筑52抗震的有利地段?；A(chǔ)方案建議與持力層初步選擇場區(qū)內(nèi)第⒃層強風(fēng)化花崗巖下亞帶、第⒄層中風(fēng)化花崗巖和第⒅層微風(fēng)化花崗巖分布連續(xù)，強度高，工程力學(xué)性質(zhì)好，宜作為天然地基持力層。基坑工程初步評價由于擬建建筑物基礎(chǔ)埋深 8～15m 左右，基坑開挖較深，基坑開挖中的邊坡支護是十分突出的問題。四、交通條件項目場址位于山東路、香港中路、東海路三條城市交通主干線及城市地鐵的中心交匯處，交通極為方便，可快速通往青銀高速公路、濟青高速公路、機場等。五、市政公用設(shè)施條件53場址周圍給水、排水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠滿足項目建設(shè)需要。二、設(shè)計原則方案設(shè)計遵循現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足各種使用功能的要求。運輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運輸距離、路徑力求便捷。處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案一、總平面布局青島國際貿(mào)易中心規(guī)劃建設(shè)三棟超高層主樓、五層商業(yè)裙房和地下商場、車庫等，按照規(guī)劃要求，根據(jù)場址地形特征、周邊建筑環(huán)境條件和功能需要，三棟超高層主樓分別沿香港中路、山東路和東海路布置，商業(yè)裙房將三棟主樓有機