【正文】 已向第四代發(fā)展，青島市目前作為一個(gè)逐漸被認(rèn)可的國(guó)際城市，以其得天獨(dú)厚的區(qū)位、地理、氣候優(yōu)勢(shì)，以及近兩年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局的大幅調(diào)整，加之奧運(yùn)的機(jī)遇，也吸引了越來(lái)越多的跨國(guó)公司、外資企業(yè)來(lái)青發(fā)展，反觀青島市場(chǎng)，現(xiàn)有的寫字樓、公寓無(wú)論是在規(guī)劃定位上還是在配套設(shè)施上均較為滯后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。第三區(qū)域：八大關(guān)以西至棧橋，中間包括匯泉灣、太平灣景區(qū)，有青島市著名的八大關(guān)旅游勝地、中山公園、第一海水浴場(chǎng)、魯迅公園、棧橋等，為青島的旅游、文化、休閑功能區(qū)。按建筑面積計(jì)算，每平方米為 4 萬(wàn)人民幣。而售價(jià)指數(shù)，2022 年底達(dá)到 110 點(diǎn)，較2022 年 12 月的 點(diǎn)，上升約 58%。商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)，由 2022 年 6 月的谷底 點(diǎn)，持續(xù)上升至今。預(yù)估GDP 增幅 % ，略低于去年的 %。表明 2022 年來(lái)，受市場(chǎng)需求較旺及供給量減少的影響，存量房源得到了部分消化。7 月新宅均價(jià)過(guò)萬(wàn)和 6 千元以下樓盤全在郊區(qū)。在香港中路商圈出現(xiàn)以前，中山路商圈一直是青島檔次最高的商圈。青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。33第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場(chǎng)分析一、青島市主要商圈分析中國(guó)加入世貿(mào)組織和申奧成功，中國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)全面開放，更多國(guó)際化的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如 Shoppingmall、國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心等進(jìn)入中國(guó)。31第六節(jié) 青島市酒店供需市場(chǎng)分析一、青島市星級(jí)酒店供應(yīng)狀況青島星級(jí)酒店的供應(yīng)以三星級(jí)數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級(jí)酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級(jí)、五星級(jí)的酒店總計(jì)占到 10%。寫字樓共 58 套，已售罄。三度空間三度空間位于海豐路 10 號(hào)，由陽(yáng)光新地開發(fā)，物管公司新世界30物業(yè)。另外，青島市近年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。 多功能廳、會(huì)所、商店綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。太平洋中心 外立面以玻璃為主。三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況分析區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治雒Q 出租率光大國(guó)際金融中心 90%豐合廣場(chǎng) 85%25青島國(guó)際金融中心 95%華仁國(guó)際大廈 90%太平洋中心 98%世界貿(mào)易中心 96%中港大廈 100%世紀(jì)大廈 98%新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 100%環(huán)海大廈 98%東方航空大廈 85%海信大廈 100%青啤大廈 100%海悅廣場(chǎng) 95%綺麗大廈 100%民航大廈 100%時(shí)代廣場(chǎng) 100%從上表中可以看出，各個(gè)寫字樓的出租率是很高的，CBD 中心很多寫字樓已經(jīng)沒(méi)有空置面積，整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的空置率不是很高。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析名稱 銷售率青島國(guó)際金融中心 98%豐和廣場(chǎng) 85%華仁國(guó)際大廈 85%光大國(guó)際金融中心 90%TOP主要以核心 CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。包括 90 棟高層及別墅。 CBD 區(qū)域豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)。 豪宅出現(xiàn)是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。這時(shí)的高檔住宅價(jià)格大多突破了萬(wàn)元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過(guò)渡。2022 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長(zhǎng) 10%；總成交金額 億元，同比增長(zhǎng) 22%。漲價(jià)原因有：18①住房供需矛盾拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升。應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相對(duì)縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場(chǎng)。按投資用途劃分，前 6 個(gè)月完成住宅投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) 50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％，比去年同期提升了 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資 億元，同比增長(zhǎng) ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其它用房投資額為 億元、 億元，分別下降 ％、％。