【正文】 益評價 ………………………………………………………………74第一節(jié) 評價說明及財務基礎數(shù)據(jù) …………………………………………………74第二節(jié) 項目財務分析與評價 ………………………………………………………76第十二章 結(jié)論 …………………………………………………………………………81附圖：總平面布置圖沿山東路透視圖沿東海路透視圖沿海岸鳥瞰圖附件一：青島國際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告青島國際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告青島國際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟分析報告附件二：青島中金渝能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復》 （青發(fā)改財貿(mào)[2022]311 號） 《 中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證》 （青規(guī)用地字[2022]22 號） 《 中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》 （青房地權(quán)市字第 20222670 號、第20222672 號、第 20222671 號） 《中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證》 （青規(guī)建管字[2022]27 號）1第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：青島國際貿(mào)易中心（濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）二、建設地址：青島市市南區(qū)香港中路 8 號三、開 發(fā) 商：青島中金渝能置業(yè)有限公司四、開發(fā)單位基本情況青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊成立于 2022 年 9 月 22 日，是由青島中金實業(yè)股份有限公司和重慶渝能產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊地址位于青島市香港中路 52 號時代廣場 10 層，法定代表人為司榮彬，注冊資本 1 億元人民幣。資金來源項目建設所需資金 萬元，擬通過以下渠道籌集：（1）建設單位青島中金渝能置業(yè)有限公司自籌資金 110000 萬3元；（2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元；（3）采取預售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、VIP認購等方式籌集資金 萬元。符合青島市中央商務區(qū)（CBD ）的建設規(guī)劃青島東部商務區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋山東路、南京路、福州路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米。2022 年末全市總?cè)丝? 萬人，其中：市區(qū) 萬人，所轄五市（縣級） 萬人。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即①增長擴張期（92 年到95 年）；②回落調(diào)整期（96 年到 97 年）；③復蘇回升期（98 到99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（2022 年以來）。青島近幾年的火爆樓市更是引得國內(nèi)地產(chǎn)大鱷進入本地市場，對地塊的品質(zhì)要求愈來愈高，引發(fā)在青島一級市場上的競爭更加激烈，拍出眾多“天價”地塊。 三、青島市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀板塊劃分：城市地段層級基本形成，價格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔。項目特征：板塊內(nèi)多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產(chǎn)品。五市完成投資 億元，增長 %，增幅低于全市增幅 個百分點。　 2022 年前 6 個月，青島市房屋銷售面積 萬平方米，其中：期房銷售面積 萬平方米，占青島市房屋銷售面積比重為%，同比提高 個百分點；現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占 %。17 205年 房 地 產(chǎn) 景 氣 指 數(shù) % 610.% 4108.% % 總指數(shù) 投資分類指 土地轉(zhuǎn)讓收 土地開發(fā)指 新開工面積 竣工面積指 商品房銷售 資金來源指圖 24在奧運效應影響下，青島城市建設正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價格總體走勢判斷仍應是上升趨勢。②土地拍賣價格大幅度上揚。全年市場房價總趨勢上揚，但增幅減緩。2022 年到 2022 年，市區(qū)東部沿海區(qū)域再次掀起高檔住宅的建設高潮，一批高檔住宅的新貴將這個區(qū)域的居住價值發(fā)揮到了極致，如：恒基對 2022 年奧運會商情及人氣的預期及青島市對外開放步伐的加快20是青島豪宅誕生的前提條件。如 2022 年推出的豪宅項目，除亞麥山城有少數(shù)別墅外，燕島國際、東海路 9 號、海納尊邸都是高層。