【正文】 上海、北京等地均有發(fā)展。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)議室 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 35 海信大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。 商務(wù)中心、會(huì)所。如果客戶需要房租發(fā)票，那么租金將上漲 20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35元左右。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。頤和國(guó)際 13000 英德隆大廈 14000 青島世博國(guó)際商務(wù)中心 12021 區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價(jià)基本都在 11000 元 /平方米以上，福林大廈位于 CBD 邊緣區(qū)域因此均價(jià)稍低，其余的項(xiàng)目位于香港路兩側(cè) ，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價(jià)較高。 區(qū)域裝修配套對(duì)比分析 CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場(chǎng)，部分寫字樓內(nèi)還配有會(huì)議中心、咖啡廳、娛樂場(chǎng)青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 29 所及商場(chǎng)等設(shè)施。如新世界數(shù)碼港則是由一個(gè)大型高級(jí)名牌百貨店、兩幢智能寫字樓及一幢酒店式公寓和相應(yīng)的配套設(shè)施組成的綜合型寫字樓。 新天地 總占地面積 33000 平方米 ,總建筑面積： 78000 平方米，綠化綠65%，容積率 ，層高 米，房型四室兩廳三衛(wèi)，面積 200—1500 平方米 別墅 28000 元 /平方米，小高層 22800 元 /平方米。 起價(jià) 11000 元 /平方米，均價(jià) 14200 元 /平方米 位于澳門路、奧運(yùn)賽場(chǎng)東側(cè) 瑞納康都 集居住、工作、投資、度假為一體的共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店公寓（ 18 層） 起價(jià) 13500 元 /平方米，均價(jià) 15000 元 /平方米。 三、豪宅市場(chǎng)分析 豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺 ，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)。 過(guò)去的 2021 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從政策層面到市場(chǎng)需求都孕育著前所未有的變化。同時(shí)，北部地區(qū)土地歷史遺留問(wèn)題較少，土地交易相對(duì)透明度高，成本相對(duì)也比較低。然而，長(zhǎng)期以來(lái)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度不會(huì)在瞬間冷卻。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，對(duì)開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準(zhǔn)許預(yù)售和對(duì)開發(fā)單位預(yù)收保證金等措施的加強(qiáng)，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本加大， 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2021 年 2 10 月份商品房住宅市場(chǎng)吸納量 累計(jì)竣工面積 累計(jì) 銷售面積 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 22 致使房?jī)r(jià)上升。全年市場(chǎng)房?jī)r(jià)總趨勢(shì)上揚(yáng)，但增幅減緩。 ②土地拍賣價(jià)格大幅度上揚(yáng)。 2 0 05 年房地產(chǎn)景氣指數(shù) 9 2. 0 0% 9 6. 0 0% 1 00 . 00 % 1 04 . 00 % 1 08 . 00 % 1 12 . 00 % 1 16 . 00 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉(zhuǎn)讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來(lái)源指 圖 24 價(jià)格指數(shù) （ 1）總體價(jià)格走勢(shì) 在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢(shì)判斷仍應(yīng)是上升趨勢(shì)。無(wú)論土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)投資、銷售額一直都在一種次高速發(fā)展的階段。 （ 9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大 2021 年，青島市累計(jì)竣工各類房屋 萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)%，其中：住宅竣工 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 2021年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，國(guó)內(nèi)貸款 億元，增長(zhǎng) %，占資金來(lái)源的 %，所占比重下降 個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金 億元，增長(zhǎng) %，占資金來(lái)源的 40%，所占比重提高 個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款 億元，增長(zhǎng) %。全年房屋施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；辦公樓 93 萬(wàn)平方米，下降%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 青島市 2021 年房地產(chǎn)發(fā)展情況 2021 年，國(guó)家出臺(tái)了一系列以“遏制投機(jī)、抑制投資、鼓勵(lì)自住”青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 14 為主題的宏觀調(diào)控政策，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了主導(dǎo)作用。購(gòu)房主體由社會(huì)團(tuán)體轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換， 也進(jìn)一步推動(dòng)了青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 青島房地產(chǎn)的這一輪增長(zhǎng)，既有國(guó)內(nèi)房 地產(chǎn)熱的大背景，又有青島實(shí)施東部開發(fā)的因素支撐，是城市內(nèi)外環(huán)境綜合作用的結(jié)果。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 9 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。 東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中 路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬(wàn)平方米，樓宇經(jīng)濟(jì)在最初商業(yè)區(qū)的打造過(guò)程中起到了關(guān)鍵性的接納作用。 因此，青島國(guó)際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，發(fā)揮企業(yè)的集聚效應(yīng)，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī) 劃。 資金來(lái)源 項(xiàng)目建設(shè)所需資金 萬(wàn)元，擬通過(guò)以下渠道籌集： （ 1）建設(shè)單位 青島中金渝能置業(yè)有限公司 自籌資金 110000 萬(wàn)青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 3 元； （ 2）申請(qǐng)銀行貸款或信托貸款 100000 萬(wàn)元； （ 3）采取預(yù)售、招商引資、滾動(dòng)開發(fā)、購(gòu)房者按揭貸款、 VIP認(rèn)購(gòu)等方式籌集資金 萬(wàn)元。 青島國(guó)際貿(mào)易中心 可行性研究報(bào)告 （修訂稿） 山東省工程咨詢 院 二零零六年六月 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................................................ 1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 ............................................................................................................... 1 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ................................................................................... 4 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 ................................................................................... 4 第二章 市場(chǎng)需求分析 .......................................................................................................... 8 第一節(jié) 青島市概況 ........................................................................................................... 8 第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 ....................................................................................... 9 第三節(jié) 青島市住宅市場(chǎng)分析 ......................................................................................... 18 第四節(jié) 青島市寫字樓市場(chǎng)分析 ..................................................................................... 27 第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場(chǎng)分析 ............................................................................. 36 第六節(jié) 青島市酒店供需市場(chǎng)分析 ................................................................................. 39 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場(chǎng)分析 ................................................................................. 41 第八節(jié) 國(guó)內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ..................................................................... 46 第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析 ............................................................................................. 52 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ........................................................................................................ 57 第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件 .................................................................................................... 59 第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址 ............................................................................................................. 59 第二節(jié) 建設(shè)條件 ............................................................................................................. 60 第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 ................................................................................................ 65 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依 據(jù) ............................................................................................................. 65 第二節(jié) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 ......................................................................................... 65 第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 ..................................................................................................... 66 第四節(jié) 公用工程 ............................................................................................................. 71 第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水 ........................................................................................ 77 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ............................................................................................................. 77 第二節(jié) 節(jié) 能 .................................................................................................................. 78 第三節(jié) 節(jié)水措施 ....................................................