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，高出全市增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。此地塊的掛牌起始價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了目前市區(qū)的最高地價(jià)，堪稱新的地王。二、青島市一級(jí)市場(chǎng)狀況青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以基于青島的特殊地理情況以及城市迅速發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū)當(dāng)前土地資源極端緊缺，尤其是沿海 CBD 區(qū)域已近乎無(wú)地可用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國(guó)家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來(lái)。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島等七區(qū)）為1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552 平方公里。在建的青島國(guó)際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū)的消費(fèi)能力，帶動(dòng)周邊餐飲、娛樂(lè)、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟(jì)效益。分區(qū)計(jì)算投資， B區(qū)建設(shè)投資為，C 區(qū)建設(shè)投資為 。公司可控資金雄厚并涉足多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)……五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容青島國(guó)際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 327449平方米，其中：地上建筑面積 264995 平方米，地下建筑面積62454 平方米。2022 年 3 月 9日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字[2022]155 號(hào)文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。7第二章 市場(chǎng)需求分析第一節(jié) 青島市概況青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119186。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%。青島市房地產(chǎn) 19921995 概況 單位：萬(wàn)平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬(wàn)元）施工房屋面積同比增長(zhǎng)%實(shí)際銷售商品房屋面積同比增長(zhǎng)%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量1992 1781993 2171994 374001 18291995 539000 254回落調(diào)整期（1996－1997）經(jīng)過(guò) 92－95 年的過(guò)快膨脹，1991997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。 市北區(qū)西吳家村地塊 2022 年2022 年 9 月 5 日，通過(guò)掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市11北區(qū)西吳家村 250 號(hào)的（山東路）地塊，在拍賣會(huì)上經(jīng)歷了 279 個(gè)回合的較量，最終以 億元的總價(jià)成交，樓面地價(jià)達(dá)到8330 元。中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。在建筑設(shè) 計(jì)、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為 985 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，其次是市郊三區(qū) 1071 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，市內(nèi)四區(qū)僅增長(zhǎng) %。銷售2022 年 1—5 月份，全市房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，其中，16現(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，占比重為 ％，期房銷售面積 萬(wàn)平方米，占比重為 ％；全市房屋銷售額 億元，其中，現(xiàn)房銷售額為 36 億元，占比重為 35％，期房銷售額為 億元，所占比重為 65％。①經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。④住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。青島高檔住宅市場(chǎng)分析青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。 燕島國(guó)際公寓、領(lǐng)世華府等等。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢(shì)。而大躍層、空中花園、陽(yáng)光房等豪華設(shè)計(jì)，以及星級(jí)酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。公寓戶型 60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計(jì)起價(jià) 13000 元/ 平方米，均價(jià) 18000元/ 平方米位于香港中路 10 號(hào)，市政府對(duì)面。區(qū)域租售價(jià)格對(duì)比分析核心 CBD 區(qū)域平均售價(jià) 1300025000 元/ 平方米，平均凈租價(jià) 5 元/ 天/ 平方米。CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。華仁國(guó)際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動(dòng)化，提供酒店式物管。