高層 11000 起，小高層 15000 起，別墅 30000 起海門路 8 號，香格里拉大酒店西側(cè)TOP區(qū)域供應量分析2022 年，市南區(qū)已建成可使用寫字樓 97 座，總建筑面積為303 萬平方米，建筑面積比 2022 年增長 7%，已經(jīng)入駐企業(yè) 5000余家。頤和國際 100%英德隆大廈 99%由于前期當?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。豐和廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化。區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r格分析名稱 價格（元/平方米/天） （凈價）光大國際金融中心 5豐合廣場 青島國際金融中心 5華仁國際大廈 4太平洋中心 26世界貿(mào)易中心 3中港大廈 3世紀大廈 新世界數(shù)碼廣場 5環(huán)海大廈 3東方航空大廈 海信大廈 4青啤大廈 綺麗大廈 民航大廈 時代廣場 3從上述分析中可以看出各個寫字樓的租賃均價基本上在 3 元以上、（凈價，不包含物管費在內(nèi)）絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。內(nèi)部墻面采用大理石、框架結(jié)構(gòu)。環(huán)海大廈 大堂設計為現(xiàn)代風格、內(nèi)部墻面采用面磚。商務中心、多功能廳民航大廈 大堂設計為現(xiàn)代風格、內(nèi)部墻面采用面磚。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高 30%，而酒店式服務公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。規(guī)模 2 萬平米，共計 200 套，戶型面積在 52112 平米之間。項目全裝修，并提供酒店式的服務，公寓銷售均價為 18000 元。一星級的占到 9% 。在國家整個商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的大環(huán)境下，由于青島本身海濱城市的優(yōu)勢，使得青島逐漸向國際化現(xiàn)代大都市邁進，而國際商業(yè)地產(chǎn)也就更快地傳入青島。香港中路商圈香港中路商圈位于青島商務中心區(qū)的核心區(qū)域，是隨著 1994年政府東遷而發(fā)展起來的新興商圈。中山路商圈主要零售項目列表：項目名稱 商業(yè)零售面積（平方米） 落成時間35第一百盛 30000 青島國貨 21000 東方貿(mào)易大廈 37600 發(fā)達商廈 32022 中山路商業(yè)街在過去的上百年中，一直是青島商業(yè)的代表，全城市的人口在有機會的時候，購物消費都會優(yōu)先考慮中山路商圈。1 ～6 月，北京全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 %。北京市部分代表樓盤租售價情況見下表：項目名稱均價（元/平米）項目名稱 均價（元/平米）北京財富中心 50000 北京銀泰中心 40000悅園 25000 藍堡 2400037光華路 SOHO 27000 貢院六號 55000國瑞城 28000 莊勝廣場 40000北京國貿(mào) 三期只租不售，一、二期參考租金為 2 美元/平方 /天二、上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析“十五”以來上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模增加，對上海 GDP 增長的貢獻率不斷提高，成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重由 1995 年的 %增加到 2022 年的 %；房地產(chǎn)市場不斷得到培育和完善。因此預期今年的房價升幅會略遜于去年，2022 年全年房價升幅約為 35% ，2022 年全年的房價升幅預期可達 25%到 30%。2022 年底達 點，到 2022 年底應可上升到 90 點的水平，而392022 年全年升幅約有 %。2022 年寫字樓的需求來自香港本地企業(yè)的擴張，而 2022 年的需求卻主要來自本埠以外企業(yè)的需求。近幾年日本經(jīng)濟反彈，世紀之初此類房價每平方米只為 萬人民幣。本項目處在第二區(qū)域，即青島的 CBD 區(qū)域，緊鄰海天大酒店和香格里拉大酒店兩個五星級酒店，北鄰青島市政府，東靠五四廣場，南面直接面向大海，一覽無余，西邊為青島市萬國建筑博覽區(qū)、著名的風景旅游勝地——八大關(guān)，第三海水浴場步行 10 分鐘即可到達。三、項目劣勢分析由于處在奧運海岸一線的商務及居住規(guī)劃建設大發(fā)展的時期，其周期和市場目標與本項目重合，因此本項目從定位及整體概念策劃、規(guī)劃設計等“基因工程”起，就必須充分考慮到規(guī)避未來的市場競爭風險。以奧運為契機的城市配套日新月異一條條新道路的建設使得青島的交通框架正在被重新構(gòu)建。其中：一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）用地 平方米，建筑面積 327449 平方米，建設甲級寫字樓、五星級酒店、高級住宅和公寓、高檔百貨等；二期工程用地約 ，建筑面積 50986 平方米，建設療養(yǎng)、接待綜合樓等。第二節(jié) 建設條件一、青島市氣候條件青島地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候。年降水量最多為 毫米（1911 年） ，最少僅 毫米（1981 年） ，降水的年變率為62%。淺海海底則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。地面較為平坦，原海岸侵蝕階地，后經(jīng)人工回填。