【正文】 已向第四代發(fā)展，青島市目前作為一個逐漸被認(rèn)可的國際城市，以其得天獨厚的區(qū)位、地理、氣候優(yōu)勢，以及近兩年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的大幅調(diào)整，加之奧運的機遇，也吸引了越來越多的跨國公司、外資企業(yè)來青發(fā)展，反觀青島市場，現(xiàn)有的寫字樓、公寓無論是在規(guī)劃定位上還是在配套設(shè)施上均較為滯后，遠遠不能滿足市場需求。第三區(qū)域：八大關(guān)以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關(guān)旅游勝地、中山公園、第一海水浴場、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。按建筑面積計算，每平方米為 4 萬人民幣。而售價指數(shù)，2022 年底達到 110 點，較2022 年 12 月的 點，上升約 58%。商鋪租金指數(shù)，由 2022 年 6 月的谷底 點，持續(xù)上升至今。預(yù)估GDP 增幅 % ，略低于去年的 %。表明 2022 年來，受市場需求較旺及供給量減少的影響，存量房源得到了部分消化。7 月新宅均價過萬和 6 千元以下樓盤全在郊區(qū)。在香港中路商圈出現(xiàn)以前，中山路商圈一直是青島檔次最高的商圈。青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。33第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析一、青島市主要商圈分析中國加入世貿(mào)組織和申奧成功，中國的商業(yè)市場全面開放，更多國際化的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如 Shoppingmall、國際級購物中心等進入中國。31第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析一、青島市星級酒店供應(yīng)狀況青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級、五星級的酒店總計占到 10%。寫字樓共 58 套，已售罄。三度空間三度空間位于海豐路 10 號，由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界30物業(yè)。另外，青島市近年來的房地產(chǎn)價格持續(xù)保持著增長態(tài)勢，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。 多功能廳、會所、商店綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。太平洋中心 外立面以玻璃為主。三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治雒Q 出租率光大國際金融中心 90%豐合廣場 85%25青島國際金融中心 95%華仁國際大廈 90%太平洋中心 98%世界貿(mào)易中心 96%中港大廈 100%世紀(jì)大廈 98%新世界數(shù)碼廣場 100%環(huán)海大廈 98%東方航空大廈 85%海信大廈 100%青啤大廈 100%海悅廣場 95%綺麗大廈 100%民航大廈 100%時代廣場 100%從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的，CBD 中心很多寫字樓已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析名稱 銷售率青島國際金融中心 98%豐和廣場 85%華仁國際大廈 85%光大國際金融中心 90%TOP主要以核心 CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。包括 90 棟高層及別墅。 CBD 區(qū)域豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 豪宅出現(xiàn)是一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展達到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。這時的高檔住宅價格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。2022 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 億元，同比增長 22%。漲價原因有：18①住房供需矛盾拉動房價上升。應(yīng)開工而未開工項目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。按投資用途劃分，前 6 個月完成住宅投資 億元，比去年同期增長 50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％，比去年同期提升了 個百分點；辦公樓投資 億元，同比增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為 億元、 億元，分別下降 ％、％。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高出全市增幅 個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比去年提高 個百分點。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進一步的加強。此地塊的掛牌起始價已遠遠超過了目前市區(qū)的最高地價，堪稱新的地王。二、青島市一級市場狀況青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以基于青島的特殊地理情況以及城市迅速發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū)當(dāng)前土地資源極端緊缺，尤其是沿海 CBD 區(qū)域已近乎無地可用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552 平方公里。在建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強周邊地區(qū)的消費能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟效益。分區(qū)計算投資， B區(qū)建設(shè)投資為，C 區(qū)建設(shè)投資為 。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領(lǐng)域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗……五、項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容青島國際貿(mào)易中心（濟南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 327449平方米，其中：地上建筑面積 264995 平方米，地下建筑面積62454 平方米。2022 年 3 月 9日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號文，下達了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。7第二章 市場需求分析第一節(jié) 青島市概況青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119186。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%。青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）施工房屋面積同比增長%實際銷售商品房屋面積同比增長%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量1992 1781993 2171994 374001 18291995 539000 254回落調(diào)整期（1996－1997）經(jīng)過 92－95 年的過快膨脹，1991997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進入小幅盤整回落和調(diào)整期。 