區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱 裝修 配套光大國(guó)際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。28時(shí)代廣場(chǎng)外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場(chǎng)上首次引入了 Condo 的概念。TOP 頤和國(guó)際青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目。項(xiàng)目較少，市場(chǎng)缺位點(diǎn)較多。星級(jí)酒店的出租高峰期為 2022 年 6 月——8 月 25 日，出租率大約在 95%左右。 銀街、偉東目前香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂(lè)福、佳世客、陽(yáng)光百貨、海韻廣場(chǎng)為消費(fèi)者創(chuàng)造了豐富的商品購(gòu)買機(jī)會(huì)，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費(fèi)者餐飲、娛樂(lè)、休閑的多種需求。目前到中山路商圈購(gòu)物的顧客多是對(duì)商場(chǎng)品牌有較強(qiáng)忠誠(chéng)度的青島本地消費(fèi)者，到旅游旺季，在臨近沿海景點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)下，商圈將聚集大量的外地游客。上半年，全市商品房新開工面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)在“十一五”期間將繼續(xù)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢(shì)頭。長(zhǎng)期升勢(shì)的首年，見底反彈上升的力量強(qiáng)大，升幅亦特別驚人。2022 年推動(dòng)香港商鋪市道的力量離不開自由行，自由行的消費(fèi)力量集中在傳統(tǒng)的旅游商業(yè)區(qū)，如旺角、尖沙咀及銅鑼灣，旅游商業(yè)區(qū)的租售價(jià)格升幅可以高達(dá)五成到一倍。另外，2022 年起開放更多項(xiàng)目和關(guān)稅限制，吸引外國(guó)商人來(lái)港部署，開拓中國(guó)市場(chǎng)。第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于青島市中央商務(wù)區(qū)的圓周線和沿海風(fēng)景線的交叉點(diǎn)上。從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，隨著上述沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，而本項(xiàng)目恰位于此區(qū)域核心地段，位置優(yōu)勢(shì)不容置疑。而公寓多為商住兩用，缺乏實(shí)際意義上純粹的高級(jí)酒店公寓。垃圾全部無(wú)害處理、加速開發(fā)清潔能源；到 2022 年，全市基本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種形式的立體式通訊。第二療養(yǎng)區(qū)改造工程總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表 31序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃總用地 平方米 59942二 規(guī)劃總建筑面積 平方米 3784351 一期工程建筑面積 平方米 327449① 地上建筑面積 平方米 264995② 地下建筑面積 平方米 624542 二期工程建筑面積 平方米 50986三 地上總面積 平方米 315981四 容積率 五 建筑密度 % 2446六 綠化率 % 30一期工程（即青島國(guó)際貿(mào)易中心）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表 32序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 單 位 數(shù) 量 備注一 規(guī)劃用地 平方米 1 建筑用地 平方米 110002 道路廣場(chǎng)用地 平方米 3 綠化用地 平方米 1300二 規(guī)劃建筑面積 平方米 3274491 地上建筑面積 平方米 264995① 商業(yè)裙房 平方米 61020② 甲級(jí)寫字樓 平方米 28298③ 五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店 平方米 47669④五星級(jí)酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國(guó)際公寓平方米 76615⑤ 公寓 平方米 513932 地下建筑面積 平方米 62454① 商場(chǎng) 平方米 地下 1 層② 地下停車場(chǎng) 平方米 31227 地下 2～3 層47③ 設(shè)備用房及人防 平方米 地下 4 層三 地下機(jī)械停車位 個(gè) 1761第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址在建的青島國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)場(chǎng)址位于青島市市南區(qū)香港中路8 號(hào)，北臨香港中路，東依山東路，南鄰東海路，規(guī)劃用地 2 公頃（30 畝） ?？諝鉂駶?rùn)，雨量充沛，溫度適中，四季分明。年平均氣壓為 毫巴。區(qū)內(nèi)缺失整個(gè)古生界地層及部分中生界地層，但白堊系青山組火山巖層發(fā)育充分，出露十分廣泛。場(chǎng)區(qū)地層特征場(chǎng)區(qū)第四系覆蓋層厚度約為 ，為人工回填土。該層承載力特征值 fak=2022kpa。本場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜進(jìn)行工程建設(shè)，是建筑52抗震的有利地段。五、市政公用設(shè)施條件53場(chǎng)址周圍給水、排水、供電、供暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案一、總平面布局青島國(guó)際貿(mào)易中心規(guī)劃建設(shè)三棟超高層主樓、五層商業(yè)裙房和地下商場(chǎng)、車庫(kù)等，按照規(guī)劃要求，根據(jù)場(chǎng)址地形特征、周邊建筑環(huán)境條件和功能需要，三棟超高層主樓分別沿香港中路、山東路和東海路布置，商業(yè)裙房將三棟主樓有機(jī)