該層承載力特征值：上亞帶 fak=600kpa；中亞帶fak=800kpa；下亞帶 fak=1000kpa。場地穩(wěn)定性評價擬建場地抗震設防烈度為 6 度，設計基本地震加速度值為，設計地震分組為第二組。四、交通條件項目場址位于山東路、香港中路、東海路三條城市交通主干線及城市地鐵的中心交匯處，交通極為方便，可快速通往青銀高速公路、濟青高速公路、機場等。處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。二、設計原則方案設計遵循現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足各種使用功能的要求?；A方案建議與持力層初步選擇場區(qū)內(nèi)第⒃層強風化花崗巖下亞帶、第⒄層中風化花崗巖和第⒅層微風化花崗巖分布連續(xù)，強度高，工程力學性質(zhì)好，宜作為天然地基持力層。場區(qū)地下水場區(qū)地下水主要為第四系孔隙潛水與基巖裂隙水，基巖裂隙水具微承壓性?？碧阶畲笊疃?30m范圍內(nèi)，地層由上而下共分為 5 大層：第⑴層雜填土：該層在場區(qū)內(nèi)均有分布，厚度不均勻，呈松散狀態(tài)，層厚 ～，平均 ；層底標高 ～，平均 。市區(qū)全部坐落于該類花崗巖之上，建筑地基條件優(yōu)良。年平均相對濕度為73%，7 月份最高，為 89%；12 月份最低，為 68%。據(jù) 1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫℃，極端高氣溫 ℃（2022 年 7 月 15 日），極端低氣溫－℃（1931 年 1 月 10 日） 。此地塊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越，具有無可取代的“絕版”地塊，堪稱“鉆石地段” 。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。 產(chǎn)業(yè)基礎和市場需求的支持據(jù)有關(guān)部門調(diào)研顯示，建設 CBD 的城市至少應該具備 5 個條件：足夠的國際影響力；足夠的經(jīng)濟實力，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過 1000 億元；城市基礎設施完備；處于資金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各個方面的人才。北、西、南三面鄰路，尊貴一流的自然生態(tài)環(huán)境在寸土寸金的城市中可謂是獨一無二。按照青島市總體規(guī)劃，青島的中央商務區(qū)是以市政府新辦公樓為中心，規(guī)劃的范圍為西至太平角六路，東至麗晶大酒店，北至閩江路，南至海岸線，總面積 3 平方公里，中央商務區(qū)內(nèi)不僅包含金融、辦公、服務，還有高檔次的購物、休閑、娛樂場所。而售價的升幅，將更為驚人，全年平均升幅可逾六成。寫字樓物業(yè)將會出現(xiàn)炒賣熱潮隨著香港經(jīng)濟復蘇，各大型企業(yè)紛紛增加投資，擴大經(jīng)營，又或增強經(jīng)營力量，令企業(yè)對寫字樓需求增加。零售業(yè)樓宇本土商鋪有升幅零售業(yè)樓宇香港俗稱商鋪，商鋪市道是各類樓宇中最早復蘇的，早在 2022 年初，便開始蓄勢待升，可惜 2022 年 3 月爆發(fā)非典疫情，商鋪市道大受打擊。但是，上半年全市商品房竣工面積 萬平方米，比上年同期下降 27%。第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市統(tǒng)計局“房地產(chǎn)景氣指數(shù)報告”顯示，2022 年上半年，北京市房地產(chǎn)市場總體上保持基本穩(wěn)定，但從抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)看，36房屋銷售價格指數(shù)呈上升趨勢，各月漲幅依然較高。香港中路商圈主要零售項目列表：項目名稱 商業(yè)零售面積（平方米） 落成時間東泰佳世客 50000 陽光百貨 25000 家樂福 38000 以青島經(jīng)濟增長速度和青島城市規(guī)劃發(fā)展方向為背景，結(jié)合項目位處青島中心商務區(qū)、鄰近海濱觀光娛樂景點等多重優(yōu)勢進行綜合分析，可以預測本商圈將具備良好的可發(fā)展空間。大潤發(fā)、華魯 三、酒店分布青島市的酒店主要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)，這與此兩區(qū)域為青島市的主要旅游景點集中地關(guān)系密切。隨著青島市經(jīng)濟和城市知名度的提高，外來旅游和商務活動的更加頻繁密集，酒店業(yè)多元發(fā)展的要求強烈，酒店式公寓作為經(jīng)濟性酒店的一種，具有廣闊的發(fā)展空間。2022 年 11 月 18 日正式開盤。由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務。在進行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風格設計，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設施應有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。票務中心、銀行、會所。中港大廈 大堂設計采用現(xiàn)代風格、內(nèi)部墻面為涂料。商務中心、票務中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。光大國際金融中心 5A 級標準寫字樓 商務中心、會所。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格分析名稱 均價（元/平方米）青島國際金融中心 15880豐和廣場 15000華仁國際大廈 15000