市北區(qū)西吳家村地塊 2022 年2022 年 9 月 5 日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市11北區(qū)西吳家村 250 號的（山東路）地塊，在拍賣會上經(jīng)歷了 279 個回合的較量，最終以 億元的總價成交，樓面地價達到8330 元。中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。在建筑設(shè) 計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴張較快，全年為 985 萬平方米，增長%，其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 %，市內(nèi)四區(qū)僅增長 %。銷售2022 年 1—5 月份，全市房屋銷售面積 萬平方米，其中，16現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。①經(jīng)濟適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。④住房二級市場發(fā)展，進一步活躍了房地產(chǎn)市場。青島高檔住宅市場分析青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。 燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計，以及星級酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。公寓戶型 60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計起價 13000 元/ 平方米，均價 18000元/ 平方米位于香港中路 10 號，市政府對面。區(qū)域租售價格對比分析核心 CBD 區(qū)域平均售價 1300025000 元/ 平方米，平均凈租價 5 元/ 天/ 平方米。CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動化，提供酒店式物管。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套光大國際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。28時代廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場上首次引入了 Condo 的概念。TOP 頤和國際青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目。項目較少，市場缺位點較多。星級酒店的出租高峰期為 2022 年 6 月——8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。 銀街、偉東目前香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂福、佳世客、陽光百貨、海韻廣場為消費者創(chuàng)造了豐富的商品購買機會，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費者餐飲、娛樂、休閑的多種需求。目前到中山路商圈購物的顧客多是對商場品牌有較強忠誠度的青島本地消費者，到旅游旺季，在臨近沿海景點的優(yōu)勢下，商圈將聚集大量的外地游客。上半年，全市商品房新開工面積 萬平方米，比上年同期增長 %。上海市社會經(jīng)濟在“十一五”期間將繼續(xù)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。長期升勢的首年，見底反彈上升的力量強大，升幅亦特別驚人。2022 年推動香港商鋪市道的力量離不開自由行，自由行的消費力量集中在傳統(tǒng)的旅游商業(yè)區(qū)，如旺角、尖沙咀及銅鑼灣，旅游商業(yè)區(qū)的租售價格升幅可以高達五成到一倍。另外，2022 年起開放更多項目和關(guān)稅限制，吸引外國商人來港部署，開拓中國市場。第九節(jié) 項目的優(yōu)劣勢分析一、項目所在地板塊市場分析本項目位于青島市中央商務(wù)區(qū)的圓周線和沿海風(fēng)景線的交叉點上。從未來發(fā)展來看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€沿海的中心，而本項目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢不容置疑。而公寓多為商住兩用，缺乏實際意義上純粹的高級酒店公寓。垃圾全部無害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表表 31序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃總用地 平方米 59942二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 3784351 一期工程建筑面積 平方米 327449① 地上建筑面積 平方米 264995② 地下建筑面積 平方米 624542 二期工程建筑面積 平方米 50986三 地上總面積 平方米 315981四 容積率 五 建筑密度 % 2446六 綠化率 % 30一期工程（即青島國際貿(mào)易中心）經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表表 32序 號 項目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 110002 道路廣場用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300二 規(guī)劃建筑面積 平方米 3274491 地上建筑面積 平方米 264995① 商業(yè)裙房 平方米 61020② 甲級寫字樓 平方米 28298③ 五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669④五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓平方米 76615⑤ 公寓 平方米 513932 地下建筑面積 平方米 62454① 商場 平方米 地下 1 層② 地下停車場 平方米 31227 地下 2～3 層47③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4 層三 地下機械停車位 個 1761第四章 建設(shè)場址及條件第一節(jié) 建設(shè)場址在建的青島國際貿(mào)易中心建設(shè)場址位于青島市市南區(qū)香港中路8 號，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（30 畝） 。空氣濕潤，雨量充沛，溫度適中，四季分明。年平均氣壓為 毫巴。區(qū)內(nèi)缺失整個古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。場區(qū)地層特征場區(qū)第四系覆蓋層厚度約為 ，為人工回填土。該層承載力特征值 fak=2022kpa。本場地穩(wěn)定，適宜進行工程建設(shè)，是建筑52抗震的有利地段。五、市政公用設(shè)施條件53場址周圍給水、排水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠滿足項目建設(shè)需要。第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案一、總平面布局青島國際貿(mào)易中心規(guī)劃建設(shè)三棟超高層主樓、五層商業(yè)裙房和地下商場、車庫等，按照規(guī)劃要求，根據(jù)場址地形特征、周邊建筑環(huán)境條件和功能需要，三棟超高層主樓分別沿香港中路、山東路和東海路布置，商業(yè)裙房將三棟主樓有機